反向抵押論文

1、以房養(yǎng)老”方案的推出，讓這一醞釀了10年的養(yǎng)老產(chǎn)品終于有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。在日前召開(kāi)的“2014中國(guó)資本高峰論壇”上，“以房養(yǎng)老”首倡者孟曉蘇接受了 每日經(jīng)濟(jì)新聞(以下簡(jiǎn)稱NBD)記者專訪。他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”作為小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品，只是諸多養(yǎng)老方式中的一種，并不會(huì)取代政府養(yǎng)老。險(xiǎn)企之憂NBD:“以房養(yǎng)老”自提出至今10年時(shí)間難有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)。作為首倡者，您認(rèn)為其中原因是什么？孟曉蘇：“以房養(yǎng)老”被擱置10年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險(xiǎn)公司有顧慮。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的就是房?jī)r(jià)下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。NBD:對(duì)于險(xiǎn)企擔(dān)心的房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題，您的判斷是怎樣的？孟曉蘇：需要說(shuō)明的是，去年房

2、價(jià)處于高燒狀態(tài)，雖然目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)較去年同比有所回落，但整體趨勢(shì)依舊是在上漲。并且，保險(xiǎn)企業(yè)不應(yīng)該因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)下跌，而拒絕為有“以房養(yǎng)老”需求的老人提供服務(wù)。NBD:您提到，除了房?jī)r(jià)下跌，保險(xiǎn)公司還比較擔(dān)心房屋70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。這一問(wèn)題現(xiàn)在是否依舊存在？孟曉蘇：2007年頒布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這從法律上保障了住宅的長(zhǎng)期物權(quán)。因此，保險(xiǎn)公司已經(jīng)不再擔(dān)心房屋70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn))試點(diǎn)今日起在北京、上海、廣州、武漢正式施行，根據(jù)保監(jiān)會(huì)6月23日發(fā)布的中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試

3、點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人均可參與投保，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開(kāi)閘。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為民眾養(yǎng)老方式的一種全新選擇，一經(jīng)推出就面臨眾多爭(zhēng)議，房屋產(chǎn)權(quán)年限、房?jī)r(jià)估值等問(wèn)題是現(xiàn)今懸而未決的事情，多位專家表示反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在國(guó)內(nèi)尚屬新生事物，就適用人群來(lái)說(shuō)注定是一個(gè)小眾的選擇，發(fā)展前景并不明朗，民眾接受和各項(xiàng)機(jī)制完善還需較長(zhǎng)時(shí)間。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)養(yǎng)老方式新選擇老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即我們之前所說(shuō)的“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完

4、全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。資料顯示，隨著人口老齡化加劇，家庭成員人口的減少，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)也日益加重，我國(guó)的社會(huì)環(huán)境客觀上具備施行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的條件。2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為人，占13.26%，以人均消費(fèi)每年2萬(wàn)元計(jì)算，每年涉及3.56萬(wàn)億元的養(yǎng)老規(guī)模。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布的2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.7%，農(nóng)村擁

5、有自己產(chǎn)權(quán)住房的為71.2%?！耙苑筐B(yǎng)老”在國(guó)外已不再是新鮮事物，在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已推行多年，是養(yǎng)老收入的重要來(lái)源之一。保監(jiān)會(huì)此次開(kāi)展試點(diǎn)的將是“商業(yè)保險(xiǎn)版”的“以房養(yǎng)老”。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。意見(jiàn)特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于30個(gè)自然日”，這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加。房屋產(chǎn)權(quán)年限、價(jià)值評(píng)估成反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)爭(zhēng)議焦點(diǎn)以房養(yǎng)老一經(jīng)推出，就面臨人們的巨大爭(zhēng)議，人們長(zhǎng)期以來(lái)的養(yǎng)老觀念問(wèn)題，房屋產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題，以及房?jī)r(jià)估值問(wèn)題等等，這些問(wèn)題從“以房養(yǎng)老”推出之日起就備受

6、矚目。第一，是選擇社會(huì)養(yǎng)老還是親子養(yǎng)老，涉及社會(huì)觀念的問(wèn)題。相關(guān)調(diào)查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達(dá)80.3%，無(wú)子女群體中有55.3%不愿意參加。還有網(wǎng)友調(diào)侃說(shuō)：“前30年還按揭買房，后30年轉(zhuǎn)按揭養(yǎng)老，生不帶來(lái)，死不帶去，一輩子都在給銀行這些金融機(jī)構(gòu)打工?！币矎膫?cè)面反映出以房養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老方式受民眾接受程度不高。第二，中國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒(méi)有故去，或者保險(xiǎn)公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險(xiǎn)公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟(jì)糾紛如何來(lái)處理，到目前還沒(méi)有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟(jì)模型。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“產(chǎn)權(quán)到

7、了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來(lái)此類住宅可能從今天眼光看是香餑餑，但未來(lái)此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋。”第三，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔(dān)憂的事情，房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)能否可靠、保險(xiǎn)公司會(huì)不會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值“壓價(jià)”、增值后利益分配能否公平等等。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身還處在不太成熟的階段，房?jī)r(jià)不太穩(wěn)定，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)會(huì)有一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。還有一些評(píng)論則認(rèn)為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。反向抵押貸款需理性看待，政策措施和相關(guān)機(jī)制還需完善對(duì)于反向抵押貸款這一新型養(yǎng)老政策的前景，各位專家持不同看法，但大多都持較謹(jǐn)慎的態(tài)度

