2021年規(guī)范化機關(guān)建設(shè)方案 [機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)方案]

1、規(guī)范化機關(guān)建設(shè)方案 機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)方案 機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方案 （此文word 格式，下載后可直接修改套用） 一、物業(yè)概況某某區(qū)位于濱河大道東段，前擁白河，背靠獨山，風景十分秀美某某區(qū)占地約000，分為辦公（酒某某區(qū)和某某區(qū)兩部分。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地下室一層，建筑 _為000，各項配套設(shè)施齊全；大樓以00軸線為界，西側(cè)為某某某某區(qū)域，建筑 _000；東側(cè)為某某區(qū)域，建筑 _000；首層入口分別位于大樓西側(cè)和大樓正面；辦公（酒某某區(qū) _地面為花崗巖石材鋪砌。某某區(qū)位某某區(qū)后半部分，為0幢1單元和1幢4單元的7層單體 _樓，6、7層為 _樓；室內(nèi)水電等各種配套設(shè)施齊全；總建筑

2、 _為00。機關(guān)大樓的建筑主體均為框支結(jié)構(gòu)，外墻面貼有瓷磚、干掛石材；某某區(qū)入口設(shè)某某區(qū)前側(cè)，某某區(qū)入口設(shè)某某區(qū)的東側(cè)，均設(shè)有門衛(wèi)室， _有電動伸縮門，某某區(qū)四周建有封閉圍欄，某某區(qū)三面圍墻一面圍欄。 某某區(qū)實施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒店經(jīng)營者負責管理維護）。 綠化占地約12200，其中：辦公（酒某某區(qū)綠化 _約3000（有酒店經(jīng)營者負責管理維護），某某區(qū)綠化及園林小品占地 _約9200。 機關(guān)大樓 _有3臺開利空調(diào)主機、3臺 _三菱電梯（某某區(qū)域2部，某某區(qū)域1部），設(shè)有消防噴淋、消防栓、消防自動 _及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水、空調(diào)（制冷、供熱）系統(tǒng)；辦公（

3、酒某某區(qū)、某某區(qū)各設(shè)一套安防閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和遠紅外線防盜 _系統(tǒng)。供電系統(tǒng)室外配臵有四臺箱式變壓器。 大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面某某區(qū)共用一套系統(tǒng)。安防系統(tǒng)辦公（酒某某區(qū)和某某區(qū)分設(shè)。某某區(qū)（不含酒店）有化糞池1個，容積20 m3；深水井7眼，深水泵7臺（套），地下蓄水池一個，容積300 m3。地下有供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。 某某區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250，公共車棚一座約140，公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房兩某某區(qū)間道路硬化。庭院路燈43盞。某某區(qū)有化糞池6個，容積36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。 辦公及

4、某某區(qū)有線電視、 _及寬帶網(wǎng)線均入室進戶。 物業(yè)管理用房約90（不含各專用值班室）。 住某某區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，暫有某某辦公室代理行使業(yè)主委員會職責。 二、分析說明 從物業(yè)管理角度對比某某市其它辦公、生某某區(qū)（樓宇），某某機關(guān)的物業(yè)管理呈現(xiàn)如下特點： 2.1 建筑容積率低，占地 _大; 需控制的入口多，從而使物管服務(wù)單價偏高。 2.2 綠地 _大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護成本高。 2.3 機關(guān)大樓裝有 _空調(diào)，雖節(jié)能，但其運轉(zhuǎn)維修費用較高；由于某某區(qū)入住率低，大樓賓館部分開業(yè)啟用還需一段時間，會造成單位 _承擔固定性費用過高。 2.4 大樓的供電、供熱

