重慶市渝中區(qū)大坪片區(qū)商業(yè)發(fā)展定位研究（主題報告）

1、1,重慶市渝中區(qū)大坪片區(qū)商業(yè)發(fā)展定位研究（主體報告,2,前言,受重慶市渝中區(qū)商業(yè)委員會委托，ATKINS顧問有限公司承擔了重慶市渝中區(qū)大坪商業(yè)發(fā)展定位研究項目。 根據(jù)項目的需要，工作內(nèi)容分為“大坪片區(qū)商業(yè)發(fā)展背景與驅(qū)動力分析、商業(yè)發(fā)展定位及功能構(gòu)成研究、重點地段功能配置研究”三個部分展開。 項目組通過與渝中區(qū)大坪板塊發(fā)展領(lǐng)導小組座談、大坪商圈反復調(diào)研、重慶五大商圈的實地考察、開發(fā)商和運營商專項訪談，并認真分析研究數(shù)據(jù)、報告和資料，借鑒上海、廣州等發(fā)達地區(qū)的片區(qū)商業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗和思路，開展對大坪資源背景、重慶城市發(fā)展機遇、片區(qū)商業(yè)發(fā)展模式、商圈競合發(fā)展趨勢等領(lǐng)域的專題研究，以及在ATKINS內(nèi)部專家

2、組的多次討論的基礎上，逐步形成重慶市渝中區(qū)大坪商業(yè)發(fā)展定位研究總體報告。 在本項目的研究過程中，得到重慶市渝中區(qū)大坪板塊發(fā)展領(lǐng)導小組相關(guān)領(lǐng)導的大力支持，在此表示衷心感謝！ ATKINS顧問有限公司大坪項目組,3,文本目錄,2、大坪商業(yè)發(fā)展背景分析,3、大坪商業(yè)發(fā)展綜合評估,1、規(guī)劃目的和依據(jù),第一部分 背景分析,第二部分 發(fā)展定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,2、主題與功能定位,1、商業(yè)發(fā)展思路,3、業(yè)態(tài)規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略與推進措施,2、開發(fā)階段建議,3、政府措施策略建議,1、開發(fā)原則,第三部分 商業(yè)總體規(guī)劃布局,2、一核：CCD核心區(qū)布局,3、兩片：特色商業(yè)區(qū)布局,1、商業(yè)規(guī)劃依據(jù)與總體規(guī)劃,5、三點：

3、社區(qū)商業(yè)布局,4、三帶：CCD核心區(qū)延伸帶商業(yè)布局,2.1商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素,2.2消費結(jié)構(gòu),2.3競合格局,2.4資源條件,2.5小結(jié)：大坪面臨的商業(yè)環(huán)境,2、主題定位,3、功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,1、對開發(fā)主題的思考,4、功能組合,七牌坊發(fā)展定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,主體報告,七牌坊報告,4,文本目錄,2、大坪商業(yè)發(fā)展背景分析,3、大坪商業(yè)發(fā)展綜合評估,1、規(guī)劃目的和依據(jù),第一部分 背景分析,2.1商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素,2.2消費結(jié)構(gòu),2.3競合格局,2.4資源條件,2.5小結(jié)：大坪面臨的商業(yè)環(huán)境,5,規(guī)劃目的 重慶各大商圈成長迅速，渝中區(qū)面對商圈分流、商業(yè)消費和商務活動外移等重要因素，其商貿(mào)發(fā)展

4、需要進一步挖掘經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)新突破，大坪需要建設成為渝中區(qū)新的增長極 大坪面對周邊商業(yè)的發(fā)展，需做整體統(tǒng)籌規(guī)劃，形成自身商圈合力，并進一步與周邊商圈形成聯(lián)動 大坪需要建立、完善具有自身特色、對周邊、渝中區(qū)乃至重慶商業(yè)發(fā)展有引擎帶動作用的商業(yè)中心，并逐步與解放碑商業(yè)中心共同構(gòu)成渝中“雙核,規(guī)劃依據(jù) 重慶市城市總體規(guī)劃（19962020年） 重慶市渝中區(qū)十一五規(guī)劃綱要 重慶市渝中區(qū)商貿(mào)流通建設與發(fā)展“十一五”規(guī)劃等 參考資料 重慶直轄10周年數(shù)據(jù)與分析（2007年） 重慶市渝中區(qū)經(jīng)濟普查資料匯編（2004年） 重慶市渝中區(qū)商貿(mào)流通發(fā)展文件資料匯編 重慶流通產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展調(diào)研課題報告集等 東京六本木

5、商業(yè)中心、美國布魯克林地區(qū)、上海五角場片區(qū)、上海新天地、上海大寧國際商業(yè)中心等案例,1. 規(guī)劃目的和依據(jù),6,通過對東京六本木商業(yè)中心、美國布魯克林地區(qū)、上海五角場片區(qū)等城市中心區(qū)更新模式分析1），提出中心區(qū)發(fā)展的四個關(guān)鍵驅(qū)動因素,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.1 商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素：國內(nèi)外商業(yè)中心的發(fā)展規(guī)律研究1,注：1）具體案例研究見附件一,7,大坪處于重慶“一小時經(jīng)濟圈”核心區(qū)，商貿(mào)集聚和輻射作用明顯 “一小時經(jīng)濟圈”包括重慶市主城九區(qū)（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）及周邊的涪陵區(qū) 渝中區(qū)作為城市發(fā)展極核、整體提升核心區(qū)的商貿(mào)功能能級的

6、內(nèi)在需求推動大坪商業(yè)提升 渝中區(qū)作為重慶市的主城區(qū)，以特大城市作為重慶市生產(chǎn)力布局的“點”，將發(fā)揮強化其在信息、科技、商流、物流、金融、文化等方面的集聚、創(chuàng)新和輻射的極核作用 大坪規(guī)劃為渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心和信息中心 渝中區(qū)的最新功能定位為“四中心、兩高地、一樞紐”，而大坪就占了其中的“兩個中心”和“兩個高地”，將被打造成渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和基礎教育高地,從城市規(guī)劃發(fā)展分析，以大重慶“一小時經(jīng)濟圈”為依托，以推動渝中區(qū)成為重慶商貿(mào)極核為導向，整合、吸納空間優(yōu)勢資源、促進大坪商貿(mào)能級逐步躍升,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.1 商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素：重慶城市規(guī)劃

7、的角度,8,幾何中心與城市外環(huán)高速環(huán)繞，具有良好的聯(lián)通性 根據(jù)重慶市“十一五”高速公路規(guī)劃，2020年將建成“三環(huán)十射三聯(lián)線”高速公路骨架的總體規(guī)劃 樞紐中心大坪地區(qū)將成為各組團的軌道交通樞紐與換承中心 軌道1、2號線在大坪將形成換承中心 軌道橫貫了重慶市渝中區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)等人口最多、商業(yè)最繁忙、交通流量最大、學府與產(chǎn)業(yè)帶最集中的城區(qū) 交通窗口大坪處于渝中半島咽喉位置，渝中區(qū)對外聯(lián)系的重要交通樞紐 大坪緊鄰成渝高速公路起始端，長江路、菜袁路穿城而過，聯(lián)系渝中區(qū)半島和以西各組團的大坪正街、長江二路、菜園路在本區(qū)域相交。 正在修建的高九路、紅黃路和嘉華大橋?qū)⑦M一步凸顯大坪交通樞紐地位,交通資

