銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范

1、銀,行融,資業(yè)務(wù)規(guī),范,房地,產(chǎn)發(fā),展股,份,有限公司,榮,盛,資,金,運營,部,主要流程,階,段及,內(nèi),容,LOGO,第一,階,段,銀,行融,資,前期準(zhǔn),備階,段,第二,階,段,銀,行融,資,的,調(diào)查,和,審,批,階,段,第三,階,段,銀,行融,資,的放款,階,段,第四,階,段,銀,行融,資,的,還,款,階,段,榮,盛,資,金,運營,部,銀,行融,資,各流程,階,段示意,圖,LOGO,榮,盛,資,金,運營,部,第一,階,段,銀,行融,資,前期準(zhǔn),備階,段,新成立公司,辦,理,貸,款卡,45,天,LOGO,單體工程開工前第,227,天開始，開工前第,182,天完成,調(diào)查擬,合作,銀,行,45,

2、天,單體工程開工前第,227,天開始，開工前第,182,天完成,貸,款方案,內(nèi),部,審,批,37,天,單體工程開工前第,182,天開始，開工前第,145,天完成,榮,盛,資,金,運營,部,1-1,新成立公司,辦,理,貸,款卡,LOGO,行政人事部門及時辦理完畢新公司營業(yè)執(zhí)照、組,織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開戶許可證等公司,基礎(chǔ)證件,財務(wù)部憑營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證等證件向當(dāng),地人民銀行征信管理部門提出申請，并領(lǐng)取貸,款卡申請報告書,財務(wù)部如實填寫貸款卡申請報告書，根據(jù)所,在地人民銀行要求準(zhǔn)備公司資料，并送有關(guān)部門,審檢通過后，由所在地人民銀行發(fā)放貸款卡,榮,盛,資,金,運營,部,1-2,調(diào)查擬

3、,合作,銀,行,LOGO,分子公司財務(wù)部調(diào)查至少三家以上擬合作銀行,了解擬合作銀行支持程度、融資規(guī)模、抵押率,相關(guān)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，并將調(diào)查結(jié)果報公司資金,運營部審批,公司資金運營部根據(jù)分子公司調(diào)查情況，擬定合,作銀行，必要時可派專人前往項目所在地調(diào)查擬,合作銀行,公司資金運營部確定擬合作銀行后，報財務(wù)總監(jiān),總經(jīng)理審批通過,后，方可,執(zhí),行,榮,盛,資,金,運營,部,截止,2009,年,3,月各行占公司,貸,款,總額,比列,LOGO,商行,21800, 9,交行,3412, 1,信托,20000, 8,工行,120700, 50,建行,27000, 11,農(nóng)行,50165, 21,榮,盛,資,金

4、,運營,部,2006,年,2009,年,3,月各行,貸,款金,額,增,減變動,140000,120000,100000,80000,60000,40000,20000,0,度,度,度,年,年,年,0,6,0,7,0,8,年,3,月,LOGO,工行,農(nóng)行,建行,信托,交行,商行,榮,盛,資,金,運營,部,2,0,0,9,1-3,貸,款方案公司,內(nèi),部,審,批,LOGO,分子公司財務(wù)部根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度，項目總投資,估算和抵押物確定在合作銀行的融資金額（在開,工前第,152,天前，確定項目所在地辦理預(yù)售許可,證前是否需要由土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押,公司資金運營部根據(jù)公司整體情況對分子公司上,報的融資

5、方案進(jìn)行審核、調(diào)整,公司資金運營部將融資方案形成文字說明上報資,金管理委員會審批通過，后方可執(zhí)行,榮,盛,資,金,運營,部,第二,階,段,銀,行融,資,的,調(diào)查,和,審,批（一,合作,銀,行,開戶,評級,30,天,單體工程開工前第,145,天開始，開工前第,115,天完成,LOGO,銀,行融,資資,料的準(zhǔn),備,20,天,單體工程開工前第,115,天開始，開工前第,95,天完成,銀,行支行,對,融,資資,料的,調(diào)查,和,審,批,15,天,單體工程開工前第,95,天開始，開工前第,80,天完成,榮,盛,資,金,運營,部,第二,階,段,銀,行融,資,的,調(diào)查,和,審,批（二,銀,行分行,對,融,資資