5、、消防、供水等系統(tǒng)比較復(fù)雜，且與其后面某某區(qū)共用一套系統(tǒng)，對物業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對提高設(shè)備利用率降低設(shè)備運作成本至關(guān)重要）。 2.5 由于設(shè)備共用，各部分費用的分攤管理有一定的難度。 2.6 室外管網(wǎng)、大樓屋頂、 _局部、部分門窗、供應(yīng) _水暖電器室調(diào)設(shè)備等，由于施工過程長，不同程度存在隱患，返修率會比較高。 2.7 新設(shè)立公司一無資質(zhì)，二無經(jīng)驗，員工未經(jīng)專業(yè)培訓，服務(wù)質(zhì)量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。 2.8 某某機關(guān)某某區(qū)、某某區(qū)定位高某某區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、標準應(yīng)與之匹配。 三、管理服務(wù)目標 3.4 常規(guī)性的物業(yè)管理：提供高質(zhì)量、高穩(wěn)定性具有較強抗風險能力的物業(yè)管理服務(wù)，

6、并保證各項物業(yè)管理過程處于實時監(jiān)督、有效控制和持續(xù)改進中，具體的管理指標參照物業(yè)管理評優(yōu)標準。 在提供 _物業(yè)管理的同時，通過有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經(jīng)營性收益來減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟負擔，使物業(yè)管理質(zhì)價相符，物有所值。 依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進行規(guī)范化的運作，保證局機關(guān)物管公司與局機關(guān)各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的 _; 虛心聽取意見，并及時處理，以此來促進物業(yè)管理工作更好地開展，增加業(yè)主對服務(wù)的滿意度。 3.5 “業(yè)主至上，服務(wù)第一！”局機關(guān)物業(yè)公司全體員工將以扎實的工作作風，專業(yè)的技術(shù)實力，無微不致的服務(wù)，為局機關(guān)提供超值的物業(yè)管理服務(wù)。 3

7、.6 氛圍文化 倡導“自然和諧”的價值觀，推進環(huán)境文化，將氛圍文化服務(wù)作為某某機關(guān)物業(yè)管理公司的一項重要工作。 四、局機關(guān)物業(yè)管理重點工作 局機關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗，但有信心和熱情，并有從事多年機關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗，其管理水平應(yīng)勿庸臵疑。在此，僅就以下重大工作和措施承諾如下： 4.1：履行應(yīng)盡職責，嚴格依法依規(guī)管理，服務(wù)公開、規(guī)范、透明 某某機關(guān)辦公室與局機關(guān)物業(yè)管理公司是一個委托被委托的關(guān)系，正確處理兩者的關(guān)系對于協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理有很大關(guān)系和重要意義。加強彼此之間的合作關(guān)系， 加大溝通力度，為此我們將采取下列方法： 4.1.1、嚴格執(zhí)行國家物業(yè)管理條例，

8、同時按照公司內(nèi)部管理體系規(guī)范運作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，建立合作、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、互利的共贏關(guān)系。 4.1.2、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開展某某區(qū)內(nèi)各部門信息反饋和互通，認真正確地對待每一位人員提出的問題，每年兩次開展機關(guān)內(nèi)意見調(diào)查，了解各部門和各住戶的需求，及時處理、反饋，努力提高大樓內(nèi)各部門的滿意率。 4.1.3建立健全財務(wù)管理制度，堅持財務(wù)公開制度，每半年向某某辦公室匯報一次管理服務(wù)、財務(wù)收支報表和本體基金報表，接受某某機關(guān)的監(jiān)督。 4.1.4每季度至少召開一次物管 _會議。評議物業(yè)管理績效，傾聽各部門和業(yè)戶 _，使 _會議成為某某機關(guān)與物業(yè)管理公司之間溝通的橋梁。 4.1.5遇到重大經(jīng)

