物業(yè)公司改革方案(演示稿0409).ppt

1、1,國投物業(yè)公司改革方案,2003年4月9日,國投公司戰(zhàn)略發(fā)展部 北大縱橫管理咨詢公司,（第一階段報(bào)告）,2,本次物業(yè)公司改革的目標(biāo),明確物業(yè)公司的定位與職能 理順物業(yè)公司的管理關(guān)系 建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制 建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,3,第一階段報(bào)告內(nèi)容,一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案 二、物業(yè)公司的管理關(guān)系,4,一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,內(nèi)部訪談意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,？,物業(yè)公司的定位職能,改革建議方案,5,公司發(fā)展對物業(yè)管理提出的要求,公司發(fā)展目標(biāo)：,公司發(fā)展對物業(yè)管理的總體要求是： 物業(yè)管

2、理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供支持。,五年內(nèi)成為 國內(nèi)一流的 國家投資控 股公司,十年內(nèi)成為 世界一流的 國家投資控 股公司,充分發(fā)揮“國家 出資人代表”的優(yōu)勢， 快速向運(yùn)作市場化、 股權(quán)多元化的控股 公司發(fā)展,6,根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理,科爾尼建議的業(yè)務(wù)選擇： 重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 維持/發(fā)展細(xì)分市場/個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等 潛在發(fā)展對象 金融、航空、電信、公共設(shè)施 服務(wù)、媒體、石化等 退出/不考慮新的投入 日用化工、食品飲料、紡織服 裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐 飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等,重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 發(fā)展細(xì)分市場/個(gè)

3、別項(xiàng)目 煤炭、汽車零部件、集成電路、 中成藥和生物制藥、金融 探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù) 提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平,公司確定的業(yè)務(wù)選擇：,在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國投大廈和國際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司自有物業(yè)的管理為主。,7,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,內(nèi)部訪談意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,物業(yè)公司的定位職能,改革建議方案,8,公司物業(yè)管理的組織沿革,9,公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）,95,96,97,98,99,2000,2001,

4、2002,2003,國投服務(wù)中心,物業(yè)管理分公司,國投大廈管理中心,國投物業(yè)有限公司,亞華公司,95.11 .28 2300萬,96.11 10000萬,97.9.23 300萬,2001.5.16 10000萬,2002.1.4,95.11,98.2,2001.12.31,99.2,2001.12.31,2001.3,北京分公司,2001.6.13 10000萬,公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。,10,物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,國家開發(fā)投資公司,國投電力公司,國投創(chuàng)興公司,國投物業(yè)有限責(zé)任公司,70

5、,7000萬,20,2000萬,10,1000萬,40,4000萬,亞華公司,6000萬,60,北京分公司,國投電力公司和國投創(chuàng)興公司都是國投公司的全資子公司，因此，實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國投公司的全資子公司； 亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對亞華公司與對物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。,11,物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營理念,目前業(yè)務(wù)定位： 按照市場化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。 經(jīng)營管理目標(biāo)： 標(biāo)準(zhǔn)化、市場化、專業(yè)化。 發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想： 力爭在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。,資料來源：物業(yè)公司2003年工作會(huì)議材料,物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想

6、與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略不相符； 物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也不配套。,12,物業(yè)公司目前的主要職能,物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。,13,物業(yè)公司資產(chǎn)狀況,物業(yè)公司 （注冊資本金10000萬元）,長期投資,經(jīng)營類,委托經(jīng)營類,資產(chǎn)管理類,亞華公司 （4000萬元）,天驛賓館 （10400萬）,華利酒店 （3767萬）,國投大廈 （70000萬元） 金島花園 （1462萬元） 萬通房產(chǎn) （4688萬元） 中煤大廈 （700萬元）,三鵬公司 （300萬） 北京大誠 (193萬),華利公司 （114萬） 陸陽熱電廠 （340萬元） CKD公司 （