8、源的聚集推動大坪區(qū)域成為交通樞紐節(jié)點，將帶來人流、物流、商流的匯集，為發(fā)展都心型高能級商貿(mào)和商業(yè)奠定了良好的基礎,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.1 商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素：重慶交通發(fā)展的角度,9,對服務性產(chǎn)品（教育、文化、休閑等）的需求將持續(xù)上升 服務性消費占消費支出的比重也由18.7提升到了31.6。 生存型消費降低，處于發(fā)展型消費向享受型消費提升階段 2006年起，重慶市的人均GDP超過1,700美元，社會消費結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級 渝中區(qū)向休閑文化需求躍升 渝中區(qū)衡量居民生活質(zhì)量的“恩格爾系數(shù)”（居民食品支出占消費支出總額的比重）從1996年的56.4%下降到2006年的34.2,消

9、費結(jié)構(gòu)從生存型為主導向服務型、享受型消費產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型和提升，將促進中高層次文化娛樂、休閑商業(yè)服務的集聚,渝中區(qū)城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位職工年平均工資,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.1 商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素：重慶消費結(jié)構(gòu)/需求的角度,10,中高端生產(chǎn)型服務業(yè)是促進重慶產(chǎn)業(yè)提升的重要增長級 服務于制造業(yè)發(fā)展的相關(guān)研發(fā)、物流、商貿(mào)、商務等產(chǎn)業(yè)應成為重慶市主城區(qū)未來發(fā)展的重點 渝中區(qū)投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動階段轉(zhuǎn)變 渝中區(qū)2006年人均GDP為34697元，按現(xiàn)行匯率計算折合49567美元，接近了5000美元。發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具備了經(jīng)濟條件 渝中區(qū)十一五規(guī)劃表明，渝中區(qū)要加快金融業(yè)、科技信息業(yè)、都市旅游業(yè)、文化、中介服務業(yè)

10、、醫(yī)療保健業(yè)這六個服務產(chǎn)業(yè) 文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的推動作用日益顯著 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為重要的經(jīng)濟增長點。全世界創(chuàng)意經(jīng)濟每天創(chuàng)造220億美元，并以5的速度遞增,有選擇性地導入對創(chuàng)新驅(qū)動階段有重要作用的產(chǎn)業(yè)類型，將對大坪片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生引擎性帶動作用,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.1 商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素：重慶產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的角度,11,重慶都市消費發(fā)展特點：把握代表城市消費發(fā)展特點，尤其是從主流客群（城市精英、中產(chǎn)階層）生活方式需求變化中提煉大坪片區(qū)發(fā)展方向，尋找滿足主流消費的消費內(nèi)涵,發(fā)展路徑,大坪具備發(fā)展城市中央都心型功能片區(qū)的關(guān)鍵要素條件，但必須： “跳出大坪看大坪，跳出渝中看大坪,國際化

11、 重慶的大坪,本地化 渝中的大坪,商圈競爭及業(yè)態(tài)發(fā)展特點：在城市、區(qū)域商圈競合中尋找大坪差異化發(fā)展的路徑 大坪空間資源及發(fā)展特點：充分挖掘大坪的內(nèi)部潛力，形成與解放碑、化龍橋、石橋鋪等周邊區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展，推動大坪商業(yè)升級,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.1 商業(yè)中心區(qū)發(fā)展驅(qū)動要素小結(jié),12,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.2 消費結(jié)構(gòu)2）：城市居民收入與消費變遷引致新的商業(yè)需求,重慶2001 年恩格爾系數(shù)自2003 年降低到40以下，整個社會從此進入了基本富裕階段，基于消費結(jié)構(gòu)的一般規(guī)律，從2003年重慶市人民對服務性產(chǎn)品（教育、休閑、娛樂等）的需求將持續(xù)上升。 從重慶市1996年和2006年城市

12、居民消費結(jié)構(gòu)變化來看，重慶城市居民生存型消費比重逐漸降低，而發(fā)展型、享受型消費如教育文化、醫(yī)療保健等比重逐漸增大。 渝中區(qū)的“恩格爾系數(shù)” 從1996年的56.4%下降到2006年的34.2%，標志著區(qū)內(nèi)居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級，從基本生活需要向更高層次的休閑文化需求躍升。 在大坪區(qū)域人的消費構(gòu)成中，2006年食品所占比例為36.6%，與九十年代初相比，下降了近十幾個百分點，而娛樂教育文化服務和醫(yī)療保健快速增長,重慶市、渝中區(qū)城市人口的收入水平、支出水平及其結(jié)構(gòu)，類同于上海、北京2000年左右的狀況，上海、北京商業(yè)本世紀在業(yè)態(tài)、空間上的演變軌跡對大坪的發(fā)展有一定借鑒意義,追求和諧關(guān)系 追求品質(zhì)

13、生活 追求休閑娛樂,注：2）詳細研究見附件二,13,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.2 消費結(jié)構(gòu)：整體收入的提升推動城市中產(chǎn)階層發(fā)展壯大,考慮到重慶市特殊的人口結(jié)構(gòu)，在估測重慶中產(chǎn)階層時，我們主要基于都市一小時經(jīng)濟圈內(nèi)的城鎮(zhèn)常住人口。 根據(jù)我們選定的這些標桿城市的情況，重慶市的中產(chǎn)階層應占人口總數(shù)的10-15%，按照2006年底的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這部分人口規(guī)模大致為：70-100萬人,國內(nèi)一些城市中產(chǎn)階層的情況,中產(chǎn)階層,總?cè)丝冢ù?4-5萬人,12.6萬人,10-15萬人,70.4萬人,50-70萬人,929.7萬人,6850萬人次,14,重慶目前金字塔型的社會結(jié)構(gòu),未來紡錘型的社會結(jié)構(gòu),按這個

14、標準，目前重慶城市結(jié)構(gòu)為金字塔型結(jié)構(gòu)，但其規(guī)模不斷壯大，將逐漸成為社會主流，未來重慶的社會結(jié)構(gòu)也將向紡錘型過渡。以創(chuàng)意精英人群為主體的中產(chǎn)階層快速發(fā)展，將深刻影響城市的生活方式,Veblen（19世紀后期）認為，中產(chǎn)/精英階層是消費表現(xiàn)出由收入、職業(yè)引起的階層變化。中產(chǎn)/精英階層的消費具有“非物質(zhì)”的特點，由主要滿足享受、顯示富力逐漸向內(nèi)涵智力和審美精通方面轉(zhuǎn)變，是高級的、有價值的，滿足人的精神、審美、文化需要,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.2 消費結(jié)構(gòu)：重慶中產(chǎn)階層在崛起，并且將逐步成為都市消費主流,15,中產(chǎn)/精英階層界定,創(chuàng)意精英階層,頂級成功人士,企業(yè)管理人士,專業(yè)技術(shù)人士,中產(chǎn)階層追

15、求事業(yè)和個人的發(fā)展，文化、教育、交通工具、社交方面等方面的消費比例較大，也即在發(fā)展型和享受型消費方面支出更大。 由追求時尚開始關(guān)注到生活方式和生活品質(zhì)，追求品質(zhì)、品牌、品味。 需求主要傾向子女教育、休閑娛樂、養(yǎng)身健身、高檔住宅和汽車消費,國內(nèi)中產(chǎn)階層消費結(jié)構(gòu),居與商相對不分離：居住與商務相互契合，希望能夠便捷地得到一站式特色性商業(yè)服務 業(yè)與商相對不分離：工作與生活相結(jié)合，衍生個性化商業(yè)與商務混合體,中產(chǎn)/精英人群追求融“商-業(yè)-居”一體化的文化生活模式,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.2 消費結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)/精英階層將成為文化休閑性消費的主體,16,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.3 競合格局3）：重

