物業(yè)管理公司戰(zhàn)略研究報告

1、目 錄目 錄I第一部分 宏觀環(huán)境分析1第二部分 行業(yè)狀況分析2行業(yè)總體分析2競爭對手分析4與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較8第三部分 XX企業(yè)內(nèi)部分析11XX物業(yè)的優(yōu)勢11XX物業(yè)的劣勢11XX物業(yè)的機會12XX物業(yè)的組織場的分析13第四部分 XX物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略14第五部分 戰(zhàn)略實施措施15第六部分 相關(guān)保證措施19第一部分 宏觀環(huán)境分析 目前國家中央工作的重點是經(jīng)濟發(fā)展和保持社會穩(wěn)定，隨著改革開放的深入，國家的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，人民的生活水平普遍提高，商品房市場異?；钴S。2003年全國商品房銷售面積為32247.24萬平方米，同比增長29.1%，其中銷售給個人30369.85萬平方米，所占比重

2、為94.2%；商品房銷售額7670.90億元，同比增長34.1%，其中：銷售給個人7092.78億元，同比增長35.8%，所占比重為93.1%。全國商品住宅銷售面積為28502.47萬平方米，同比增長28.9%；辦公樓銷售面積為596.55萬平方米，同比增長17.4%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2695.28萬平方米，同比增長33.8%。 天津作為4大直轄市之一，是北方重要的經(jīng)濟中心城市，而且還處于環(huán)渤海地區(qū)的中心，港口、碼頭優(yōu)勢突出，在最近幾年的中國最具活力、人均產(chǎn)值，人均收入等的城市排名中，天津的排名都在前列。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，天津逐漸成為跨國公司投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要據(jù)點，商業(yè)機會增多，從而導致

3、寫字樓，商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加。從大的宏觀環(huán)境來看，天津經(jīng)濟發(fā)展處于快速增長的上升區(qū)間。按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)此時的發(fā)展即使出現(xiàn)起伏，也是短幅振蕩，總體呈現(xiàn)上升趨勢。從物業(yè)管理的角度來看，天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的項目已達多個，物業(yè)管理企業(yè)達家，從業(yè)人員萬余人，營業(yè)收入突破億元。2003年天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的房產(chǎn)總面積已達萬建筑平方米，其中住宅面積萬建筑平方米，占全市住宅存量的。全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學校、工業(yè)倉儲等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。 天津目前雖然高收入人群很多，但是也有相當一部分的下崗人員，這些大量的下崗工人為物業(yè)管理這種勞動密集型的行業(yè)提供了豐富的勞

4、動力。第二部分 行業(yè)狀況分析行業(yè)總體分析 隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期。截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38，深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市已達95，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家，從業(yè)人員超過230萬人。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。國家現(xiàn)在將物業(yè)管理作為保證人民安居樂業(yè)，社會穩(wěn)定的必要手段，國家大力提倡物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。隨著國家立法的完善，整個物業(yè)管理行業(yè)開始從無序和混亂走向規(guī)范和成熟。從目前來看，整個物業(yè)行業(yè)的利潤率較低，2003年，全國物業(yè)行業(yè)虧損10.7

5、億。整個行業(yè)面臨著一個大發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)。 進入壁壘：（1）物業(yè)行業(yè)從總體來說，規(guī)模經(jīng)濟的作用不是很明顯。（2）物業(yè)行業(yè)進入市場的資金成本較低。（3）經(jīng)驗，物業(yè)管理的經(jīng)驗相對來物業(yè)企業(yè)來說很重要，一個有好的經(jīng)驗的物業(yè)公司可以非常合理的、正確的處理解決客戶的相關(guān)問題。（4）從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來說，國家對于從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求，國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。國家對企業(yè)資質(zhì)的認定都有嚴格的具體的指標規(guī)定。但是，一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過為大的物業(yè)企業(yè)進行外包服務(wù)來進入相應(yīng)的市場。（5）差異化，整個物業(yè)行業(yè)中，各物業(yè)公司雖然在服務(wù)理念，企業(yè)文化等方面存在一

