通路-湯城廣場經(jīng)營及管理心得分享

1、通路通向成功之路,湯城廣場經(jīng)營及管理之心得分享 董明遜 宏財股份有限公司總經(jīng)理,從三通談起 廣場目標(biāo)定位及營運策略分析 廣場招商租賃策略分析 廣場經(jīng)營管理策略分析 成功取決於卓越的執(zhí)行力,通路革命,通路零售這個下游角色， 反過來成了最具主導(dǎo)性的地位， 它可以決定商品價格可以決定需求， 甚至在一定程度可以決定文化,通路霸業(yè)攔路虎,超商易開罐碳酸飲料全面漲價 統(tǒng)一超商在菲律賓成功反擊可口可樂,通路整合,近年消費者物價指數(shù)漲跌走勢,通縮 雙通效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)傾斜,消費者與消費行為,在比較同質(zhì)化齊一化的時代, 簡單的人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)， 往往便足以讓廠商有效的瞄準(zhǔn)市場對象 進行目標(biāo)行銷. 在倍數(shù)時代用以上指標(biāo)解釋

2、市場, 往往是自殺行為,基因改造食品（英法）杯葛抗議 60歲的男人，可能在第次婚姻中當(dāng)爸爸,消費行為個屬性,通路 經(jīng)驗 價格 產(chǎn)品 服務(wù),主流市場 情緒市場 社群市場,流通業(yè)屬於知識經(jīng)濟應(yīng)用程度高的產(chǎn)業(yè)型態(tài), 屬於知識創(chuàng)造品牌價值與競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè) 因此必需持續(xù)創(chuàng)新與變革.開發(fā) 才能符合市場需求的產(chǎn)品與服務(wù) 創(chuàng)造更大的附加價值,二.廣場目標(biāo)定位 及營運策略分析,審計重舉 明畫深圖,一. 目標(biāo).定位,1.為豐富園區(qū)生活機能 2.提高未出售物業(yè)價值 3.充份利用目前之閒置產(chǎn)業(yè) 4.三期開發(fā)基地期待利益舖陳 5.內(nèi)地大陸市場零售通路複製實驗,複製經(jīng)驗,進軍大陸市場挫敗案 聯(lián)強積極進軍大陸市場,商場.廣

3、場.百貨概念,探討新商業(yè)業(yè)態(tài) 美.日.臺各型購物中心 臺灣與日本零售發(fā)展驅(qū)勢比較 購物中心及百貨公司差異,探討新商業(yè)業(yè)態(tài),探討新商業(yè)業(yè)態(tài)(續(xù),美日兩國各型購物中心比較表,資料來源：日本購物中心協(xié)會,臺灣與日本零售業(yè)發(fā)展驅(qū)勢比較,購物中心與百貨公司差異表,百貨公司.購物中心店數(shù)普查,開發(fā)地區(qū)基礎(chǔ)資料分析競爭者及商圈分析立地交通環(huán)境及空間規(guī)劃分析,開發(fā)地區(qū)基礎(chǔ)資料分析,開發(fā)單位 園區(qū)概況 商圈設(shè)立,三.廣場招商.租賃策略分析,知彼知己 因勢利導(dǎo),在租管互信基礎(chǔ)上共同達(dá)成零售的良好雙邊關(guān)係,1.企劃招商管理規(guī)劃分析 2.租賃條件的執(zhí)行策略分析,競爭者及商圈分析,立地交通環(huán)境及空間規(guī)劃分析,1.企劃招

4、商管理規(guī)劃分析,第一階段市場分析 第二階段商圈的規(guī)劃 各行業(yè)之獲利率與租金負(fù)擔(dān)的承受度 各行業(yè)之經(jīng)營特性評估 各分店據(jù)點的分佈狀況 各行業(yè)對店鋪的面積和店型的需求 決定設(shè)點和裝潢的時效,2.租賃條件的執(zhí)行策略分析,租金架構(gòu)分析: 業(yè)種別: *.咖啡店 *.量販店 *.速食業(yè) *.電器業(yè) *.大型書店 *.生活雜貨 *.電信通訊 *.服飾業(yè) *.電腦資訊,房地產(chǎn)E網(wǎng),租金架構(gòu)分析(1,租金架構(gòu)分析(2,四.廣場經(jīng)營管理策略分析,軟硬兼施 循循善誘,三.廣場經(jīng)營管理策略分析,定位規(guī)劃 業(yè)種分析 租賃安排 管理規(guī)範(fàn),1.定位規(guī)劃,a.精神與物質(zhì)需求的平衡性 b.軟體與硬體的搭配性 c.塑造地域性地標(biāo)

5、形象 d.優(yōu)質(zhì)mall空間感的舒適性,2.業(yè)種分析,a.如何結(jié)合大型賣場合作聯(lián)盟 b.如何結(jié)合零售個體戶的業(yè)態(tài)整合 c.如何結(jié)合傳統(tǒng)本土與異國餐飲的視覺融合 d.如何結(jié)合主題性娛樂休閒與文教氣息,3.租賃安排,a.訂定及尋找主要承租戶 b.訂定及尋找次要承租戶 c.制定租賃及抽成條件 d.制定及洽談租賃合約,4.管理規(guī)範(fàn),a.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?b.親切的服務(wù) c.專業(yè)的輔導(dǎo) d.審慎的策略,策略與執(zhí)行力,策略 在正確的時間選對的事做，做對的事 ( DO right things ) 執(zhí)行力 全力以赴把事情做對，做好 ( DO things right) 高效率的執(zhí)行才是本事,職場之三綱五常,三綱成為職場中雙車（,Braud） 品牌 自我定位 知己 （Market） 市場 目標(biāo)選擇 知彼 （Weapou）武器 執(zhí)行力 百戰(zhàn)不怠,五常成為職場西門慶,潘喜有型笑甜彎適得其所得體的儀表 驢怒有知