第四章-房地產投資分析課件

1、第四章-房地產投資分析,第四章 房地產投資分析,第四章-房地產投資分析,主要內容,4.1 房地產投資分析概述 4.2 市場與區(qū)位分析 4.3 基礎數據分析估算 4.4 財務分析 4.5 不確定性分析與風險分析 4.6 房地產投資決策 4.7 房地產投資分析運用,第四章-房地產投資分析,4.1 房地產投資分析概述,4.1.1 投資與房地產投資的含義,廣義的投資是指人們的一種有目的的經濟行為。 狹義的投資是指經濟主體(個人、家庭、企業(yè)等)以獲得 所期望的未來貨幣增值或收益為目的，預先投入一定的資 源(資金、不動產、技術等)，經營某項事業(yè)的經濟行為。 投資行為的四項基本要素包括,1）投資的含義,投資

2、主體 投資客體 投資目標 投資方式,第四章-房地產投資分析,2）房地產投資的含義,房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為,第四章-房地產投資分析,4.1.2 房地產投資的類型,房地產投資可以分為直接投資和間接投資,房地產投資類型體系圖,第四章-房地產投資分析,4.1.3 房地產投資的目的,從房地產投資的不同類型闡述其投資目的,房地產開發(fā)投資的目的是為了在完成房地產開發(fā)后進行銷售，以獲得商品房銷售所帶來的投資利潤，實現房地產開發(fā)企業(yè)的正常經營獲利，在房地產價格上漲階段，通過儲備土地、減緩銷售速

3、度等方式以獲得房地產增值收益。 房地產置業(yè)投資的目的有四個： 滿足自身生活居住即自用 作為投資的物業(yè)出租給最終使用者 作為投資的物業(yè)進行儲備 購入物業(yè)以滿足生產經營需要 房地產間接投資的主要目的就是通過購買房地產開發(fā)企業(yè)股票、債券以及房地產抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實現保值、增值，在合適的價格出售獲得利差收益,第四章-房地產投資分析,4.1.4 房地產投資分析的任務,房地產投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運作方式、投資收益、投資風險等方面問題的解決方法，這是房地產投資分析的基本任務,為投資者提供投資方向 為投資者提供運作方案建議

4、為投資者報批及合作提供依據 為投資者預測投資收益 為投資者描述風險及提供避險方法,第四章-房地產投資分析,4.1.5 房地產投資分析的發(fā)展狀況,國務院關于投資體制改革的決定出臺 投資主體的多元化和資金渠道的多樣化,過去，在當時的國家投資管理體制下，房地產投資分析多局限在房地產投資可行性研究上,現在，房地產投資分析更強調專業(yè)性、實用性、準確性，并且不再局限于房地產開發(fā)建設投資分析中，而是已經擴展到房地產開發(fā)項目收購、企業(yè)股權收購、股票和債券分析、房地產資產運營管理等多個方面,第四章-房地產投資分析,4.2 市場與區(qū)位分析,4.2.1 市場分析,房地產投資環(huán)境的調查與預測,房地產投資環(huán)境的調查與預

5、測應在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進行,1）市場分析的內容,房地產投資環(huán)境的調查與預測,房地產市場狀況的調查與預測應在房地產投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行,第四章-房地產投資分析,2） 市場分析的方法,市場需求預測,市場需求預測是要估算出一個特定的市場對某產品的潛在需求數量。 最常用的方法是連比法，是將基數乘以若干修正率而得到預測結果。 其公式如下： 總市場潛量=特定產品或市場的購買者數量購買者的平均購買數量 平均單價市場因素修正率1市場因素修正率2其他修正率,例如，某房地產開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)酒店式公寓項目，擬判斷潛在市場需求量，則可以利用下面的計算式獲得計算值： 新建酒店式公寓市場需求量=家庭

