南匯臨港工業(yè)地產(chǎn)市場項目可研報告

1、南匯臨港工業(yè)項目可行性研究報告 第一部分 市場定位篇. 2 一、工業(yè)地產(chǎn)市場指數(shù)分析 . 2 二、浦東、南匯工業(yè)市場分析. 5 三、祝橋空港工業(yè)區(qū). 8 四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況 . 10 五、項目市場定位. 13 第二部分 項目分析篇. 15 一、項目地塊分析. 15 二、項目開發(fā)建議. 18 一、方案一. 19 二、方案二. 22 三、方案對比分析. 27 第 1 頁 共 27 頁 第一部分 市場定位篇 一、工業(yè)地產(chǎn)市場指數(shù)分析 1、郊縣物業(yè)價格分析 2007 年過后，上海的工業(yè)物業(yè)租售價格仍然處于逐步攀升狀態(tài)，租金環(huán)比漲幅為 1.8%，售價的環(huán)比漲幅也達(dá)到 1。據(jù)了解，上海市政府眼下

2、很重視土地的節(jié)約利用問題，并且正在研究相關(guān)舉措以促進(jìn)消除土地閑置。事實上，上海未來的土地可供增量已經(jīng)很少。 0.80.60.40.20閔行2007年上海郊縣板塊工業(yè)物業(yè)租金參考表嘉定 青浦 浦東 南匯 松江 奉賢寶山租金 （元/m2/天）金山40003500300025002000150010005000閔行2007年上海郊縣板塊工業(yè)物業(yè)售價參考表嘉定 青浦 浦東 南匯 松江 奉賢寶山售價（ 元/m2 ）金山第 2 頁 共 27 頁 2、區(qū)縣供需分析 目前上海的建設(shè)用地總量約 2400 平方公里，隨著國家調(diào)控深入、土地督察嚴(yán)緊，到 2020 年，上海建設(shè)用地規(guī)模能達(dá)到 3000 平方公里就是“

3、極限”了；分到每個區(qū)縣，也就平均新增 40 平方公里的量；而“十一五”期間，能追加的建設(shè)用地也就 200 平方公里。 此外，在 2400 平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到 1000 平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為 600700 平方公里。從結(jié)構(gòu)上講也很不合理，工業(yè)用地太多了，按國際標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地與生活居住用地之比最高也就是 1，由此看來，上海的工業(yè)用地規(guī)模已超警戒線。 15%8%4%7%2007年上海工業(yè)物業(yè)區(qū)縣需求分布圖7% 17%13%16%閔行嘉定青浦浦東南匯松江奉賢寶山金山2007年上海工 業(yè)物業(yè)需 求分布圖6 % 3%1 8%2 000 m2以下2 001-5 000m 25001

4、 -100 00m273 %1 0000 m2以上第 3 頁 共 27 頁 3、價格走勢分析 0.580.560.540.520.52006.3上 海郊 縣工 業(yè)物 業(yè)租 金走 勢圖2006.6 2006.9 2006.12 2007.32007.62007.9270026502600255025002006.3上海郊縣工業(yè)物業(yè)售價走勢圖2006.6 2006.9 2006.12 2007.32007.62007.9工業(yè)物業(yè)憑借著高達(dá)7%12%工業(yè)地產(chǎn)出租回報率，以及遙遙領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市的成熟產(chǎn)業(yè)配套，上海已成為大型國際物流運營商和物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入中國的首選門戶。 因此，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)

5、，工業(yè)地產(chǎn)似乎成了 2003 年后開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的受益者。不只是在上海，從全國范圍來看，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近 20 年，投資回報率一直勻速向上，少有下挫的例外。但是，與其它許多國家相比，中國的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大的差距，因此，工業(yè)物業(yè)的租售價格還有很大的上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。 第 4 頁 共 27 頁 二、浦東、南匯工業(yè)市場分析 工業(yè)房地產(chǎn)近兩年在中國的被關(guān)注度飛猛上漲，逐漸追趕并超越住宅地產(chǎn)及商用地產(chǎn)等，而上海這個世界矚目的國際大都市憑借其得天獨厚的優(yōu)勢及堅實的工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)更成為內(nèi)、外資投資的寵兒。 1、浦東新區(qū) 浦東新區(qū)面對著太平洋，

