蘇州石路商業(yè)地塊市場分析報告

1、石路商業(yè)地塊市場分析報告,報告總綱,項目投資背景分析,宏觀政策內(nèi)容分析,城市規(guī)劃發(fā)展分析,房產(chǎn)市場運行分析,投資背景分析總結(jié),商鋪價格建議,項目定價準(zhǔn)則,產(chǎn)品價格建議,寫字樓市場分析,新區(qū)寫字樓市場分析,市區(qū)寫字樓市場分析,園區(qū)寫字樓市場分析,寫字樓市場發(fā)展概況,酒店式公寓分析,項目競爭個案列表,項目競爭格局分析,蘇州酒店公寓分布,寫字樓市場對比分析,寫字樓市場客群分析,項目競爭個案分析,酒店公寓市場總結(jié),寫字樓價格建議,酒店公寓客群分析,寫字樓市場分析總結(jié),蘇州商業(yè)市場分析,石路商圈市場分析,市區(qū)在售項目列表,商業(yè)規(guī)劃發(fā)展分析,商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析,重點商業(yè)個案分析,商業(yè)地塊出讓分析,商業(yè)市場分

2、析總結(jié),酒店公寓價格建議,經(jīng)濟(jì)效益測算,市場分析的項目啟示,占地面積：2萬方 最大總建面積：6萬方 容積率： 3,產(chǎn)品形態(tài),商業(yè)建筑面積：3萬方,辦公樓建筑面積：1.5萬方,酒店式公寓建筑面積：1.5萬方,本項目位于金閶區(qū)石路商圈的邊緣地帶； 項目規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)有商業(yè)、辦公樓以及酒店式公寓。 本報告將對蘇州市場進(jìn)行分析；并圍繞商業(yè)、辦公樓以及酒店式公寓做細(xì)化分析,建議項目產(chǎn)品規(guī)劃為集商鋪、寫字樓、酒店式公寓于一體的綜合型商業(yè)項目,項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,項目投資背景分析,宏觀政策內(nèi)容分析 城市規(guī)劃發(fā)展分析 房產(chǎn)市場運行分析 投資背景分析總結(jié),2011年1月兩大新政策相繼出臺“國八條”出臺與房產(chǎn)稅開征

3、,政策疊加與組合發(fā)揮作用 限購范圍擴(kuò)大，更嚴(yán)格（擁有2套后不能再購房） 二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 上海重慶開征房產(chǎn)稅,樓市,保障房,政府監(jiān)管,土地政策,財稅政策,信貸金融,房貸：二套最低首付6成 土地競買必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo) 主要城市擁有2套后不能再購房 嚴(yán)格實行地方政府問責(zé)制 加快建立個人住房信息系統(tǒng),多種方式增加保障房供應(yīng),上海重慶開征房產(chǎn)稅 不足5年全額征收營業(yè)稅 加強(qiáng)土地增值稅征管的監(jiān)督,增加土地供應(yīng) 大力推廣“限房價、競地價”加強(qiáng)閑置土地處置,新政分析,新國八條后改善性購房需“一賣一買,新政分析,蘇州

4、限購細(xì)則于3月2日出臺，本地人限3套外地人限2套,新政分析,2010年9月29日,國五條出擊,2010年10月11日,江蘇省六條,2010年10月12日,南京暫時限購第三套房,2011年1月26日,國八條出擊，限購成重點,2011年1月29日,2月中旬前出限購細(xì)則,2011年2月17日,住建部提請南京、蘇州等地出臺限購令,2011年2月13日,2月中旬前須出臺限購細(xì)則,2011年2月19日,南京限購細(xì)則出臺,蘇州細(xì)則出臺,2011年3月2日,新政分析,政府頻繁加息、利率持續(xù)上浮，此次調(diào)控力度不一般,不同客戶所受影響 豪宅買家、投資客受限購影響最直接，或會在地方細(xì)則出臺前購買； 首改買家首付門檻

5、提高，部分實力一般的買家或會觀望； 首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望； 后市研判 高端住宅趁細(xì)則出臺前加快出貨，買家提前購買； 地方細(xì)則出臺后，成交萎縮，市場將進(jìn)入一段時間的觀望和消化期； 商務(wù)公寓、商鋪間接受益； 外圍首置型樓盤受影響較小，市場成交結(jié)構(gòu)更集中到外圍，帶動整體均價回落； 價格預(yù)計將會平穩(wěn)，個別樓盤降價促銷,嚴(yán)厲的調(diào)控政策必定造就住宅市場更長的調(diào)整周期 對住宅市場的限購令使得商業(yè)市場有了很好的發(fā)展契機(jī),住宅市場的限購令使得商業(yè)市場有了很好的發(fā)展契機(jī),新政分析總結(jié),項目投資背景分析,宏觀政策內(nèi)容分析 城市規(guī)劃發(fā)展分析 房產(chǎn)市場運行分析 投資背景分析總結(jié),中核主城”：保護(hù)

6、古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心。 “東進(jìn)滬西”：東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū)-高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。 “北拓平相”：北部是蘇州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。 “南優(yōu)松吳”：南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖區(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游,城市規(guī)劃總體分析,蘇州城市規(guī)劃發(fā)展的方向總結(jié)為“中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控”，雙城兩片，奠定未來區(qū)域發(fā)展基調(diào),按照規(guī)劃