7、138.6萬元） 沃頓威爾公司 (125.3萬) 深能源 （157.5萬元）,以上為2003年2月末 物業(yè)公司長期投資數(shù),物業(yè)公司經(jīng)營管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。,14,下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營管理能力,經(jīng)營管理能力,顧客滿意度,內(nèi)部管理能力,財(cái)務(wù)回報(bào)能力,15,基本形成了一支較為 專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍,物業(yè)公司目前共有員工137人，其中： 大專以上學(xué)歷53人，其中本科16人，研究生2人，在讀研究生3人； 管理人員中具有高級(jí)職稱者9人，中級(jí)職稱者13人,專業(yè)工程技術(shù)人員6人； 具有5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員15人； 20名

8、管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； 6人取得了國家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書，29人取得了經(jīng)理上崗證書,資料來源：國投物業(yè)公司國投物業(yè)在發(fā)展中成長,內(nèi)部管理能力分析：,16,各種管理制度、流程基本完整,2002年物業(yè)公司通過了ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程； 2002年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書； 2002年加入了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 于2002年7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會(huì)、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱

9、號(hào)。,資料來源：國投物業(yè)公司國投物業(yè)在發(fā)展中成長,內(nèi)部管理能力分析：,17,大部分國投大廈租戶對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意,80以上的租戶在總體上對物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。,資料來源：3月19日，工作小組通過隨機(jī)抽樣方式，對國投大廈的50名租戶發(fā)放國投大廈租戶調(diào)查問卷，收回有效答卷43份。,被調(diào)查者對物業(yè)公司各項(xiàng)工作內(nèi)容均感覺比較滿意或滿意。 注：滿分為5分,顧客滿意度分析：,18,物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況,2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3767萬元，萬通房產(chǎn)4688萬元,2001年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司13

10、50萬元，天驛賓館1億元；總部拔付1億投資亞華,2002年比上年度減少對亞華投資6000萬元,物業(yè)公司資產(chǎn)的變動(dòng)是公司總部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的結(jié)果。 物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)營管理的資產(chǎn)總額近11億元。,經(jīng)營回報(bào)能力分析：,19,物業(yè)公司收支狀況變化圖 (單位：萬元),年來物業(yè)公司經(jīng)營收入和支出同步增長，收入與支出基本持平并略有盈余。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤。,以上收入不包含國投大廈的租金收入，國投大廈的租金收入全部上交公司總部。,財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：,20,物業(yè)公司收入構(gòu)成,經(jīng)營收入主要來自于圍繞國投大廈物業(yè)管

11、理與服務(wù)所形成的物業(yè)費(fèi)、餐飲及車隊(duì)收入等項(xiàng)目構(gòu)成。 近兩年公司委托其經(jīng)營管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。 劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟(jì)效益。,財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：,21,物業(yè)公司支出構(gòu)成,經(jīng)營支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折舊）、人工費(fèi)、餐飲等項(xiàng)目構(gòu)成。 其它支出增長較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。,財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：,22,綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力,良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了

12、一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)； 財(cái)務(wù)分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。,23,天驛賓館經(jīng)營狀況分析,天驛賓館2002年?duì)I業(yè)收入1490萬元，營業(yè)支出總計(jì)1676萬元，累計(jì)虧損2126萬元（包括以前年度虧損1940萬元）,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為 -3.49%。現(xiàn)金流較為正常（凈現(xiàn)金流達(dá)到208萬元）。當(dāng)年計(jì)提折舊130萬元，累計(jì)提折舊3700萬元。,總體來看，天驛賓館的經(jīng)營管理較過去有了一定改觀，運(yùn)轉(zhuǎn)較為正常。但由于投資過大，累計(jì)虧損過多，天驛賓館的虧損狀況難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn)。,專題經(jīng)營分析：,24,華利酒店經(jīng)營狀況分析,華利酒店2002年?duì)I業(yè)收入1783萬元，營業(yè)支出17