8、。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在接受媒體采訪時(shí)表示，不論對(duì)監(jiān)管部門(mén)、保險(xiǎn)公司還是對(duì)消費(fèi)者，都沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)比較粗淺。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，才能營(yíng)造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏的局面。陳國(guó)強(qiáng)表示對(duì)于住房反向抵押貸款的前景樂(lè)觀其成，但關(guān)于“以房養(yǎng)老”的政策措施和各項(xiàng)機(jī)制還需完善。政府方面還要完善現(xiàn)有的養(yǎng)老政策和相關(guān)規(guī)定，住房產(chǎn)權(quán)年限等將來(lái)需要一個(gè)明確的說(shuō)法。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這類產(chǎn)品的熱情，專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否客觀公正，這些因素通通制約著以房養(yǎng)老的發(fā)展。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授王國(guó)軍則認(rèn)為“以房養(yǎng)老”前

9、景并不明朗，它是養(yǎng)老體制的補(bǔ)充，只適合一部分群體，發(fā)展前景需要看制度設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。一種補(bǔ)充NBD:對(duì)于“以房養(yǎng)老”，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)議論最多的是它究竟是普遍適用于所有老年人的“大眾產(chǎn)品”，還是僅適用于特定人群的 “小眾產(chǎn)品”？您是什么觀點(diǎn)？孟曉蘇：根據(jù)老齡委的數(shù)據(jù)，中國(guó)2億老年人口中，有10%的無(wú)子女老人。這2000萬(wàn)無(wú)子女老人和一些失獨(dú)老人、空巢老人，對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是有需求的。但是，“以房養(yǎng)老”目前并不適用于所有老年人。所以，我寧可說(shuō)它是小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品。NBD:按照您的觀點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”是否只是一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式？孟曉蘇：我曾經(jīng)計(jì)算，中國(guó)老人有7種養(yǎng)老方式，而以保險(xiǎn)為主的“以房養(yǎng)老”，只是諸

10、多養(yǎng)老方式中的一種。外界對(duì)“以房養(yǎng)老”有很多不同的聲音，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”會(huì)取代國(guó)家基本養(yǎng)老，事實(shí)上這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的?！耙苑筐B(yǎng)老”只是為老人提供了更多一種養(yǎng)老方式選擇，并不會(huì)取代政府養(yǎng)老。利潤(rùn)來(lái)源NBD:保險(xiǎn)公司從“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品中獲得的利潤(rùn)主要來(lái)自哪些方面？孟曉蘇：根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。二者的區(qū)別是，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可以參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押

11、房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。NBD:對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，參與型產(chǎn)品和非參與型產(chǎn)品，哪個(gè)利潤(rùn)空間更大？孟曉蘇：與參與型產(chǎn)品有所不同，非參與型產(chǎn)品不能分享房產(chǎn)增值收益，其利潤(rùn)僅來(lái)自利息收入。因此，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，參與型產(chǎn)品的利潤(rùn)空間更大。并且，參與型產(chǎn)品可以為長(zhǎng)壽老人增加長(zhǎng)遠(yuǎn)的保障，因此對(duì)參保老人也更有利。不過(guò)，從目前情況看，第一批參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司基本上都是采用的非參與型產(chǎn)品。當(dāng)然，這并不是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司不愿意獲得更多利潤(rùn)，而是因?yàn)榉慨a(chǎn)增值收益很難計(jì)算出來(lái)?！叭摺碧卣鱊BD:您之前提到，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征。這是否意味著，“以房養(yǎng)老”的目標(biāo)群體主要是中等收入以上家庭的老人？孟曉蘇：實(shí)際

12、上，國(guó)外的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品都是向中低收入家庭傾斜，我認(rèn)為在中國(guó)也應(yīng)該是這樣。因?yàn)楦蝗瞬恍枰盅悍慨a(chǎn)，而真正需要這一產(chǎn)品的是擁有房屋卻無(wú)資金的老年人。那么，為什么說(shuō)“以房養(yǎng)老”適用于具備“三高”特征的人群？這主要是考慮在試點(diǎn)期間，打消保險(xiǎn)公司的顧慮。“高房?jī)r(jià)城市”、“高潛質(zhì)房屋”是為了減輕保險(xiǎn)公司的擔(dān)憂，“高素質(zhì)老人”則是為了避免老人受騙。值得說(shuō)明的是，“三高”特征只適用于目前的試點(diǎn)階段，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品未來(lái)還是應(yīng)該向中低收入家庭老人傾斜。(責(zé)任編輯：DF127)6月23日，保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)，決定自7月1日起，未來(lái)兩年在北京、上海、廣州、武漢4地率先

13、開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開(kāi)閘?，F(xiàn)階段在中國(guó)推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來(lái)說(shuō)，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)住房，最后被銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)收走，最終一無(wú)所有，與傳統(tǒng)思想觀念碰撞較為激烈，大多數(shù)老人難以接受。從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)面臨較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前的市場(chǎng)狀況是，高房?jī)r(jià)已經(jīng)透支老百姓幾十年的收入。而金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)是基于房?jī)r(jià)會(huì)上漲幾十年的市場(chǎng)預(yù)期。從目前畸高房?jī)r(jià)上來(lái)評(píng)估住房?jī)r(jià)值，正好處于價(jià)格的塔尖位置。如果未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌的話