6、定程度的差異化。但是，整個行業(yè)的技術(shù)含量不高，差異化相比其他行業(yè)來說，各個公司之間比較容易模仿，各個物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容基本上是相同或相似的，所以差異化不是很明顯。綜合以上5點，物業(yè)行業(yè)的整體進入壁壘較低。 物業(yè)公司面臨著潛在的市場進入者的威脅。進入威脅主要來源于外地的物業(yè)管理企業(yè)。隨著外地物業(yè)管理企業(yè)大規(guī)模進入天津市場，尤其是境外和我國南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，相對而言，它們具備比較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，物業(yè)管理的手段也更加先進。這些公司正在積極地全方位地開拓天津市場，在物業(yè)中介、物業(yè)評估、市場調(diào)查及研究、物業(yè)管理/設(shè)施管理、城市規(guī)劃及工程管理服務(wù)等各個方面都可以看到這些公司的名

7、字。 替代威脅主要來源于近年來的房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的細分程度越來越高，相應(yīng)的物業(yè)管理市場也是多樣化的。對于天津市物業(yè)管理企業(yè)，面臨的替代威脅主要是人們對新式住宅要有新的物業(yè)管理模式，同時由于許多房產(chǎn)開發(fā)商對小區(qū)運用了高端技術(shù)（包括設(shè)備設(shè)施、新型材料），這將導致出現(xiàn)維護高端物業(yè)的新型專業(yè)物業(yè)服務(wù)。當前，物業(yè)管理正在興起一系列新概念零干擾服務(wù)、氛圍管理、個性化服務(wù)、“管理報告”制、產(chǎn)學聯(lián)手、I拖N管理、打分制、一卡制、噪音等約束性管理、會所安排等，如何應(yīng)對這些新變化、向業(yè)主們提供適當?shù)姆?wù)是天津市物業(yè)管理企業(yè)降低替代威脅首先需要考慮的問題。 買方和供方談

8、判能力集中表現(xiàn)對物業(yè)管理費用定價和專業(yè)服務(wù)費用定價上。以住宅為例，物業(yè)管理公司與提供服務(wù)的買方，即各種類型住宅的業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，同時向各種專業(yè)服務(wù)公司購買相應(yīng)的作業(yè)層服務(wù)。當然，有些物業(yè)管理公司擁有自已的專業(yè)服務(wù)公司，它們之間的關(guān)系不是完全的市場交易關(guān)系。這樣的物業(yè)管理公司的供方就延展到各種物業(yè)管理設(shè)備、器具等產(chǎn)品的供應(yīng)商。還有，獲得雇員的勞動力市場也是一個重要的供方。它們都是競爭性行業(yè)，供給方的談判能力并不是制約發(fā)展的重要因素。然而，物業(yè)管理買方的談判能力卻是必須認真面對的問題。以住宅為例，天津地區(qū)現(xiàn)有的住宅大致可以分為保障型、改善型和舒適型三種，前兩類住宅的物業(yè)管理收費還存在政府

9、的價格控制，只有舒適型的住宅才是由市場定價，在這樣的價格體系下，住宅消費者有比較強的談判能力。此外，買方的談判能力還包括業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)提供的各種要求，有的是合理合法的，應(yīng)虛心接受，認真改進有關(guān)工作。 行業(yè)內(nèi)的競爭激烈。目前，天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家，天津市一級資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司有近20家，二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司有40家左右。還有，隨著我國全面加入WTO，一些知名的跨國物業(yè)管理公司將加入到天津市場。它們給天津市物業(yè)管理帶來先進管理思想和方法，同時也造成激烈的競爭。目前，天津市的物業(yè)服務(wù)大部分采取招標的形式，對于好的項目，同時存在許多的公司進行爭奪，雖然現(xiàn)在項目