6、它的扇形面正好對著亞洲經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，這就使浦東新區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進(jìn)入中國的大門。目前，浦東新區(qū)發(fā)展的重點是拓展功能，提升產(chǎn)業(yè)，主要包括：大力增強創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能；加快發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和高增值產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展高層次現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；全面推進(jìn)國民經(jīng)濟和社會信息化。 金橋的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車整車及零部件、現(xiàn)代家電產(chǎn)、生物醫(yī)藥與食品產(chǎn)業(yè)等，目前金橋園區(qū)內(nèi)的廠房基本只租不買，廠房的平均租賃價為 1.2元/平米/天。金橋現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園期將會是跨國公司地區(qū)總部、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心云集的基地以及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。目前的平均租金為 4 元/平米/天，但需要整棟租賃。 張江目前可租售的工業(yè)

7、物業(yè)以研發(fā)辦公、孵化樓宇為主，平均租金為 3 元/平米/天。目前張江的土地批租價格最高，為每平方米 206 美元。 外高橋隨著保稅區(qū)開發(fā)建設(shè)的深入，原來開發(fā)的土地使用情況基本飽和，可供批租轉(zhuǎn)讓的土地資源已十分有限。目前，外高橋保稅區(qū)廠房倉庫的平均租金為 1.2 元/平米/天。 第 5 頁 共 27 頁 2、南匯區(qū)南匯擁有上海最大的空海兩大運輸港口（上海浦東國際機場、上海洋山深水港口），具備了成熟的網(wǎng)狀交通脈絡(luò)，直線距市中心距離較近，受到市區(qū)及起步較早的浦東新區(qū)和閔行區(qū)的影響非常大，雖然起步較晚，但套用了其他地區(qū)成功的模式，產(chǎn)業(yè)滲透、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)對接等發(fā)展速度非?？?，在短短的幾年里已經(jīng)形成了具

8、備一定規(guī)模的成熟工業(yè)區(qū)，隨著臨港新城的建設(shè)推進(jìn)，南匯會在下一個五年發(fā)展中有著更高速的騰飛。 從實地來看，南匯規(guī)劃的工業(yè)廠房是依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格建造的，特別是臨港新城地區(qū)，建造成本較高、基礎(chǔ)設(shè)施完善，其次南匯產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相對高，工業(yè)廠房供求相對平衡，這是南匯廠房價格高位走勢的部分因素。從長遠(yuǎn)來看，兩港優(yōu)勢必然大幅度帶動南匯的工業(yè)發(fā)展，工業(yè)廠房還會以上升態(tài)勢隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展走上浮，3 年的兩港規(guī)劃也預(yù)示著南匯工業(yè)地產(chǎn) 3 年上揚。 目前南匯工業(yè)用地平均價約為 40 萬/畝，廠房平均租金價格為 0.66 元/平米/天，售價為 2685 元/平米。第 6 頁 共 27 頁 3、綜述 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

9、 上海的工業(yè)物業(yè)租售價格基本一直處于穩(wěn)步攀升的態(tài)勢，上海工業(yè)地產(chǎn)市場的前景相當(dāng)被看好。大量跨國公司繼續(xù)在滬投資興建自用的廠房、物流中心和研發(fā)中心等工業(yè)設(shè)施。 多層產(chǎn)房將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品 從供需市場來看：由于工業(yè)用地的日漸稀缺以及工業(yè)物業(yè)租金價格的穩(wěn)步上漲，業(yè)主們都想方設(shè)法地將物業(yè)容積率達(dá)到允許范圍的上限，于是三層、四層的多層廠房成了新增工業(yè)物業(yè)的主體。而縱觀當(dāng)前的需求市場，從事機械加工制造類等需要單層廠房的剛性需求占整個需市場的近 40。 因此，供、需廠房的不匹配性已成為目前上海工業(yè)房地產(chǎn)市場的主要矛盾點。但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著上海工業(yè)地產(chǎn)逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的必然趨勢，多層廠房、研發(fā)