7、要求，石路商圈被列為蘇州城區(qū)“三大核心商圈”之一，范圍西起楓橋路，東到環(huán)城河西段，南起愛河橋路，北到上塘街，總規(guī)劃面積55.11公頃，幾乎是現(xiàn)在整個石路商業(yè)區(qū)面積的2倍。 按照建設(shè)規(guī)劃，新的石路商圈可以概括為“四個片區(qū)、兩期工程”： 一是中區(qū)，即石路步行街區(qū)，范圍東起閶胥路，南連金門路，西達(dá)廣濟(jì)路，北至上塘街； 二是東區(qū)，即西起閶胥路、東到環(huán)城河的區(qū)域，以南浩街為主； 三是西區(qū)，即廣濟(jì)路以西、楓橋路以東的區(qū)域； 四是南區(qū)，即金門路以南、愛河橋路以北的區(qū)域，主要包括石路老街坊、演藝中心和南兵營等地塊。 兩期工程為： 一是已實施的石路步行街改造工程。自03年8月工程啟動以來，已完成投入近2億元，改

8、造面積13萬方。 二是即將啟動的石路商圈中心擴(kuò)容工程。主要包括西擴(kuò)和南延兩塊：西擴(kuò)，即東起廣濟(jì)路，北沿上塘街、南沿金門路，向西擴(kuò)展到楓橋路，占地面積約14公頃。南延，即北起金門路，西沿楓橋路南延段，東沿環(huán)城河，向南延伸到愛河橋路，占地面積17公頃,石路規(guī)劃總體分析,石路商圈被列為蘇州城區(qū)“三大核心商圈”之一；本案不處于石路商圈的核心范圍，但可借助石路商圈的輻射影響為本案的發(fā)展提供良機(jī),本案不處于石路商圈的核心范圍，但可借助石路商圈的輻射影響，為本案的發(fā)展提供有益的商業(yè)機(jī)會,主要道路： 南北向廣濟(jì)路、閶胥路，東西向干將路、金門路均為城市重要干道； 輕軌線路： 建設(shè)中的輕軌2號線在石路設(shè)有站點，輕

9、軌1號線、2號線交匯于石路南側(cè)干將路上； 石路商圈連通南北、串接?xùn)|西，暢達(dá)的交通導(dǎo)入巨大的消費人群,石路商圈交通分析,石路商圈交通便利，連通南北、串接?xùn)|西，更有輕軌1號線、2號線交匯于此，暢達(dá)的交通導(dǎo)入巨大的消費人群,石路商圈商業(yè)現(xiàn)狀,石路商圈作為市區(qū)三大商圈之一，各種業(yè)態(tài)齊全，商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚，并有山塘街等人文資源，吸引了巨大的消費人群,項目投資背景分析,宏觀政策內(nèi)容分析 城市規(guī)劃發(fā)展分析 房產(chǎn)市場運行分析 投資背景分析總結(jié),2010年，年初的土地市場延續(xù)了09年的強(qiáng)勢，年前掛出的最后一場土地拍賣在2010年1月下旬火熱開拍，44宗進(jìn)入拍賣程序的地塊37總溢價成交，其中16宗成交價格均翻了一

10、番，最高漲幅達(dá)到百分之兩百以上，于是，土地市場的持續(xù)火熱也助推了房價上漲的惡性循環(huán)。4月份，調(diào)控新政重磅出擊，土地市場逐漸有所轉(zhuǎn)變，在上半年6月份的大型土拍上，無論是競拍熱度還是成交溢價，相比年初的表現(xiàn)均有明顯的收斂，甚至不乏此前搶奪的熱點板塊用地流拍，土地市場逐漸有所恢復(fù)理性。而下半年，樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)下，土地供應(yīng)明顯蕭條，以部分政策房及商業(yè)經(jīng)營性用地支撐市場，7月至12月，蘇州無一場大型土地拍賣活動推出，最后一次的掛牌公告，也轉(zhuǎn)至2011年1月正式競拍交易，可說2010年土地市場整體是先熱后冷的過程。在響應(yīng)政策“增供應(yīng)抑制房價過快上漲”的號召下，預(yù)計2011年的土地市場將依然以平穩(wěn)

11、為主。 2010年從各類土地所占比例來看，住宅用地所占比例最大，但商業(yè)用地的總量明顯增加，這是由于下半年，樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)，土地供應(yīng)下滑明顯，僅以部分政策房及商業(yè)經(jīng)營性用地支撐市場,商業(yè)土地分析,近兩年土地成交較好，但受調(diào)控政策影響也較為明顯；隨著調(diào)控政策對住宅市場的影響，商業(yè)用地總量明顯增加，未來將出現(xiàn)商住平分天下的趨勢,從上圖我們可以看出，蘇州全市2009年土地成交樓面價比起2008年大幅上漲，其中住宅地塊上漲120.19%，該年主要受到政府救市政策，各種房地產(chǎn)市場利好政策以及銀行天量的放貸，市場成交回暖，連同土地拍賣增多，同時成交樓面價大漲。 2010年土地成交樓面價比2009年

12、有大幅上漲，其中住宅地塊上漲16.72,商業(yè)土地分析,蘇州全市土地成交樓面價2009年比起2008年大幅上漲，其中住宅上漲120.19%， 2010年土地成交樓面價比2009年有大幅上漲，其中住宅上漲16.72,2010年蘇州全市商業(yè)新增總面積126.88萬方，與2009年相比較，上漲幅度達(dá)15.18%。從近三年的商業(yè)新增情況來看，供應(yīng)市場一直處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢，2010年，受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商住宅投資受到一定程度的抑制，隨之而來的是商業(yè)地產(chǎn)的興起。2010年，大量商業(yè)房源涌入蘇州市場，其中帶噱頭的專業(yè)市場表現(xiàn)突出。從預(yù)期來看，2011年的商業(yè)地產(chǎn)新增增幅將維持目前的高漲態(tài)勢。 2010年全