13、27萬元，當(dāng)年利潤56萬元，凈資產(chǎn)收益率2%。客房出租率達(dá)到70以上（據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，酒店客房出租率達(dá)到70%80%，表明經(jīng)營狀況良好）。當(dāng)年計(jì)提折舊365萬元，累計(jì)提折舊1926萬元。但華利酒店以前年度虧損，現(xiàn)累計(jì)虧損還有230萬元。,華利酒店的經(jīng)營雖較為正常，但規(guī)模有限，盈利能力不強(qiáng)。,專題經(jīng)營分析：,25,對公司酒店類項(xiàng)目的處理建議,在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項(xiàng)目原則上應(yīng)予以收縮。 物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來收益，酒店項(xiàng)目也很難以成為利潤增長點(diǎn)，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應(yīng)予以收縮。但考慮到天驛賓館目前收縮可能會(huì)形成一定的損失，所以，建議目前要加強(qiáng)經(jīng)營管理力

14、度，提高效益，擇機(jī)退出。,26,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,內(nèi)部訪談意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,物業(yè)公司的定位職能,改革建議方案,27,對物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述,公司物業(yè)應(yīng)該 進(jìn)行統(tǒng)一管理,工作小組對公司領(lǐng)導(dǎo)、總部部門領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及中級(jí)管理人員進(jìn)行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一管理，但對未來物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見：,物業(yè)公司應(yīng)定位于公司內(nèi)部的服務(wù)機(jī)構(gòu)。 不能面向社會(huì)開展業(yè)務(wù)，否則，就會(huì)影響到公司自有寫字樓的管理和對公司內(nèi)部的服務(wù)。 物業(yè)管理不是公司的業(yè)務(wù)選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。 不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。,物業(yè)公司

15、應(yīng)定位于 公司自有物業(yè)的管理,物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，到市場上找飯吃。 物業(yè)公司應(yīng)向酒店、物業(yè)管理集團(tuán)方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營。 物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。,物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè) 管理，搞酒店連鎖經(jīng)營,28,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,內(nèi)部訪談意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,物業(yè)公司的定位職能,改革建議方案,29,物業(yè)管理的定義,物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對已建成投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營

16、造一個(gè)安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。,行業(yè)分析：,30,物業(yè)管理的分類 （按權(quán)屬性質(zhì)劃分）,全權(quán)委托管理 委托顧問管理,委托管理服務(wù)型,自有自用型 自有出租型,自主經(jīng)營管理型,行業(yè)分析：,31,不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較,行業(yè)分析：,32,物業(yè)管理的發(fā)展趨勢,趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化 主要標(biāo)志是物業(yè)管理的市場化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化和信息化。 向國外先進(jìn)管理模式并軌 我國的物業(yè)管理在觀念上、服務(wù)上和管理模式上將逐步與國際接軌。 成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè) 物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個(gè)相對獨(dú)立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)。,行業(yè)分析：,33,現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn),企業(yè)化： 將管理和服務(wù)作為商品

17、，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作。 專業(yè)化： 有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量，有必要的專業(yè)技術(shù)工具配備。 社會(huì)化： 利用外包、合作等方式充分利用各種社會(huì)資源用以物業(yè)管理和服務(wù)。 規(guī)范化： 在遵守國家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)水平。,行業(yè)分析：,34,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,內(nèi)部訪談意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,物業(yè)公司的定位職能,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,改革建議方案,35,北京萬通鼎安物業(yè)公司,萬通鼎安物業(yè)由萬通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立； 除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬通實(shí)業(yè)公司，萬通

18、實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。實(shí)業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費(fèi)； 各物業(yè)管理處相對獨(dú)立運(yùn)作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。,外部訪談：,36,北京萬通鼎安物業(yè)公司,外部訪談：,1995年成立，注冊資本金100萬美元。 公司定位：高檔物業(yè)管理。 經(jīng)營方式：直接物業(yè)管理、提供管理顧問。 業(yè)務(wù)范圍：寫字樓、別墅、商廈、住宅小區(qū)、體育場館 管理規(guī)模：管理面積150萬平方米。 延伸地區(qū)：北京、上海、武漢、天津、青島等。 主要項(xiàng)目：萬通新世界、聯(lián)想大廈、通潤會(huì)館、新星花園、晾果廠小 區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學(xué)世紀(jì)

