通路-湯城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及管理心得分享

1、通路通向成功之路,湯城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及管理之心得分享 董明遜 宏財(cái)股份有限公司總經(jīng)理,從三通談起 廣場(chǎng)目標(biāo)定位及營(yíng)運(yùn)策略分析 廣場(chǎng)招商租賃策略分析 廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略分析 成功取決於卓越的執(zhí)行力,通路革命,通路零售這個(gè)下游角色， 反過(guò)來(lái)成了最具主導(dǎo)性的地位， 它可以決定商品價(jià)格可以決定需求， 甚至在一定程度可以決定文化,通路霸業(yè)攔路虎,超商易開(kāi)罐碳酸飲料全面漲價(jià) 統(tǒng)一超商在菲律賓成功反擊可口可樂(lè),通路整合,近年消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)漲跌走勢(shì),通縮 雙通效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)傾斜,消費(fèi)者與消費(fèi)行為,在比較同質(zhì)化齊一化的時(shí)代, 簡(jiǎn)單的人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)， 往往便足以讓廠商有效的瞄準(zhǔn)市場(chǎng)對(duì)象 進(jìn)行目標(biāo)行銷(xiāo). 在倍數(shù)時(shí)代用以上指標(biāo)解釋

2、市場(chǎng), 往往是自殺行為,基因改造食品（英法）杯葛抗議 60歲的男人，可能在第次婚姻中當(dāng)爸爸,消費(fèi)行為個(gè)屬性,通路 經(jīng)驗(yàn) 價(jià)格 產(chǎn)品 服務(wù),主流市場(chǎng) 情緒市場(chǎng) 社群市場(chǎng),流通業(yè)屬於知識(shí)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用程度高的產(chǎn)業(yè)型態(tài), 屬於知識(shí)創(chuàng)造品牌價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè) 因此必需持續(xù)創(chuàng)新與變革.開(kāi)發(fā) 才能符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品與服務(wù) 創(chuàng)造更大的附加價(jià)值,二.廣場(chǎng)目標(biāo)定位 及營(yíng)運(yùn)策略分析,審計(jì)重舉 明畫(huà)深圖,一. 目標(biāo).定位,1.為豐富園區(qū)生活機(jī)能 2.提高未出售物業(yè)價(jià)值 3.充份利用目前之閒置產(chǎn)業(yè) 4.三期開(kāi)發(fā)基地期待利益舖陳 5.內(nèi)地大陸市場(chǎng)零售通路複製實(shí)驗(yàn),複製經(jīng)驗(yàn),進(jìn)軍大陸市場(chǎng)挫敗案 聯(lián)強(qiáng)積極進(jìn)軍大陸市場(chǎng),商場(chǎng).廣

3、場(chǎng).百貨概念,探討新商業(yè)業(yè)態(tài) 美.日.臺(tái)各型購(gòu)物中心 臺(tái)灣與日本零售發(fā)展驅(qū)勢(shì)比較 購(gòu)物中心及百貨公司差異,探討新商業(yè)業(yè)態(tài),探討新商業(yè)業(yè)態(tài)(續(xù),美日兩國(guó)各型購(gòu)物中心比較表,資料來(lái)源：日本購(gòu)物中心協(xié)會(huì),臺(tái)灣與日本零售業(yè)發(fā)展驅(qū)勢(shì)比較,購(gòu)物中心與百貨公司差異表,百貨公司.購(gòu)物中心店數(shù)普查,開(kāi)發(fā)地區(qū)基礎(chǔ)資料分析競(jìng)爭(zhēng)者及商圈分析立地交通環(huán)境及空間規(guī)劃分析,開(kāi)發(fā)地區(qū)基礎(chǔ)資料分析,開(kāi)發(fā)單位 園區(qū)概況 商圈設(shè)立,三.廣場(chǎng)招商.租賃策略分析,知彼知己 因勢(shì)利導(dǎo),在租管互信基礎(chǔ)上共同達(dá)成零售的良好雙邊關(guān)係,1.企劃招商管理規(guī)劃分析 2.租賃條件的執(zhí)行策略分析,競(jìng)爭(zhēng)者及商圈分析,立地交通環(huán)境及空間規(guī)劃分析,1.企劃招

4、商管理規(guī)劃分析,第一階段市場(chǎng)分析 第二階段商圈的規(guī)劃 各行業(yè)之獲利率與租金負(fù)擔(dān)的承受度 各行業(yè)之經(jīng)營(yíng)特性評(píng)估 各分店據(jù)點(diǎn)的分佈狀況 各行業(yè)對(duì)店鋪的面積和店型的需求 決定設(shè)點(diǎn)和裝潢的時(shí)效,2.租賃條件的執(zhí)行策略分析,租金架構(gòu)分析: 業(yè)種別: *.咖啡店 *.量販店 *.速食業(yè) *.電器業(yè) *.大型書(shū)店 *.生活雜貨 *.電信通訊 *.服飾業(yè) *.電腦資訊,房地產(chǎn)E網(wǎng),租金架構(gòu)分析(1,租金架構(gòu)分析(2,四.廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略分析,軟硬兼施 循循善誘,三.廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略分析,定位規(guī)劃 業(yè)種分析 租賃安排 管理規(guī)範(fàn),1.定位規(guī)劃,a.精神與物質(zhì)需求的平衡性 b.軟體與硬體的搭配性 c.塑造地域性地標(biāo)

5、形象 d.優(yōu)質(zhì)mall空間感的舒適性,2.業(yè)種分析,a.如何結(jié)合大型賣(mài)場(chǎng)合作聯(lián)盟 b.如何結(jié)合零售個(gè)體戶的業(yè)態(tài)整合 c.如何結(jié)合傳統(tǒng)本土與異國(guó)餐飲的視覺(jué)融合 d.如何結(jié)合主題性?shī)蕵?lè)休閒與文教氣息,3.租賃安排,a.訂定及尋找主要承租戶 b.訂定及尋找次要承租戶 c.制定租賃及抽成條件 d.制定及洽談租賃合約,4.管理規(guī)範(fàn),a.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?b.親切的服務(wù) c.專(zhuān)業(yè)的輔導(dǎo) d.審慎的策略,策略與執(zhí)行力,策略 在正確的時(shí)間選對(duì)的事做，做對(duì)的事 ( DO right things ) 執(zhí)行力 全力以赴把事情做對(duì)，做好 ( DO things right) 高效率的執(zhí)行才是本事,職場(chǎng)之三綱五常,三綱成為職場(chǎng)中雙車(chē)（,Braud） 品牌 自我定位 知己 （Market） 市場(chǎng) 目標(biāo)選擇 知彼 （Weapou）武器 執(zhí)行力 百戰(zhàn)不怠,五常成為職場(chǎng)西門(mén)慶,潘喜有型笑甜彎適得其所得體的儀表 驢怒有知