10、很多，但在一些公認的好的項目上的競爭非常激烈。競爭對手之間的采取的動態(tài)競爭的行為具有極高的頻率，力度大，極富攻擊性。同時不同的對手之間的競爭優(yōu)勢存在很大的差異性，但是這種差異性在某種程度上是容易模仿的。競爭對手分析 基本情況分析 目前，天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家，他們分別是：天津順馳物業(yè)管理有限公司，天津天孚物業(yè)管理有限公司，天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司，天津市安華物業(yè)有限公司。這里對于其他資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)不進行分析，重點分析這幾家與XX在同一檔次上的物業(yè)企業(yè)。 順馳物業(yè)：天津順馳物業(yè)管理有限公司成立于1997年，隸屬于順馳集團。該公司自從成立以來，緊靠順馳地產(chǎn)，為順馳地

11、產(chǎn)開發(fā)的各種項目提供物業(yè)配套服務(wù)。目前該公司的市場主要集中在順馳地產(chǎn)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并沒有真正走向市場。但是，順馳物業(yè)的管理水平已經(jīng)達到了相當高的水平，順馳物業(yè)的品牌作為順馳地產(chǎn)的品牌的一部分，該公司的物業(yè)管理在天津地區(qū)已經(jīng)得到了廣泛的認可。該公司目前正在積極進行專業(yè)化的嘗試，將順馳物業(yè)打造成一個服務(wù)的整合商。管理與操作分離，進一步提高公司的競爭力和服務(wù)水平。因此，一旦該公司轉(zhuǎn)變市場方向，積極的開拓順馳地產(chǎn)外的市場，憑借順馳的品牌和服務(wù)，順馳物業(yè)公司將成為XX物業(yè)主要的競爭對手。與XX相比，順馳的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：1背靠順馳地產(chǎn)，市場擴展迅速。品牌有很高的知名度。2順馳物業(yè)的體制屬于私營企業(yè)

12、，用人機制靈活，激勵機制靈活。3企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)文化，理念明確，管理流程、手段先進。4人員素質(zhì)的構(gòu)成比較合理，企業(yè)擁有一大批高學歷員工，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實施。5公司具有很強的人力資源管理的能力。6順馳物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)比較合理，市場份額增長的速度很快，企業(yè)擁有的項目絕大多數(shù)屬于“明星”項目。 安華物業(yè)：安華物業(yè)有限公司成立于1995年，隸屬于天津市城市建設(shè)委員會安居發(fā)展建設(shè)總公司。安華物業(yè)現(xiàn)有注冊資產(chǎn)500萬元，各類專業(yè)管理人員80人。其中具備中高級職稱的有30人。公司員工90%以上為大專以上學歷。安華物業(yè)現(xiàn)已全面走市場，目前該公司的戰(zhàn)略重點為公共部門物業(yè)服務(wù)，寫字樓，酒

13、店和商場等。對于住宅小區(qū)，該公司已經(jīng)不再將其作為重點。安華物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)全面推出各個操作業(yè)務(wù)的專業(yè)化整合。公司圍繞著物業(yè)的基本管理活動成立了若干的中心，例如，保潔中心，維修中心，綠化中心，保安中心等，并準備繼續(xù)將它們發(fā)展壯大，推向市場。與XX相比，該企業(yè)的優(yōu)勢有：1體制比較靈活，用人機制靈活。2企業(yè)市場目標定位明確，重點突出。在一定種類的物業(yè)細分市場中具有很高的知名度。3人員結(jié)果合理，員工的素質(zhì)整體比較高，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實施。4公司的成本控制的能力比較強。5公司的項目全部來自市場，市場的運作能力和控制的能力比較強。各種流程明確，合理。 深圳鵬基物業(yè)：該公司為一家具有

14、國家一級資質(zhì)的全民所有制企業(yè)，成立于1998年。公司擁有員工1520人，物業(yè)管理面積達210多萬平方米，下屬3家分公司、1所實驗學校和2所幼兒園。現(xiàn)有物業(yè)類型有住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公樓、醫(yī)院、學校和幼兒園。公司物業(yè)管理面積每年以18%的速度增長。該公司的主要優(yōu)勢為：1背靠發(fā)展商的強大支持，企業(yè)處在一個開放、服務(wù)意識和創(chuàng)新意識強烈的大環(huán)境中；2理念先進，管理模式新穎。在實現(xiàn)多種物業(yè)管理服務(wù)方式的同時，努力實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)教育、物業(yè)管理與后勤服務(wù)、物業(yè)管理與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的發(fā)展思路；3人員結(jié)構(gòu)合理。領(lǐng)導班子平均年齡38歲，100%大學本科以上學歷；中層管理人員平均年齡33歲，