14、，那么，金融機(jī)構(gòu)就賠大了。這與2007年美國(guó)的次貸危機(jī)差不多，金融機(jī)構(gòu)之所以敢于零首付給包括失業(yè)人員在內(nèi)者發(fā)放住房貸款，就是預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲。結(jié)果，房?jī)r(jià)大跌使得金融機(jī)構(gòu)損失嚴(yán)重，雷曼兄弟倒閉引發(fā)金融危機(jī)。同時(shí)，即使未來(lái)房?jī)r(jià)大幅走高，也面臨住房養(yǎng)老者毀約的風(fēng)險(xiǎn)。從利率市場(chǎng)走勢(shì)角度看，金融機(jī)構(gòu)和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)利率走高，那么，住房養(yǎng)老者就相對(duì)遭受經(jīng)濟(jì)損失;如果利率走低，那么，金融機(jī)構(gòu)又遭遇相對(duì)損失。而從現(xiàn)在看，中國(guó)正在進(jìn)行利率市場(chǎng)化改革，一個(gè)時(shí)期內(nèi)預(yù)期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經(jīng)濟(jì)損失的可能性，極有可能使得其毀約，商業(yè)銀行同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，真正意義上的

15、住房養(yǎng)老，貸款額度終生按期支付，而不是十年二十年確定期限。這就給貸款提供者帶來(lái)一個(gè)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)借款人長(zhǎng)壽時(shí)，其獲得的貸款額度就會(huì)顯著超出所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時(shí)，在有生之年獲得的貸款額度會(huì)低于所抵押房產(chǎn)價(jià)值，這對(duì)借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險(xiǎn)要大于借款者。同時(shí)，中國(guó)房屋的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及住房維護(hù)修繕的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題等都是以房養(yǎng)老的障礙。因此，住房養(yǎng)老作為一種模式，只能作為一種補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇。政策的初衷也蓋在于此。以房養(yǎng)老只能作為基本養(yǎng)老的一種有益補(bǔ)充，絕不能代替基本養(yǎng)老

16、，絲毫不能削弱基本養(yǎng)老，政府不能也不會(huì)因此推卸承擔(dān)百姓基本養(yǎng)老的任何責(zé)任。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出，最大的問(wèn)題是養(yǎng)老金不足。對(duì)此，切實(shí)有效的辦法是以財(cái)政彌補(bǔ)歷年養(yǎng)老金欠賬。中國(guó)社會(huì)保障支出僅占我國(guó)財(cái)政支出的12%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家30%至50%的比例。如果中國(guó)財(cái)政資金30%用于社會(huì)保障資金，那么，每年至少增加社保資金2萬(wàn)億元以上?？梢哉f(shuō)解決了社會(huì)保障資金的大頭。同時(shí)加大國(guó)有資產(chǎn)劃撥力度，擴(kuò)大全國(guó)社保儲(chǔ)備基金;國(guó)企上繳紅利充實(shí)到社保資金里等都是有效渠道。如此一來(lái)，一定能夠解

17、決最為急迫的養(yǎng)老金缺口問(wèn)題。7月1日起，北京、上海、廣州、武漢將正式試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。試點(diǎn)期間自7月1日起，至2016年6月30日止。從該業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展前景來(lái)看，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只是通過(guò)市場(chǎng)化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，是為已擁有房產(chǎn)的老年人提供一種增加養(yǎng)老資金來(lái)源的選擇，不會(huì)影響老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式。特點(diǎn)：掛鉤終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)和銀行等其它行業(yè)推出的反向抵押業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開(kāi)展老年人反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其最大特點(diǎn)在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合。他進(jìn)一步解釋稱，年滿60周歲且擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人即可購(gòu)買“以房

18、養(yǎng)老”產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司將依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無(wú)憂。老人身故后，保險(xiǎn)公司將獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，抵押房產(chǎn)處置后，如在償付養(yǎng)老保險(xiǎn)等相關(guān)費(fèi)用后仍有剩余，將歸還給老人的子女等親人。此外，如若不希望抵押房產(chǎn)被處置，也可以選擇償付養(yǎng)老年金的本息。風(fēng)險(xiǎn)：保險(xiǎn)公司承擔(dān)保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成表示，對(duì)于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司將主要承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和客戶的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型

19、產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部養(yǎng)老保險(xiǎn)處處長(zhǎng)姚渝表示，房產(chǎn)抵押期間一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，投保人仍將領(lǐng)到合同規(guī)定的養(yǎng)老金。此外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。保障：老年人合法權(quán)益老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)牽涉房地產(chǎn)估值、抵押、年金發(fā)放等多個(gè)環(huán)節(jié)，法律關(guān)系和業(yè)務(wù)內(nèi)容較為復(fù)雜，且客戶群體為老年人，因此，做好老

20、年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，是順利推進(jìn)試點(diǎn)的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。對(duì)此，保監(jiān)會(huì)從業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員管理、銷售過(guò)程管理、信息披露等方面都做出了規(guī)定?！耙苑筐B(yǎng)老”產(chǎn)品業(yè)務(wù)宣傳材料應(yīng)由總公司統(tǒng)一制作并嚴(yán)格管理；行業(yè)協(xié)會(huì)建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度，對(duì)存在銷售誤導(dǎo)行為的銷售人員，一經(jīng)查實(shí)，保險(xiǎn)公司必須取消其銷售資格。保監(jiān)會(huì)特別規(guī)定，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在保險(xiǎn)合同中明確規(guī)定“以房養(yǎng)老產(chǎn)品”猶豫期的起算時(shí)間、長(zhǎng)度，猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失。與其它保險(xiǎn)產(chǎn)品不同的是，“以房養(yǎng)老產(chǎn)品”猶豫期不得短于30個(gè)自然日。選址：北京、上海、廣州、武漢老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)尚屬新生事物，其