16、慶市核心商圈及其主導業(yè)態(tài)評估,注：“綜合”在這里包含了：時尚/餐飲/娛樂等商業(yè)形式；主要商業(yè)指經(jīng)營面積在4,000平米以上，電器商場經(jīng)營面積在2,000平米以上,重慶市各大商業(yè)中心區(qū)在功能與商業(yè)定位上比較接近，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理，同質(zhì)化競爭嚴重： 從商業(yè)供應的角度看，目前五大商圈中，解放碑、觀音橋、沙坪壩都以大型百貨為業(yè)態(tài)為主導，楊家坪則在休閑娛樂方面擁有比較優(yōu)勢，南坪商圈在專業(yè)店（建材）為主導； 而從各個商圈目前的功能定位上看，購物仍然位列首位，同時輔以休閑、餐飲娛樂等； 解放碑在商務上有獨特優(yōu)勢，觀音橋、南坪商圈也將商務辦公列為主要的功能之一，尤其是觀音橋區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一定的商務辦公氛圍，現(xiàn)

17、有商務設施面積近35萬平米（包括2家五星級賓館），在建或規(guī)劃中的商務面積約45萬平米,注：3）具體案例研究見附件三,17,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.3 競合格局：渝中區(qū)商業(yè)單極發(fā)展態(tài)勢明顯，大坪沒有形成自身特色,大坪作為渝中區(qū)西部的一個重要商業(yè)高地，固有的商業(yè)基礎及區(qū)位優(yōu)勢，使其具備成為另一個“核心”的基礎條件,整個渝中區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出單向度發(fā)展的態(tài)勢，解放碑作為引領(lǐng)全市高端商業(yè)的“極核”，已成為重慶全市商業(yè)的引擎，由于其吸納消費的能級過高，反而給渝中區(qū)其它區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶來一定的負面影響。 化龍橋片區(qū)的發(fā)展以“現(xiàn)代制造服務業(yè)”為核心，功能將以商務加商業(yè)為主，更可能打造為“創(chuàng)智天地”的模式。 作

18、為重慶的母城，渝中區(qū)在文化休閑商業(yè)上有優(yōu)勢，并且已形成或規(guī)劃了一些特色商業(yè)街區(qū)，但是尚缺乏一個引領(lǐng)此類商業(yè)的“核心,18,大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱“大石楊黃金三角區(qū)”）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，建立在快捷交通以及新興經(jīng)濟如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎上。 在這個黃金三角中，楊家坪商圈已基本成型并繼續(xù)快速提升；石橋鋪高新區(qū)商圈（以電子信息、生物制藥及醫(yī)療器械、新材料及環(huán)保、汽車摩托車配件為核心的專業(yè)市場及相關(guān)的商務辦公空間）正快速形成中。 隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，袁家崗區(qū)域的商業(yè)氛圍日益濃厚，目前在建的中新城上城包含有20多萬平米的商

19、業(yè)空間，準備打造成綜合性的SHOPING MALL。 在整個三角區(qū)域中，大坪的商業(yè)發(fā)展是最弱的，被“邊緣化”情況比較明顯,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.3 競合格局：大石楊組團商業(yè)競合中，大坪逐步被邊緣化,19,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.3 競合格局小結(jié)：大坪的尷尬被“邊緣化”的商業(yè)洼地,20,從城市商圈層面分析： 大坪商業(yè)進行差異化發(fā)展，需要選擇在專賣店、專業(yè)店等專業(yè)特色購物上突破，在餐飲、休閑、娛樂比例上加重，在酒店、商務等配套服務上提升 從區(qū)域商圈層面分析： 大坪商業(yè)需要大幅度提升能級，開發(fā)滿足區(qū)域消費的中高檔零售、餐飲、休閑業(yè)態(tài)，并形成“一站式”集中消費,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析

20、2.3 競合格局：小結(jié)大坪潛在的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,21,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析4）：高素質(zhì)人群集聚，本地消費能力強,擔憂：隨著大坪地區(qū)一些高校的外移，可能同時帶來大坪商業(yè)消費人群的外移（精英流失論）。 高學歷高消費 高檔社區(qū)的構(gòu)建將充實本地區(qū)高消費人群,注：4）具體案例研究見附件四,22,區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)活動單位1,063個，全年營業(yè)收入62.57億元，占全區(qū)區(qū)內(nèi)營業(yè)總收入的9.35%，僅次于解放碑街道、朝天門街道所轄地區(qū)創(chuàng)造的價值。 二產(chǎn)業(yè)比重下降，效益偏低 大坪地區(qū)二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入20.33億元，占該區(qū)域營業(yè)總收入的16.95%；實現(xiàn)利潤總額26,197千元 ，不足該區(qū)域利潤總量

21、的4%。 二產(chǎn)業(yè)單位數(shù)和從業(yè)人員比重在不同程度下降（2.38%、 12.41%）。 三產(chǎn)業(yè)集中度高，尤其是文化體育娛樂、信息、醫(yī)療教育 大坪地區(qū)文化體育和娛樂業(yè)法人單位有15戶，人均營業(yè)收入567.02千元、人均利潤75.28千元，分別是渝中地區(qū)平均水平的1.22倍、3.71倍。 信息產(chǎn)業(yè) ：以電信、聯(lián)通兩大巨頭為支撐的信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)是該地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。 醫(yī)療教育是大坪地區(qū)自有資產(chǎn)比重最高的行業(yè)。重醫(yī)附一院、大坪三院、中醫(yī)院、長航醫(yī)院、成都軍區(qū)59193部隊醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)(醫(yī)院、診所)23個，市藥監(jiān)局、重慶醫(yī)科大學、重慶疾病預防控制中心等單位都匯集與此,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析表明，第二產(chǎn)業(yè)

22、在大坪逐步失去競爭優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)是大坪區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展的重心，尤其是信息文化行業(yè)、醫(yī)療教育行業(yè)優(yōu)勢明顯,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：以信息文化、醫(yī)療教育為支柱的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,23,大坪地區(qū)現(xiàn)有百盛購物中心、新世紀超市、重慶山城平價超市連鎖店、萬友康年、蓮花國際、華宇廣場等，商貿(mào)業(yè)有一定基礎。 大坪地區(qū)商業(yè)相對沉寂，酒店餐飲規(guī)模小，數(shù)量少，檔次不高。幾乎沒有休閑娛樂設施；現(xiàn)有一家購物中心；三家中小規(guī)模超市；一家四星級酒店；三處小規(guī)模休閑設施；部分專賣店。 從現(xiàn)有商業(yè)布局看,大坪商業(yè)及設施以七牌坊為中心，沿大坪正街、長江二路兩線分布。 七牌坊存在天然的集聚輻射能力，為核心

23、開發(fā)提供基礎，但目前分布零散，缺乏規(guī)模與特色，需要一個商業(yè)主題形成“井噴效應,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：商業(yè)有一定的基礎，但分布零散、能級較低,24,重慶軌道交通樞紐與換乘中心,渝中區(qū)與外部連接的交通樞紐,聚攏客群 如果區(qū)域商業(yè)能級足夠高，通過交通條件的改善可以將周邊的消費客群吸納過來。 案例：上海徐家匯、新五角場,疏散客群 如果區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一、能級較低，則不僅留不住客群，反而會由于交通的便捷性而疏散本地的客群。 案例：改造前的五角場、現(xiàn)在的大坪,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：大坪重慶幾何中心，交通樞紐,25,初步調(diào)查測算，可供開發(fā)的土地在150萬平方米左

