三種評(píng)估方法

1、頁眉資產(chǎn)評(píng)估方法、市場(chǎng)法項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件總體1、找到相同的參照物：參照 物價(jià)格作為評(píng)估值。2、找到類似資產(chǎn)：以此為參 照物，依其價(jià)格再做相應(yīng)的 差異調(diào)整，確定評(píng)估值。1、時(shí)間因素：參照物交 易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng) 估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影 響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的 差異。2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或 地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差 異。3、功能因素：指 資產(chǎn)實(shí)體功能過 剩和不足對(duì)價(jià)格 的影響。1 .一個(gè)充分發(fā)育活 躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2 參照物及可比較 的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等 資料可搜集。機(jī)器設(shè)備1、鑒定評(píng)估對(duì)象，獲取資料2、市場(chǎng)調(diào)查，選取參照物；3、因素比較；4、計(jì)算評(píng)估值1、時(shí)間因素2、地域因素

2、3、個(gè)別因素（設(shè) 備規(guī)格型號(hào)、制造 廠家、役齡、安裝 方式、附件、實(shí)體 狀態(tài)）4、交易因 素：市場(chǎng)狀 況、交易動(dòng) 機(jī)背景、交 易量建筑 物將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例， 比較對(duì)照，以類似房地產(chǎn)的 已知價(jià)格為基礎(chǔ)，修正后，n評(píng)估值=Z （交易實(shí)例 ix交易行為的修正系數(shù)xi=1交易日期的修正系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n1 有一定數(shù)量（仝3） 正常交易實(shí)例。2 具較好可比性，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)。1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3 ）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價(jià) 格=調(diào)整系數(shù)x交易實(shí)例價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格/ （1+i） nn達(dá)到與交易頭例冋等環(huán)境

3、成熟度所需的年數(shù)3、個(gè)別因素的修 正4、交易行 為的補(bǔ)正3 交易時(shí)間與基準(zhǔn)日接近。4 交易透明、公平和有效。5. 土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、購 置、投資決策等項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件1.搜集資料，評(píng)估值一比較案例地價(jià)乂正常交易情況待估土地區(qū)域因素值乂待估土地個(gè)別因素值 評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)1、在同一地確定比較案較案例地丿比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個(gè)別因素值比較案例交易日物價(jià)指數(shù)區(qū)或同一供土地例2交易情1、交易 2、區(qū)域 3、個(gè)別因素的修正：其中：年限修正系數(shù)：4、交易求范圍內(nèi)的況修正;3.交時(shí)間的因素邙勺,行為的類似土地中，便用易時(shí)間修正；修正：修正

4、1K- 1- 一* 1 1修正與待估土地權(quán)4.區(qū)域因素平均、L（1 +嚴(yán)廣L（】+嚴(yán)丁類似的交易（重修正;5.個(gè)別環(huán)比物n比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m待估土地使用權(quán)剩余年限；r折現(xiàn)率案例較多。占）因素修正;6.價(jià)指數(shù)容積率修正系數(shù)見書P1292、評(píng)估人員八、）確定待估土 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)x時(shí)間因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)知識(shí)廣博、經(jīng)地評(píng)估值M驗(yàn)豐富年限修正系數(shù)K =1(1+r)/1 (1+ r） n實(shí)際出讓（轉(zhuǎn)讓）年限；N 最高出讓年限；r還原利率上市債券（1）如可流通買賣，且有現(xiàn)行市價(jià)，上市債券的現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)）可以作為它的評(píng)估值。

5、長期（2）當(dāng)證券市場(chǎng)投機(jī)嚴(yán)重、債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲時(shí)，對(duì)上市債券的評(píng)估，可參照非上市債券的評(píng)估方法一一-理論價(jià)。投資上市股票冋上市債券流動(dòng)資產(chǎn)1、在庫材料：除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購進(jìn)一一現(xiàn)行市價(jià)或賬面價(jià)；購進(jìn)批次間隔長、價(jià)格變化大一一現(xiàn)行市價(jià)或最接近市價(jià)的材料價(jià)格。2、 產(chǎn)成品及庫存商品：不含價(jià)外稅的可接受市場(chǎng)價(jià)，扣除相關(guān)費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)賣出價(jià)；商業(yè)企業(yè) 頭進(jìn)價(jià)。3、 應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款一一可變現(xiàn)值。評(píng)估值=賬面價(jià)值一已確定壞賬損失一預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失：1 ）壞賬估計(jì)法：壞賬比例-評(píng)估前若干年的壞賬數(shù)額/評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額2）賬齡分析法4、 應(yīng)收票據(jù)：1 ）評(píng)估值=本金* （

