關(guān)于物業(yè)管理工作調(diào)研的發(fā)言稿

1、關(guān)于物業(yè)管理工作調(diào)研的發(fā)言稿特征碼標(biāo)簽:特征碼關(guān)于*縣物業(yè)管理工作調(diào)研的思考（*縣第十五屆人大常委會第十八次會議發(fā)言稿）20xx年8月20日地產(chǎn)和房產(chǎn)對*縣財稅貢獻特別巨大，*的城市建設(shè)一天一個樣，這得益于樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，也為文明衛(wèi)生城市打下了堅實的基礎(chǔ)。但是，*的物業(yè)管理卻成為了樓宇經(jīng)濟發(fā)展的拌腳石，嚴(yán)重阻礙了*經(jīng)濟的發(fā)展，也為*文明衛(wèi)生城市這塊金字招牌抹了黑，更是考驗城市管理者智慧的新課題。從這次物業(yè)管理工作調(diào)查中，我明顯感覺到，*的物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)，與周邊市縣區(qū)相比只能算是剛剛起步，還處于“群龍無首、一片混亂”的階段，與居民的愿望和需要相比，差距太大，給人的印象就是，相關(guān)企業(yè)“重賣房服

2、務(wù)、輕物業(yè)管理”，“前期物業(yè)搶著干、后期物業(yè)不愿干”；有關(guān)部門“重房產(chǎn)收費、輕房屋服務(wù)”，甚至“有利益就上，有責(zé)任就讓”，“政府重視形象、部門看重利益”?，F(xiàn)在是業(yè)主有牢騷、政府不滿意，物業(yè)公司難生存，相關(guān)部門在扯皮。我認(rèn)為，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急就是要做好幾件事：一、健全體制、完善規(guī)章（一）建立物業(yè)管理齊抓共管機制。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，涉及到房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、城管、供電、供水、園林、環(huán)保、工商、稅務(wù)、物價、公安、消防等多個部門，各種矛盾常常相互交織，光靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方。我建議：1、成立“*縣物業(yè)管理協(xié)調(diào)委員會”。由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，研究協(xié)調(diào)物業(yè)管理重大事項，縣房管部門具體承辦。2、街道辦

3、要成立機構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、考核、監(jiān)管轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。3、居委會要建立工作小組，解決小區(qū)物業(yè)管理工作中遇到的各類問題，做好宣傳、協(xié)調(diào)、配合小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。4、成立“*縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會”。協(xié)調(diào)物業(yè)管理與服務(wù)，進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，處理企業(yè)糾紛，討論和處理企業(yè)重大問題。（二）實行新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度。物業(yè)管理中的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，拖欠物業(yè)管理費等，相當(dāng)部分是因為房屋質(zhì)量不達標(biāo)及相關(guān)配套設(shè)施不健全造成的，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理工作的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。在這個問題上，物業(yè)是為開發(fā)商、承建商背了黑鍋的。*縣要從8月份起，嚴(yán)格按照江西省物業(yè)管理條例的規(guī)定，建

4、設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，一律按物業(yè)建筑安裝總造價1%-3%向物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。房屋竣工驗收后，公共物業(yè)建設(shè)達標(biāo)的保修金及其利息全額退回，物業(yè)建設(shè)不達標(biāo)的，責(zé)成建設(shè)單位完善，否則，由物業(yè)管理部門代為完善，費用從保修金中扣除。（三）完善“房屋維修基金”管理。1、要嚴(yán)格按照“基金”來管理，?？顚魞Υ妫毩⒑怂?，任何單位和個人不準(zhǔn)擠占挪用。2、新建住宅小區(qū)，要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取“房屋維修基金”，不能再由房管部門隨意收取，有的交了、有的不交，有的多交、有的少交；同時，要規(guī)范建立明細(xì)分類賬戶，要按每棟樓、每一戶設(shè)立明細(xì)賬；從現(xiàn)在起，對每一個新住宅小區(qū)不能

5、再做糊涂賬；對老住宅小區(qū)要盡量按每一棟樓，每個住戶設(shè)立明細(xì)賬。按規(guī)定，每個小區(qū)“房屋維修基金”使用后余額不足30%時要續(xù)交，但全縣沒有一個小區(qū)有續(xù)交的。3、要使“房屋維修基金”保值、增值，要存定期、買國債，利息要記入每一個業(yè)主的賬戶，要象住房公積金一樣管理，要在一年內(nèi)至少告知一次業(yè)主的賬戶余額。4、要按利息的一定比例提取費用，作為業(yè)主委員會或居委會的活動經(jīng)費和成員報酬。5、以住宅小區(qū)為單位嚴(yán)格使用基金，規(guī)范批準(zhǔn)程序，每年定期向業(yè)主公開使用和結(jié)余情況，接受業(yè)主監(jiān)督，確保維修基金收繳規(guī)范、使用合法。（在7月1824日中午中央電視臺經(jīng)濟頻道連續(xù)播出的，北京探索物業(yè)管理新路子，“房屋維修基金”是由業(yè)主