15、100%大專以上學歷；4人才的選拔、考核與激勵機制靈活有效，已經(jīng)完全擺脫了原國有企業(yè)在用人機制上的束縛。5項目上管理科學、手段先進，并且形成一種濃厚的積極向上的企業(yè)文化。業(yè)務(wù)情況分析（1）天津市安華物業(yè)有限公司：1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他（2）天津順馳物業(yè)管理有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他（3）天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6 工業(yè)用房，7其他（4）天津天孚物業(yè)管理有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅

16、，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他（5）深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他(6) XX物業(yè)1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他 由此可見，各個物業(yè)公司均在努力開拓不同的細分市場。但是在各種的業(yè)務(wù)中，住宅小區(qū)（多層住宅和高層小區(qū)）均占有絕對的比例（比例最小的為：52%），而住宅小區(qū)中的重點市場均為多層小區(qū)，其次為高層小區(qū)。在所有的細分市場中，除鵬基物業(yè)外，各個物業(yè)公司對商業(yè)用房和工業(yè)企業(yè)市場開發(fā)的力度不夠，二者在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比例都很小。房信和天孚物業(yè)公司

17、的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，寫字樓、辦公樓的比例較大分別為16%和13%。從圖中還可以看出，XX物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)不合理，而且結(jié)合實際的調(diào)研情況，公司的不良住宅小區(qū)在公司整個的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例中的比重過大，影響了公司的整體的盈利能力。與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較基本指標對比公司所屬集團質(zhì)量認證總面積多層住宅高層住宅公寓別墅辦公樓寫字樓商業(yè)用房工業(yè)用房其他安華天津市城市建設(shè)委員會安居發(fā)展建設(shè)總公司ISO9000(2002)167.8125.524.108.11.706.4順馳順馳集團無182.2134.8248.83.52.908.14房信天津市房信集團ISO9002(2000)122.271.929.91.1

18、19.2000天孚天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰達控股公司、泰達建設(shè)集團ISO9000(2002)15474.428.42.120.12.3917.6鵬基深圳市鵬基集團ISO9000(2002)293.3106.246.25.012.614.3109.00XX天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司準備申請176.972.437.606.9060深圳鵬基與XX人員構(gòu)成比較公司名稱管業(yè)面積公司現(xiàn)有人員總數(shù)機關(guān)工作人員天津市XX物業(yè)管理有限公司176.968030深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司219.02152029 通過上圖的比較可見，鵬基物業(yè)的管業(yè)面積要大于XX的管業(yè)面積，二者的比例大約是1.2：1。在總?cè)藬?shù)中，機關(guān)

19、人員所占的比例分別為鵬基1.91%，XX4.41%，結(jié)合實際調(diào)研情況，鵬基人員大部分為操作層人員，XX機關(guān)人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例過大。從每一個機關(guān)人員的管業(yè)面積角度來看，鵬基的每一位機關(guān)人員管業(yè)面積為7.55萬平米，而XX的為5.90萬平米。鵬基每一名機關(guān)人員的管業(yè)面積是XX機關(guān)人員的1.3倍。所有以上的分析說明，XX機關(guān)人員辦事效率低下，人員過多，人浮于事，同時給整個集團造成過多的管理成本。第三部分 XX企業(yè)內(nèi)部分析 天津市XX物業(yè)管理有限公司是天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司（天津市委、市政府批準組建的具有法人資格的國有獨資企業(yè)）下屬的五個控股子公司之一，公司目前經(jīng)營著23個物業(yè)單位，正