24、右，約占可開發(fā)利用總面積的26.27%。 七牌坊、單巷子、下肖家灣等危舊房地塊16.7萬平方米 搬遷的科技學院等三大校區(qū)占地約66萬平方米； 高九路沿線已整治或可以整治儲備的土地31.6萬平方米 其他零星地塊約33萬平方米,可開發(fā)利用土地情況,大坪作是渝中區(qū)主要的土地儲備及供應源，但隨著近幾年居住土地的大量出讓，大坪已經(jīng)完成了其作為土地供應的角色。大坪必須尋找新的經(jīng)濟增長點，但留給商業(yè)發(fā)展的土地資源已然不足,擬建開發(fā)項目包括住宅、零售、學校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融業(yè)等多類業(yè)種，對于沉淀人口、擴大地區(qū)消費需求，推動大坪區(qū)域商業(yè)發(fā)展作用巨大。 加強引導主要擬建項目的商業(yè)發(fā)展,大坪近期主要擬建開發(fā)項目,2.

25、 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：土地供應漸少，商業(yè)發(fā)展空間不足,26,全國首家匾博物館 一匾一世界 “翰匾園”位于七牌坊，建筑面積有500多平方米。 在“翰匾園”收集來自全國各地的300多塊古匾，時間跨度從明朝中期到民國 主題分為祝壽類、科甲類、營建類、教育類、記事類、醫(yī)藥類等 這些匾中，像“詩書裕后”、“三吳世業(yè)”、“鳳集高梧”、“杖國耆英”、“愛日凝暉”等都有很高的文學書法欣賞價值,開發(fā)背景： 重慶在大規(guī)模的城市建設和舊城改造中，正需要文化尋根和塑造人文城市的形象，而弘揚匾文化正是傳承巴文化、弘揚人文精神的一個重要窗口；同時也成為吸引游客、城市中產(chǎn)、小資客群的重要引擎，及都市游憩活

26、動的載體,七牌坊 一碑一故事 七牌坊群碑是主城區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的碑林，20座石碑中最早的修于清道光年間，最晚的建于民國； 碑刻主要內(nèi)容涉及德政、忠孝、貞節(jié)等；碑身多為長方形，都是寬約1.5米，高約5米的巨石；行文多楷體，陰刻，具有較高文物價值和書法價值。 因是交通要道，所以成為達官貴人建牌坊刻石碑頌功祭祖的重要地方，沿街后來又出現(xiàn)了茶館、商鋪等，使七牌坊熱鬧非凡,開發(fā)元素,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：大坪七牌坊人文元素的唯一性、識別性,27,典型投資者的觀點,問題的癥結(jié)及解決方案建議,關(guān)鍵是怎么來整合和打造的問題 大石楊組團，尤其是大坪這塊商業(yè)的打造，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)三個

27、區(qū)應組成一個區(qū)級的協(xié)調(diào)會，組成一個聯(lián)合的組織來打造這個區(qū)域，可以整合三個區(qū)的力量，同時避免新城三個區(qū)商業(yè)的同質(zhì)化競爭,百盛原來90年代中期進入大坪時，是重慶比較早進入重慶的高檔外資百貨，但現(xiàn)在我們已經(jīng)基本成了一個社區(qū)店，主要滿足周邊居民的基本生活需求” 大坪百盛 總經(jīng)理,在大坪地區(qū)的人有一個很明顯的心理感受：它是一個物理距離很近，但心理距離很遠的地方 ” 協(xié)信集團 經(jīng)理,大坪的現(xiàn)狀主要還是定位不清造成的，被其它商圈超過并不斷受到擠壓。 目前的狀態(tài)肯定不是我們想看到的。如果政府規(guī)劃中有意向明確大坪的定位，給投資者足夠的信心，我們也有意向?qū)偈F(xiàn)在的店拆掉重建，提升商業(yè)檔次,李嘉誠說過搞商業(yè)首先考

28、慮的就是地段，既然這樣，大石楊組團處在核心地段的一個區(qū)域，它的商業(yè)未來發(fā)展前景應該是很好的” 漢威投資 總經(jīng)理,可以考慮做一些差異化，就是其他商圈沒有的商業(yè)，包括一些專業(yè)市場，包括一些消費頻率不是很高，但消費金額可能會比較大的一些消費場所等,不能做跟別人一樣的生意，人家商圈已經(jīng)形成2、30年了，如果去做跟人家一樣的生意，是沒有辦法把客源吸引過來的” 協(xié)信集團 副總經(jīng)理,商業(yè)現(xiàn)狀,未來前景,業(yè)態(tài)建議,商業(yè)的構(gòu)成要滿足衣食住行玩，但是大坪只滿足了一個要素就是行，但是其它的衣食住玩這四個要素是空缺的。 估計大坪今后的商業(yè)結(jié)構(gòu)也會向綜合類的發(fā)展，一方面他與石橋鋪形成明顯的區(qū)隔，另外一方面他要分流楊家坪

29、市場一些部分客源,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：投資者眼中的大坪商業(yè)及其發(fā)展,28,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.4 資源分析：小結(jié)商業(yè)發(fā)展驅(qū)動力評價,29,定位類同：除解放碑外，都以商業(yè)副中心定位，滿足一個區(qū)域內(nèi)的生活消費需求為主要功能 業(yè)態(tài)相似：以百貨、大賣場為核心主導，輔以一些休閑娛樂設施,同,一個不僅屬于渝中的“核”：單邊發(fā)展的解放碑是整個重慶市的商業(yè)“極核”，引領(lǐng)整個重慶的商業(yè)發(fā)展，對渝中區(qū)商業(yè)的帶動作用反而不明顯。 檔次不高、分布散亂的渝中區(qū)商業(yè)：相對于解放碑商業(yè)的漸趨高端，渝中區(qū)其它的商業(yè)分布比較散亂，雖然有很多文化休閑商業(yè)，但尚缺乏一個核心,散,層次低：唯一的百貨

30、店百盛已逐步淪落為社區(qū)店，以滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枰獮橹?，大坪其它的商業(yè)檔次更低，基本以沿街商鋪等小店為主。 設施差：多數(shù)為小型店面，布局分散，各自為陣，房屋破舊，購物環(huán)境差，經(jīng)營規(guī)模小，特色不突出，消費檔次低,低,以滿足區(qū)域生活需求的商業(yè)業(yè)態(tài)為主,渝中區(qū)商業(yè)需要整合與集中,大坪商業(yè)需要能級提升,2. 大坪商業(yè)發(fā)展背景分析2.5小結(jié)大坪面臨的商業(yè)環(huán)境,30,S,O,W,T,3. 大坪商業(yè)發(fā)展綜合評估3.1 SWOT綜合分析,31,大坪地區(qū)商業(yè)發(fā)展應采取的關(guān)鍵策略,3. 大坪商業(yè)發(fā)展綜合評估3.2 SWOT導出大坪商業(yè)發(fā)展策略,32,3. 大坪商業(yè)發(fā)展綜合評估3.3大坪商業(yè)發(fā)展策略,大坪商業(yè)發(fā)