21、業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，期限較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域廣。保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。在原定的“上半年推出”時(shí)間節(jié)點(diǎn)迫近之際，保監(jiān)會(huì)23日發(fā)布關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)。保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)通過(guò)保險(xiǎn)以房養(yǎng)老，意在給有意愿、有需求的老年人提供一種自愿選擇和金融工具，帶有市場(chǎng)化的性質(zhì)，并不意味政府“不管養(yǎng)老”。目前，國(guó)內(nèi)外都缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)公司對(duì)此態(tài)度謹(jǐn)慎。推出產(chǎn)品和試點(diǎn)，只是為完善第三支柱體系提供選擇的機(jī)會(huì)和可能。保險(xiǎn)公司承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)以房養(yǎng)老試點(diǎn)自2014年7月1日

22、起，至2016年6月30日止。試點(diǎn)城市選定北京、上海、廣州、武漢，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)；具有專業(yè)的法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行處理；具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)人員，或委托有資質(zhì)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，有能力對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)及依法處置；具備完善的公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制體系，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行專項(xiàng)管理和獨(dú)立核算；具備中國(guó)保監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他條件。在試點(diǎn)產(chǎn)品管理上，指導(dǎo)意見(jiàn)

23、提出，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。前者指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配；后者指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部負(fù)責(zé)人表示，和其他金融機(jī)構(gòu)提供的同類產(chǎn)品相比，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于承擔(dān)了長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，把反向抵押落腳在終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)之上，當(dāng)投保的老年人過(guò)世后，其親屬可以選擇償還保險(xiǎn)公司已經(jīng)發(fā)放的年金的本息和，解除抵押權(quán)收回房屋，也可以選擇由保險(xiǎn)公司拍賣房產(chǎn)，獲得已經(jīng)發(fā)放的養(yǎng)

24、老年金的金額，剩余部分返還給客戶。如果房?jī)r(jià)下跌造成房產(chǎn)拍賣金額不足以支付保險(xiǎn)公司已經(jīng)支付的養(yǎng)老年金的話，風(fēng)險(xiǎn)完全由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。險(xiǎn)企相對(duì)謹(jǐn)慎上述負(fù)責(zé)人表示，目前，尚未有保險(xiǎn)公司申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)此業(yè)務(wù)。此前，保監(jiān)會(huì)與幸福人壽、泰康人壽、中國(guó)太保、平安保險(xiǎn)、合眾人壽、大都會(huì)人壽、中宏保險(xiǎn)等中外資保險(xiǎn)公司成立了課題組，對(duì)開(kāi)展試點(diǎn)進(jìn)行研究。北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索。該負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)榇祟悩I(yè)務(wù)期限較長(zhǎng)，而且四地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況各

25、異，“對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控、政策把握、服務(wù)、精算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求都比其他產(chǎn)品復(fù)雜得多”，所以很多保險(xiǎn)公司對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)態(tài)度謹(jǐn)慎。據(jù)介紹，設(shè)定參與型和非參與型兩種產(chǎn)品，是為了給投保人提供選擇空間，最終的權(quán)益不會(huì)受到影響，區(qū)別在于房產(chǎn)增值收益是由投保人獨(dú)享還是和保險(xiǎn)公司分享。相比之下，非參與型的保險(xiǎn)將較為保守。很多公司可能出于謹(jǐn)慎的角度，不太愿意選擇參與型的產(chǎn)品。在指導(dǎo)意見(jiàn)框架性原則下，下一步會(huì)根據(jù)試點(diǎn)情況考慮建立和出臺(tái)反向抵押的監(jiān)管制度，其中可能會(huì)對(duì)價(jià)格、利率等問(wèn)題更加明確。而保險(xiǎn)公司在此過(guò)程中，如果發(fā)放的本息和超過(guò)房產(chǎn)最終的拍賣價(jià)格，則需自行承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理方面，指導(dǎo)意見(jiàn)明確，此類保險(xiǎn)的現(xiàn)金流與傳統(tǒng)

26、業(yè)務(wù)不同，保險(xiǎn)公司應(yīng)制定試點(diǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流管理方案，并可探索現(xiàn)金流補(bǔ)充機(jī)制。該負(fù)責(zé)人表示，下一步在制定內(nèi)部的償付能力監(jiān)管政策上，也會(huì)考慮現(xiàn)金流的充足率等問(wèn)題。“沒(méi)接到不代表沒(méi)有公司愿意做?！北１O(jiān)會(huì)人士透露，3月征求意見(jiàn)稿發(fā)布后，確有公司開(kāi)始嘗試設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但因流程復(fù)雜，且指導(dǎo)意見(jiàn)還未發(fā)布，所以至今仍未有申請(qǐng)者?！跋嘈旁趯?lái)肯定會(huì)有公司來(lái)申請(qǐng)。”不意味政府“不管養(yǎng)老”國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的養(yǎng)老保障三大支柱中，補(bǔ)充性養(yǎng)老保險(xiǎn)的第二支柱和個(gè)人商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱發(fā)展不足，制約養(yǎng)老保障全面發(fā)展，已經(jīng)成為共識(shí)和機(jī)構(gòu)努力的方向之一。2013年，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)中提出鼓勵(lì)開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老