13、市商業(yè)供應(yīng)市場波瀾起伏，1至5月逐步下滑，隨著億象城、中潤蘇州中心、蘇倫場等大型綜合性商業(yè)項目的入市，6至12月市場供應(yīng)穩(wěn)步上升。全年看，市場供應(yīng)主要集中在下半年。究其原因，主要是伴隨著新十條等房地產(chǎn)新政的出臺，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商借機(jī)推出自己的產(chǎn)品也是下半年商業(yè)集中放量的原因,商業(yè)市場新增走勢,從近三年的商業(yè)新增情況來看，蘇州商業(yè)市場的供應(yīng)量一直處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢,2010年蘇州全市商業(yè)成交總面積132.05萬方，與2009年相比較，下跌幅度達(dá)20.84%。從近三年的商業(yè)成交情況來看，樓市波動幅度較大，08年受到全球金融危機(jī)的影響，市場觀望氣氛濃厚，商業(yè)成交下降五成以上，累積下來的市場需求和投

14、資資金在09年集中釋放，雖然2010年比2009年成交回落幅度較大，但整體趨勢依然看漲。 2010年全市商業(yè)成交市場可謂跌宕起伏，年初所呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢，隨后在住宅樓市受政策調(diào)控影響下，商業(yè)地產(chǎn)受到變相刺激，逐漸回暖，5月、7月份出現(xiàn)井噴式增長。十二月份成交量甚至突破二十萬方,商業(yè)市場成交走勢,從近三年的商業(yè)成交情況來看，蘇州市場的成交波動幅度較大，但整體趨勢依然看漲,2010年商業(yè)成交市場,2010年商業(yè)項目的成交榜單：從榜單上的產(chǎn)品來看，中小面積的商鋪產(chǎn)品更為吃香,項目投資背景分析,宏觀政策內(nèi)容分析 城市規(guī)劃發(fā)展分析 房產(chǎn)市場運行分析 投資背景分析總結(jié),22,區(qū)域規(guī)劃,政策導(dǎo)向,土地市場,商

15、業(yè)發(fā)展,商業(yè)市場運行良好，價格穩(wěn)步上漲，在住宅市場倍受打壓的背景下更是機(jī)會大增,商業(yè)地塊的 推量逐漸增加，未來將出現(xiàn)商住平分天下的趨勢,石路商圈嶄新規(guī)劃正在 實施，改擴(kuò)建步伐加快,政策對住宅市場的打壓促進(jìn)了商業(yè)市場的發(fā)展,總結(jié)： 商業(yè)項目的機(jī)會大增，市場接受度高,項目投資背景分析總結(jié)：蘇州商業(yè)市場發(fā)展向好，限購令的出臺更是錦上添花,投資背景分析總結(jié),蘇州商業(yè)市場分析,蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 蘇州商業(yè)規(guī)劃發(fā)展分析 蘇州石路商圈市場分析 蘇州市區(qū)在售項目列表 重點商業(yè)項目個案分析 未來商業(yè)地塊出讓分析 蘇州商業(yè)市場分析總結(jié),蘇州的商業(yè)項目主要以三大商圈為主，觀前商圈即中心城區(qū)板塊，園區(qū)CBD中心環(huán)金

16、雞湖東板塊以及新區(qū)商務(wù)CBD獅山路板塊。 此外，正在發(fā)展建設(shè)中的相城中心區(qū)域也在政府的支持力度下逐漸發(fā)展起來。 在規(guī)劃建設(shè)中的還有吳中區(qū)域、三大新城板塊（平江新城、滄浪新城、金閶新城）以及南門商務(wù)功能區(qū),新區(qū)板塊,園區(qū)板塊,中心城區(qū)板塊,蘇州商業(yè)呈兩軸發(fā)展，東西軸檔次高，發(fā)展快，成熟度高；南北軸起步晚，但潛力巨大,商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,兩核”古城核心商業(yè)板塊（由觀前、石路、南門商業(yè)服務(wù)功能區(qū)組成）、湖東核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)（規(guī)劃在金雞湖東形成新的市級核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)）；三副高新區(qū)形成獅山商業(yè)服務(wù)功能區(qū)、相城區(qū)形成元和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)、吳中形成吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；雙軸東西商業(yè)發(fā)展主軸（通過城市主干道串聯(lián)起

17、古城商業(yè)板塊、湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)）、南北商業(yè)發(fā)展主軸（通過人民路及其南北延伸線貫穿古城商業(yè)板塊、元和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)、平江新城和吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)）；三帶環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶和沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶,蘇州最新商業(yè)規(guī)劃為“兩核三副、雙軸三帶”的商業(yè)格局,商業(yè)規(guī)劃分析,商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃,古城區(qū)是蘇州的傳統(tǒng)商圈，集聚石路、南門、觀前三大城市商業(yè)體,南門泰華,觀前街,石路商圈,重點商圈展示,湖西、湖東是新發(fā)展的現(xiàn)代化、國際化的休閑時尚商圈,李公堤商業(yè)水街,蘇州奧特萊斯,湖濱新天地,重點商圈展示,印象城,天虹百貨,時代廣場,久光百貨,金雞湖大酒店、高爾夫俱樂部,五大城市商圈成熟，