31、展策略: 去同 求異：突出定位、業(yè)態(tài)、功能與其它商圈的差異化競爭 變疏 為匯：提升商業(yè)能級，以便捷的交通條件匯聚客源 棄大 求精：土地集約使用，核心區(qū)商業(yè)不求大而全，求精致、求品質(zhì)、品位、品牌 去聚 為散：生活性商業(yè)配套不求在核心區(qū)統(tǒng)一解決，適當分散，構(gòu)建若干鄰里中心 化競 為合：不與其它商圈在同一層面上競爭，業(yè)態(tài)上突出差異，客源上講求互補,33,文本目錄,2、主題與功能定位,1、商業(yè)發(fā)展思路,第二部分 發(fā)展定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、業(yè)態(tài)規(guī)劃,34,文化引領(lǐng),針對逐漸成為主流消費客群的都市中產(chǎn)階層 傳承與演繹巴渝都市時尚休閑文化，打造“文化為名，商業(yè)為實”的都市休閑商業(yè)標桿，突破同質(zhì)化競爭，成為“城

32、市風尚都匯,突出體驗式商業(yè)主題，匯聚國內(nèi)外各種時尚消費資源 引入中高端、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)，發(fā)展融文化于餐飲、娛樂的主題型商業(yè) 形成“多功能、一站式休閑”服務模式,能級提升,1.商業(yè)發(fā)展思路1.1文化引領(lǐng)與能級提升,35,中央文化商業(yè)區(qū)（ CCD ） Central Cultural District of Chongqing,都市風尚文化生活目的地 重慶城市精英/中產(chǎn)階層的“生活客廳” 文化品味時尚休閑娛樂,2. 主題與功能定位5）2.1 主題定位,注：5）具體案例研究見附件五,36,2.主題與功能定位2.1 主題定位：“中央文化商業(yè)區(qū)CCD”開發(fā)依據(jù),開發(fā)目的： 建立新的城市形象，成為巴渝都市

33、化、國際化進程下的“城市縮影”； 創(chuàng)新休閑生活方式，以充滿活力的生活狀態(tài)，成為重慶風尚生活展示、都市文化體驗的“休閑客廳” 開發(fā)依據(jù)： 客群支撐城市中高端消費人群、城市新貴、中產(chǎn)及精英階層，大坪及周邊區(qū)域現(xiàn)有高文化素質(zhì)人群，區(qū)域高檔開發(fā)樓盤將入住的客群、商務客群及流動性客群等 消費支撐城市消費升級、都市從生活型消費向享受型消費提升，都市商業(yè)零售專業(yè)化消費，并與主題游憩、休閑性消費的結(jié)合 區(qū)位支撐處于交通樞紐及城市幾何中心 文化支撐區(qū)域與城市文化包括從七牌坊歷史文化到渝中母城、巴渝文化、都市時尚消費文化、文化創(chuàng)意等的延伸 信息支撐重慶市信息通訊樞紐，發(fā)展迅速且對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動和支持性大,37,

34、匯聚區(qū)位、交通、人流優(yōu)勢，在國際視野下把握重慶商貿(mào)發(fā)展格局，深度挖掘都市精英/中產(chǎn)階層在信息時代下的商業(yè)生活、文化娛樂、商務休閑、信息交流需求，弘揚創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新精神，以“都市風尚文化”為發(fā)展主線，創(chuàng)新理念打造成一流的、可持續(xù)發(fā)展的、具有引領(lǐng)性作用的巴渝都市精英“不夜城”。 以風尚文化串接三大功能,風尚文化,2. 主題與功能定位2.2 功能定位,38,3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃3.1 業(yè)態(tài)總體規(guī)劃：三大特色主題、九個核心引擎,39,3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3.2 風尚都匯都市風尚生活主題區(qū),引領(lǐng)都市時尚潮流，為敢于創(chuàng)新、彰顯個性的不同人群創(chuàng)造風格各異又相互融合的購物天堂與餐飲休閑消費歡聚空間，在這里可以找到最適合自己

35、的生活方式,40,3.業(yè)態(tài)規(guī)劃3.2風尚都匯商業(yè)生活功能板塊項目建議,41,3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3.3 都市驛站都市精英文化娛樂風尚主題區(qū),七牌坊文化特色，塑造展示巴渝印象的文化舞臺接軌現(xiàn)代時尚元素，打造鏈接國際潮流的時尚走廊融合體驗生活理念，創(chuàng)造都市休閑娛樂的小資天堂,42,3.業(yè)態(tài)規(guī)劃3.3 都市驛站文化娛樂功能板塊項目建議,43,3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3.4 商務客廳創(chuàng)意商務辦公區(qū),商務辦公、商務交流、商務休閑、商務居住的有機結(jié)合，實現(xiàn)便捷高效服務；塑造靈動的創(chuàng)意商務空間，讓辦公成為一種享受,44,3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3.4 商務客廳商務辦公板塊與產(chǎn)品建議,45,文本目錄,2、一核：CCD核心區(qū)規(guī)劃,

36、3、兩片：大坪特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃,1、商業(yè)規(guī)劃依據(jù)與總體規(guī)劃,第三部分 商業(yè)總體規(guī)劃布局,5、三點：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃,4、三帶：CCD核心區(qū)延伸帶商業(yè)規(guī)劃,46,1. 商業(yè)規(guī)劃依據(jù)與總體規(guī)劃1.1 商業(yè)規(guī)劃依據(jù),依據(jù)大坪土地規(guī)劃 功能置換、業(yè)態(tài)集群布置 提高土地利用率 商圈擴張、縱深開發(fā) 利用地形立體開發(fā),洋流理論：世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析 洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。 反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生

37、吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏,47,1. 布局理論依據(jù)與總體規(guī)劃1.2 商業(yè)總體規(guī)劃：商業(yè)總體布局圖,都市功能綜合體 文化生活中心 信息數(shù)碼消費中心 創(chuàng)意生活街區(qū) 汽車配套服務街區(qū) 商業(yè)商務帶 文化生活帶 媒體信息帶,A1,A2,A3,B1,B2,C1,C2,C3,一圈：CCD核心區(qū),兩片：兩個現(xiàn)代服務業(yè)基地,三帶：CCD延伸帶,三點：三個社區(qū)商業(yè),鄰里中心,鄰里中心,鄰里中心,48,1. 布局理論依據(jù)與總體規(guī)劃1.2 商業(yè)總體規(guī)劃：商業(yè)街區(qū)分布圖,七牌坊文化風尚街,時尚生活購物街,風情美食街,信息數(shù)碼街,創(chuàng)意生活街,汽車配套服務街,鄰里生活街,商業(yè)街區(qū)布局,49,采用市場吸納

38、法測算，大坪片區(qū)商業(yè)零售開發(fā)面積2010年為22.3萬M2，2015年為46.7萬M2 ，具體如下,1. 布局理論依據(jù)與總體規(guī)劃1.2 商業(yè)總體規(guī)劃：商業(yè)零售開發(fā)面積預測,50,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.1 一核：CCD核心區(qū)板塊結(jié)構(gòu),一圈：CCD核心區(qū)發(fā)展主題 立足廣域級城市圈層，主要突出其在市級特色文化休閑區(qū)地位，形成集商業(yè)、商務、文化、休閑及信息交流為一體的標志性、高能級、綜合性的都市新核心，成為： 巴渝風尚文化客廳 都市消閑中心,A1,A2,A3,51,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.1 一核：CCD核心區(qū)板塊結(jié)構(gòu),發(fā)展區(qū)域： 大坪正街和長江二路交叉的扇形地帶 功能結(jié)構(gòu)： 由都市功能