19、館和游 泳館等。,37,北京萬通鼎安物業(yè)公司,人員：450人，員工上崗持證率100； 專業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級(jí)技術(shù)職稱； 87以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場 館等各類物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 資質(zhì)：1998年通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。 榮譽(yù)：“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”； “北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”； “物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號(hào)。,外部訪談：,38,外部訪談： 萬通物業(yè)公司管理特點(diǎn),經(jīng)營模式：集中統(tǒng)一管理 統(tǒng)一人力資源管理 統(tǒng)一物資采購及管理 統(tǒng)一質(zhì)量管理 統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理 效 果：取得規(guī)模效益 倡導(dǎo)理念：公寓酒店式管理 零距離貼近客戶 e 服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)化） 家庭經(jīng)理人 自

20、助式套餐服務(wù) 管理方針：誠摯服務(wù) 規(guī)范管理,特點(diǎn)： 專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團(tuán)化運(yùn)作； 定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤空間較大； 物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯； 擁有一批專業(yè)管理技術(shù)人才，是其成功的關(guān)鍵； 集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢； 創(chuàng)出品牌后，市場空間廣闊。,39,外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司,北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè)(大華別墅）為12棟相對獨(dú)立的別墅，目前全部用作商務(wù)出租。 大華別墅的物業(yè)面積為3720平方米，為“大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”共同出資建造，其產(chǎn)權(quán)屬于“大華電子”， “大

21、華電子”與“大華冠頂物業(yè)”屬于委托管理關(guān)系。 “大華冠頂物業(yè)”由臺(tái)資控股，并完全由臺(tái)方安排工作人員。,40,外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司,特點(diǎn)： 物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。 結(jié)構(gòu)簡單，人員很少，充分利用社會(huì)資源，做到了成本最小化。 定位明確，發(fā)展穩(wěn)定。 提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理的基本功能。,“大華冠頂物業(yè)”承擔(dān)所轄物業(yè)的出租、管理和服務(wù)的職責(zé)。 “大華冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。 目前“大華冠頂物業(yè)”僅三名正式員工：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)和協(xié)理，其中財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)各種財(cái)務(wù)工作和辦公室工作，協(xié)理負(fù)責(zé)物業(yè)出租、管理等工作。其他與物業(yè)管理相關(guān)的工作全部外包。,

22、41,外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司,董事會(huì),總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,物業(yè)部,保安部,工程部,辦公室,財(cái)務(wù)部,物業(yè)公司由中電集團(tuán)公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于中電集團(tuán)公司。 物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個(gè)大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。物業(yè)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并按照合同向集團(tuán)公司支付租金。,42,外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司,人員：目前共有70余人，主要部門負(fù)責(zé)人均由股東委派，專業(yè)技術(shù)性部門經(jīng)理聘請專業(yè)人員擔(dān)任； 大樓招租業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關(guān)系；餐飲部外包； 同工同酬，所有人員薪酬均以市場為準(zhǔn)； 目前物業(yè)管理

23、費(fèi)：1元/平方米天，租金為5.5元/平方米天左右（含物業(yè)費(fèi)）。,特點(diǎn)： 招租與物業(yè)管理分開； 集團(tuán)公司委派高級(jí)管理人員和財(cái)務(wù)主管人員，保護(hù)業(yè)主利益； 外聘專業(yè)人員負(fù)責(zé)特殊部門，餐飲部門外包能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范； 業(yè)主另派專人現(xiàn)場辦公，充分實(shí)現(xiàn)了監(jiān)督制約的作用。,43,外部物業(yè)調(diào)研的啟示,寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益； 物業(yè)公司的人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)完全按照市場標(biāo)準(zhǔn)制定，所有人員均與原單位完全脫離； 總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進(jìn)行管理，總公司控制物業(yè)公司的重大決策行為。,44,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,內(nèi)部訪談

