物業(yè)服務(wù)費在物業(yè)活動的運用

1、物業(yè)服務(wù)費在物業(yè)活動的運用一、物業(yè)服務(wù)費在物業(yè)活動中彈性調(diào)節(jié)的思考 國家物價主管部門頒發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費是政府指導(dǎo)價，這對穩(wěn)定物價和規(guī)范物業(yè)活動中的收費起到積極的作用，它的核心是實行質(zhì)價相符的服務(wù)，維護了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的根本利益。但是，在具體實施中是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的合同形式來體現(xiàn)的。如合同一簽三年，價格也就固定下來了。但是在這三年中，如遇政策性增資和調(diào)整“三金”的風(fēng)險就由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)，這是絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險最大因素。這也是包干制收費形式的最大弊端。而我市目前絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的也是包干制收費。在合同期中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能按合同規(guī)定收費而造成企業(yè)虧損。又如

2、我市某些小型物業(yè)樓盤的業(yè)委會在合同期滿后，引進市場競爭，公開招標(biāo)，希望物業(yè)服務(wù)費維持在原有水平或有所下調(diào)，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取不正當(dāng)競爭，不負責(zé)任的競爭，也采取了壓價競標(biāo)，加劇誤導(dǎo)了業(yè)主消費價格趨向，出現(xiàn)了在服務(wù)中的“短斤缺兩”或以犧牲企業(yè)員工利益和業(yè)主利益的現(xiàn)象。如杭州某樓盤原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出0.50元/m2月的收費標(biāo)準(zhǔn)，另一家企業(yè)報價為0.30元/m2月，最后業(yè)委會選了低價報價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)過3個月的運行，業(yè)委會發(fā)現(xiàn)低價中標(biāo)的物服企業(yè)根本不能勝任合同承諾，造成雙方矛盾激化。近二年來，杭州先后有10余個物業(yè)樓盤，合同到期后，由于過低降價造成無人接管的現(xiàn)象，這些樓盤只好先“自治”，最后“自

3、治”不行了，再往政府職能部門推，或向社區(qū)推，造成物業(yè)樓盤品質(zhì)下降，物業(yè)貶值，也造成了社會的負面影響。當(dāng)然，杭城也出現(xiàn)極個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)，用假帳來欺騙業(yè)主，造成惡劣的社會影響。今年上半年，杭城某新聞單位報導(dǎo)了我市某物業(yè)小區(qū)，只需0.20元/m2月的物業(yè)服務(wù)費的報導(dǎo)。報導(dǎo)說0.20元/m2月的物業(yè)服務(wù)費還有盈利，引起社會強烈反響。中國物業(yè)協(xié)會陳偉秘書長在點評此案例說，這是業(yè)主在一筐爛蘋果中選擇最爛的一個。業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，物業(yè)面積越小，管理服務(wù)成本越大，而“二角錢”物業(yè)服務(wù)費所對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容我們尋找了國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，參考了全國物協(xié)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也參照了我市價格部門的收費標(biāo)準(zhǔn)均未尋到相

4、對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，還參照了“菜單式”收費辦法，仍未找到合適的標(biāo)準(zhǔn)。那么“二角錢”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)到底是什么標(biāo)準(zhǔn)呢，只能是一個“等外品”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對經(jīng)濟適用房物業(yè)、農(nóng)改居物業(yè)、回遷房物業(yè)，這些物業(yè)樓盤的定價該如何確定呢。從近幾年我市招投標(biāo)中，往往也低于一般的商品房的物業(yè)服務(wù)費。業(yè)內(nèi)人士認為，售樓價格的高低與物業(yè)服務(wù)費沒有本質(zhì)的聯(lián)系，樓盤的地理位置與物業(yè)服務(wù)費沒有本質(zhì)聯(lián)系，而物業(yè)規(guī)模大小、設(shè)施設(shè)備配置強度、出入口的多少，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)人員配置多少才是與物業(yè)服務(wù)費有直接的聯(lián)系。因此，對于經(jīng)濟適用房物業(yè)，農(nóng)改居物業(yè)、回遷房物業(yè)也應(yīng)與政策指導(dǎo)價相對應(yīng)。對于前期物業(yè)招投標(biāo)確定的價格，有時也與物業(yè)交付時會

5、出現(xiàn)脫節(jié)。目前，杭州物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)時，一般先進行價格確認備案，到物業(yè)交付時往往需要一、二年，有的時間更長，待物業(yè)交付時，政策性工資調(diào)價，“三金”調(diào)價，水電費調(diào)價等因素也造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)被動的局面。由此種種，我們應(yīng)當(dāng)冷靜地思考物業(yè)服務(wù)費在物業(yè)活動中調(diào)節(jié)的問題。 二、對物業(yè)服務(wù)費調(diào)節(jié)的借鑒、創(chuàng)新與思考 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費在物業(yè)活動中調(diào)節(jié)關(guān)系的問題，已經(jīng)引起價格主管部門、物業(yè)主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的廣泛關(guān)注，各地也有一些應(yīng)值得借鑒的做法。如江蘇省揚州地區(qū)，在物業(yè)服務(wù)合同中，有將物業(yè)服務(wù)費逐年遞增約定。又如安徽、江蘇等省的一些地區(qū)，可將開發(fā)商分期交付的樓盤，進行分期補差的做法。有的

6、地方還將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期進行的驗房工作，規(guī)定每套驗房費30元的做法，以彌補物業(yè)服務(wù)企業(yè)。湖州地區(qū)還有在交房后，對“三證”辦理期的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)商補貼的辦法，這樣做維護了業(yè)主的利益，深受業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好評。有的地區(qū)把電梯、水泵、水景、水系等高能耗實行分攤后，還將電梯、水泵、供熱等設(shè)備設(shè)施的維護費、年檢費、材料費從物業(yè)服務(wù)費中單列，使物業(yè)服務(wù)費進一步細化，讓業(yè)主明明白白的消費。有的地方還將老小區(qū)、舊小區(qū)和不成規(guī)模的小區(qū)實行政策性補貼，減免稅收等政策，這些做法在一定程度上緩解了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的困難。從上述各地的做法來看，有的我市可以借鑒，有的可以創(chuàng)新。要從根本上解決質(zhì)價相符的問題，就是要實行與時俱進的價格機制。要解決質(zhì)價相符的問題，可以從以下兩個方面考慮。一是遇到政策性調(diào)整工資，“三金”或