27、保險(xiǎn)試點(diǎn)。2014年3月，保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)，決定開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。此前，南京、上海、北京等地的機(jī)構(gòu)已經(jīng)嘗試過(guò)以房換養(yǎng)、自助養(yǎng)老、“養(yǎng)老房屋銀行”、養(yǎng)老按揭貸款等相近業(yè)務(wù)，但鑒于機(jī)構(gòu)公信力、收益預(yù)期、社會(huì)養(yǎng)老心理、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面因素，以房養(yǎng)老方案并未大面積落地。幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇曾表示，中國(guó)“以房養(yǎng)老”其實(shí)是商業(yè)性的養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)充產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足三個(gè)條件，即高房?jī)r(jià)的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。此外，隨著我國(guó)老齡化人口越來(lái)越龐大，失獨(dú)家庭比重也在不斷增加，加上未來(lái)“丁克”家庭比重也可能隨之上升，

28、因此上述群體或成為“以房養(yǎng)老”的主要受眾。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部負(fù)責(zé)人表示，以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)是新生事物，監(jiān)管部門(mén)尚無(wú)成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，指導(dǎo)意見(jiàn)很難做到盡善盡美。試點(diǎn)保險(xiǎn)意在給有意愿、有需求的老年人提供一種自愿選擇和金融工具，帶有市場(chǎng)化的性質(zhì)，并不意味政府“不管養(yǎng)老”。此業(yè)務(wù)涉及面廣，設(shè)計(jì)復(fù)雜，包括產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)抵押、利率等多方面的問(wèn)題，需要在兩年的試點(diǎn)期間逐步探索。北京大學(xué)中國(guó)保險(xiǎn)與社會(huì)保障研究中心研究員李心愉認(rèn)為，就老年人住房反向抵押保險(xiǎn)而言，要作為一種能夠讓保險(xiǎn)公司有利可圖的完全的商業(yè)險(xiǎn)種得到發(fā)展，至少應(yīng)滿足兩個(gè)基本條件：一是要有足夠的業(yè)務(wù)量支持保險(xiǎn)公司彌補(bǔ)投入的成本并獲得合理的利潤(rùn)；二是要有穩(wěn)定

29、的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期來(lái)支持對(duì)房屋的估值和交易的實(shí)現(xiàn)。而這兩個(gè)條件目前在國(guó)內(nèi)尚不具備。首先，足夠的業(yè)務(wù)量缺乏養(yǎng)老觀念的配合。其次，穩(wěn)定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期難以形成。房?jī)r(jià)高度的波動(dòng)性和不明朗的前景，使得保險(xiǎn)公司擔(dān)心住房?jī)r(jià)值縮水，貸款無(wú)法全額收回的風(fēng)險(xiǎn)，老年人擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲眼下“賣”房吃虧、權(quán)益受損的風(fēng)險(xiǎn)。李心愉表示，國(guó)務(wù)院相關(guān)文件提出推進(jìn)試點(diǎn)后，政府很有可能給予一定的優(yōu)惠和補(bǔ)貼政策來(lái)調(diào)動(dòng)商業(yè)保險(xiǎn)公司的積極性，無(wú)形中給“以房養(yǎng)老”貼上了準(zhǔn)公共產(chǎn)品的標(biāo)簽，政府表態(tài)被誤解為“推卸養(yǎng)老責(zé)任”在所難免。而這項(xiàng)業(yè)務(wù)不僅有利于改善老年人養(yǎng)老待遇，而且有利于完善養(yǎng)老保障機(jī)制，值得嘗試。政策制定者應(yīng)謹(jǐn)慎行動(dòng)，平衡好商業(yè)保險(xiǎn)公司追

30、求利潤(rùn)、政府負(fù)擔(dān)和社會(huì)效益之間的關(guān)系。保監(jiān)會(huì)對(duì)此非常慎重，設(shè)立了2年的試點(diǎn)期，希望通過(guò)試點(diǎn)的方式，逐步積累經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確相關(guān)監(jiān)管要求，研究解決存在的問(wèn)題，推動(dòng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國(guó)的健康發(fā)展。正是基于上述原因，保監(jiān)會(huì)決定僅在個(gè)別城市開(kāi)展試點(diǎn)工作。北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大。袁序成解釋成，除北上廣三地外，之所以選擇武漢，主要是由于武漢已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索。險(xiǎn)企資質(zhì)：開(kāi)業(yè)滿5年且注冊(cè)資本不少于20億中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司需已開(kāi)業(yè)滿5

31、年，且注冊(cè)資本不少于20億元；同時(shí)滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。記者了解到，由于意見(jiàn)剛剛下發(fā)，目前尚未有保險(xiǎn)公司申報(bào)具體產(chǎn)品方案。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成表示，自3月份保監(jiān)會(huì)決定開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)以來(lái)，已有保險(xiǎn)公司著手研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，“相信指導(dǎo)意見(jiàn)發(fā)布后，肯定會(huì)有保險(xiǎn)公司來(lái)做”。此外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者還了解到，此前已有7家公司參與課題調(diào)研，分別為平安人壽、太平洋人壽、泰康人壽、幸福人壽、合眾人壽、大都會(huì)人壽和中宏人壽。6月23日，保監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)