6、,料的,調(diào)查,和,審,批,20,天,單體工程開工前第,80,天開始，開工前第,60,天完成,LOGO,銀,行省行前臺,對,融,資資,料的,評,估,21,天,單體工程開工前第,60,天開始，開工前第,39,天完成,銀,行省行后臺,對,融,資資,料,審查并,批,復(fù),39,天,單體工程開工前第,39,天開始，開工前第,0,天完成,榮,盛,資,金,運營,部,銀,行融,資資,料準(zhǔn),備,更改,審,定、上,報,示意,圖,LOGO,銀行融資運作時間長，牽涉部門、環(huán)節(jié)多，并需要根據(jù),公司需求、項目開發(fā)進(jìn)度、銀行審查要求等情況不斷修,改融資資料，資料的準(zhǔn)備、更改、審定、報銀行流程如,圖所示,銀,行支行、分行,省行

7、前臺及后臺,審,核,資,料,分子公司準(zhǔn),備資,料、根據(jù)情,況,修,改,資,料,資,金,運營,部根據(jù),公司情,況進(jìn),行,調(diào),整,審,核、定稿,榮,盛,資,金,運營,部,銀,行支行、分行、省行前臺及后臺,調(diào)查,流程,銀,行支行,收集融,資資,料,調(diào)查報,告,銀,行分行,補,充融,資資,料,審查報,告,銀,行省行前臺,項,目所在地,調(diào)查,補,充融,資資,料,銀,行省行后臺,審查,上,報資,料,補,充融,資資,料,LOGO,初,審,意,見,支行行,長簽,批,出具行文,報,分行,審查,復(fù)審,意,見,法律意,見書,分行行,長簽,批,出具行文,項,目,調(diào)查報,告,押品,調(diào)查報,告,前臺老,總審,批,移交后臺

8、,審查,項,目,審查報,告,后臺老,總審,批,提交,貸審會審議,報,省行前臺,審查,榮,盛,資,金,運營,部,2-1,合作,銀,行,開戶,評級,LOGO,分子公司財務(wù)部根據(jù)合作銀行要求提供開戶資料,和信用評級資料，及時完成開戶及信用評級工作,如評級遇到流程調(diào)整等因素需延長時限，需在開,工前第,115,天前向公司資金運營部做出書面申請,批復(fù)后可順延,公司資金運營部審核分子公司開戶資料和信用評,級資料，督促分子公司報合作銀行審查，協(xié)助協(xié),調(diào)銀行審查進(jìn)度，并及時批復(fù)分子公司評級時限,調(diào)整的申請,榮,盛,資,金,運營,部,2-2,銀,行融,資資,料的準(zhǔn),備,LOGO,分子公司財務(wù)部根據(jù)項目可行性研究報

9、告和項目,平面規(guī)劃圖初稿編制銀行融資可行性研究報告初,稿，及其他基礎(chǔ)融資資料的準(zhǔn)備,公司資金運營部對分子公司的銀行融資可行性研,究報告及財務(wù)數(shù)據(jù)審核定稿，財務(wù)數(shù)據(jù)定稿后報,公司財務(wù)總監(jiān)審批后提供給合作銀行,基,礎(chǔ)銀,行融,資資,料明,細(xì),如下,榮,盛,資,金,運營,部,2-2,銀,行融,資資,料的準(zhǔn),備,LOGO,1,公司資料,分子公司和總公司的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證,稅務(wù)登記證、開戶許可證、資質(zhì)證書、貸款卡,法人代表及被授權(quán)人身份證、驗資報告、公司章,程、近三年審計報告復(fù)印件,董事會決議,授權(quán)委托書、公司主要人員簡歷,及職工構(gòu)成、即期財務(wù)報表及科目明細(xì)說明等原,件,合作銀行要求提供的其他公

10、司資料,榮,盛,資,金,運營,部,2-2,銀,行融,資資,料的準(zhǔn),備,LOGO,2,項,目,資,料,土地出讓合同、土地款繳納憑證、國有土地使用,證、項目立項批文、項目規(guī)劃平面圖、用地規(guī)劃,許可證、工程規(guī)劃許可證（可后補）、施工許可,證（可后補,前期項目投入繳納憑證復(fù)印件,可后補,項目可行性研究報告、項目貸款申請原件,設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的營業(yè)執(zhí)照、資,質(zhì)證書等,合作銀行要求提供的其他項目資料,榮,盛,資,金,運營,部,2-2,銀,行融,資資,料的準(zhǔn),備,LOGO,銀,行融,資,可行性,研,究,報,告需注意,問題,1,項目各項投資來源、比例是否合理，自有資,金是否落實和符合規(guī)定。一般融資

