桂林項目可行性報告

1、 大冶市基瑞房地產開發(fā)有限公司 桂 林 項 目 可 行 性 分 析 報 告 目 錄1 項目介紹2 建設條件3 投資環(huán)境分析4 市場分析與價格預測5 營銷策略6 項目的主要建筑指標7 項目投資估算與盈利分析8 不確定性分析1 項目報告隨著住房制度改革的全面進步，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產開發(fā)對經濟增長的促進作用日益凸現(xiàn):隨著居民生活質量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。為了適應時代的發(fā)展、社會的需求，基瑞房地產開發(fā)有限公司決定在桂林市臨桂新區(qū)人民路處開發(fā)生態(tài)藝術型房產小區(qū)一處，以滿足房地產市場日益高漲的需求。2

2、建設條件 1. 該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，對面是即將建設的桂林市人民政府辦公樓， 中間是人民路。 2. 靠近公路、交通便利、離市中心僅6公里。 3. 周邊環(huán)境適宜，自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境良好。 4. 容積率較高、可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。 5. 小區(qū)旁邊將建一汽車站。交通便利、配套齊全。 6. 緊靠小區(qū)有條循環(huán)水系，可以加以利用，把小區(qū)建設成為山水明城。 7. 擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎。設 施配套齊全；學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。3 投資環(huán)境分析a 宏觀環(huán)境分析 1. 根據(jù)國家有關部門及業(yè)內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑

3、制房價的過快增長，保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。系列政策均是站在增量房市場來進行調整、規(guī)范；而對存量房市場的影響則是加大了交易成本、減少了供應量，對增量房價而言反而是保證和促進上漲的力量。我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。 2. 據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢。今年1-5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和 4.1%。 b 微觀環(huán)境分析 1. 目前，桂林市房地產市場地產投資環(huán)境喜人。從2002開始規(guī)劃城市住宅改造以來，十年期間，房地產市場發(fā)展較為緩慢，可近4年內政府對桂林這個世界旅游城市著為重點整治，城區(qū)綠化率高于其他城市

4、且城區(qū)人口在快速增長，基于上述情況，政府于2011年9月對臨桂新區(qū)出示征地示意圖。目前已有山水鳳凰城、匯榮桂林桂林、奧林匹克花園、 花樣年花樣城及新城中心公園等大型項目相應建設，投資商看好新區(qū) 房地產的發(fā)展前景。今年以來，幾大開發(fā)項目銷售大幅增長，新建商品 房價格平穩(wěn)進城購房和投資購房日益增多，有效激活了市場的潛在需求， 加上桂林政策環(huán)境的不斷放松，生態(tài)、人文、旅游環(huán)境的保護和提質， 使得桂林的地產投資環(huán)境魅力與日俱增。 政府對臨桂新區(qū)已做詳細規(guī)劃、各種配套建設一應俱全，不日把新區(qū)建成后，將是集旅游、傳媒、公園、學校、商業(yè)和居住等為一體的綜合型城區(qū)。2012年臨桂新區(qū)將新建和續(xù)建項目的總投資2

5、56億元，年度完成投資31.8億元。4 市場分析與價格預測 a 市場發(fā)展前景分析根據(jù)今年以來出臺的房地產行業(yè)政策，桂林市場供需狀況等方面情況調查表明，桂林地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好主要表現(xiàn)為：1. 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 近幾年，桂林商品房價格較低且漲幅又小，因此受宏觀調控影響很小，且土地價格、建筑材料和人工費用等上漲，房屋產品質量及配套標準的提高造成房價上漲的形勢。 2. 房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。一是城鎮(zhèn)化進度加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求；二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求；三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。 3.二手市場活躍對新房的促進 隨著

6、房地產二級市場的不斷活躍，賣舊換新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。 4. 政府將加大地產開發(fā)的調控力度及城市建設力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進這座集居住、商旅為一體的最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多國外友人到桂林投資、居住。 5. 房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣；競爭由單一價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套設施等多因素、多元化競爭新格局。 b 目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： a. 鐘愛于桂林城居住環(huán)境、人居品牌的購房