39、綜合體、文化生活中心、產(chǎn)業(yè)服務中心及其組成 輻射范圍： 購買力有50以上來自該商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)，影響面涵蓋全市、渝中區(qū)、高新區(qū)等周邊地區(qū)、甚至市內(nèi)外更大的范圍,52,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.1 一核：CCD核心區(qū)商圈板塊及業(yè)態(tài)組合模式,已有業(yè)態(tài),補充業(yè)態(tài),配套行業(yè),CCD核心區(qū),53,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.2 一核：A1（七牌坊地塊）都市功能綜合體的開發(fā)依據(jù),A1,開發(fā)條件： 便于吸納公交、軌道交通換承帶來的人流 大坪傳統(tǒng)的三角商業(yè)核心區(qū)域，具有整合和提升潛力 視野相對開闊，便于形成大坪商業(yè)地標建筑 開發(fā)依據(jù)： 國內(nèi)外都市功能綜合體的開發(fā)模式與趨勢 重慶商業(yè)發(fā)展階段的理解，商業(yè)競

40、合推動都心型商業(yè)能級躍升 開發(fā)目標： 滿足都市休閑消費需求層面，成為巴渝地域特色的“城市休閑客廳,都市功能綜合體開發(fā)條件和依據(jù),54,發(fā)展,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.2 一核：A1都市功能綜合體的業(yè)態(tài)配置,功能與業(yè)態(tài)組合： 都市功能綜合體：生活方式中心、七牌坊文化風尚體驗街區(qū)、高星級酒店、高級寫字樓，MORE互動式高端商住區(qū)、服務式公寓等,55,主題休閑娛樂中心 （Lifestyle Center,高星級酒店,老字號特色品牌,高端商住區(qū),服務式公寓,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.2 一核：A1都市功能綜合體的形象展示,高級寫字樓,56,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.3 一核：A2（后工地塊

41、）文化生活中心區(qū)的開發(fā)依據(jù),A2,開發(fā)條件： 形成都市功能綜合體與袁家崗體育中心、商業(yè)中心的連通的重要節(jié)點 開發(fā)依據(jù)： 滿足大坪、石橋鋪、高新區(qū)等區(qū)域型現(xiàn)代商業(yè)生活消費服務需求 高校師生文化生活消費需求 開發(fā)目標： 為區(qū)域客群提供生活服務、文化交流、運動健身高品味、一站式消費空間,文化生活中心區(qū)開發(fā)條件和依據(jù),57,商業(yè)設置： Street mall、經(jīng)濟型酒店、生活服務配套,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.3 一核：A2文化生活中心區(qū)的業(yè)態(tài)配置,58,風情美食街,生活購物街,咖啡廳,書吧,健身會所,美容美體會館,生活服務中心,公共活動中心,經(jīng)濟型酒店,專業(yè)店,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.3

42、一核：A2文化生活中心區(qū)的形象展示,59,八大功能： 商業(yè)零售 中西美食 休閑娛樂 文教會展 星級酒店 高級辦公樓 SOHO商住 街坊服務中心,項目開發(fā)特色： 大寧國際商業(yè)廣場是上海首個集商場、商務酒店、辦公樓、美食、文化、娛樂等功能為一體的STREET MALL。25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個停車位。 大寧國際商業(yè)廣場選用了獨具特色的第三代購物中心設計，突破了第一、第二代封閉式購物的模式，采用開放式格局，由露天商業(yè)街連通。 占地5.5萬平方米的大寧國際商業(yè)廣場由15棟錯落有致的建筑和

43、11個大小廣場構(gòu)成，連接和貫穿這些景點的是一條長達2公里的商業(yè)步行街,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.3 一核：A2文化生活中心區(qū)Street Mall參考案例上海大寧國際商業(yè)廣場,60,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.3 一核：A2文化生活中心區(qū)Street Mall參考案例上海大寧國際商業(yè)廣場,61,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.4 一核：A3（科技學院地塊）信息數(shù)碼消費中心區(qū)的開發(fā)依據(jù),A3,開發(fā)條件： 大坪在重慶信息、媒體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展領(lǐng)先 開發(fā)依據(jù)： 高知識人群相對密集，具有信息產(chǎn)品的市場消費基礎 形成與石橋鋪的信息產(chǎn)品消費形成互補 開發(fā)目標： 依托大坪區(qū)域信息等主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在大坪現(xiàn)代服

44、務業(yè)發(fā)展層面完善商業(yè)服務體系 融合國內(nèi)外前沿家庭數(shù)字化信息科技產(chǎn)品，搭建信息展示與創(chuàng)新的平臺，形成數(shù)字彩電、數(shù)字投影、數(shù)字視聽、數(shù)字平板顯示、數(shù)字網(wǎng)絡、數(shù)字媒體、數(shù)字器件等信息數(shù)字產(chǎn)品銷售、展示、交流的高端平臺,信息數(shù)碼中心區(qū)開發(fā)條件和依據(jù),62,商業(yè)設置： 信息數(shù)碼超市、數(shù)字家電等 主題娛樂設施,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.4 一核：A3信息數(shù)碼消費中心區(qū)的業(yè)態(tài)配置,63,主題娛樂,信息家電,信息數(shù)碼,SOHO辦公,2. 大坪CCD核心區(qū)規(guī)劃2.4 一核：A3信息數(shù)碼消費中心區(qū)的形象展示,64,3. 大坪特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃3.1 兩片： B1創(chuàng)意生活商業(yè)區(qū)及B2汽貿(mào)服務街區(qū),兩片 兩個現(xiàn)代服務

45、業(yè)基地，滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務發(fā)展和升級的需求，規(guī)劃成為“渝中創(chuàng)新生活領(lǐng)地,創(chuàng)意生活商業(yè)區(qū) 汽車配套服務街區(qū),創(chuàng)意生活街,汽車配套服務街,65,3. 大坪特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃3.2 兩片：B1創(chuàng)意生活商業(yè)區(qū)資源-功能關(guān)聯(lián)性分析,六店子功能發(fā)展相關(guān)性,周邊資源發(fā)展的互補性,媒體影視產(chǎn)品載體展銷的延伸,發(fā)揮大坪信息、設計產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展內(nèi)容產(chǎn)業(yè),豐富、提升社區(qū)生活檔次,商務配套的功能,提升、打造特色社區(qū)商業(yè),從周邊資源特性與六店子功能發(fā)展（設計類如廣告設計、建筑設計、工藝美術(shù)設計、媒體類創(chuàng)意高地）的相關(guān)性兩個維度，我們可以構(gòu)建一個矩陣，將六個核心細分業(yè)態(tài)置入其中，為我們業(yè)態(tài)發(fā)展策略提供決策依據(jù),周邊資源六店子功

46、能發(fā)展關(guān)聯(lián)性矩陣,66,創(chuàng)意與生活的融合 構(gòu)建具有全新生活理念的創(chuàng)意生活商業(yè)集群 以特色商業(yè)吸引外來消費者 實現(xiàn)創(chuàng)意與商業(yè)的完美融合，營造意象空間,3. 大坪特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃3.2 兩片：B1創(chuàng)意生活商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)配置,67,3. 大坪特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃3.3 兩片：B2汽貿(mào)服務街區(qū),A3,開發(fā)條件： 鵝嶺位于城市中心區(qū)，具有較強的區(qū)位優(yōu)勢 在“國賓路”上，車流量大，一定的品牌效應 發(fā)展規(guī)模受到場地的局限 開發(fā)依據(jù)： 在鵝嶺汽車商業(yè)一條街內(nèi)沉淀的10年品牌底蘊，其文化價值無可取代 重慶汽車市場伴隨商圈的擴大，已經(jīng)從網(wǎng)點-賣場-市場的升級，項目提升需要走精品、高檔、品牌路線 開發(fā)目標： 成為重慶汽車文化