18、蘇州南北軸商業(yè)發(fā)展加速,各大商圈對比,蘇州五大城市商圈發(fā)展基本成熟，南北區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向定位明確，由初期的民居配套提升為區(qū)域商業(yè)綜合體，滿足特定片區(qū)的商業(yè)及商務(wù)需求,總體 格局,雙軸發(fā)展東西軸線、南北軸線交于市區(qū)核心商圈,發(fā)展成熟度不同東西軸較為成熟、南北軸較為滯后,未來 規(guī)劃,整體發(fā)展兩核三副，兩軸三帶,交通發(fā)展帶動商業(yè)輕軌、交通通道的建設(shè)都為商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī),東西軸線即市區(qū)三大商圈、園區(qū)的湖西，湖東以及新區(qū)的獅山路商業(yè)為主；南北軸線即市區(qū)三大商圈、吳中區(qū)東路商業(yè)帶、相城區(qū)相城大道商業(yè)帶以及人民路北延段商業(yè)帶,蘇州未來商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)各區(qū)域全面發(fā)展形式，在以古城區(qū)原有的核心基礎(chǔ)上，在園區(qū)將打造新

19、商業(yè)核心，其他區(qū)域雖然商業(yè)地方各不相同，但發(fā)展前景清晰,在建的輕軌線路、通車的古城區(qū)通往四周區(qū)域的交通通道的貫通，使得整個蘇州商業(yè)成為有機(jī)整體，商業(yè)發(fā)展更是迎來了新生,南北軸線的新區(qū)商業(yè)和園區(qū)商業(yè)檔次定位高，而南北軸由于起步較晚，特別是相城區(qū)由于交通瓶頸，商業(yè)發(fā)展整體滯后,商業(yè)分析 總結(jié),30,石路商圈：作為蘇州市內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心，立足于區(qū)域，滿足周邊消費群體的消費需求，同時迎合了區(qū)域周邊消費者的各類消費需求,商圈范圍：東至閶胥路、南至金門路、西至廣濟(jì)路、北至上塘街 商圈級別：區(qū)域商業(yè)中心 商圈吸納率：約92% 主要商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨公司、餐飲、超市、休閑娛樂,石路商圈分析,石路國際商城,新蘇國際

20、,國美電器,31,石路商圈雖然受觀前商圈的影響，百貨零售發(fā)展有限，但因區(qū)域商業(yè)發(fā)展已有一定歷史，周邊商業(yè)、住宅等環(huán)境發(fā)展也已相對成熟 ，仍然能夠覆蓋周邊區(qū)域各類消費者的需求,以華潤購物中心、亞細(xì)亞商廈、石路國際商場、成泰百貨四大主要商場為龍頭，涵蓋消費者日常生活、家用電器、購物等需求，同時通過石路老街坊內(nèi)餐飲、休閑娛樂設(shè)施的安排以及山塘老街特色零售業(yè)，迎合了區(qū)域周邊消費者的各類消費需求和部分來蘇旅游者的消費需求,石路商圈分析,32,地理位置：位于蘇州古城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)區(qū)域中心，周邊環(huán)境發(fā)展成熟 商業(yè)供需狀況：商業(yè)供應(yīng)量集中分布，供應(yīng)量充足，供求基本平衡，物業(yè)空置率維持在較低水平 業(yè)態(tài)布局情況：以傳統(tǒng)

21、百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔的消費水平 消費者構(gòu)成：區(qū)域周邊居民、少量國內(nèi)觀光旅游客源,石路商圈因其悠久的商業(yè)發(fā)展歷史，加之周邊住宅等配套環(huán)境發(fā)展成熟，發(fā)展較為成功,石路商圈分析總結(jié),蘇州中心城區(qū)的土地極其稀缺，目前市場上的在售商業(yè)項目很少,市區(qū)在售商業(yè)分析,目前蘇州中心城區(qū)的在售商業(yè)項目很少，石路商圈附近僅西城永捷的-1層在售（其他樓層只租不售）。 蘇州古城區(qū)的土地極其稀缺，商業(yè)價值很高,蘇州中心城區(qū)的商業(yè)項目分布,市區(qū)在售商業(yè)分布,地塊,蘇綸場,姑蘇新天地,西城永捷,新象城購物中心,太陽廣場,西城永捷輕軌1號線、2號線交匯處大型綜合商業(yè)項目,重點個案分析,項

22、目概況： 地址：干將西路、廣濟(jì)路交匯處 占地面積： 16315平米 建筑面積：130000平米 容積率：5.61 物業(yè)類型：B1F-7F為商業(yè) 、8F-24F為酒店/寫字樓 開發(fā)商：蘇州市永捷投資有限公司 項目規(guī)劃： 項目融合了商業(yè)、餐飲、辦公、娛樂、購物等一切城市生活需求，配備停車位1000多個，滿足大量客戶的停車需求。地下一層為時尚街區(qū)/休閑水吧/美食廣場/停車場 ；地下二至三層為停車場；一層為超外百貨/品牌餐飲/運動品牌/電玩游樂/部分大潤發(fā)超市；二至三層為大潤發(fā)超市；四層為家居廣場/運動休閑館/嬰孕兒童用品；五層為大型中餐/西餐廳/日韓料理/南亞美食 ；六至七層為金逸影院/健身SPA/

23、臺球會所/休閑水吧；八至二十四層為酒店/寫字樓 。商業(yè)面積約60000平米。 銷售動態(tài)： 項目僅地下一層少量商鋪出售，面積20-30平米，價格30000-40000元/平米，其他樓層均只租不售,西城永捷各樓層平面圖及業(yè)態(tài)布局,重點個案分析,太陽廣場石路商圈核心區(qū)大型綜合商業(yè)項目,重點個案分析,項目概況： 石路“太陽廣場”由孫氏企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)，項目名稱為蘇州太陽廣場?？偼顿Y金融人民幣6億元，擬建集商業(yè)百貨、餐飲、娛樂及酒店為一體的綜合性大廈，總建筑面積為52200平方米，地上16層，地下3層，工期兩年半。 項目于2008年6月5日舉行開工奠基儀式,新象城購物中心南門商圈新象城購物中心,重點個案