10、辦公樓在未來 5 年內(nèi)將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)。 第 7 頁 共 27 頁 三、祝橋空港工業(yè)區(qū) 1、工業(yè)園概況 空港工業(yè)區(qū)地處祝橋中心鎮(zhèn)，北接浦東新區(qū)，東鄰浦東國際機場，近鄰上海深水港。工業(yè)區(qū)四面環(huán)路，遠(yuǎn)東大道貫穿工業(yè)區(qū)南北，使工業(yè)區(qū)與市中心和深水港緊密相連。西邊川南奉公路和北邊的聞居路連通浦東，南邊的鹽朝公路直通東海岸。工業(yè)區(qū)西側(cè)浦東運河連接川楊河通黃浦江，工業(yè)區(qū)距離浦東國際機場僅 3公里。 毗鄰浦東，緊鄰空港，近年來，“臨空”的區(qū)位優(yōu)勢，使祝橋鎮(zhèn)逐漸成為南匯大發(fā)展中的一支重要經(jīng)濟力量，而不斷加快空港工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)和招商引資力度，并加強與浦東新區(qū)的聯(lián)動發(fā)展，則讓祝橋這一“空港重鎮(zhèn)”振翅騰飛

11、。 要引“鳳”，先“筑巢”。經(jīng)過幾年的努力，聞居路以南、A30 高速以東祝橋空港工業(yè)園區(qū) 5 年里投入 1.7 億元，完成了首期 2 平方公里范圍內(nèi)的路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)、氣網(wǎng)以及通訊、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；主干道聞居路已延伸至機場高速公路，形成總長 8 公里、二縱二橫，集排雨、排污于一體的道路網(wǎng)格。 第 8 頁 共 27 頁 良好的投資環(huán)境，吸引了國內(nèi)外企業(yè)競相入駐 上海東航美心食品有限公司、上海東航伊人食品有限公司、市（一）電機、赫比（上海）精密沖壓模具有限公司等大批企業(yè)紛紛落戶空港工業(yè)園區(qū)，為祝橋發(fā)展航空食品加工、航空配件制造維修、電子電器產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)注入了強大的活力。這期間，注冊資金逾 1

12、 億美元的上海波音航空改裝維修工程有限公司的成功入駐，更有利助推了祝橋“臨空”經(jīng)濟的發(fā)展。目前，空港工業(yè)區(qū)簽訂協(xié)議項目103 個，協(xié)議總投資 66 億余元。落戶祝橋年產(chǎn)值超億元的企業(yè)已經(jīng)增至 9 家，稅收入庫超千萬元的企業(yè)也已增至 4 家。同時，受浦東國際機場二期開發(fā)帶來的效應(yīng)，預(yù)計今年祝橋鎮(zhèn)可實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 22.6 億元，實現(xiàn)財政收入 1.4 億元。 祝橋臨空經(jīng)濟區(qū)的功能定位，更使祝橋與浦東和機場兩區(qū)一港的聯(lián)動更為密切。目前，浦東新區(qū)川沙工業(yè)區(qū)、臨空工業(yè)園區(qū)和南匯祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)四方正在積極籌措，為把這 4 個工業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)而努力創(chuàng)造條件。 放眼未來，祝橋已繪

13、就“經(jīng)濟強鎮(zhèn)，空港重鎮(zhèn)，和諧新鎮(zhèn)”的藍(lán)圖，將建設(shè)賓館餐飲區(qū)、大型商貿(mào)購物區(qū)、休閑觀光區(qū)和環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)。北聯(lián)浦東，南拓臨港，一個城鎮(zhèn)環(huán)境與自然景觀相協(xié)調(diào)，與浦東空港相匹配的現(xiàn)代化“空港重鎮(zhèn)”。 第 9 頁 共 27 頁 四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況 上海祝橋空港工業(yè)區(qū)位于上海市南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)區(qū)域的東北角，規(guī)劃面積為8 平方公里，由工業(yè)區(qū)、物流保稅區(qū)和倉儲物流區(qū)三大功能區(qū)組成。 1、工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 1.12 平方公里的投產(chǎn)企業(yè)，每平方公里工業(yè)產(chǎn)值 33.48 億元，每平方公里產(chǎn)出稅收 1.54 億元，每平方公里提供就業(yè)崗位 7781 個，在南匯區(qū)級工業(yè)區(qū)中名列前茅。 2、物流區(qū) 物流區(qū)規(guī)劃面積為