32、，此意見(jiàn)對(duì)于申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司的償付能力做出了要求：申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力不低于120%。獲得“以房養(yǎng)老”政策試點(diǎn)的地區(qū)有北京、上海、廣州、武漢四地，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。對(duì)于很多老人來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老并不可行。因?yàn)閷⒎孔拥盅夯蛘叱鲎獬鋈サ那疤崾?，自己還有別的養(yǎng)老住所，或者政府和社會(huì)能夠提供養(yǎng)老場(chǎng)所。而現(xiàn)實(shí)是，對(duì)于擁有幾套房子的人來(lái)說(shuō)，即便國(guó)務(wù)院不專門(mén)印發(fā)相關(guān)意見(jiàn)，多余的房子一般也會(huì)出租出去獲得收益；此外，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)波動(dòng)，房子保值增值與否是個(gè)未知數(shù)，對(duì)于銀行及其他金融機(jī)構(gòu)、中介來(lái)說(shuō)，本身也有風(fēng)險(xiǎn)；更為重要的是，如報(bào)道所言，房子產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是公眾和

33、金融機(jī)構(gòu)、中介方最擔(dān)心的。顯然，如果不能解決公眾對(duì)以房養(yǎng)老的憂慮和制度藩籬，以房養(yǎng)老試點(diǎn)恐怕效果有限。當(dāng)然，試點(diǎn)正是為了積累經(jīng)驗(yàn)，逐步化解這些問(wèn)題。其實(shí)，仔細(xì)分析以上幾個(gè)以房養(yǎng)老的障礙會(huì)發(fā)現(xiàn)，觀念的改變必然是個(gè)緩慢的過(guò)程，這個(gè)急不了。但是政府可以做到的是，若能(鼓勵(lì))建設(shè)更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很多老人確實(shí)就沒(méi)必要住在家里，完全可以采取以房養(yǎng)老方式?，F(xiàn)代社會(huì)，很多老人不太可能和后人住一起，老兩口單獨(dú)住其實(shí)很孤獨(dú)寂寞，特別是那些喪偶的老人，一個(gè)人住就更孤獨(dú)，并且發(fā)生意外都無(wú)人知道。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際是個(gè)不錯(cuò)的選擇，很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)就是這樣。但遺憾的是，截至2012年底，我國(guó)建成的各類老年服務(wù)機(jī)構(gòu)僅為4.4

34、萬(wàn)個(gè)，擁有床位416.5萬(wàn)張，每千人床位不足21.5張。要推行以房養(yǎng)老模式的話，相關(guān)部門(mén)一方面應(yīng)為收入較低的人群建立更多的公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)鼓勵(lì)社會(huì)資本建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓更多的人，哪怕只有一套房的人，也可以通過(guò)以房養(yǎng)老的模式選擇到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。至于房子的保值增值問(wèn)題，這就需要國(guó)家相關(guān)部門(mén)為金融、中介機(jī)構(gòu)，提供足夠的政策支持和保護(hù)，并保障抵押房屋老年人的權(quán)益。希望此次試點(diǎn)能夠在這些方面上有所突破。若此，當(dāng)老年人將自己房子反向抵押給金融機(jī)構(gòu)，可以有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，并有機(jī)會(huì)獲得較好的養(yǎng)老住所和服務(wù)時(shí)，以房養(yǎng)老才有現(xiàn)實(shí)說(shuō)服力，才能規(guī)模化推廣。以此而論，以房養(yǎng)老只是一種擴(kuò)大養(yǎng)老資金來(lái)源的模式，中短期

35、時(shí)間內(nèi)，大部分老人不太可能采取這一方式。應(yīng)該和必須強(qiáng)調(diào)的是，試點(diǎn)以房養(yǎng)老的同時(shí)，要加快養(yǎng)老體制改革，早日實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老雙軌制并軌，同時(shí)加大養(yǎng)老投入，讓全民獲得全面、普遍的基礎(chǔ)養(yǎng)老金。在此基礎(chǔ)上，再通過(guò)各種方式解決養(yǎng)老問(wèn)題，才非本末倒置。新華網(wǎng)北京6月23日電中國(guó)保監(jiān)會(huì)23日正式發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)稱，7月1日起，未來(lái)兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。那么，這一“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老開(kāi)閘，將給百姓帶來(lái)怎樣的養(yǎng)老新選擇？購(gòu)買這一保險(xiǎn)是否存在風(fēng)險(xiǎn)？為回答種種疑問(wèn)，記者采訪了相關(guān)機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士。疑問(wèn)一：以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”？反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并非我國(guó)首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)嘗試多年。簡(jiǎn)而

36、言之，這種保險(xiǎn)就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)?！胺聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人群須同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)?！北１O(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成說(shuō)。事實(shí)上，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長(zhǎng)；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利；投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會(huì)返還給繼承人。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無(wú)子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購(gòu)買群體。從國(guó)