6、1+利率*時(shí)間）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為開立日一一基準(zhǔn)日）2）評(píng)估值=到期價(jià)值* （1-貼現(xiàn)率*貼現(xiàn)期）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為貼現(xiàn)日一一到期日）5、 短期投資：1 ）公開掛牌交易的，按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定；2 ）不能公開交易的，本金 +持有期利息。6、 現(xiàn)金和各項(xiàng)存款：以核實(shí)后的實(shí)有額作為評(píng)估值。如有外幣存款，可按基準(zhǔn)日的國豕外匯牌價(jià)折算。企業(yè) 價(jià)值市盈率乘數(shù)法：公司的市值 =類似公司的市盈率*預(yù)期收益 （嚴(yán)格說，不屬于市場(chǎng)法）、成本法項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率方法11、評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值2、評(píng)估值=重置成本*成新率1

7、 ）重置核算法：重置成本 =直接成本+間接成本1.觀察法/成新率法：實(shí)體性功能性貶值由于外部環(huán)1 ：觀察法2）物價(jià)指數(shù)法：重置成本=歷史成本*評(píng)估時(shí)定基物價(jià)貶值=重置成本X（1-成新額=被評(píng)估境變化造成2 :使用年限法指數(shù)十購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù) =歷史成本*（ 1 +物價(jià)變動(dòng)指率）資產(chǎn)年凈超資產(chǎn)的貶值成新率=尚可使用年限十（實(shí)數(shù)）2.公式計(jì)算法（年限法）：額運(yùn)營成本際已使用年限+尚可使用年3 ）功能價(jià)值法：重置成本實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)*年金現(xiàn)值限)*100%總體=參照物重置成本*被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量際已使用年限十總使用年限系數(shù)成新率+貶值率=14）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：重置成本=參照

8、物重置成本*=重置成本X實(shí)體性貶值率= A* ( 1-T)3 :修復(fù)費(fèi)用法（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量十參照物年產(chǎn)量）x其中：總使用年限-實(shí)際已使*(P/A , r,成新率=（1修復(fù)費(fèi)用十重5）統(tǒng)計(jì)分析法：重置成本 =某類資產(chǎn)歷史成本*調(diào)整系用年限+尚可使用年限；n)置成本）*100%數(shù)K-某類資產(chǎn)歷史成本* （某類抽樣資產(chǎn)重置成本十某實(shí)際已使用年限 =名義已使類抽樣資產(chǎn)歷史成本）用年限*資產(chǎn)利用率n被評(píng)估資產(chǎn)剩余年限包括重新購置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直1 ）使用年限法：實(shí)體性貶值1）超額投資1）經(jīng)濟(jì)性貶:注意：1）經(jīng)濟(jì)性貶值率接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、率-已使用年限/

9、總年限；成本值額-（重置-1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力十額基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。更新改造的設(shè)備：已使用年2 ）超額運(yùn)營成本一實(shí)體定生產(chǎn)能力）Xin冥1）重置核算法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重置成本=成本+限-名義加權(quán)投資年限*基準(zhǔn)成本：同“總性貶值額一X規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)機(jī)器利潤+銷售稅金+設(shè)計(jì)費(fèi)日前的資產(chǎn)利用率體”功能性貶值實(shí)際使用生產(chǎn)能力*額定生設(shè)備目前還產(chǎn)銷的，以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)確定重置成本。2）修復(fù)費(fèi)用法：額）*經(jīng)濟(jì)性貶產(chǎn)能力-評(píng)估日后的資產(chǎn)利(重2）物價(jià)指數(shù)法。重置成本-歷史成本* （1+環(huán)比不可修復(fù)損耗引起的貶值-值率用率點(diǎn)）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+1 ） * （ 1 +環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t