24、分析,新象城購物中心由新加坡neogains國際控股與瑞基集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立，位于古城南門商圈的核心區(qū)域，建筑面積20000平米，及購物、娛樂、飲食于一體的時尚城市生活綜合體于2010年正式揭幕。 包括全球四大快時尚品牌中三個的ZARA、H&M、C&A宣布進(jìn)駐，其他還包括一茶一坐、屈臣氏、必勝客、FIFA等輔營店,蘇州市區(qū)的商業(yè)用地主要集中在平江新城，市區(qū)極少有純商業(yè)用地出讓,未來競爭分析,隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長，政府多次出臺城市商業(yè)規(guī)劃格局，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)蒸蒸日上，眾多綜合性大盤、商業(yè)裙樓等躍然登場，必然分流各方客源；根據(jù)蘇州現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)狀況，能否給與項目準(zhǔn)確的定位，直接決定了后期營銷和前期經(jīng)營狀況,

25、商業(yè)市場分析總結(jié),區(qū)域商圈在售和在建的商業(yè)項目涵蓋了百貨、超市、餐飲、酒店等業(yè)態(tài)，若本案定位于此類商業(yè)業(yè)態(tài)的一種，難以跨區(qū)域的吸引人流。所以應(yīng)尋求既滿足周邊居民需求又能解決跨區(qū)域業(yè)態(tài)作為重點思考方向,寫字樓市場分析,寫字樓市場發(fā)展概況 園區(qū)寫字樓市場分析 新區(qū)寫字樓市場分析 市區(qū)寫字樓市場分析 寫字樓市場對比分析 寫字樓市場客群分析 寫字樓市場分析總結(jié),市區(qū)寫字樓普遍檔次較低，園區(qū)是蘇州甲級寫字樓的聚集地,蘇州寫字樓在1997年前曾有過一次輝煌。但隨著東南亞金融危機(jī)的到來，當(dāng)時涌現(xiàn)出來的眾多寫字樓因資金鏈斷裂瞬間成了“爛尾樓”。在2004年這些爛尾樓同時被盤活，2004年-2006年之間發(fā)展速

26、度較快，園區(qū)寫字樓多為2003年以后所建成。 寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。 目前蘇州寫字樓主要集中在新區(qū)、園區(qū)、市區(qū)三大板塊，新區(qū)和園區(qū)主要集中了一些高檔的寫字樓，這些樓盤以其配套設(shè)施齊全、智能化程度高，物業(yè)管理專業(yè)占據(jù)了市場主流，金河國際大廈、新地中心、國際大廈、建屋大廈等都為國際5A甲級寫字樓，工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為蘇州甲級寫字樓的聚集地。 而市區(qū)的寫字樓檔次基本都偏低。 未來仍有大批量的寫字樓進(jìn)入市場，蘇州寫字樓有望進(jìn)入興盛階段,市場發(fā)展歷程,時間段,蘇州出現(xiàn)了“辦公司熱”，在“全民皆商”的熱情下，市場中出現(xiàn)了眾多大大小小的公司，因此對寫字樓產(chǎn)生了較大市場需求。這

27、一階段市場中的寫字樓非常有限，主要集中在中心城區(qū)，而且基本為品質(zhì)較差的多層建筑，甚至還出現(xiàn)很多家庭住宅用于辦公的,由于前期市場需求增加，加上園區(qū)和新區(qū)的成立開發(fā)，市場中出現(xiàn)了一批現(xiàn)代意義上的寫字樓項目，使該階段成為蘇州寫字樓市場的第一輪集中供應(yīng)期,隨著市場掀起了開發(fā)熱潮，供應(yīng)量體大增，市場中供大于求，加上投資者獲取的低回報，打擊了市場中投資、開發(fā)寫字樓市場的熱情，所以該階段主要是消化市場中現(xiàn)有寫字樓的存量，而市場中新開發(fā)量體很小，處于寫字樓市場的低迷期,供應(yīng)分布,市區(qū)新區(qū)園區(qū)商業(yè)中心,新區(qū)園區(qū)商業(yè)中心,各板塊商業(yè)中心,典型代表,華福大廈、新區(qū)及園 區(qū)管委會,世紀(jì)金融、高峰會、 金河國際大廈,金

28、獅大廈、國際 經(jīng)貿(mào)大廈,概述,市場對政策調(diào)整的適應(yīng)，前期大量觀望投資客戶的需求得到大量釋放，中小面積低總價投資回報率高的寫字樓尤為受市場青睞。但9.27新政后市場冷清，寫字樓市場再次陷入困境,各板塊商業(yè)中心,新天翔廣場、開元大廈和基廣場、石路金座,出現(xiàn)較高檔次寫字樓,大量爛尾樓,蘇州寫字樓發(fā)展階段,上世紀(jì)90年代后期,2000年-2002年,2003年-2006年,2007年至今,蘇州寫字樓市場源于蘇州第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)過近十年的發(fā)展，蘇州寫字樓市場已發(fā)展成熟,市場發(fā)展歷程,一心： 為中心城區(qū)，是指中心城區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi) 二翼： 為新區(qū)集中在新區(qū)商