14、 5 平方公里，位于橫十路以南、鹽朝公路以北，遠(yuǎn)東大道以東至機場圍場河，物流區(qū)一期開發(fā)面積為 1.85 平方公里。 3、保稅區(qū) 里。 空港物流保稅區(qū)總面積達(dá) 3.58 平方公里，南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)占地 0.54 平方公第 10 頁 共 27 頁 購地入駐園區(qū)基本要求： 以外資企業(yè)為主； 投資額度需求：不低于 200 萬人民幣/畝，稅額：不低于 20 萬人民幣/畝； 生產(chǎn)型企業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品必須以內(nèi)銷為主； 以機械、電子、家紡類為主，及部分倉儲物流； 第 11 頁 共 27 頁 4、綜述 從園區(qū)企業(yè)的情況開看，目前入住企業(yè)主要以機械，電子類、及倉儲為主及少量的家紡類企業(yè)，其生產(chǎn)型企業(yè)主要以內(nèi)銷型為主； 從

15、園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，除部分企業(yè)以自主購地建造廠房外，大多不符合購地企業(yè)都已租賃為主； 從園區(qū)廠房結(jié)構(gòu)來看，除自用型企業(yè)部分以多層為主，租賃型企業(yè)主要以1 層標(biāo)準(zhǔn)型廠房為主，多層廠房租賃較少； 從園區(qū)內(nèi)的租賃情況來看，租賃比例在 50-60左右，租賃面積以 800-1500平方米居多； 從價格來看，園區(qū)租賃價格較為統(tǒng)一，在 0.6-0.65 元/平方米*天；銷售物業(yè)現(xiàn)僅有一例，為一棟 4 層多層，及一棟 1 層廠房，總建筑面積在 13000 平方米，單價為 2600 元/平方米； 第 12 頁 共 27 頁 五、項目市場定位 1、產(chǎn)品定位 2-3 層框架結(jié)構(gòu)廠房 產(chǎn)品建議：該區(qū)域工業(yè)用地較少，

16、且地理位置優(yōu)越，應(yīng)用足容積率，達(dá)到利潤最大化； 2、價格定位 租賃價格建議：0.55-0.6 元/平方米*天（區(qū)域市場價） 銷售價格建議：2500 元/平方米 定價理由：本項目為多層廠房，結(jié)構(gòu)優(yōu)勢略低于一層廠房，故價格建議稍低于區(qū)域價格； 第 13 頁 共 27 頁 3、客源定位 利用本地塊兩港的地理優(yōu)勢，以出口貿(mào)易型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶。 電子產(chǎn)品研發(fā)公司 出口貿(mào)易 型企 業(yè)為主 電子信息產(chǎn)業(yè) 電器制造公司 汽車 、摩托整車和 配件制造企業(yè) 倉儲 、運輸 、出口 加工企業(yè) 第 14 頁 共 27 頁 第二部分 項目分析篇 一、項目地塊分析 1、地塊特征 本地塊位于祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)，地塊形狀呈長

17、方形，東臨遠(yuǎn)東大道，西近金亮路，北靠張家路港，南面為 M-8 號地塊。 地塊總占地面積為 30 畝（約 20010 平方米），目前為空地。 2、地塊周邊 為主。 地塊目前是空置狀態(tài)，地塊所處為工業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊多為廠房及在建廠房。地塊北面廠房居多，本地塊臨近正在建造中的豐霖醫(yī)療機械公司的廠房，地塊南面多為空地。 這些廠房基本上以單層廠房為主，入駐企業(yè)以電子產(chǎn)品研發(fā)、機械設(shè)備、物流貿(mào)易等第 15 頁 共 27 頁 3、SWOT 簡析 優(yōu)勢（STRENGTHS） 屬于空港工業(yè)園內(nèi)地塊，擁有機場和兩港的交通優(yōu)勢 地塊方正，利于規(guī)劃設(shè)計； 周邊項目對本地塊的干擾??； 劣勢（WEAKNESSES） 地塊面

18、積不大，如果實現(xiàn)多種功能，相對會比較局促； 自成一體，沒有依托，不利于形成氣候； 地塊在園區(qū)內(nèi)的位置靠里，不易尋找到。 園區(qū)自身仍處于成長期，因此，無法提供強有力的人氣與口碑支持。 機會（OPPORTUNITIES） 浦東機場二期和兩港的建設(shè)優(yōu)勢帶來較多機會 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，園區(qū)發(fā)展依舊迅猛； 威脅（THREATS） 經(jīng)濟衰退或其他不可抗力； 周邊地塊迅速發(fā)展，形成激烈競爭氣候。 第 16 頁 共 27 頁 4、地塊分析總結(jié) o o o o o 一塊小而精的地； 一塊優(yōu)勢很多的地； 一塊機會大于威脅的地； 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地； 一個可以成就財富夢想的項目。 第 17 頁 共 27 頁 二