9、營活動或較大的變革，及時與某某辦公室溝通。 4.1.6本著對某某機關(guān)負責的態(tài)度，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減輕某某的負擔。 4.2服務(wù)精神的樹立 4.2.1在員工培訓中強化服務(wù)的意識和理念，培養(yǎng)員工服務(wù)工作的職業(yè)素養(yǎng)，并以案例及實踐來鍛煉員工的品質(zhì)，建立自信。 4.2.2嚴格按公司員工守冊、作業(yè)指導書來規(guī)范員工的著裝，行為。 4.2.3作為管理服務(wù)的一線員工，其表現(xiàn)直接體現(xiàn)出物管的工作水平。 4.2.4、某某區(qū)接收運作平穩(wěn)后，服務(wù)中心開展大堂禮儀接待服務(wù)。 4.3平穩(wěn)交接進駐 根據(jù)要求和實際情況，我們充分地準備，做出了如下部署和安排： 4.3.1機關(guān)物業(yè)管理公司參加移交人員是局機關(guān)，移交

10、期人員配臵充分，全面接收，實行專業(yè)對 _接，確保移交順利進行，保障某某機關(guān)的正常運作。 4.3.2局機關(guān)物業(yè)管理公司將組成以副經(jīng)理趙宏運為組長、副經(jīng)理張獻為副組長，全面 _移交工作，各部門主管及聘請的各專業(yè)工程師組成的移交接管工作小組，根據(jù)某某實際工作需要，水電、空調(diào)、管網(wǎng)、消防、監(jiān)控等工程序列工作由公司副經(jīng)理趙宏運帶領(lǐng)專業(yè)技工提前進駐。 4.3.3移交工作分為工程設(shè)備組、組及保安組、按專業(yè)領(lǐng)域?qū)σ平豁椖俊F(xiàn)狀問題，實行逐項移交，登記造冊，留備后查。 4.3.4設(shè)備機房和運行管理責任移交后，實行24小時機房值守和嚴格的機房準入制度，確保設(shè)備正常運行。 4.4各系統(tǒng)設(shè)備的可靠運行和良好養(yǎng)護 4.

11、4.1制定科學的設(shè)備操作指引，并嚴格執(zhí)行，按要求填寫相關(guān)運行記錄表，及時備案。 4.4.2對設(shè)備安排24小時值守，實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)問題，確保設(shè)備萬無一失。 4.4.3針對某某某某區(qū)的具體情況，制定各種應(yīng)急預(yù)案，并多次演練，確保危機能夠妥善化解。 4.4.4詳細制定設(shè)備的維保方案，對設(shè)備進行強制定期維保，保證設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。 4.5合理安排資金，有計劃、分步驟精心 _實施小本體、設(shè)備、設(shè)施和環(huán)境的改造更新工程 我們認為：要達到高水平的管理應(yīng)軟硬件齊抓，在抓服務(wù)抓質(zhì)量的同時，對某某機關(guān)某某區(qū)、某某區(qū)不合理或不經(jīng)濟的部分硬件完善提高。 具體實施方案和計劃須公司移交進駐后在年度計劃中以附件的形

12、式提出。 五、管理方式、工作計劃和物質(zhì)裝備 5.1 管理方式 公司在某某機關(guān)物業(yè)管理的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利用某某品牌形象和資源優(yōu)勢，吸收同業(yè)先進的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵機制和責權(quán)分明、層層負責的工作管理體系，堅持以人為本原則，實行人性化管理 5.2 管理體系 根據(jù)局機關(guān)物業(yè)管理的要求，我們采用直線型 _結(jié)構(gòu)。它的特點是：各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡單，責任分明， _簡捷，適合量化管理的要求。 某某機關(guān)物業(yè)管理公司的 _構(gòu)架，實行某某辦公室監(jiān)督與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理方式; 實行自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展企業(yè)化管理，嚴格履行“某某市某某機關(guān)物業(yè)服務(wù)管理合同”中規(guī)定的權(quán)務(wù)、義務(wù)和責任。 機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)公司 _構(gòu)架圖 5.2.1 部門職責 綜合服務(wù)中心 負責公司對外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào); 負責某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務(wù)、投訴受理和處理。并定期