29、業(yè)中心和行政中心附近； 園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍,蘇州寫字樓市場分布總體表現(xiàn)為“一心兩翼,市場分布格局,園區(qū)板塊,新區(qū)板塊,市區(qū)板塊,其他區(qū)域?qū)懽謽牵簠侵袇^(qū)寫字樓主要集中在東吳北路，寫字樓整體發(fā)展較早且緩慢，產(chǎn)品檔次較低；相城區(qū)起步較晚，僅相城大道沿線有少量的寫字樓產(chǎn)品存在,目前蘇州寫字樓大致可分為市中心、園區(qū)和新區(qū)三個核心板塊,從分布區(qū)域看，目前蘇州寫字樓主要分布在市區(qū)，但園區(qū)和新區(qū)整體檔次較高,市場分布格局,市區(qū)內(nèi)寫字樓的數(shù)量約占寫字樓物業(yè)51%，位居各區(qū)域之首，但該區(qū)域內(nèi)寫字樓檔次較低，多為出租型辦公樓，有一定的商務(wù)辦公環(huán)境，但分布較為分散。并且由于其建筑外觀和建筑

30、高度的受限，使其整體水平?jīng)]有辦法和園區(qū)、新區(qū)相抗衡,蘇州現(xiàn)有租賃型寫字樓租價情況,園區(qū)與新區(qū)出售型寫字樓價格相對較高，分別為RMB110/M2/月和RMB80/M2/月。 中心城區(qū)大多數(shù)寫字樓因周邊的辦公環(huán)境較差，且物業(yè)檔次較低，屬于蘇州寫字樓市場第二梯隊，租價為MB50/M2/月,從租金可以清楚地看出各區(qū)寫字樓之間的差距，目前園區(qū)租金最貴,市場分布格局,在售市場,園區(qū)湖西辦公日趨成熟，形成了以蘇惠路為核心的CBD商務(wù)辦公集中地帶，湖西的土地開發(fā)已基本進(jìn)入尾聲，寫字樓的投資價值已經(jīng)顯現(xiàn)出來。目前該區(qū)域?qū)懽謽窃谑凼袌鰞r格在17000-30000元/平米區(qū)間。湖東是未來園區(qū)規(guī)劃發(fā)展重點，商業(yè)投資價

31、值可以預(yù)見，目前暫無寫字樓在售,園區(qū)寫字樓在售市場分析,園區(qū)在售市場分析,租賃市場,園區(qū)寫字樓整體檔次較高；租金水平處于蘇州市寫字樓最高位，集中于90-100元/平米/月；出租率集中在85%-95%；主力面積集中于175-250平米，寫字樓入住群體主要集中在金融外貿(mào)地產(chǎn)等新興第三產(chǎn)業(yè)，國際500強(qiáng)入住客戶率較高，拉升了園區(qū)整體租金水平,園區(qū)租賃市場分析,園區(qū)寫字樓租賃市場分析,租賃市場,中低高檔次寫字樓，一應(yīng)俱全，能夠滿足不同類型用戶的需求；租金水平在50-120元/平米/月；整體市場出租率在80-97%；目前區(qū)域內(nèi)無在售寫字樓，高新區(qū)在售寫字樓市場處于空白點,新區(qū)寫字樓市場分析,新區(qū)租賃市場

32、分析,在售市場,中心城區(qū)寫字樓在售市場分析,在售市場來看，主力面積集中于100-150平米； 從目前市場看出寫字樓大多采取對外銷售模式，只租不售項目稀少； 由于市區(qū)土地稀缺和區(qū)位優(yōu)越，在售的寫字樓相對較多，并且檔次也在不斷拔高,市區(qū)在售市場分析,租賃市場,古城區(qū)寫字樓租賃市場分析,租賃市場來看，主力面積集中于100-220平米； 由于市區(qū)土地稀缺和區(qū)位優(yōu)越，在租的寫字樓相對較多，并且檔次也在不斷拔高,市區(qū)租賃市場分析,石路金座石路商圈核心圈5.5米挑高寫字樓,重點個案分析,項目概況： 地址：金閶區(qū)廣濟(jì)南路288號 占地面積： 3952平米 建筑面積： 25691平米 容積率： 6.5 開發(fā)商：

33、蘇州金茂置業(yè)發(fā)展有限公司 項目規(guī)劃： 石路金座定位為集購物、休閑、辦公和娛樂為一體的多功能高檔綜合性商業(yè)大廈，1至4層規(guī)劃為精品商場， 5層至18層規(guī)劃為蘇州首席5A級LOFT創(chuàng)意寫字樓，其中第5層設(shè)有商務(wù)中心，景觀式露天花園。商場商鋪分割科學(xué)合理，單位面積20平米起，具有面積小、總價低的優(yōu)點，投資、自用兩相宜。寫字樓采用5.5米挑高LOFT戶型，“一層房價，雙層空間”、“一層面積，雙層享受”。14層為商鋪，518層為寫字樓 。 銷售動態(tài)： 2009年4月首次推出寫字樓，面積84-106平米，5.5米挑高，均價12000元/平米；目前寫字樓尾盤銷售，價格14350-18500元/平米，均價16

34、000元/平米左右,辦公室模擬圖,石路金座戶型面積以中等戶型產(chǎn)品為主,重點個案分析,面積：84-160平米 主力面積100平米,三層高廳,和基廣場觀前商圈核心圈輕軌1號線寫字樓,重點個案分析,項目概況： 地址：平江區(qū)干將東路666號 占地面積： 10233平米 建筑面積： 50000平米 容積率： 4.8 開發(fā)商：蘇州愛建環(huán)球開發(fā)有限公司 項目規(guī)劃： 項目規(guī)劃為6層辦公、商業(yè)產(chǎn)品，其中1-2層為商鋪，現(xiàn)已引入蘇寧電器、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等商家，3-6層為辦公樓，面積以50-230平米中小戶型產(chǎn)品為主。 銷售動態(tài)： 2009年首次推出寫字樓，面積80-90平米，均價15000元/平米；目前寫字樓