37、際經(jīng)驗(yàn)看，不只是養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司還可能為投保人提供實(shí)物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)中就明確鼓勵(lì)“針對(duì)不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确?wù)”。疑問(wèn)二：房?jī)r(jià)漲跌怎么“算”？無(wú)論是投保人也好，保險(xiǎn)公司也好，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都來(lái)自房?jī)r(jià)的波動(dòng)。房產(chǎn)究竟價(jià)值多少？這無(wú)疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，指導(dǎo)意見(jiàn)中稱，“保險(xiǎn)公司要聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)?！比绻?jī)r(jià)上漲，房屋增值怎么辦？根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)，保險(xiǎn)公司推出的試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險(xiǎn)公司是否參

38、與分享房產(chǎn)的增值收益。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱說(shuō)，對(duì)于參與型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司可在與投保人簽訂購(gòu)買合同時(shí)有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來(lái)分配？歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)??？這些都可以在合同中涉及。對(duì)于非參與型產(chǎn)品，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲與否，保險(xiǎn)公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。那么，如果房?jī)r(jià)下跌了怎么辦？業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于專業(yè)的投資運(yùn)行機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司而言，可以通過(guò)資金的運(yùn)作、再保險(xiǎn)等形式化解或是降低這一風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這一商業(yè)保險(xiǎn)新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問(wèn)題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期

39、費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，保險(xiǎn)公司很可能會(huì)無(wú)利可圖，甚至虧本。疑問(wèn)三：養(yǎng)老隱憂怎么“解”？“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)的出爐，承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來(lái)源的“雙重期盼”，但這一產(chǎn)品對(duì)于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關(guān)注。合眾人壽保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合，目前針對(duì)指導(dǎo)意見(jiàn)完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。不過(guò)，業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)這一商業(yè)保險(xiǎn)的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等，與個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。記者隨機(jī)采訪幾名武漢市民

40、，他們表示不會(huì)把房產(chǎn)抵押出去?！耙苑筐B(yǎng)老相當(dāng)于把房子賣出去了，我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的房子會(huì)留給兒子?！蹦赀^(guò)半百的陳先生說(shuō)。業(yè)內(nèi)人士坦言，“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)是一種市場(chǎng)化的運(yùn)作，不會(huì)成為養(yǎng)老的主流方式，有限的受眾、較高的門(mén)檻決定了其“小眾”屬性。以房養(yǎng)老商業(yè)保險(xiǎn)僅僅是我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，這一試點(diǎn)的推出之所以引發(fā)爭(zhēng)議，不是產(chǎn)品有問(wèn)題，而是作為社會(huì)養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失，化解養(yǎng)老困局所必需的普惠式基本養(yǎng)老產(chǎn)品仍有待于完善?！蔽錆h科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新這樣認(rèn)為。董登新同時(shí)建議，應(yīng)從房產(chǎn)評(píng)估、土地政策、壽命估算、產(chǎn)品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點(diǎn)產(chǎn)品平穩(wěn)落地。（參與采

41、寫(xiě)記者：何雨欣、韓潔、譚謨曉、沈翀）中新社北京6月23日電 （記者 彭大偉）針對(duì)23日公布的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人當(dāng)天答記者問(wèn)時(shí)表示，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只是通過(guò)市場(chǎng)化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，不會(huì)影響老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式。老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，即俗稱的“以房養(yǎng)老”。在2013年9月公布的國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)中曾明確提出將“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。保監(jiān)會(huì)今日公布的關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)中則給出了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的實(shí)施細(xì)則。談及“以房養(yǎng)老”的前景，該負(fù)責(zé)人表示，從該業(yè)務(wù)在中國(guó)的發(fā)展前景來(lái)看，反向抵押

42、養(yǎng)老保險(xiǎn)只是通過(guò)市場(chǎng)化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，是為已擁有房產(chǎn)的老年人提供一種增加養(yǎng)老資金來(lái)源的選擇，不會(huì)影響老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式。對(duì)于為何選擇在北京、上海、廣州和武漢四地開(kāi)展試點(diǎn)，該負(fù)責(zé)人解釋，其中北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索。對(duì)于如何保護(hù)老年消費(fèi)者合法權(quán)益的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)牽涉房地產(chǎn)估值、抵押、年金發(fā)放等多個(gè)環(huán)節(jié)，法律關(guān)系和業(yè)務(wù)內(nèi)容較為復(fù)雜，且客戶群體為老年人，因此，做好老年消

43、費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，是順利推進(jìn)試點(diǎn)的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。在指導(dǎo)意見(jiàn)中，保監(jiān)會(huì)從業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員管理、銷售過(guò)程管理、信息披露等方面做出了規(guī)定。該負(fù)責(zé)人特別提醒，由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，建議老年人應(yīng)當(dāng)在充分了解該項(xiàng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上再選擇是否購(gòu)買，并在購(gòu)買過(guò)程中特別關(guān)注確認(rèn)銷售人員是否具有該項(xiàng)業(yè)務(wù)的銷售資格，以及房產(chǎn)價(jià)值是否由具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，建議老年人可由家屬或律師陪同簽署保險(xiǎn)合同及相關(guān)法律文件。此外，該業(yè)務(wù)還設(shè)定有30天的猶豫期。保監(jiān)會(huì)建議，消費(fèi)者在此期限內(nèi)再次認(rèn)真閱讀保險(xiǎn)合同，如不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同，以減少可能發(fā)生的損失。 http:/business