6、委員會管理，基金存定期、購買國庫券，并按利息的一定比例提取費用，作為業(yè)主委員會的活動經(jīng)費和成員報酬，這種做法得到了中央電視臺的肯定）黃段鴻安、沙田兩個安置小區(qū)沒有收維修基金，有些住戶連房款都沒有交清。這是后患無窮的。（四）探索業(yè)主委員會運行機制。業(yè)主委員會是聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁和紐帶，是業(yè)主利益的代言人，在物業(yè)管理工作中的作用具有獨特優(yōu)勢。凡是入住率超過50%的小區(qū)，都要選舉業(yè)主委員會，在選舉之前，居委會要前期調(diào)查，把好選舉關(guān)，選舉結(jié)果要經(jīng)居委會同意。要建立激勵機制，實行有償服務(wù)，業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和成員的工資*于“房屋維修基金”的利息。在沒有“業(yè)主委員會”的小區(qū)，要由居委會主任擔(dān)任

7、業(yè)主協(xié)調(diào)員，管理業(yè)主事務(wù)。（五）建立物業(yè)監(jiān)管前移機制。1、事前，物業(yè)監(jiān)管部門要參與新小區(qū)的規(guī)劃，對業(yè)主委員會用房、物業(yè)用房、會所用房、幼兒園用房、管網(wǎng)、水、電、氣、綠化、亮化、監(jiān)控等配套設(shè)施的規(guī)劃提出合理建議。2、事中，物業(yè)監(jiān)管部門要參與新小區(qū)的房屋驗收，對物業(yè)用房、配套設(shè)施不到位的情況提出意見。3、事后，物業(yè)監(jiān)管部門要參與新小區(qū)的前期物業(yè)管理，對還沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入的小區(qū)，要監(jiān)督前期物業(yè)，不能放任；并且還要敦促招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡早進駐小區(qū)。（六）要落實物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施（包括對講門、路燈、監(jiān)控設(shè)備等等）進行查驗，以減少工程建設(shè)遺

8、留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾與糾紛。入住率沒有達到60%的，開發(fā)商不能移交給物業(yè)企業(yè)，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)。（七）建立房屋出租登記制度。實行暫住登記制度，同時實行房屋出租要到社區(qū)登記制度，有利于物業(yè)費收取。（八）抓緊時間出臺相關(guān)制度。抓緊時間出臺*縣物業(yè)管理實施細(xì)則，物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等一系列制度，使物業(yè)管理、收費、監(jiān)督等有章可循，有法可依。二、加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理（一）完善市場準(zhǔn)入和退出機制。在市場準(zhǔn)入上：1、對入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕無資質(zhì)、有不良信用記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。2、以九江市房管局建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息系統(tǒng)為契機，強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須

9、通過資質(zhì)年檢。3、嘗試前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)制度，從8月份起，在前期物業(yè)服務(wù)中，引入競爭機制，通過公開招投標(biāo)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參與物業(yè)服務(wù)。4、新成立的、或資質(zhì)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能參與新住宅小區(qū)、大宗服務(wù)項目的招標(biāo)，只能參與散戶小區(qū)、小服務(wù)項目的招標(biāo)。5、建立中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交服務(wù)押金制，杜絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)水平、與業(yè)主之間矛盾越積越深、想來就來、想走就走的現(xiàn)象。在退出機制上：1、建立企業(yè)信用檔案，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，規(guī)范企業(yè)的誠信行為。2、建立小區(qū)物業(yè)管理投訴處理機制，明確物業(yè)管理主管部門及其他職能部門和街道辦在住宅小區(qū)管理中的工作職責(zé)和處理程序，強化居委會協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物

10、業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾糾紛的作用。3、強化業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，凡不符合物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核。1、盡快出臺*縣物業(yè)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和*縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核辦法，實行日?？己撕图锌己讼嘟Y(jié)合，每月抽查，每季考核，年終考評。2、建立末位淘汰制度，以信訪和投訴及媒體曝光事件處理為依據(jù)，不及時處理的按件數(shù)扣當(dāng)月分，連續(xù)2個季度考核排倒數(shù)第一和年終考核倒數(shù)第一的，取消資質(zhì)年檢資格，不能參加第二年的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)。3、建立獎勵機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，政府在節(jié)日時，只對環(huán)衛(wèi)進行慰問，從來不對物業(yè)慰問；物業(yè)主管部門評獎，也從來沒有想到物業(yè)企業(yè)；就連物業(yè)企業(yè)上

