我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范

1、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范作者簡介張瑞鴻（1990-），男，錫伯族，華融華僑資產(chǎn)管理股份有限公司房地產(chǎn)金融部項(xiàng)目經(jīng)理，研究方向：房地產(chǎn)金融。我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，尤其是20152016年發(fā)展迅猛，國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺了各種調(diào)控措施，但我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題不容忽視，房地產(chǎn)業(yè)離不開金融的支持，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，也是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的前提，因此，分析和防范金融風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。一、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（一）地價(jià)高位運(yùn)行。從2013年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格就呈現(xiàn)出不斷上漲趨勢，尤其在20152016年，其增長的趨勢不斷加強(qiáng)，買房成為社會大眾的重要問題和熱點(diǎn)

2、話題。我國地價(jià)的上漲勢頭尤為明顯，根據(jù)我國國土資源部2013年發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國105個主要城市的地價(jià)呈現(xiàn)總體上漲趨勢，其中綜合用地的價(jià)格為3349元平方米，住宅用地價(jià)格為5033元平方米，商業(yè)用地價(jià)格為6306元平方米，工業(yè)用地為700元平方米，到2016年12月末，國土資源部監(jiān)測全國105個城市綜合用地、住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)地價(jià)分別為3826元平方米、5918元平方米、6937元平方米和782元平方米，價(jià)格環(huán)比增長率分別為1.43%、2.18%0.96%和0.64%，同比增長率分別為5.31%、7.91%3.09%和2.84%，都呈現(xiàn)出高速的增長趨勢。2016年，全國土地出讓面積

3、20.82萬公頃，同比下降5.9%，但合同成交價(jià)款3.56萬億元，同比增長19.3%。在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價(jià)款卻增加了近20%，說明2016年的土地價(jià)格有了較大幅度上漲，也表明了開發(fā)商對于未來房價(jià)上漲仍有較大的預(yù)期。（二）房地產(chǎn)市場成交量增長迅速。2016年3月全國商品房成交同環(huán)比漲幅顯著，市場成交熱度位于高點(diǎn)，國土資源部監(jiān)控的全國44城市成交指數(shù)3月為477，創(chuàng)2010年以來單月新高，較2月環(huán)比上升156%，同比上升75%，同比增速創(chuàng)新高。2016年3月39城市住宅成交指數(shù)為531，環(huán)比上升149%，同比上升82%，增幅與2月相比擴(kuò)大48個百分點(diǎn)。（三）投資繼續(xù)保持較快發(fā)

4、展。2016年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，同比增長21.8%，增幅比上年同期高出9個百分點(diǎn)。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點(diǎn)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。（四）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。2016年全國商品房平均價(jià)格同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.8%。全國7個大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，廣州9.%，福州8.8%和瀘州8

5、.8%等。東、中部地區(qū)商品房平均價(jià)格增幅高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價(jià)格略有增長。有22個省商品房平均價(jià)格不同程度上升，4個重點(diǎn)城市中有32個城市商品住宅平均價(jià)格不同程度上升。（五）商品房需求依然旺盛。盡管2013年以來，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價(jià)過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。其次是國民經(jīng)濟(jì)增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增

6、加，超過住宅價(jià)格增長速度。1998年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長率是895%，住宅價(jià)格平均增長率是3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。二、我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，商業(yè)銀行貸款過多。銀行貸款和定金預(yù)收款是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，自2015年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，商業(yè)銀行貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對比的是，商業(yè)銀行貸款在經(jīng)歷了24年的增速回落期后，于2015年6月開始逐步回升，2017年商業(yè)銀行貸款增速更是呈現(xiàn)大幅