10、+2 ） *不可修復(fù)部分重置成本 *有形2）經(jīng)濟(jì)性貶2）名義加權(quán)投資年限的計(jì)（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+n ）損耗率；實(shí)體性貶值-可修復(fù)值額-年損失算：3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。某些特定的加工設(shè)備。部分修復(fù)費(fèi)用 +不可修復(fù)損額 * ( 1 T)名義加權(quán)投資年限-加權(quán)更進(jìn)口設(shè)備：價(jià)格條件、從屬費(fèi)用（內(nèi)容、稅基）耗引起的貶值*(P/A , r, n)新成本之和十重置成本重置成本-CIF+關(guān)稅+增值稅+3）觀測(cè)分析法重置成本：還考慮改造成本項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率成本：前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、間接費(fèi)有形損耗率因用途、使經(jīng)濟(jì)性貶值-用、合理利潤、資金成本（據(jù)額定工期、平

11、均投入資金、1、使用年限法：同“總體”用強(qiáng)度、設(shè)建筑貸款利率測(cè)算的建筑期利息）、投資方向調(diào)節(jié)稅。2、打分法計(jì)、結(jié)構(gòu)、物1）預(yù)決算調(diào)整法：以原工程量合理為前提，適用于用成新率-結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分裝修、設(shè)備Ri第i年的重途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。*G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè)配備等不合年收益凈損.(重2）重編預(yù)算法：適于測(cè)算更新重置成本或構(gòu)造較簡單備部分合計(jì)得分*B理造成的功失額；r折現(xiàn)點(diǎn)).的建筑物。能不足或浪率；n預(yù)3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單，以費(fèi)形成的價(jià)計(jì)收益損失及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的。值損失。持續(xù)的時(shí)間土地評(píng)估值-土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利

12、潤+土地所有權(quán)收益使用利息-（十地取得費(fèi)+稅費(fèi)）*十地開發(fā)期*年利息率+十地開發(fā)費(fèi)*十地開發(fā)期*年利息率*50%權(quán)適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用其他方法評(píng)估時(shí)?？蓪?duì)既無收益又彳很少有交易情況的特殊土地?zé)o形資產(chǎn)1 ）自創(chuàng)：財(cái)務(wù)核算法；市價(jià)調(diào)整法：I 重置成本-類似無形資產(chǎn)市價(jià)*成本/市價(jià)系數(shù) n 重置成本-類似無形資產(chǎn)市價(jià)* （1-銷售利稅率） 2）外購：市價(jià)類比法、物價(jià)指數(shù)法。1 .專家鑒定法。2 .剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法 。（同“總體”的年限法）專利權(quán)：重點(diǎn)是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、間接成本。2 ）交易成本專有技術(shù)：1 ）分析鑒定使用狀況。

13、2）估算重置成本。3）利用條件百分比 估算貶值。4）評(píng)估值-重置成本一貶值。流動(dòng)資產(chǎn)1）超儲(chǔ)積壓物資2） 在用低值易耗品：評(píng)估值-全新成本價(jià)值*成新率-全新成本價(jià)值* （1-實(shí)際已使用月數(shù)/可使用總月數(shù)）*100%3） 在產(chǎn)品：按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本。按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值。3）按在制品的完工程度計(jì)算評(píng)估值。4 ）產(chǎn)成品及庫存商品：當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近時(shí)，評(píng)估值-產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)：a. 評(píng)估值-實(shí)有數(shù)量x（合理材料工藝疋額X材料現(xiàn)行單價(jià)+合理工時(shí)疋額X單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）b. 評(píng)估值-產(chǎn)成品實(shí)際成本x（材料成本比

14、例X材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例X工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）三、收益法收益期無限其他項(xiàng)目收益期有限未來收益年金化未來收益不等額士由171窓年收益等額年收益相差不大（n年后，收益相同）收益額折現(xiàn)率JR iP-A/r 2P-A/ r 2P vRi收益可以是：稅后利潤、現(xiàn)金折現(xiàn)率-無總體P一 ：=i （ 1+ ri ），2本金p _乙i（1 +1）流量、利潤總額。要求：準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益， 與風(fēng)險(xiǎn)利率+ 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬化率其中, A”1 5）,RnH1十.r的口徑保持一致率+通貨膨n -收益期限；1折現(xiàn)率（P/A,ri,n）2（1+J脹率建筑B =（a L1）/（2 +d） = a2 /（2 +d）應(yīng)