24、意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,物業(yè)公司的定位職能,改革建議方案,45,根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，需要明確物業(yè)公司的未來定位。,物業(yè)管理雖然沒有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過去、現(xiàn)在，還是將來，都需要物業(yè)管理功能。 近年來，物業(yè)公司在物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化和社會(huì)化等方面進(jìn)行了有益的探索，取得了一些成績，基本具備了中高檔寫字樓的物業(yè)管理能力。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責(zé)不清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系沒有完全理順，多種業(yè)務(wù)并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營業(yè)務(wù)并不能為物業(yè)公司帶來收益，且它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)，還分散了物

25、業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。因此，物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，以明確物業(yè)公司的定位，理順管理關(guān)系。 國際投資大廈的建設(shè)正在快速進(jìn)行，急需明確其未來物業(yè)管理主體，以利其建設(shè)與推租，并為將來的物業(yè)管理作好前期準(zhǔn)備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進(jìn)行改革。,46,改革目標(biāo)建議： 統(tǒng)一管理、職能分離,公司對有關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一管理； 國投大廈和即將竣工的國際投資大廈物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一管理； 公司所屬物業(yè)的推租、銷售等經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作、管理； 將物業(yè)管理業(yè)務(wù)與推租銷售業(yè)務(wù)兩項(xiàng)職能適當(dāng)分離。,47,公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理,從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，都屬于公

26、司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來的輔助性業(yè)務(wù)，不宜分別設(shè)置機(jī)構(gòu)； 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運(yùn)作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高； 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于促進(jìn)物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水平的提高； 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為公司的改革提供支持與保障。,48,當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn),雖然通過分析我們認(rèn)識(shí)到進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪談中也達(dá)成了某種程度的共識(shí)。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)： 1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專業(yè)管理

27、和技術(shù)人員不足的情況，服務(wù)質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進(jìn)水平有一定的差距； 2，國投大廈管理面積約3萬多平米，而國際投資大廈有十多萬平米，國投大廈實(shí)際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗(yàn)； 因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和機(jī)制，并且以國際投資大廈為主體設(shè)計(jì)未來的物業(yè)管理體系。,49,建議統(tǒng)一各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務(wù),從戰(zhàn)略的高度來看，國投公司相同的業(yè)務(wù)應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行管理，不宜設(shè)置不同的機(jī)構(gòu)分別管理； 將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于專業(yè)化分工，能更好地統(tǒng)一配置公司資源，有效利用社會(huì)資源，提高工作效率； 將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)

28、一合并有利于國投公司統(tǒng)一管理，創(chuàng)造更好的效益； 國投物業(yè)和亞華公司同屬于國投公司的下屬公司，為機(jī)構(gòu)、人員合并提供了管理基礎(chǔ)。,50,推租銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)分開，以保證積極的制衡關(guān)系,推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以形成相互制衡、相互監(jiān)督的關(guān)系，最大限度地保證公司的利益； 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以最大程度實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，有利于更好地開展工作和管理； 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離并單獨(dú)考核，是目前房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的普遍做法。,51,明確物業(yè)公司的未來定位,以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主； 負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租和銷售； 對物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高

29、效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出； 為公司提供服務(wù)保障。,根據(jù)公司經(jīng)營管理與未來發(fā)展的需要，在對物業(yè)公司現(xiàn)狀進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，結(jié)合物業(yè)管理市場的競爭狀況與發(fā)展趨勢，建議物業(yè)公司定位如下：,改革建議：,52,1. 以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主 對國投大廈和國際投資大廈進(jìn)行物業(yè)管理； 成立物業(yè)公司的目的，就是為了公司自有寫字樓的推租和物業(yè)管理，并為公司內(nèi)部提供必要的服務(wù)保障； 搞好物業(yè)管理，為公司提供良好的辦公環(huán)境和服務(wù)保障，有利于提升公司形象，提高員工積極性，從而有利于促進(jìn)公司效率的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提高； 搞好物業(yè)管理，有利于公司自有寫字樓和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，延長其使用壽命。,53,2. 負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租