11、金額占總投資,金額的合理比例為,40,項目自有資金應(yīng)占項,目總投資,35,以上,2,項目年度現(xiàn)金流的年初累計現(xiàn)金流不能為負(fù),各年度累計現(xiàn)金流不能超出貸款金額,3,投資利潤率是指項目是考察項目投資盈利能,力的靜態(tài)指標(biāo)。該指標(biāo)至少不小于,15,凈利,潤率至少不小于,10,榮,盛,資,金,運營,部,2-3,銀行支行對融資資料的調(diào)查和審批,LOGO,銀行支行調(diào)查和審批流程如下,信貸業(yè)務(wù)部門對公司情況、項目情況、項目市場,前景進(jìn)行調(diào)查，出具調(diào)查報告。經(jīng)信貸負(fù)責(zé)人,主管副行長,行長簽字審批后，上報分行貸款,審查部門,分子公司財務(wù)部根據(jù)規(guī)劃部門的調(diào)整及時對融資,可行性研究報告進(jìn)行修改，并補充銀行支行所需,的

12、其他資料,公司資金運營部對分子公司修改后的融資可行性,研究報告及財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，財務(wù)數(shù)據(jù)如有重,大調(diào)整需報公司財務(wù)總監(jiān)審批,榮,盛,資,金,運營,部,2-4,銀行分行對融資資料的調(diào)查和審批,LOGO,銀行分行調(diào)查和審批流程如下,銀行分行審查部門對支行上報資料進(jìn)行審查，出,具審查報告，經(jīng)審查負(fù)責(zé)人、處長、主管副行長,行長簽字審批后，會同法律事務(wù)處出具的法律審,查意見，上報省行貸款前臺審查部門,分子公司財務(wù)部根據(jù)工程規(guī)劃許可證對融資可行,性研究報告進(jìn)行修改，并補充銀行分行所需其他,資料,分公司此時必須取得工程規(guī)劃許可證,公司資金運營部對分子公司修改后的融資可行性,研究報告及其他融資資料進(jìn)行審核定

13、稿，財務(wù)數(shù),據(jù)如有重大調(diào)整需報公司財務(wù)總監(jiān)審批,榮,盛,資,金,運營,部,2-5,銀行省行前臺審查部門對融資資料的評估,LOGO,銀行省行前臺審查部門評估流程如下,銀行省行組織專業(yè)人士組成項目評估小組和押,品評估小組項目貸款所在地進(jìn)行實地評估，并,出具項目評估報告和押品評估報告后，報銀行,后臺審查部門,分子公司財務(wù)部做好銀行省行評估人員接洽工,作，聯(lián)系評估公司，出具押品評估報告，并根,據(jù)省行評估人員要求，及時對貸款資料進(jìn)行修,改和補充,公司資金運營協(xié)助分子公司協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系,并對修改后的融資資料進(jìn)行審核定稿,榮,盛,資,金,運營,部,2-6,銀行省行后臺審查部門的審查和批復(fù),LOGO,銀行省

14、行后臺審查部門審查和批復(fù)流程如下,銀行省行后臺審查部門對項目評估資料論證,協(xié)調(diào)匯總資料后，提出綜合性審查報告和決策,建議方案，提交貸審會審議,分子公司財務(wù)部根據(jù)后臺審查人員要求，及時,對貸款資料進(jìn)行修改和補充,分公司此時必須,取得施工許可證,公司資金運營部積極協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對,修改后的融資資料進(jìn)行審核定稿,榮,盛,資,金,運營,部,第三,階,段,銀,行融,資,的放款,階,段,銀行省行貸審會通過并下發(fā)文件,10,天,單體工程開工前第,0,天開始，開工后第,10,天完成,LOGO,土地局（房管局）辦理抵押登記,20,天,單體工程開工前第,0,天開始，開工后第,20,天完成,銀行融資放款,10