15、用條件：要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正 物（殘常收益：要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度物（殘a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益（成本費(fèi)用中不含建筑物以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能余估 價(jià)法 重點(diǎn)）折舊）；L土地價(jià)格；ri 土地的還原利率； d 建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限B建筑物收益價(jià)格；a 2 建筑物純收益 2建筑物的還原利率；嚴(yán)重背離土地 使用 權(quán)收益法：P=A （P/A , r, n）A土地純收益n土地收益年限（=出讓年限一已使用年 限）P=A/rr土地還原利率純收益（客觀收益）計(jì)算： 計(jì)算總收入。 求總費(fèi)用（含折舊）。 求總純收益=-。 求房屋純收益=房屋現(xiàn)值* 房屋還原利率 求土地純收益 二-

16、。還原利率= 安全利率+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 值假設(shè)開發(fā)法/剩余法（重點(diǎn)）：地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一利潤一稅費(fèi)一租售費(fèi)用 其中，專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)*i利息=預(yù)付資本*利率r=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*r禾葉潤=預(yù)付資本*利潤率P=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*P注意：樓價(jià)（期末）、建筑費(fèi)（期中）要 折現(xiàn)項(xiàng)目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益 不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大無形資產(chǎn)（重 點(diǎn)）I （1 + r）K分成率；Ri分成基數(shù)；K銷售收入=K銷售利潤X銷售利潤率K銷售利潤-K銷售收入f銷售利潤率K銷售利潤：1、邊際分析法：K= En i 刀n i2、約當(dāng)投資分成法約當(dāng)投資分成

17、法：K=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量+（購買方約當(dāng) 投資量+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量-無形資產(chǎn)重置成本* （1+無形資產(chǎn)成本利潤率）購買方約當(dāng)投資量=購買方投資資產(chǎn) 重置成本* （1 +購買方成本利潤率）p=最低收費(fèi)額+上邑i 仝(4 + r)i最低收費(fèi)額=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本 分?jǐn)偮?機(jī)會(huì)成本重置成本凈值=重置成本*成新率轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購買方運(yùn)用無形資 產(chǎn)設(shè)計(jì)能力*總設(shè)計(jì)能力p送皿jn i第i年的超額稅后收益7 (4 + r)j收益期(有效期限) 資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具 利能力的時(shí)間:指無形 有超額獲r=無風(fēng)險(xiǎn) 利率+風(fēng)險(xiǎn) 報(bào)酬率+通 貨膨脹率專利權(quán)：1)收入增長型：= (P2-P1 )

18、 Q (1-T)2)費(fèi)用節(jié)約型：= ( C1-C2 ) Q (1-T)商譽(yù)割差法：P=整體資產(chǎn)評(píng)估值一(單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和)超額收益法2 :超額收益折現(xiàn)法n Anp=z亠7 (4 + r)超額收益法1 :超額收益本金化法P=(企業(yè)預(yù)計(jì)年收益額一行業(yè)平均收益率 *單項(xiàng)資 產(chǎn)匯總)/本金化率=單項(xiàng)資產(chǎn)匯總*(企業(yè)預(yù)期收益 率一行業(yè)平均收益率)/本金化率商譽(yù)價(jià)值的評(píng)估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì) 效益高于同行業(yè)或社會(huì)平均水平的企 業(yè)。項(xiàng)目收益期有限收益期無限其他未來收益年金化未來收益 不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大非上 市債 券1 每年(期)支付利息、到期還本P=Po i (P/A , r, n)

19、 +P ( P/F , r, n)2到期后一次性還本付息P=Po (1+m i) (P/F , r, n )(單利計(jì)息)=Po (1+i) m (P/F , r, n)(復(fù)利計(jì)息)Po 債券面值；i票面(年)利率；-折現(xiàn)率：n 基準(zhǔn)日到債券到期日的年限： m 債券期限(發(fā)行日到到期日)非上 市股 票優(yōu)先股P=A/r普通股的固定股利型：P=Di/rDi下一年的股利普通股：紅利增長 型P=D i/（K-g）計(jì)算股利增長率g :1、歷史數(shù)據(jù)分析法2、發(fā)展趨勢(shì)分析法g =再投資的比率 （即凈利潤的留存比率）X股本利潤率股權(quán)投資對(duì)非控股的直接投資A、預(yù)測(cè)長期投資的未來收益，折算為現(xiàn)值，得出評(píng)估 值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計(jì)算確定評(píng)估值。B、對(duì)投資份額小，或直接投資發(fā)生不長，賬實(shí)基本相符的，可根據(jù)核實(shí)后的凈資產(chǎn)額，再根據(jù)投資方應(yīng)占的份額確定評(píng)估值