11、門邀請相關(guān)部門參加年終會議，都沒有單位愿意參加，物業(yè)企業(yè)認(rèn)為缺少精神上慰籍，行動上的關(guān)懷。建議相關(guān)部門要考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這個要求，建立獎勵機制，那怕是精神獎勵也好。三、拓展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍封閉式住宅小區(qū)、散戶型住宅小區(qū)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)范圍，在此基礎(chǔ)上，可以拓展服務(wù)范圍，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。1、行政機關(guān)、事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院、有關(guān)企業(yè)的物業(yè)可以實行招標(biāo)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。2、公共場所保潔、保安服務(wù)要市場化，如湖濱公園、朝陽湖公園、濕地公園、豫寧公園、萬福廣場、文化廣場等公園、廣場、景區(qū)，可以由政府買服務(wù)，實行招標(biāo)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的穩(wěn)定收入，培育和

12、做強物業(yè)服務(wù)企業(yè)。四、集中整治物業(yè)管理中的突出問題（一）開展集中整治物業(yè)管理行動。以我縣“六城同創(chuàng)”為契機，聯(lián)合整治住宅小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況，由縣委常委任組長，其他縣領(lǐng)導(dǎo)任副組長，集中3個月開展大規(guī)模的全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理集中整治活動。1、清理毀綠種菜。這項活動己經(jīng)開展，自行整改至7月31日，有關(guān)部門也有所行動，但我認(rèn)為雷大雨小，青蜒點水，有關(guān)部門有舉報才去查，沒有舉報，就不主動去查，有很多地方根本就沒動，效果很差。2、清理住宅小區(qū)的公共場所。有的住宅小區(qū)公共場所被住戶個人侵占，為自己圈出地盤，只限自己使用。比如侵占樓道、消防通道、違規(guī)停車、違章搭建、非法經(jīng)營、噪音擾民、非法出租、破壞公共設(shè)施

13、、違規(guī)裝修房屋等。3、規(guī)范小區(qū)飼養(yǎng)動物。嚴(yán)禁小區(qū)養(yǎng)雞鴨、養(yǎng)豬、養(yǎng)大型獵狗（身長超過70厘米、身高超過50厘米）。4、下大力氣整治開發(fā)商遺留問題。剛才我己經(jīng)說過，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，拖欠物業(yè)管理費等，相當(dāng)部分是因為房屋質(zhì)量不達標(biāo)及相關(guān)配套設(shè)施不健全造成的。這兩個問題開發(fā)商、建設(shè)方當(dāng)然有責(zé)任，但是相關(guān)部門同樣要負(fù)責(zé)任，你監(jiān)管不到位、驗收不認(rèn)真，沒有堅持原則，沒有把好最后一道防線。事后又不督促開發(fā)商、承建方整改和完善，報修又時間長、程序多、使用維修資金困難，住戶怨聲載道，上訪無數(shù)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理工作的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。如果新建的住宅小區(qū)還出現(xiàn)房屋質(zhì)量不達標(biāo)或相關(guān)配套設(shè)施不健

14、全，我建議縣人大和縣政府要嚴(yán)格問責(zé)，要追究相關(guān)單位和相關(guān)人員的責(zé)任。5、整頓物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（1）整頓服務(wù)行為。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同約定提供質(zhì)、價相符的服務(wù)，隨意減少服務(wù)項目和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）整頓違規(guī)收費。對違規(guī)收費、收費不規(guī)范的行為要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護業(yè)主的合法權(quán)益。6、集中清理拖欠物業(yè)費行動。可以進行漸進式清欠。（1）第一步在小區(qū)內(nèi)張貼公告，在電視臺公告，告知清欠的最后日期。（2）第二步公告之后，對還不交清物業(yè)費的，在小區(qū)公布名單，物業(yè)服務(wù)公司也要在住宅小區(qū)擺收費臺，方便業(yè)主交費。（3）第三步對仍不交清物業(yè)費的“老懶”，在電視臺曝光；是工作人員的，責(zé)成單位代收代繳；是領(lǐng)導(dǎo)干部，將名單交縣委組織部，接受組織處理；沒有單位的，如果辦了按揭貸款的，責(zé)成在按揭貸款賬戶中扣除。（4）第四步，對拒不交清物業(yè)費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提起訴訟。是企業(yè)老板，建議通報各家銀行，記入個人誠信檔案。（5）對于己購房，但不住或不常住的業(yè)主，可以由物業(yè)公司酌情減少保潔費，但其他物業(yè)費要交清。（6）對于尚未出售的空置房，由開發(fā)商代交物