15、,天,單體工程開工后第,20,天開始，開工后第,30,天完成,榮,盛,資,金,運營,部,3-1,銀行省行貸審會通過行下發(fā)文件,LOGO,銀行省行貸審會通過并下發(fā)文件流程如下,省行貸審會一般一周召開一次，審議通過后,授信審批部將會議紀(jì)要和貸款承諾函，報主管,行長、行長審批后下發(fā)下級行（如貸審會未召,開，放款時限可順延,分子公司財務(wù)部根據(jù)省行批復(fù)文件及時對融資,資料進(jìn)行補充,公司資金運營部積極協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對,補充的融資資料進(jìn)行審核定稿,榮,盛,資,金,運營,部,3-2,土地局（房管局）辦理抵押登記,土地局（房管局）辦理抵押登記流程如下,LOGO,財務(wù)部從根據(jù)押品所在地土地局（房管局）要求,

16、準(zhǔn)備相關(guān)資料，經(jīng)收件人員初審，處長、分管局,長、局長審批，并繳納抵押登記費用后，發(fā)放他,項權(quán)利證書,辦理抵押登記手續(xù)的被委托人提前準(zhǔn)備抵押登記,所需資料，并協(xié)調(diào)土地局（房管局）相關(guān)辦事人,員，盡快辦理完畢相關(guān)手續(xù),榮,盛,資,金,運營,部,3-2,土地局（房管局）辦理抵押登記,LOGO,土地局（房管局,抵押所需,資,料,1,抵押人、抵押,權(quán),人、借款人,營業(yè)執(zhí),照,組織,機(jī),構(gòu),代,碼證,法人身,份證,被委托人身,份證,公,司章程,復(fù),印件,2,抵押人、抵押,權(quán),人、借款人授,權(quán),委托,書,抵,押登,記,申,請,表、借款合同、抵押合同、抵押物,清,單,董事,會決議,抵押承,諾書,評,估,報,告

17、、土地,分割,圖,土地,證,房,產(chǎn)證,原件,各地略有不同，以上,僅,作,參,考,榮,盛,資,金,運營,部,3-2,土地局（房管局）辦理抵押登記,LOGO,土地局（房管局）辦理抵押登記注意事項,1,辦理他項權(quán)利證書時，土地或房產(chǎn)的抵押期,限應(yīng)長于貸款期限,2,用于抵押的土地或房產(chǎn)，應(yīng)由銀行支行認(rèn)可,的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,3,土地所有權(quán)抵押，貸款金額不得超過抵押物,出讓價值的,70,或評估價值的,50,4,房屋所有權(quán)抵押，貸款金額不得超過抵押物,評估價值的,70,房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)與該房產(chǎn)的土,地使用權(quán)一同抵押,榮,盛,資,金,運營,部,3-3,銀行融資放款,LOGO,銀行融資放款流程如下,銀行支行根

18、據(jù)其根據(jù)其認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具,的評估報告，結(jié)合實際情況完成銀行資產(chǎn)評估報,告，并上報分行、省行審批通過后走項目貸款流,程和放款流程,分子公司財務(wù)部于銀行支行、分行辦理完畢押品,流程、項目貸款流程和放款流程后，憑借款合同,抵押（擔(dān)保）合同、借據(jù)等資料申請放款,公司資金運營部協(xié)調(diào)省行相關(guān)人員，確保能夠及,時放款,榮,盛,資,金,運營,部,第四,階,段,銀行融資的及還款階段,在建工程抵押,45,天,單體工程開工后第,30,天開始，開工后第,75,天完成,LOGO,確定按揭貸款合作單位,45,天,單體工程開工后第,30,天開始，開工后第,75,天完成,銀行融資還款,10,天,根據(jù)借款合同約定期限，提前,10,天安排資金,榮,盛,資,金,運營,部,4-1,在建工程抵押,LOGO,部分地區(qū)項目貸款需要追加在建工程抵押，分子,公司應(yīng)根據(jù)合作銀行要求和項目銷售進(jìn)度，及時,與土地局、房管局溝通，完成在建工程抵押,公司資金運營部對需要追加在建工程抵押地區(qū)給,予重點關(guān)注，積極與分子公司、合作銀行溝通,提前了解由于在建工程抵押造成提前償還貸款的,時間節(jié)點、額度等要素,榮,盛,資,金,運營,部,4-2,確定按揭貸款合作單位,L