7、度反彈之勢，商業(yè)銀行貸款猛增44.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上年同期水平。強(qiáng)有力的商業(yè)銀行貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時(shí)，商業(yè)銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重由上年同期的18.2%提高至23%。這不僅印證了金融對房地產(chǎn)市場的支撐作用，而且反映出我國商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。（二）我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增長過快，集中度過高。2016年6月，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額2394萬億，同比增長24%，增幅擴(kuò)大4.61個百分點(diǎn)，占各項(xiàng)貸款余額的23.6%，上半年新增2.93 萬億元，同比多增1.05萬億元，房地產(chǎn)企業(yè)貸款增量占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款增量的38.9%，占比較一季度情況提升6.4個百分點(diǎn)

8、。商業(yè)銀行個人購房貸款余額達(dá)1655萬億元， 同比增長31%，增幅較2015年上半年末擴(kuò)大132個百分點(diǎn)，占各項(xiàng)貸款余額的163%； 上半年新增貸款236萬億元，同比多增124萬億，個人房地產(chǎn)貸款增量占各項(xiàng)貸款增量的313%，個人購房貸款增長持續(xù)加快。我國商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)貸款占同期新增貸款的702%，商業(yè)銀行貸款過高地集中在房地產(chǎn)行業(yè)，隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大。（三）房價(jià)高位運(yùn)行前提下房價(jià)下跌的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很強(qiáng)的周期性，因此過度繁榮只能是某一階段的現(xiàn)象。因此在過熱之后必定會發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變。在房子是用來住的，不是用來炒的;宏觀經(jīng)濟(jì)政策

9、背景下，2017年國家出臺了限購限貸;限賣;等各種調(diào)控措施，必將抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。況且國際公認(rèn)房地產(chǎn)發(fā)展周期的定位是10年，我國房地產(chǎn)業(yè)自2003年起開始進(jìn)入繁榮期，在2007年開始取得高速發(fā)展，按照國際慣例，我國房地產(chǎn)業(yè)在2017年至2018年也將是其重要的發(fā)展轉(zhuǎn)折期，按照周期計(jì)算，我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折尾期，將增加房價(jià)下跌引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性。（四）商業(yè)銀行內(nèi)控體制、機(jī)制不完善。長期以來，我國商業(yè)銀行一直遵循著貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理;的業(yè)務(wù)流程開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，但在具體實(shí)施的過程中，巨大的市場份額、利潤誘惑以及銀行的內(nèi)部激勵機(jī)制不健全，使得大多數(shù)商業(yè)銀行存在重貸輕管、重放

10、輕收等問題。三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施（一）建立多層次住房供應(yīng)體系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的一個突出問題是住房供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房過度供給，普通商品房與一般性的保障性住房供給不足。為優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，應(yīng)堅(jiān)持總量控制、區(qū)域平衡;原則，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房，加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，建立商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房;為主的住房供應(yīng)體系。為緩解住房市場供給不足、房價(jià)上漲的壓力，有必要健全房屋租賃市場和二手房市場。當(dāng)前我國房屋賃租市場存在管理無序、誠信缺失等問題，二手房市場也存在市場不規(guī)范、嚴(yán)重的信息不對稱、誠信缺失等問題。因而，需加大力度整頓房屋租賃市場和二手房市場，構(gòu)建良好的住房市場秩序。（二）嚴(yán)控

11、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)市場的主要資金來源，控制商業(yè)銀行貸款可以從根本上抑制房地產(chǎn)投資過熱。為此，政府需要加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸行為的監(jiān)管，減少房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來的消極影響。加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，控制房地產(chǎn)貸款在全部貸款中所占比重，加強(qiáng)對商業(yè)銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險(xiǎn)管控能力等監(jiān)管，引導(dǎo)商業(yè)銀行通過金融手段規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的動態(tài)管理，有效甄別投機(jī)性房地產(chǎn)需求，阻斷房地產(chǎn)投機(jī)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為。（三）強(qiáng)化金融宏觀審慎監(jiān)管。金融系統(tǒng)具有內(nèi)生脆弱性，很容易受到外部沖擊，加劇金融脆弱性甚至引發(fā)劇烈的金融風(fēng)險(xiǎn)。微觀層面中單個金融機(jī)構(gòu)的不合理行為，