47、消費、品牌展示服務體驗的重要窗口,汽貿(mào)服務街區(qū)開發(fā)條件和依據(jù),B2,68,區(qū)位效應轉(zhuǎn)為經(jīng)濟效應 位于城市中心區(qū)，具有較強的區(qū)位優(yōu)勢 在“國賓路”上，車流量大,經(jīng)濟效應轉(zhuǎn)為品牌效應 在鵝嶺汽車商業(yè)一條街內(nèi)沉淀的10年品牌底蘊，其文化價值無可取代,統(tǒng)一包裝宣傳 廣告經(jīng)營 在鵝嶺汽車商業(yè)一條街“國賓路”上，展示汽車廣告牌，發(fā)揮其品牌效應,樹立高端形象 汽車博物館 汽車文化展示。 形象店、體驗館 鼓勵品牌商開發(fā)4S店，成為品牌展銷體驗區(qū),升級措施,提升思路兩個轉(zhuǎn)化,價值鏈延伸 專業(yè)汽車裝飾 汽車裝飾市場貫穿于新車銷售、售后服務、零部件銷售等各個方面,3. 大坪特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃3.3 兩片：B2汽貿(mào)服務街

48、區(qū)的提升思路,69,4. CCD核心區(qū)延伸帶商業(yè)規(guī)劃4.1 三帶：CCD延伸帶,商業(yè)商務帶 文化生活帶 媒體信息帶,C1,C2,C3,C1,C2,C3,三帶： CCD核心區(qū)商圈功能延伸，復合商務、產(chǎn)業(yè)服務功能提升能級，并形成與袁家崗（中新城上城）、石橋鋪專業(yè)市場發(fā)展帶的商業(yè)聯(lián)接，形成大石楊商圈中發(fā)展的首位核心區(qū),70,都市商業(yè)商務帶： 吸納城市企業(yè)商務客群、承接渝中半島（解放碑等地商務功能外溢）及西部城區(qū)（石橋鋪、沙坪壩）的商業(yè)、商務、行政相混合的都市功能廊道,4. CCD核心區(qū)延伸帶商業(yè)規(guī)劃 4.2 三帶： C1（沿大坪正街、長江二路）都市商業(yè)商務帶,71,都市文化休閑帶： 以都市活力之心為

49、起點，串接各項都市文化休閑功能，直至南面奧林匹克中心的文化休閑廊道,4. CCD核心區(qū)延伸帶商業(yè)規(guī)劃 4.3 三帶： C2（沿長江二路）文化生活帶,72,信息傳媒商業(yè)帶： 借助便捷交通，依托西部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，沿九高路、石油路延伸形成傳媒商業(yè)走廊,4. CCD核心區(qū)延伸帶商業(yè)規(guī)劃 4.4 三帶：C3（沿高九路）信息傳媒商業(yè)帶,73,5. 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃5.1 三點：社區(qū)商業(yè)的開發(fā)依據(jù),開發(fā)條件： 結(jié)合主要居住區(qū)設置，考慮到片區(qū)居住客群的特點提供在日常生活之外的特色消費便利 結(jié)合社區(qū)附近新開發(fā)樓盤的商業(yè)規(guī)劃 開發(fā)依據(jù)： 社區(qū)居民消費能力 生活一站式便利性服務需求的不斷提升 依據(jù)社區(qū)商業(yè)的布局方式，

50、因地制宜地靈活采用沿街式、組團式或多點式分布等多種方式 開發(fā)目標： 成為社區(qū)一站式生活消費服務的“鄰里中心,社區(qū)商業(yè)開發(fā)條件和依據(jù),74,5. 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃5.2 三點：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置,數(shù) 量：3個社區(qū)商業(yè)區(qū) 分布區(qū)域：在茶亭北路延伸線、大黃路、大坪醫(yī)院區(qū)域附近設立 服務客群：影響面主要為社區(qū)居民 輻射范圍：0.5-1公里半徑,75,5. 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃5.3 三點：社區(qū)商業(yè)之布局的形象展示,76,第四部分 開發(fā)策略與推進措施,2、政府實施策略建議,3、開發(fā)階段建議,1、開發(fā)原則,目錄,77,1. 開發(fā)原則,把七牌坊（50畝）及周邊地區(qū)（包括部分后空地塊）整體開發(fā)為“都市功能綜合體”，作為大

51、坪成為CCD核心區(qū)的主引擎 把七牌坊（50畝地塊）、后空地塊、科技學院地塊商業(yè)整體開發(fā)，形成CCD核心區(qū)的三大引擎，帶動大坪高層次商圈的形成,78,2. 政府實施策略建議,布局調(diào)控,交通協(xié)調(diào),環(huán)境營造,專業(yè)開發(fā),79,網(wǎng)點布局調(diào)控： 落實對各地段的商業(yè)規(guī)劃指引 對大坪片區(qū)房地產(chǎn)中開發(fā)的商用物業(yè)市場承載力、業(yè)態(tài)選擇與組合、開發(fā)規(guī)模等，需通過科學論證后才予以實施 要善于采取立法、信息咨詢、落實用地、商業(yè)發(fā)展基金等多種手段來落實商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 階段性調(diào)控： 建議定期發(fā)布大坪商業(yè)改造和建設項目指南，向社會公示階段性的鼓勵類、允許發(fā)展類和限制禁止類的商業(yè)網(wǎng)點項目，希望引進的經(jīng)營性品牌，積極引導社會投資 建

52、立商業(yè)規(guī)劃導控、聯(lián)席會議制度：聯(lián)席會議由區(qū)政府分管商業(yè)的領(lǐng)導牽頭，區(qū)計委、區(qū)商業(yè)局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)國土局、區(qū)工商局等有關(guān)部門組成聯(lián)合評議審理機構(gòu)，把住商業(yè)網(wǎng)點的準入環(huán)節(jié)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃來引導開發(fā)商、品牌經(jīng)營商 為了促進七牌坊風尚文化街區(qū)的建設，應將中、高檔次的老字號門店、中華特色餐飲等同類風格的品牌和門店盡量引導到商業(yè)街內(nèi)，以利于成行成市，形成規(guī)模,2. 政府實施策略建議2.1 布局調(diào)控策略詳細說明,80,交通協(xié)調(diào)措施： 加強研究 對大坪商業(yè)核心區(qū)（大坪正街與長江二路交接地帶）交通功能和商業(yè)功能的協(xié)調(diào)性研究，盡可能預見并解決未來商業(yè)核心區(qū)階段性發(fā)展可能出現(xiàn)的交通瓶頸 完善設施 停車場要根據(jù)不同業(yè)態(tài)

53、的功能需求，制定相應的停車場配套建設標準 加強大坪正街、長江二路過街人行天橋建設，建議在大坪正街與長江二路三角地帶形成環(huán)形人行天橋，加強商業(yè)項目之間的連通，便于匯聚和留住人流 加強軌道交通換乘樞紐區(qū)與七牌坊商業(yè)核心區(qū)的人行隧道直接聯(lián)通 動線規(guī)劃 注重人流、車流動線的有序安排。完善交通道路網(wǎng)絡與七牌坊、后工、科技學院地塊重要商業(yè)網(wǎng)點的合理銜接 注重公交路線站點、小車?？空军c的設置與核心商業(yè)區(qū)項目的有機對接 社會參與 大坪商業(yè)片區(qū)的公共停車場等交通設施除了政府投資外，要引導社會資金參與建設,2. 政府實施策略建議2.2 交通協(xié)調(diào)策略詳細說明,81,配套設施： 公用設施（路燈、公廁等） 綠化設施（行