7、群體 b. 貨幣保值的投資市場和旅游度假市場 c. 當?shù)鼐用窀鼡Q舊房二次置業(yè)的購房群體 d. 致力于桂林投資置業(yè)的購房群體5 營銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信輝盛”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發(fā)揮樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤：1. 進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型、結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。2. 實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略和公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用報紙、電視、戶外廣告牌、車載、站牌等行之有效的廣告方式及時的將樓盤信息傳遞給購房客戶。通過溝通、利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受提

8、高對所開發(fā)產品的認識度。3. 通過擴展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售，利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售有原來的單一自行銷售轉變?yōu)樾袖N、直銷網銷、地域代理等多元化銷售模式。4. 提供優(yōu)質服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶、為客戶提供優(yōu)質完善的房屋，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。5. 利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效的利用品牌效應提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買欲望。6. 結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格

9、有低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再根據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息堅定購房客戶的信心。6 項目的主要建筑指標 1. 6千萬拿到土地經營權 2. 總土地面積約300畝 3. 一期開發(fā)100畝序號項目單位數(shù)量1總用地面積畝1002總建筑面積平方米2.1住宅面積平方米.72.2商鋪面積平方米32668.33容積率3.54建筑密度35%5可售住宅面積平方米.7 七 項目投資估算及盈利分析 1. 投資估算 投 資 估 算 表序號項目單價數(shù)量金額（萬元）1土地費用192100192002前期費用1002333.452.1勘測設計費20466.

10、692.2各類規(guī)費801866.763工程費用120028001.43.1建安工程費1102566.83.2室外工程501166.733.3機電工程501166.734銷售費用2%22455管理費用3%32356資金成本10007總投資63248.55 2. 銷售收入 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和桂林市房地產現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因數(shù),本區(qū)住宅均價定位為4000元 /m2，低層商鋪均價定位為20000元 /m2 。 銷 售 收 入序號項目單位數(shù)量價格金額（萬元）1住宅元 /m2.7400080270.682低層商鋪元 /m232668.32000065336.6

11、03合計.284平均銷售單價元 /m20.624 3. 營業(yè)稅及附加 本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅。綜上，本項目的稅率為6%，共應交納稅金及附加為8736.44萬元。4. 盈利能力分析 財 務 現(xiàn) 金 流 量 表序號項目合計（萬元）1現(xiàn)金流入.281.1銷售流入.281.2其它收入2現(xiàn)金流出71984.992.1成本投資63248.552.2營業(yè)稅及附加8736.443稅前利潤額73622.294項目稅前利潤率58.2%5凈利潤64887.858 不確定性分析 1. 盈虧平衡分析 各年的平衡點作業(yè)率（即在成本不變的情況下，盈虧平衡點銷售收入占計劃銷售收入的比例）分別為47.2%

12、、46.3%，而第一年只要實現(xiàn)計劃收入的81.86%就能保本，其余以此類推。第一年的盈虧平衡點作業(yè)率偏高是由于第一年只實現(xiàn)了第一期開發(fā)的80%銷售收入，而從謹慎的角度出發(fā)，將第一期的開發(fā)成本全部計入了當期損益。從第二年、第三年來看盈虧平衡點作業(yè)率較低，項目安全度較高，抗風險能力強。 銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率） /6240（1-0.06）=平方米 占計劃銷售量的46.47% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率） /（1-0.06）=2899元/平方米 占計劃銷售單價的46.46%盈虧平衡分析表明：當項目銷售面積達到平方米或平均銷售價格達到2899元/平方米時，項目保本，安全金度9.90 。 2. 敏感性分析 分別就投資額、經營成本和營業(yè)收入三個因數(shù)對項目內含報酬率IRR進行單因數(shù)敏感性分析，取變化率為正負5% 。 由表可見，營業(yè)收入變化對項目IRR的影響最大，投資變化次之，影響也較大。而經營成本則對其