6、戶數戶均用于購房的可支配收入滿足酒店式公寓消費最低收入要求的家庭比例酒店式公寓消費傾向比例,第四章-房地產投資分析,市場趨勢預測,市場趨勢分析主要方法有： 意見調查分析法 主要包括購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法和德爾菲法。 時間序列分析法 主要包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數平滑法。 相關分析法 主要包括回歸分析法和市場因子推演法,第四章-房地產投資分析,4.2.2 區(qū)位條件分析,房地產行業(yè)的投資真理是“位置，位置，還是位置”，在很多情況下，房地產銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的。 對投資項目構成影響的區(qū)位條件包括所在地域的政治、經濟、人文、法律等社會因素，還包

7、括該項目具體地點的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構成、基礎設施等內容。 房地產項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇,第四章-房地產投資分析,地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的 分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經濟、 文化教育、自然條件等因素。 具體地點的分析與選擇，是指能夠直接顯現土地價值的、相 對微觀的一種分析，一般針對某一特殊地塊來進行。是對房 地產項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇， 主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小。利用 現狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基 礎設施完備

8、程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素,第四章-房地產投資分析,4.3 基礎數據分析估算,4.3.1 房地產開發(fā)項目投資與成本分析估算,房地產開發(fā)項目投資包括開發(fā)建設投資和經營資金,開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設 所需投入的各項成本費用。 經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金,第四章-房地產投資分析,房地產開發(fā)項目總投資估算表,第四章-房地產投資分析,房地產開發(fā)項目總投資構成圖,第四章-房地產投資分析,如果房地產開發(fā)項目在開發(fā)完成后存在自營部分，則房地產開發(fā) 項目投資與成本滿足下面的等式： 開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設投資+經營資金 開發(fā)建設投資=總成本費用=固定資

9、產及其他資產+開發(fā)產品成本 將兩式進行整理得： 開發(fā)項目總投資=固定資產及其他資產+開發(fā)產品成本+經營資金 如果房地產開發(fā)項目在開發(fā)完成后只有租售而沒有自營部分，則 開發(fā)項目總投資中不存在經營資金，同時，開發(fā)建設投資全部形 成了開發(fā)產品成本，而不存在固定資產及其他資產，房地產開發(fā) 項目投資與成本滿足下面的等式： 開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設投資=總成本費用=開發(fā)產品成本,第四章-房地產投資分析,4.3.2 房地產開發(fā)項目收入分析估算,從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預測的最終目的就是對投資項目租售方案的確定、租售價格的確定和經營收入與稅費的估算,1）租售方案 房地產項目應在項目策劃方案的基礎上，制

10、定切實可行的出售、出租、自營等計劃即租售方案。 （2）價格確定 房地產開發(fā)企業(yè)給自己的產品所定的價格，必定是介于兩個極端 (一端為低到沒有利潤的價格,另一端為高到無人問津的價格)之間,詳細的租售方案制定方法和租售價格的確定方式將在本書的第八章予以闡述,第四章-房地產投資分析,3）經營收入 房地產投資項目的經營收入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入和自營收入,銷售收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入和配套設施銷售收入。 銷售收入=可出售建筑面積銷售單價 租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。 租金收入=可出租建筑面積租金單價 自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產為其進行商業(yè)和服務

11、業(yè) 等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入,注意：空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和出租率 對租金收入的影響,第四章-房地產投資分析,沒有考慮空置率或出租率的租金收入叫潛在總收入； 考慮了空置率或出租率以后，從潛在總收入中扣除空置和租 金損失，再加上其他收入，就得到了該物業(yè)的實際總收入； 如果再考慮出租期的運營費用，則租金收入就是凈租金收入,三者的關系表示如下： 潛在總收入=可出租面積單位租金 實際總收入=潛在總收入（1-空置率）+其他收入 =潛在總收入出租率+其他收入 凈經營收入=實際總收入運營費用,第四章-房地產投資分析,4）稅費 目前我國房地產開發(fā)投資中涉及到的主要稅金

12、包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加(通常也叫兩稅一費)、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅。 稅金的計算方法需要根據國家稅收管理政策和項目投資與成本、收入的基礎數據估算,第四章-房地產投資分析,4.3.3 資金籌措分析,資金籌措分析共分為資金籌措計劃和資金使用計劃兩部分,資金籌措計劃需要解決籌資渠道選擇、各渠道籌資比例、渠道風險分析、籌資成本控制等四方面的問題,資金使用計劃應根據可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編 制。在房地產項目可行性研究階段，計算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用計劃應按期編制,資金來源的渠道主要有資本金、銀行貸款、預售收入。 除了這