54、道樹、花草壇等） 衛(wèi)生設施（飲水器、煙蒂筒、廢物箱等） 信息設施（電話亭、電話掛機、標志牌、導游圖、報時鐘等），如完善核心商業(yè)區(qū)環(huán)線的主要商業(yè)設施布局導引牌的建設,在大坪核心商業(yè)區(qū)（尤其是七牌坊區(qū)域）配備相應的文化、旅游、景觀、休憩設施，創(chuàng)造良好的購物休閑環(huán)境，增強商業(yè)街對消費者的吸引力,2. 政府實施策略建議2.3 環(huán)境營造策略詳細說明,商業(yè)環(huán)境營造： 文化主題挖掘主題立意，注重廣場節(jié)點的文化設施和主題活動的引入。如七牌坊文化廣場的主題開發(fā)，形成游憩活動吸引人氣的重要節(jié)點 旅游環(huán)境注重與七牌坊街區(qū)（包括博物館、翰匾園）等文化旅游環(huán)境氛圍的營造，及在建筑風格、旅游服務中心等軟硬件的開發(fā) 景觀設

55、施雕塑小品、噴泉、護欄等 休憩設施街道座椅、室外酒吧餐飲配套休閑設施等,82,商業(yè)開發(fā)思路借鑒： 在商業(yè)購物中心、商業(yè)街等重點商業(yè)項目中，借鑒和引進發(fā)達國家近10年來普遍實行的“商業(yè)開發(fā)商”制度，即商業(yè)設施建設由具有商業(yè)開發(fā)能力和資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)承接。 引導商業(yè)開發(fā)商成為商業(yè)街、購物中心的平臺管理商，實行整體化、規(guī)范化的統(tǒng)一招租、統(tǒng)一管理，以利于提升商業(yè)網(wǎng)點的組織化程度。 建立對商業(yè)開發(fā)商的評估標準： 應該具有商業(yè)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績，有物業(yè)管理的經(jīng)驗和業(yè)績，有商業(yè)經(jīng)營和現(xiàn)代服務業(yè)的知識和能力，有國際視野和商業(yè)設施設計能力。 國內(nèi)外典型的商業(yè)開發(fā)商： 帶有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌客戶資源，并具備高素質(zhì)的商業(yè)

56、經(jīng)營管理能力，如美國西蒙、凱德置地、正大集團、深國投、大連萬達等,2. 政府實施策略建議2.4 專業(yè)開發(fā)策略詳細說明,引入“商業(yè)開發(fā)商” 大坪商業(yè)核心區(qū)中的大型商業(yè)項目開發(fā)，建議引入專業(yè)的“商業(yè)開發(fā)商,83,基于大坪商圈的發(fā)展遠景，我們建議商圈在形成過程中，應分成不同的發(fā)展階段有序推進，并且在資源整合與功能構(gòu)建的方式上突出重點，形成階段性發(fā)展主題,2007 2010,2011 2015,2015,目標,階段,3. 開發(fā)階段建議3.1 大坪商圈不同階段的發(fā)展目標,84,3. 開發(fā)階段建議3.2 大坪商圈不同發(fā)展階段的空間意向,3,2,5,7,4,6,1,7,6,6,階段一：構(gòu)建階段,階段二：縫合

57、階段,階段三：擴張階段,遠期發(fā)展目標布局結(jié)構(gòu)： 一圈 兩片 三帶 三點,85,3. 開發(fā)階段建議3.3 商業(yè)開發(fā)階段一：商圈構(gòu)建階段的開發(fā)目標、思路與開發(fā)項目,1,7,6,6,階段一：構(gòu)建階段,86,3. 開發(fā)階段建議3.3 商業(yè)開發(fā)階段一：商圈構(gòu)建階段的實施策略,87,3. 開發(fā)階段建議3.4 商業(yè)開發(fā)階段二：縫合階段開發(fā)目標、思路與開發(fā)項目,階段二：縫合階段,3,2,5,4,88,3. 開發(fā)階段建議3.4 商業(yè)開發(fā)階段二：縫合階段的實施策略,89,3. 開發(fā)階段建議3.5 商業(yè)開發(fā)階段三：擴張階段開發(fā)目標、思路與開發(fā)項目,階段三：擴張階段,90,3. 開發(fā)階段建議3.5 商業(yè)開發(fā)階段三：擴

58、張階段的實施策略,91,重慶市渝中區(qū)大坪片區(qū)商業(yè)發(fā)展定位研究（七牌坊報告,92,文本目錄,2、主題定位,3、功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,1、對開發(fā)主題的思考,4、功能組合,七牌坊發(fā)展定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,93,1. 對開發(fā)主題的思考1.1 從重慶城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律維度分析,隨著重慶經(jīng)濟的快速增長，消費者對高檔消費品、消費場所、消費商品的品牌文化內(nèi)涵的要求越來越高，消費對于某一收入群體來說，并不僅限于購物，更多的是一種身心的享受和精神的愉悅。商業(yè)功能綜合體的出現(xiàn)極大迎合了重慶未來商業(yè)的發(fā)展趨勢，也滿足了中國消費者對提升購物享受的要求,商業(yè)發(fā)展階段,第一次變革,第二次變革,重慶商業(yè)發(fā)展的四次變革,第三次變革,94

59、,1. 對開發(fā)主題的思考1.2 從地塊唯一性、識別性資源分析文化休閑主題提煉,從地塊資源的唯一性、識別性分析： “都市中心區(qū)”的區(qū)位優(yōu)勢？ “交通樞紐地帶”的便捷條件？ 區(qū)域高文化素質(zhì)消費客群？ 大坪企業(yè)的商業(yè)商務配套？ 在逐一列舉，又被逐一遴選之后， “七牌坊50畝地塊”最主要、最明顯、最唯一的特性，就是,七牌坊地域文化符號特征 無法復制的唯一性元素,95,1. 對開發(fā)主題的思考1.2 從地塊唯一性、識別性資源分析文化休閑開發(fā)元素,全國首家匾博物館 一匾一世界 “翰匾園”位于七牌坊，建筑面積有500多平方米。 在“翰匾園”收集來自全國各地的300多塊古匾，時間跨度從明朝中期到民國 主題分為祝

60、壽類、科甲類、營建類、教育類、記事類、醫(yī)藥類等 這些匾中，像“詩書裕后”、“三吳世業(yè)”、“鳳集高梧”、“杖國耆英”、“愛日凝暉”等都有很高的文學書法欣賞價值,開發(fā)背景： 重慶在大規(guī)模的城市建設和舊城改造中，正需要文化尋根和塑造人文城市的形象，而弘揚匾文化正是傳承巴文化、弘揚人文精神的一個重要窗口；同時也成為吸引游客、城市中產(chǎn)、小資客群的重要引擎，及都市游憩活動的載體,七牌坊 一碑一故事 七牌坊群碑是主城區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的碑林，20座石碑中最早的修于清道光年間，最晚的建于民國； 碑刻主要內(nèi)容涉及德政、忠孝、貞節(jié)等；碑身多為長方形，都是寬約1.5米，高約5米的巨石；行文多楷體，陰刻，具有較高文物價值和