19、、項目開發(fā)建議 根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前國內(nèi)各級政府常用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，其主要特征表現(xiàn)為：在政府的引導(dǎo)下完成，通過創(chuàng)造特殊優(yōu)惠政策及稅收優(yōu)惠條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合條件的相關(guān)工業(yè)發(fā)展項目。如祝橋空港工業(yè)園就是典型案例之一。 主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)

20、入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 而綜合開發(fā)模式即上述三項開發(fā)模式的綜合使用。由于本地塊是祝橋空港工業(yè)園內(nèi)的開發(fā)地塊，且占地面積只有 30 畝左右，因此不適用工業(yè)園區(qū)及主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)模式。我們重點討論一下工業(yè)地產(chǎn)

21、商模式。 對本項目而言，采用工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，有 2 種運營方式，通過實地勘查了解，我們結(jié)合地塊特征和市場情況提供兩個方案供參考。 第 18 頁 共 27 頁 一、方案一 通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)，來獲取溢價利潤。 即投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，實現(xiàn)項目整體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。按目前市場情況來看，有兩種轉(zhuǎn)讓方式。 第一種為通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)得形式間接改變土地使用權(quán)的實際使用人。第二種為傳統(tǒng)的直接土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此種方式要求項目完成開發(fā)投資總額的 25。 鑒于本項目屬于未開發(fā)至 25的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列，因此，我們建議開發(fā)商選擇第一種方式。 目前通過市場調(diào)

22、查得知，目前，工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價格在 5060 萬元/畝，離機場更近的一期倉儲用地和保稅區(qū)內(nèi)，土地價格在 7080 萬/畝左右。本地塊是屬于工業(yè)園區(qū)內(nèi)用地，土地用途不可改變。因此，在轉(zhuǎn)讓過程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉(zhuǎn)讓與受讓雙方無須討論補繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。 第 19 頁 共 27 頁 1、目標(biāo)客戶 u u u u 資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)公司 國內(nèi)大型電子產(chǎn)品制造公司 國內(nèi)大型物流貿(mào)易公司 國內(nèi)大型機械配件制造企業(yè) 2、經(jīng)濟測算 在方案一中，從法律層面上來看，僅涉及到股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不涉及到公司具體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，因此，對于轉(zhuǎn)讓方而言，只需要交納企業(yè)所得稅或者個人所得稅即可。 我們按市場

23、價預(yù)計轉(zhuǎn)讓價格為 60 萬元/畝，轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓方需要交納的企業(yè)所得稅計算為： 企業(yè)銷售收入（估）60 萬/畝30 畝1800 萬元 根據(jù)目前稅率情況，企業(yè)所得稅為 25，由于目前無法準(zhǔn)確得知企業(yè)運營成本，因此，我們根據(jù)一般企業(yè)經(jīng)營成本情況進(jìn)行估測，將企業(yè)所得稅率調(diào)整約為 12左右，那么： 企業(yè)所得稅（1800900）萬12108 萬 總利潤為 792 萬元。 則，總投資回報率792/ 90010088 第 20 頁 共 27 頁 3、方案優(yōu)劣勢分析 對開發(fā)商而言，此種方案有如下優(yōu)點： 1、 操作方式手續(xù)簡單 2、 可以節(jié)省費用，僅涉及交納企業(yè)所得稅。 3、 開發(fā)快捷 同時，本方案存在一定程

24、度的風(fēng)險： 1、潛在法律風(fēng)險 本方案不牽涉到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，僅是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，尋找適合的目標(biāo)客戶是關(guān)鍵步驟。由于土地的特殊性和有限性，國家對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了許多立法限制，投資者已經(jīng)不能直接進(jìn)行土地倒賣，獲取溢價收入了。因此，出現(xiàn)了大量通過收購房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)以實際轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式。 在此種操作模式下，若開發(fā)商作為收購主體，盡管會對被收購公司作詳細(xì)的前期調(diào)查，仍然無法避免被收購公司存在對外擔(dān)保，以前股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的不明債務(wù)或違約合同賠償?shù)蕊L(fēng)險。若開發(fā)商作為被收購主體，對收購主體而言，同樣存在以上問題。因此，建議聘請專業(yè)律師全程參與項目得談判與法律文件得起草。 2、談判時間較長