20、式員工有107人。在管理體制上，主要采取的是以項目為中心的項目經(jīng)理負責制。XX物業(yè)現(xiàn)在處于企業(yè)的成長期。XX物業(yè)的優(yōu)勢（1）員工隊伍穩(wěn)定，政治素質(zhì)高。（2）項目的種類多，各個項目之間可以發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)。（3）背靠天津房地產(chǎn)開發(fā)集團。集團將迎來第二次騰飛，為物業(yè)的發(fā)展帶來巨大的空間，集團公司領(lǐng)導一貫大力支持XX物業(yè)的發(fā)展。（4）公司領(lǐng)導團隊改變現(xiàn)狀的決心和愿望強烈。（5）公司為國有企業(yè)，與政府機關(guān)和相應(yīng)部門有良好的關(guān)系。（6）公司在業(yè)內(nèi)具有較高的知名度，擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。（7）公司開展多種經(jīng)營，非物業(yè)項目的盈利能力較強，為公司發(fā)展提供資金。（8）公司擁有一些國家優(yōu)秀示范的高等級物業(yè)管理

21、優(yōu)勢項目，可以為公司的其他項目提供管理和相關(guān)的經(jīng)驗。XX物業(yè)的劣勢（1）XX物業(yè)目前各種活動受自身所有制形式的限制不能自由開展。（2）員工隊伍整體業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。（3）低檔住宅小區(qū)比重較大，影響公司整體業(yè)績。（4）品牌的客戶認知度不高，品牌沒有競爭力。企業(yè)對外沒有統(tǒng)一的形象。（5）公司發(fā)展目標不明確，戰(zhàn)略重點不突出。不能集中優(yōu)勢資源與優(yōu)勢項目。資源的調(diào)配能力差。（6）典型的國有企業(yè)，沒有用人自主權(quán)，員工關(guān)系的管理不順，整個企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系復雜。（7）市場開發(fā)的力度不足，信息來源單一，不能及時對市場做出反應(yīng)。新項目的招投標能力較差。（8）公司的公平氛圍較差，平均主義比較嚴重。獎懲機制不健全，現(xiàn)有的

22、考核和工資體系對員工沒有激勵作用。（9）業(yè)務(wù)流程不明確，責任不明確，權(quán)利不明確。（10）財務(wù)管理混亂。公司對項目的監(jiān)管，控制力度不夠。（11）公司沒有統(tǒng)一的文化，各個項目之間比較封閉，公司總部不能有效地推動好的經(jīng)驗和方法的交流和推廣。（12）沒有形成與開發(fā)商之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，由于開發(fā)商的問題導致個別項目收費率偏低。（13）項目的管理水平不高，在公司與客戶關(guān)系的處理上能力不高，容易造成緊張的客戶關(guān)系。（14）公司的某些多種經(jīng)營項目市場增長很低，甚至是停滯或負增長，市場前景很差。（15）公司不能吸引和留住人才，人才儲備差，人力資源管理的能力不高。XX物業(yè)的機會 目前，由于奧運會和最近國家大環(huán)境的

23、影響，天津市的房地產(chǎn)開發(fā)的速度很快，各種寫字樓，酒店，中高檔小區(qū)的面積在未來幾年還要進一步的增長。同時，政府部門，公共服務(wù)部門，學校等從原來自己做物業(yè)和后勤開始進行轉(zhuǎn)變，開始將這些服務(wù)外包。針對這種情況，XX物業(yè)可以結(jié)合自身的優(yōu)勢，積極尋找和利用這些機會。（1）利用國有企業(yè)的身份，和背靠房地產(chǎn)開發(fā)集團的優(yōu)勢以及與政府機關(guān)的良好關(guān)系，可以大力發(fā)展原來的學校，公共服務(wù)部門，政府機關(guān)的后勤業(yè)務(wù)。（2）利用公司現(xiàn)有的經(jīng)驗，人員，成立專業(yè)化的公司，承包各個小區(qū)的外包服務(wù)。同時，對各個小區(qū)進行有效的整合，發(fā)揮規(guī)模效益，降低企業(yè)運營成本。（3）變壞事為好事，對現(xiàn)有的維持小區(qū)，雖然從政治角度等等不能進行放棄，