35、尾盤在售，面積95-170平米，價格19000元/平米,和基廣場平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn),重點個案分析,各區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)不一，園區(qū)寫字樓對大堂、衛(wèi)生潔具、外立面設(shè)計等明顯高于新區(qū)和市區(qū),寫字樓市場對比分析,市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機(jī)構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。 單個寫字樓的客戶群性質(zhì)可能會相對統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質(zhì)較雜。 這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個原因是市區(qū)寫字樓的租金總體要低。 他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護(hù)公司的形象和價值等,園區(qū)的寫字樓并沒有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶

36、群，準(zhǔn)確地說，它沒有一個總體的可描述特征。 在面積劃分上，目前在園區(qū)辦公的公司對辦公面積的需求差異較大，小型公司面積在50100平米左右，中等以上規(guī)模的公司面積在幾百平米，甚至上千平米不等。 目前入住園區(qū)寫字樓的公司外資性質(zhì)占一部分，或者其公司本身業(yè)務(wù)、經(jīng)營行為和園區(qū)其他產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度,客戶為外資企業(yè)或機(jī)構(gòu)、外省市公司機(jī)構(gòu)及蘇州本土外向型公司為主，這類型公司對利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。 也有較多主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)的中小型公司，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司,市區(qū),園區(qū),新區(qū),寫字樓市場客群分析,各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹腿悍治?2000年以前，寫字樓市場一直以租賃為主，這兩年由于

37、各大公司包括跨國公司、有外資背景的企業(yè)等對寫字樓的需求開始釋放，前幾年一直比較低迷的寫字樓市場出現(xiàn)一些起色，導(dǎo)致租金也有所增加，如園區(qū)有的寫字樓甚至每平方米每月超過100元。 某類企業(yè)一般會選擇工廠附近或商務(wù)氛圍較濃厚區(qū)域的具有代表性的高檔寫字樓，像園區(qū)的建屋大廈，或者新區(qū)的金獅大廈等。他們對寫字樓的硬件和服務(wù)都有較高要求，市區(qū)的寫字樓目前難以達(dá)到這樣的要求。 作為寫字樓另一購買主體的廣大發(fā)展中中小型企業(yè)（蘇州本地、外地駐蘇州辦事處），可能受到這兩年住宅市場的啟發(fā)，也逐漸開始選擇投資買樓，這在當(dāng)前無論對大多數(shù)開發(fā)商或是購買者都是合理的選擇。 他們看重的是物業(yè)的增值潛力，而目前市區(qū)寫字樓市場售價

38、增長幅度比較緩慢，并且租金也不高，因此作為投資并不是很理想,蘇州辦公目前購買主體是廣大發(fā)展中中小型企業(yè),消費客群分析,大型企業(yè)、跨國企業(yè)一是選擇在高檔寫字樓，園區(qū)、新區(qū)高檔寫字樓內(nèi)租戶主要以貨運物流、駐蘇辦事處、電子科技企業(yè)為主，約占其租戶的56.06%，這明顯體現(xiàn)了蘇州目前寫字樓市場中的“駐蘇辦事處”的特征。 中低檔寫字樓租戶主要以以服務(wù)為主的中小企業(yè)為主，他們承受的租金水平有限，并且由于蘇州第三產(chǎn)業(yè)的欠發(fā)展，這類企業(yè)、公司的數(shù)量并不多,大型企業(yè)和跨國企業(yè)一般選擇租賃高檔寫字樓，中低檔寫字樓租戶主要以以服務(wù)為主的中小企業(yè)為主,消費客群分析,中高檔租戶分析,UPCS認(rèn)為： 現(xiàn)有出租型中檔寫字樓

39、內(nèi)租戶主要以儲物運輸、商貿(mào)交易為主，約占其租戶的24.25%，其租戶都以中小企業(yè)為主，且從事的行業(yè)較全，基本各種行業(yè)都占有不同的比例,儲物運輸、商貿(mào)交易的租戶多數(shù)選擇中檔寫字樓，其他租戶都是以中小企業(yè)為主,蘇州寫字樓租戶情況圖,消費客群分析,蘇州目前在售寫字樓項目較少，市場發(fā)展存在一定的機(jī)遇； 市區(qū)是目前寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)域，但受政策限制，整體項目規(guī)模、檔次等都明顯不及新區(qū)和園區(qū)，其中園區(qū)的中高端寫字樓市場氛圍較好； 從價格情況看，園區(qū)市區(qū)，新區(qū)無在售項目；從出租情況看，園區(qū)、新區(qū)的整體出租率水平在80-90%之間，而中心城區(qū)的出租率相比則有較大的差距，其整體在70-75%之間； 多數(shù)跨國公司

40、、大型企業(yè)一般選擇高檔寫字樓，園區(qū)、新區(qū)高檔寫字樓主要以貨運物流、駐蘇辦事處、電子科技企業(yè)業(yè)主為主，體現(xiàn)了蘇州目前寫字樓市場中的 “駐蘇辦事處”的特征。 目前的產(chǎn)品競爭更多的趨向于硬件競爭，而未來的市場競爭除此之外，重點有可能偏向于軟性部分,寫字樓市場分析總結(jié),蘇州寫字樓市場分析總結(jié),酒店式公寓市場分析,蘇州酒店公寓分布 項目競爭格局分析 項目競爭個案分析 酒店公寓客群分析 酒店公寓市場總結(jié),本案,蘇州酒店公寓分布,目前蘇州在售項目主要分布在吳中木瀆片區(qū)，相城中心區(qū)及園區(qū),未來競爭格局分析,根據(jù)本項目區(qū)位、交通輻射性，可見中心城區(qū)環(huán)線以內(nèi)、吳中區(qū)中心區(qū)為本案直接競爭輻射范圍；本案競爭重點在于環(huán)