25、 由于公司是動態(tài)運營的主體，因此，談判雙方關(guān)注的著眼點并非簡單的土地使用權(quán)單項資產(chǎn)的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對成，將給雙方的談判帶來難度和時間跨度的長期性。 第 21 頁 共 27 頁 二、方案二 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需制定開發(fā)模式 ，通過出租或出售來獲取利潤。 開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定企業(yè)強強聯(lián)合，按企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。如與本地塊一港之隔的在建廠房，開發(fā)商拿下地后，按照要求建造廠房及相應(yīng)配套設(shè)施，出售給豐霖（上海）醫(yī)療器材公司。 1、目標(biāo)客戶 主要發(fā)展電子信息、機電一體化、生物醫(yī)藥、工程機械、客

26、車制造、新型材料及物流等產(chǎn)業(yè)，禁止新建、擴建化工、印染、食品等有水污染的企業(yè)。如：u 電子產(chǎn)品研發(fā)公司 u 電子信息產(chǎn)業(yè) u 電器制造公司 u 汽車、摩托整車和配件制造企業(yè) u 倉儲、運輸、保稅、出口加工企業(yè) 第 22 頁 共 27 頁 2、技術(shù)指標(biāo) 總占地面積：約 20000 平方米 總建筑面積：約 24000 平方米 容積率：1.2（擬） 綠化率：30 建筑密度：40 代號 名稱 建筑面積 A 區(qū) 廠房及其工業(yè)配套 13000 平方米 B 區(qū) 辦公樓 8000 平方米 C 區(qū) 職工宿舍樓 3000 平方米 第 23 頁 共 27 頁 3、 功能區(qū)分 A 區(qū)規(guī)劃為 4 層的廠房區(qū)，建筑面積在

27、 13000 平方米左右。緊靠地塊南面，供入駐企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、倉儲用，該區(qū)可開辟出局部車間辦公區(qū)域，用作廠房管理辦公室。 B 區(qū)臨金亮路，規(guī)劃 2 棟廠房式辦公樓，一棟為 3 層，一棟為 4 層，沿著金亮路張家路港，呈 L 形狀分布。建筑面積為 8000 平方米左右。 該區(qū)供入駐企業(yè)員工辦公使用，或由其自行出租給意向企業(yè)都可。該區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按臨港工業(yè)園內(nèi)辦公樓一般標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 C 區(qū)規(guī)劃為 2 層的工業(yè)配套職工宿舍，建筑面積在 3000 平方米左右。用作員工住宿、餐飲配套服務(wù)場所。 廠房建造標(biāo)準(zhǔn)：4 層，層高 44.5 米，柱距為 810 米，長 85 米寬 40 米。 08 年初，國家宏觀政策方

28、面，明確指出鼓勵工業(yè)用地集約化利用，提高工業(yè)用地容積率。對本項目而言，無疑是利好因素。上海的工業(yè)用地土地價格不斷上漲，后市被業(yè)內(nèi)一致看好，從使利潤最大化的原則出發(fā)，兼顧廠房的實用性，我們建議本項目建造的廠房標(biāo)準(zhǔn)如下： 多層廠房：對于工藝緊湊、可采用垂直工藝流程和利用重力運輸方式、設(shè)備與產(chǎn)品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車間，采用多層廠房；規(guī)劃為 4 層，層高 44.5 米，柱距為 810 米，長 85 米寬 40 米。 第 24 頁 共 27 頁 4、 經(jīng)濟測算（出售） 1）項目土地及前期費用：1317 萬元 本項目土地購買費用為 30 萬元/畝，共需 900 萬元。 由于土地目前處于已平整狀態(tài)，因此不需要再投入基礎(chǔ)整治費用。前期工程費用預(yù)計為常規(guī)的規(guī)劃設(shè)計費、施工圖、監(jiān)理、審價等，根據(jù)市場行情測算為共約 417.6 萬元。 則，本項目土地及前期工程費用約投入 900417.61317.6 萬元。這一部分為自有資金。 2）項目建設(shè)、銷售及財務(wù)成本：3663.94 項目建設(shè)建安工程及配套費用預(yù)計為 3663.94 萬元，包括工程造價 2800 萬元，項目配套建設(shè)約 633.6 萬元，其他管理費用及不可預(yù)見費用約 230.34 萬元。 3）項目總銷及利潤分析：投資回報率為 28.62 本方案是開發(fā)商根據(jù)目標(biāo)客戶的需求而為其量身定做的