24、但是，可以此為契機，大力宣傳XX作為國有企業(yè)，其企業(yè)經(jīng)營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社會和客戶為中心，樹立XX物業(yè)負責任的外部形象。（4）目前，天津市場的知名品牌不是很多，應(yīng)該抓住機會，樹立自己的品牌，提高XX品牌的知名度和認知度。XX物業(yè)的組織場的分析 XX物業(yè)作為大型的國有物業(yè)公司，其組織場比較復雜。具體的組織場分析，請看組織場分析圖。通過分析，我們可知場內(nèi)的不同組織對XX有不同的影響力。XX物業(yè)所進行的任何活動，都必須滿足組織場內(nèi)的共同假設(shè)以及目標。不同的部門對XX都會有不同的期望，具體來說，這些期望主要有：（1）組織盈利。（2）為職工帶來好的報酬和薪水。增加職工的福利。（3）保持社

25、會穩(wěn)定。（4）維護房屋，使得房屋保值增值。提供完美的服務(wù)。提高客戶滿意度。（5）維護開發(fā)集團發(fā)展的良好發(fā)展環(huán)境。（6）XX持續(xù)健康的發(fā)展，提高市場占有率。第四部分 XX物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略：2007年，XX物業(yè)成為天津物業(yè)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一，公司致力于培育具有創(chuàng)新性的企業(yè)文化，打造高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍，并形成以此為基礎(chǔ)的核心競爭力。公司各種業(yè)務(wù)總營業(yè)額達到5200萬元，利潤達到750萬元。戰(zhàn)略目標分解根據(jù)平衡計分卡原理并結(jié)合XX企業(yè)特點，制定企業(yè)戰(zhàn)略目標如下：財務(wù)客戶流程學習/成長公司總營業(yè)額公司總成本市場拓展率客戶保留率客戶滿意度市場份額投標成功率考核達標率員工滿意度員工合理化建議的數(shù)量員工

26、培訓率競爭戰(zhàn)略1住宅項目以集團新開發(fā)項目為主，打造與XX發(fā)展集團的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系；2外部市場項目以單業(yè)主類型物業(yè)項目為主。以個別重點項目為突破口，以點帶面，帶動該類型物業(yè)市場的全面發(fā)展；3提高多種經(jīng)營項目的盈利能力，在現(xiàn)有項目的上下游積極延伸、拓展經(jīng)營范圍，做到物業(yè)項目和多種經(jīng)營相互促進、相互發(fā)展。第五部分 戰(zhàn)略實施措施第一步：截止到2005年底，完成組織內(nèi)部流程規(guī)范化、標準化建設(shè)，建立XX物業(yè)的績效考評體系，ISO9000質(zhì)量管理體系，調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)。塑造公司的品牌。公司物業(yè)項目整體實現(xiàn)扭虧為盈，公司總營業(yè)額達到2000萬元，利潤達到0萬元。公司全面引入ISO9000質(zhì)量管理體系 2005年

27、第一季度，對全體員工進行ISO9000引入和推廣的意識教育，統(tǒng)一全體員工的認識，轉(zhuǎn)變觀念，對員工進行ISO9000推廣前的相應(yīng)培訓。u2005年第二季度，結(jié)合調(diào)整后的組織架構(gòu)，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行評估，規(guī)范企業(yè)流程，對企業(yè)流程進行標準化管理。u2005年第三、四季度，全面引入ISO9000質(zhì)量管理體系并貫徹和執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系。u對公司現(xiàn)有組織架構(gòu)進行調(diào)整。公司現(xiàn)有結(jié)構(gòu)沒有體現(xiàn)以質(zhì)量為中心，市場為導向的經(jīng)營目標要求，不適應(yīng)建立質(zhì)量管理體系的需要，所以要進行必要的調(diào)整。2005年第一季度，對現(xiàn)有組織架構(gòu)進行評估，在評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，對組織架構(gòu)進行調(diào)整，合理分配企業(yè)資源。u2005年第二