41、線范圍內(nèi)的競爭,界定標(biāo)準(zhǔn) 從地緣關(guān)系來看，本案屬于中心城區(qū)石路商圈的邊緣地帶，受石路商圈輻射影響較大； 從交通的輻射性來看，中心城區(qū)環(huán)線范圍內(nèi)、吳中中心區(qū)酒店公寓項目可視為本案競爭范圍； 園區(qū)項目檔次高，與本案屬性差異巨大，本案與之不形成競爭關(guān)系； 吳中木瀆片區(qū)與本案區(qū)位差異明顯，本案與之不形成競爭關(guān)系,界定結(jié)果：中心城區(qū)環(huán)線以內(nèi)、吳中區(qū)中心區(qū)為本案直接競爭輻射范圍；本案競爭重點在于環(huán)線范圍內(nèi)的競爭,重點個案 列表,競爭個案基本情況分析,項目概況： 地址：吳中區(qū)寶帶東路399號 占地面積：220000平米 總建筑面積： 3600000平米（中潤負(fù)責(zé)開發(fā)22萬方，另14萬方是市政配套） 容積率：

42、5.5 物業(yè)類型：商業(yè)裙房、寫字樓、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓 開發(fā)商：蘇州中潤置業(yè)有限公司 項目規(guī)劃： 中潤蘇州中心擁有璞御公館、購物中心、超甲級寫字樓、巔峰豪庭、奢華酒店、巔峰會所、現(xiàn)代文體中心、吳文化中心等8大頂級物業(yè)。唯一擁有大型市政配套商業(yè)項目。擁有標(biāo)準(zhǔn)田徑場、體育會展中心、市民廣場、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、現(xiàn)代文體中心、吳文化中心。 銷售動態(tài): 2010年10月23日開盤，面積40-80平米，均價16000元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米； 目前公寓在售，面積40-80平米，均價22000元/平米,重點個案分析,中潤蘇州中心吳中區(qū)中心區(qū)綜合性大型商業(yè)項目,中潤蘇州中心主力戶型為4070平米,個案

43、分析,房型配比,中潤蘇州中心精裝酒店公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/ 平米,個案分析,廚房,客廳,臥室,衛(wèi)生間,客廳,臥室,購買蘇州現(xiàn)有酒店式公寓的客戶中，其中有70%的客戶為私人投資客，多數(shù)來源于蘇州本地及華東地區(qū)如上海、溫州和杭州等地；其余20%為企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者，多數(shù)來源于上海地區(qū)，這些企業(yè)投資房產(chǎn)主要目的有兩個：其一為短線套利，其二將該酒店式公寓變?yōu)樵撈髽I(yè)、機(jī)構(gòu)蘇州地區(qū)的員工宿舍，一方面可以自用，另一方面節(jié)約租賃成本，并可以長線出售而獲取利潤；剩余10%的客戶購買酒店式公寓以滿足自用，畢竟蘇州還存在功能齊全、戶型面積較大的酒店式公寓。 從長遠(yuǎn)的市場形勢來看，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各類外資企業(yè)的

44、大量進(jìn)入，在宏觀上蘇州的酒店式公寓市場前景依然看好,蘇州酒店式公寓消費者基本為投資客,初次購房者居住需求未被滿足的群體長期投資者以不動產(chǎn)作為投資形式的群體商務(wù)、海歸人士需要一個中長期較好的居住環(huán)境的群體較高收入者對服務(wù)和生活品質(zhì)要求較高的群體投機(jī)者在樓市形勢大好的時期從事房產(chǎn)投機(jī)的群體,客群分析,蘇州酒店公寓發(fā)展歷程短，速度快，整體品質(zhì)及配套不高；產(chǎn)品絕大部分出售，業(yè)主依靠自行出租贏利，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理及由此帶來的理想的投資回報,分布特征 蘇州的酒店公寓分布零散，高端項目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)的核心地段。 產(chǎn)品特征 普通產(chǎn)品面積集中在40-60平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1500元/ 平米； 在

45、售高端產(chǎn)品面積在80平米以上；裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/ 平米以上。 價值特征 普通產(chǎn)品價格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值； 高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段之外，售價更多依賴高標(biāo)準(zhǔn)裝修與高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)生的附加值,區(qū)域市場分析總結(jié),市場分析總結(jié)與啟示,新“國八條”、限購令、頻繁加息，政府嚴(yán)厲打壓住宅市場，促進(jìn)了商業(yè)市場的發(fā)展,宏觀政策,商業(yè)市場,辦公市場,蘇州市區(qū)土地資源稀缺，在售商業(yè)項目不多，未來出讓的純商業(yè)用地稀少，商業(yè)項目的價值高,蘇州目前在售寫字樓項目較少，市場發(fā)展存在一定的機(jī)遇,啟示一： 政府對住宅市場的打壓給商業(yè)市場帶來了發(fā)展良機(jī),啟示二： 由于古城土地稀缺，可選空間有限，區(qū)域商業(yè)項目的投資屬性不斷升溫,市場分析對項目的啟示,由于古城土地稀缺，可選空間有限，區(qū)域商業(yè)項目的投資屬性不斷升溫,酒店公寓 市場,蘇州酒店公寓發(fā)展歷程短，速度快，產(chǎn)品絕大部分出售，業(yè)主依靠自行出租贏利,產(chǎn)品價格建議,定價準(zhǔn)則 商鋪