44、./n.shtml false 中國(guó)新聞網(wǎng) /cj/2014/06-23/.shtml report 1032 中新社北京6月23日電（記者彭大偉）針對(duì)23日公布的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人當(dāng)天答記者問(wèn)時(shí)表示，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只是通過(guò)市場(chǎng)化 (責(zé)任編輯：Newshoo) 分享：北京商報(bào)訊(記者 馬元月 陳婷婷)經(jīng)過(guò)三個(gè)月的征求意見(jiàn)，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”正式落地。昨日，保監(jiān)會(huì)正式宣布，符合條件的人身險(xiǎn)公司從7月起便可在北京、上海、廣州和武漢四地開(kāi)始試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

45、雖然已經(jīng)有險(xiǎn)企主動(dòng)出擊，但依舊俺蓋不住保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”畸形出生的事實(shí)，除被直指“翻版”倒按揭外，自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷以及難破70年產(chǎn)權(quán)限制等問(wèn)題都可能讓這一“舶來(lái)品”遭遇水土不服。昨日，保監(jiān)會(huì)正式下發(fā)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)。其中規(guī)定，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱“以房養(yǎng)老”)將進(jìn)行為期兩年的試點(diǎn)，主要拓寬了60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)老年人的養(yǎng)老渠道。老年人可將其名下房屋抵押給保險(xiǎn)公司，在繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)的基礎(chǔ)上，可按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，如果老人家屬未償還保險(xiǎn)公司支付給老人的全部養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司將獲得抵押房屋處置權(quán)。而北京商報(bào)記者昨日也從之前參與“以房養(yǎng)老

46、”調(diào)研的一家險(xiǎn)企得知，該險(xiǎn)企正在做產(chǎn)品的相關(guān)報(bào)備，近兩天就向保監(jiān)會(huì)提交材料。事實(shí)上，早在2007年，關(guān)于“以房養(yǎng)老”的模式就已在國(guó)內(nèi)嘗試，其中最具代表性的便是倒按揭模式。對(duì)此，一位北京高校保險(xiǎn)系教授對(duì)北京商報(bào)記者表示，其實(shí)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和倒按揭相比并沒(méi)有明顯的區(qū)別，都是住房反向抵押貸款。最早試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人卻告訴記者，銀行推出的是反向抵押貸款業(yè)務(wù)，有固定貸款期限，一般只對(duì)第二套房進(jìn)行抵押貸款；而保險(xiǎn)公司推出的是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，是將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。此外，記者了解到，保險(xiǎn)公司對(duì)投保人抵押房屋增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品將分為參與

47、型和非參與型。其中，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益；非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于保險(xiǎn)受益人。對(duì)此，國(guó)壽養(yǎng)老險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理助理張紹白認(rèn)為，這兩種模式將所抵押房屋的增值風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，卻忽略了房屋出現(xiàn)貶值風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的防控方案。因?yàn)閲?guó)內(nèi)房?jī)r(jià)目前為止并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整成熟的波動(dòng)，難以評(píng)估國(guó)內(nèi)房市的波動(dòng)趨勢(shì)。除此之外，導(dǎo)致保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”先天不足的最大障礙便是我國(guó)房屋的產(chǎn)權(quán)只有70年?！叭魧⒆》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)推行，一旦所有權(quán)歸屬問(wèn)題不解決，保險(xiǎn)公司將會(huì)顧慮重重，因?yàn)榍捌趯B(yǎng)老金支付了，后期再因處置住房不當(dāng)引來(lái)糾紛將得不償失。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)

48、院院長(zhǎng)郝演蘇微博表示，“以房養(yǎng)老”牽涉到金融業(yè)、社會(huì)保障、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要管理層實(shí)施頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌規(guī)劃，否則恐“雷聲大雨點(diǎn)小”，難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。值得一提的是，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”在房?jī)r(jià)評(píng)估上也存在諸多復(fù)雜的阻礙，其中在房?jī)r(jià)的折舊上存在爭(zhēng)議，如房子居住時(shí)間較長(zhǎng)出現(xiàn)破損，保險(xiǎn)公司便會(huì)在定價(jià)上相應(yīng)地壓低，但對(duì)于投保的老年人來(lái)說(shuō)又會(huì)感到十分苛刻。與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司自身的精算技術(shù)問(wèn)題也成“以房養(yǎng)老”試行的關(guān)鍵，對(duì)此，南開(kāi)大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)系教授朱銘來(lái)表示，發(fā)達(dá)國(guó)家的反向抵押好處是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，隨著物價(jià)適當(dāng)調(diào)整，房屋的科學(xué)估價(jià)，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，最后按照大數(shù)法則，根據(jù)老年人生命長(zhǎng)短的平均水

49、平，風(fēng)險(xiǎn)是可以經(jīng)營(yíng)的。但國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司是否具備這種風(fēng)險(xiǎn)分散的精算技術(shù)，比如產(chǎn)品量化、房屋價(jià)值估算、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)算等都存在諸多不確定性。/n.shtml true 財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道 北京商報(bào) /n.shtml report 1457 北京商報(bào)訊(記者馬元月陳婷婷)經(jīng)過(guò)三個(gè)月的征求意見(jiàn)，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”正式落地。昨日，保監(jiān)會(huì)正式宣布，符合條件的人身險(xiǎn)公司從7月起便可在北京、上海、廣州和武漢四 中新網(wǎng)6月24日電 (金融頻道 張明燕)23日，保監(jiān)會(huì)公布關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(以下簡(jiǎn)稱