13、三種形式，承包商帶資承包、合作開發(fā)、社會集資(發(fā)行股 票、發(fā)行公司債券)、利用外資也經常被開發(fā)商作為籌資的渠道,第四章-房地產投資分析,4.4 財務分析,4.4.1 財務分析概述,房地產投資項目財務分析是指投資分析人員在房地產市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。 財務分析的基本程序包括： 搜集、整理和計算有關基礎財務數據資料；編制基本財務報表；財務分析指標的計算與評價；進行不確定性分析；財務分析結論。

14、 財務分析的重點是基本財務報表的編制和財務分析指標的計算與評價,第四章-房地產投資分析,4.4.2 財務分析基本報表,財務分析基本報表主要有現金流量表、資金來源與運用表、利潤表、資產負債表。 財務分析的基本原理就是從基本報表中取得數據，計算財務分析的各項指標，然后與基本參數作比較。 注意：各種基本報表之間存在的密切聯系,第四章-房地產投資分析,4.4.3 財務分析指標,財務分析指標根據出現時代的不同，劃分為傳統(tǒng)財務 分析指標和現代財務分析指標，目前最常使用的是現代財 務指標,1）傳統(tǒng)的財務分析指標主要包括收益乘數、財務比率、 盈利能力指標、回收期指標,第四章-房地產投資分析,傳統(tǒng)財務分析指標構

15、成圖,第四章-房地產投資分析,現代財務分析指標構成圖,2）現代的財務分析指標包括：靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標,第四章-房地產投資分析,財務分析指標和基本報表的關系,第四章-房地產投資分析,4.5 不確定性分析和風險分析,4.5.1 不確定性分析,不確定性分析主要是分析開發(fā)項目評估中所選變量的估計值與實際情況發(fā)生差異時，該項目盈利能力發(fā)生的變化或變化的程度。 不確定性分析主要有臨界點分析和敏感性分析兩種分析方法,第四章-房地產投資分析,1）臨界點分析,臨界點分析又稱之為盈虧平衡分析，是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。 對于投資項目而言，隨著產

16、銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，即盈虧平衡點(Break Even Point,BEP)。在這一點上，銷售收入與總成本費用相等，既不虧損也不盈利。臨界點分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。 臨界點分析的數學模型是,Z=PQ（1r）CVQCF 式中：Z為利潤；P為單價；Q為產（銷）量；r為銷售稅率；Cv 為單位變動 成本；CF為固定成本,第四章-房地產投資分析,將銷量、成本、利潤之間的關系反映在直角坐標系中， 即形成臨界點分析的圖解,注：C為總成本；CV為可變動成本；CF為固定成本；S為銷售收入；Q為產（銷）量,第四章-房地產投資分析,2）敏感性分析,敏感性分析是指從眾多不確定性

17、因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析的方法。 敏感性分析的一般步驟是,確定影響因素 確定分析指標 敏感性分析計算,敏感性分析包括單變量敏感性分析和多變量敏感性分析，單變量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法,第四章-房地產投資分析,下面是某項目的單變量敏感性分析表和分析圖，依次設定售價、單位變動成本、固定成本和銷量單方變動的情況下，計算該項目的利潤額，據此判斷各變量對項目整體盈利性的影響,第四章-房地產投資分析,第四章-房地產投資分析,4.5.2 風險分析,房地產投資的風險主要體

18、現在投入資金的安全性、期望收益 的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性4個方面。 通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目 均產生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內個別項 目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。 風險分析的過程主要包括風險辨識、風險估計、風險評價三 個階段,第四章-房地產投資分析,風險分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法,1）概率分析法,概率分析的步驟 概率的確定方法 客觀概率是在某變量過去長期歷史數據基礎上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。 主觀概率是指決策者不以對過去數據的客觀分析為基礎,而以某種主觀判 斷來確定預測對象在未來會發(fā)生的各種可能性的方法