28、，三季度，結(jié)合流程的規(guī)范化管理，對調(diào)整后的組織架構(gòu)進行磨合，對企業(yè)資源進行調(diào)整、分配。u2005年第四季度，對組織架構(gòu)再次進行評估，如有必要，根據(jù)實際情況，對企業(yè)組織架構(gòu)進行微調(diào)。為企業(yè)新的績效考核標準制定奠定基礎(chǔ)。u建立科學合理的績效考核體系2005年第一、二季度，根據(jù)調(diào)整后的組織架構(gòu)，制定本年度績效考核目標。對企業(yè)現(xiàn)有的績效考核體系進行全面的評估，收集相關(guān)的數(shù)據(jù)。u2005年第三、四季度，結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整后的方案以及結(jié)合流程標準化的成果，對公司現(xiàn)有考核體系進行改造，初步建立反映公司崗位、流程和業(yè)績的新考核標準。u塑造公司品牌，實行CI戰(zhàn)略管理2005年第一季度，對公司目前品牌的認知度、市場

29、定位、員工的品牌意識進行全面的調(diào)查評估。u2005年第二、三季度，對公司員工進行CI戰(zhàn)略實施前的培訓，轉(zhuǎn)變員工的思想觀念，圍繞公司品牌建設(shè)進行相應(yīng)的企劃設(shè)計。制定CI戰(zhàn)略實施的步驟。u2005年第四季度開始，開始實施企業(yè)的CI戰(zhàn)略管理，建立企業(yè)的品牌優(yōu)勢。u建立企業(yè)文化與核心價值觀 加強企業(yè)文化建設(shè)，逐步建立和形成以做業(yè)主“好保姆”為核心的服務(wù)理念，以滿足業(yè)主需求為公司服務(wù)目標，并使之成為公司員工共同的價值觀。企業(yè)核心價值觀的形成不僅可以增強企業(yè)的凝聚力，對市場開拓也會產(chǎn)生很好的作用，同時還是企業(yè)贏得市場的核心競爭力。 為推進企業(yè)文化建設(shè)的持續(xù)有效和健康發(fā)展，公司需要將企業(yè)文化建設(shè)與相應(yīng)的IS

30、O9000、CI戰(zhàn)略管理等有機的結(jié)合起來。2005年第一季度，評估現(xiàn)有教育培訓體系。對現(xiàn)有的培訓工作進行全面的檢查，對公司業(yè)務(wù)、文化、員工發(fā)展沒有任何作用的培訓應(yīng)該堅決取消。結(jié)合ISO9000的引入和培訓，提高員工的質(zhì)量核心意識以及按照標準開展日常工作的意識。u2005年第二、三季度，通過培訓使得員工明確公司現(xiàn)有工作流程，培養(yǎng)員工按照標準操作的習慣和能力，對公司組織架構(gòu)調(diào)整的必要性以及所帶來的流程上的變化應(yīng)該有充分的認識。通過培訓，使員工明確企業(yè)實施CI戰(zhàn)略的意義，步驟，樹立品牌意識并積極參與到CI企劃工作的過程中。u2005年第四季度，按照CI戰(zhàn)略實施要求，通過培訓使得全體員工統(tǒng)一言行，形成

31、對企業(yè)的品牌和形象的認知度，自覺維護企業(yè)的形象。u成本控制 成本控制是企業(yè)日常各種業(yè)務(wù)中必須時時刻刻加以注意的方面，企業(yè)所提供的各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提就是控制成本。XX物業(yè)應(yīng)該優(yōu)化各個業(yè)務(wù)流程，嚴格控制各種費用支出，使得企業(yè)在不影響所提供的服務(wù)質(zhì)量的前提下，達到成本的持續(xù)降低，從而提高企業(yè)在市場上的競爭力。2005年第一季度開始，對公司現(xiàn)有的采購活動進行評估、整合，實現(xiàn)公司的整體采購能力，降低公司的采購成本。u2005年第二季度，結(jié)合流程標準化的成果，對現(xiàn)有工作崗位進行評估，對公司的各個崗位進行整合、優(yōu)化，使得公司的管理成本和人員成本最優(yōu)化。u加強對各個項目的財務(wù)控制。實現(xiàn)公司財務(wù)的統(tǒng)一管理。加強