12、如果大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)都采取同樣行為，則會引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要政府強(qiáng)化金融宏觀審慎監(jiān)管思路，建立常態(tài)化的監(jiān)管機(jī)制，并要求金融機(jī)構(gòu)采取審慎的經(jīng)營態(tài)度，將金融創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)控制在安全的閥門之內(nèi)。通過前瞻性壓力測試，評估金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)所處的階段，從而制定戰(zhàn)略性補(bǔ)救計(jì)劃。同時(shí)，為保障整個金融系統(tǒng)安全，需加快金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括完善金融支付體系、社會信用征信體系、金融法律體系等，建設(shè)良好的金融生態(tài)環(huán)境。（四）加強(qiáng)土地市場的管理。高房價(jià)之所以長期存在，地價(jià)持續(xù)提高也是重要的原因之一，所以必須要完善現(xiàn)有的土地儲備和供給制度。各級政府要建立和完善土地儲備庫，不同用途的土地對其進(jìn)行差異化管理。以市場發(fā)展

13、為導(dǎo)向，對土地的供給和使用進(jìn)行合理劃分，避免地方政府在土地供給上的絕對壟斷權(quán)力，打破土地供給的壟斷性，增加城市土地供給主體。城市經(jīng)營性建設(shè)用地出讓，采用公開透明的招投標(biāo)方式，同時(shí)，有序引導(dǎo)農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市建設(shè)用地市場，提高城市建設(shè)所需的土地供給量，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。（五）建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。所謂長效機(jī)制，指的是通過財(cái)稅體制、土地制度、利率制度等，解決與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的體制機(jī)制，從深層次上改變房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境。過去十多年，政府為抑制房價(jià)過快上升，出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終未能解決房地產(chǎn)業(yè)的核心矛盾，甚至出現(xiàn)了房價(jià)越調(diào)越高;局面。為此，政府要著力建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制

14、，重點(diǎn)實(shí)施差異化調(diào)控手段。政府需改變原有頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳;房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)，在深化房地產(chǎn)相關(guān)體制機(jī)制改革的基礎(chǔ)上，將主要職能放到增加土地供應(yīng)和建設(shè)保障房上，避免過度強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)，引導(dǎo)市場有序調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)。（六）嚴(yán)控過分投機(jī)投資以穩(wěn)定房價(jià)。大量的投機(jī)性需求是造成房地產(chǎn)市場供小于求的重要原因，因此，政府必須要采取各種有效的措施來有效降低對房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，使得房價(jià)不斷得到穩(wěn)定。在商業(yè)銀行信貸政策的制定和實(shí)施方面，中央銀行針對購買第二、第三套房及第N套房制定不同的信貸政策，通過提高房地產(chǎn)貸款首付比例和提高房地產(chǎn)貸款利率的方式對需求進(jìn)行嚴(yán)格控制，對于非常住人口購買多套房則不給予其貸款，以限制過度的炒房。在稅收政策方面，對于買賣房屋等投機(jī)行為要對其征收高額的所得稅。對于空畳房，政府要收取相應(yīng)的物業(yè)稅和房屋控制稅，提高投機(jī)者機(jī)會成本和購房成本，這在很大程度上能夠減小剛性需求購房者的成本，穩(wěn)定房價(jià)，同時(shí)也能夠促使我國房地產(chǎn)市場順著正常的軌道發(fā)展，避免因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)而給整個經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展帶來嚴(yán)重問題。（七）完善社會的征信體系。人無信不立，業(yè)無信不興，國無信則衰。營造良好的社會誠實(shí)守信的文化環(huán)境，我國社會征信體系建設(shè)已經(jīng)由國家發(fā)改委和人民銀行牽頭，初步建立了以金融信息為主體的社會征信體系，初步形成以市場為導(dǎo)向，各類征信機(jī)構(gòu)互為補(bǔ)充，信用信息基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)相輔相成的多層