19、。 注意：由于房地產投資項目評價中常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計數據，因而大部分都不能通過客觀概率來表達，在實際工作中多使用主觀概率,第四章-房地產投資分析,例如，已知某地區(qū)房地產開發(fā)項目的工程發(fā)包價和建造成本自1985年2000年的變動情況，通過歸納后，預測2001年2005年間承包價的上漲率大約為每年8%，建造成本的上漲率大約為每年6%7,第四章-房地產投資分析,在此基礎上進一步分析了20012005年間該地區(qū)房地產開發(fā)項目發(fā)包價和建造成本上漲情況的各種可能值，以及出現的可能性（概率）。以建造成本為例，分析結果如下表所示。此種分析所得即為主觀概率,第四章-房地產投資分析,2）蒙特卡洛法,蒙特卡洛法

20、也叫模擬抽樣法，借助于真實分布中的抽樣來模擬一個 房地產投資全過程，使模擬系統(tǒng)中的各個經濟變量及時間與過去的實際 情況相對應。 蒙特卡洛法的實施一般分為三個步驟： 蒙特卡洛法的要點是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變 化的概率,第四章-房地產投資分析,4.6 房地產投資決策,4.6.1 投資方案分類,投資方案的類型很多，根據多個方案之間的經濟關系，可以 分為互斥方案、獨立方案和混合方案等三類,互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其他方案就必須被排斥的一組方案。 獨立方案是指一組互相獨立、互不排斥的方案。 混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關系的混合情況,第四章-房地產投資

21、分析,第四章-房地產投資分析,4.6.2 方案的比選,1）方案比選中常用的分析指標,差額投資收益率（R） 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投資收益率。其表達公式為,式中：R為差額投資收益率；C1、C2分別為兩個比較方案的年經營成本；I1、I2分別為兩個比較方案的總投資,第四章-房地產投資分析,差額投資回收期（P） 差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為,式中：P為差額投資回收期；I1、I2分別為兩個比較方案的總投資；C1、C2分別為兩個比較方案的年成本,凈現值（NPV） 凈現值是投資項目凈現金流量的現值累計之和。用凈現值

22、進行方案比選的方法叫凈現值法，有時也叫現值法。其表達式為,式中：NPV為凈現值；CIt為為第t年的現金流入量；COt為第t年的現金流出量；t為項目計算期（t=0，1，n）；i為行業(yè)或部門基準收益率或設定的目標收益率。 如果判斷項目的可行性，則NPV0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈現值大的方案為優(yōu)選方案,第四章-房地產投資分析,凈現值率（NPV） 凈現值率是投資方案的凈現值與投資現值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。由于用凈現值指標進行多個項目的比選時，沒有考慮各個項目投資額的大小，因而不能直接反映資金的利用效率,式中：NPVR為凈現值率；NPV為凈現值；I

23、p為投資現值。在進行方案比選時，凈現值率大的方案為優(yōu)選方案,差額投資內部收益率（IRR） 差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。其表達式為,式中：IRR為差額投資內部收益率；（CI-CO）t為投資大的方案第 t 期凈現金流量；（CI-CO）t為投資小的方案第t期的凈現金流量；n為開發(fā)經營期,第四章-房地產投資分析,等額年值（AW） 將項目的凈現值換算為項目計算期內各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫做等額年值法。等額年值是考察項目投資盈利能力的指標。其表達式為,從其表達式可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。也可以說，在進行方案

24、比選時，等額年值大的方案應為優(yōu)選方案,費用現值（PC） 把項目計算期內的各年投入（費用）按基準收益率折現成的現值就是費用現值。用費用現值進行方案比選的方法就叫費用現值法。它是一種特定情況下的凈現值法。其表達式為,式中：C為第t期投入總額；B為期末余值回收；n為項目的開發(fā)經營期。 在進行方案比選時，以費用現值小的方案為優(yōu)選方案,第四章-房地產投資分析,等額年費用（AC） 把項目計算期內的各年投入（費用）按基準收益率折現成的現值就是費用現值。用費用現值進行方案比選的方法就叫費用現值法。它是一種特定情況下的凈現值法。其表達式為,在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。 在效益基本相同或相似的項目之間進行投資方案比選時