32、立項的審批和執(zhí)行的監(jiān)管能力。u第二步：截止到2006年底，公司形成自身健康、成熟的企業(yè)文化；完成對標準化流程的優(yōu)化；公司形成持續(xù)質(zhì)量改進機制；優(yōu)化企業(yè)人力資源管理體系。公司總營業(yè)額達到3000萬元，利潤達到100萬元。優(yōu)化企業(yè)流程2006年第一季度，成立流程優(yōu)化改進小組，對公司標準化后的流程按照控制成本、節(jié)約資源的原則以及ISO9000的要求進行優(yōu)化。u2006年第二季度，對優(yōu)化后的流程進行磨合和評估，最終確定優(yōu)化的流程。u2006年第三、四季度，通過培訓，使員工掌握優(yōu)化后的流程，公司全面按照優(yōu)化后的流程進行運作。u人力資源體系優(yōu)化和調(diào)整2006年第一季度，在2005年流程標準化、組織架構(gòu)調(diào)整

33、以及CI戰(zhàn)略實施的基礎(chǔ)上，對公司現(xiàn)有人力資源管理體系進行全面評估。對現(xiàn)有工作進行工作分析。u2006年第二季度，調(diào)整和優(yōu)化人力資源管理體系，進行人力資源規(guī)劃，為下一步的人力資源管理活動制定目標、原則和方法。整合各種培訓，建立系統(tǒng)的培訓體系，從而從各個方面提高員工的素質(zhì)并促進企業(yè)自身的企業(yè)文化建設(shè)。u2006年第三、四季度，結(jié)合績效考核方法，對關(guān)鍵崗位人選進行重新競聘、甄選。在整個公司實施科學的、系統(tǒng)的人力資源管理，使得人力資源管理體系成為其他各項改革和調(diào)整的強大依托。u第三步： 2007年開始，在公司內(nèi)推行六西格瑪管理，全方位提升公司的業(yè)務(wù)水平和管理水平。截止到2007年底，公司總營業(yè)額達到5

34、100萬元，利潤達到350萬元。六西格瑪是旨在持續(xù)改進服務(wù)和過程質(zhì)量，實現(xiàn)客戶滿意的管理方法，它通過系統(tǒng)地、集成地采用質(zhì)量改進流程，實現(xiàn)無缺陷的過程設(shè)計，并對現(xiàn)有過程進行過程定義、測量、分析、改進和評價，消除過程缺陷和無價值作業(yè)，從而提高質(zhì)量和服務(wù)、降低成本、縮短運轉(zhuǎn)周期，達到客戶完全滿意，增強企業(yè)競爭力。根據(jù)XX的實際情況并結(jié)合六西格瑪推廣的步驟，XX物業(yè)的六西格瑪戰(zhàn)略步驟為：2007年第一季度，對企業(yè)高層領(lǐng)導進行六西格瑪質(zhì)量管理的培訓。對員工進行六西格瑪理念的培訓。建立相應(yīng)的推進組織方式。u2007年第二、三季度，根據(jù)公司的業(yè)務(wù)情況，確定合適的項目來開展六西格瑪質(zhì)量管理。選擇黑帶學員進行培

35、訓。對項目進行評審。u2007年第四季度，根據(jù)項目評審結(jié)果對黑帶進行認證。并在公司范圍內(nèi)進一步推廣六西格瑪質(zhì)量管理。u第六部分 相關(guān)保證措施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定實施涉及到企業(yè)的方方面面，是一個長期的系統(tǒng)過程，它的成功實施，需要系統(tǒng)內(nèi)部各支撐模塊的適時調(diào)整與實現(xiàn)?？梢哉f，沒有支撐模塊的成功實現(xiàn)，就不可能有成功的戰(zhàn)略實施。尤其是當今時代，企業(yè)發(fā)展的成敗關(guān)鍵在于人才的引進、培養(yǎng)與使用。因此，從技術(shù)層面上，我們建立了一套以人力資源建設(shè)為核心的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施支撐系統(tǒng)，如下圖所示：圖1：XX物業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施支撐系統(tǒng) 該體系是以人力資源管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范化管理體系，具體說明如下： 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，包括企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展方向的制定、經(jīng)營策略的制訂、企業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃的制訂等； 管理流程設(shè)計按照現(xiàn)代企