30、和銷售 負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租、銷售等經(jīng)營活動(dòng)； 將各處房產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行推租或銷售有利于專業(yè)化運(yùn)作，有利于提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益； 物業(yè)公司在長期房屋租賃業(yè)務(wù)的實(shí)踐中得到了鍛煉，有一定運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，集中物業(yè)公司和亞華公司的力量，應(yīng)該有能力做好公司物業(yè)的推租和銷售工作。,54,3. 對物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出 酒店經(jīng)營與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的行業(yè)，它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)； 物業(yè)公司兩個(gè)酒店的經(jīng)營管理雖有所改善，但經(jīng)營狀況并未根本好轉(zhuǎn)，仍處于虧損或微利的狀態(tài)，酒店經(jīng)營難以成為利潤增長點(diǎn)； 酒店不在公司業(yè)務(wù)選擇范圍內(nèi)，從長遠(yuǎn)看應(yīng)逐步退出。,55,4. 為公司總部提供服務(wù)保障 作

31、為公司自有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時(shí)，應(yīng)為公司提供辦公服務(wù)和其它服務(wù)保障； 作為公司的全資子公司，物業(yè)公司應(yīng)為國投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； 物業(yè)公司應(yīng)該使用市場化的管理手段和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好公司的服務(wù)保障工作。,56,物業(yè)公司的職能,根據(jù)對物業(yè)公司的定位，建議其職能調(diào)整為：以專業(yè)物業(yè)管理和房產(chǎn)租售為主要職能，為公司總部提供服務(wù)保障。,改革建議：,57,1. 租售業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容,租售對象： 國際投資大廈、國投大廈和其他需要租售的房產(chǎn)。 職能： 國際投資大廈的銷售工作； 如果條件適合，進(jìn)行萬通及其它房產(chǎn)的銷售； 進(jìn)行國投大廈、國際投資大廈、萬通等房產(chǎn)的推租.,58,2. 物業(yè)管

32、理職能的具體內(nèi)容,由服務(wù)理念倡導(dǎo)的內(nèi)容 公共專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容： 業(yè)戶服務(wù)，維保服務(wù)，保安服務(wù) 保潔服務(wù)，綠化服務(wù)，接待服務(wù) 應(yīng)急服務(wù) 非公共性服務(wù)的內(nèi)容： 便民服務(wù)，代辦服務(wù)，特約服務(wù) 社區(qū)文化服務(wù),法律明確的內(nèi)容 物業(yè)公用部分的日常維護(hù)和管理 物業(yè)公用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行、使用的 日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管 理服務(wù)； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放 的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、 消防等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)； 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)資料的管理； 其他事項(xiàng)。,59,3. 經(jīng)營職能的具體內(nèi)容,維持天驛賓館和華 利酒店經(jīng)營；并擇 機(jī)退出；,退出其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。,酒店經(jīng)營目前主要以維持為主

33、，促使資產(chǎn)保值增值，并 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 對酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營管理方面的人 才，并在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、信息等方面加以控制。,資產(chǎn)管理類資產(chǎn)轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。,60,4. 服務(wù)保障職能的具體內(nèi)容,通過物業(yè)公司給國 投公司員工提供一 定的福利；,用車服務(wù)和其他,物業(yè)公司獲得了萬通等其他額外房產(chǎn)的租金收 益，因此應(yīng)承擔(dān)額外的服務(wù)保障職能。由公 司人力資源部提出福利方面的具體要求。,提供公務(wù)用車及其他必要的服務(wù)保障。,61,5. 為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持,總的原則： 物業(yè)公司應(yīng)為公司整體發(fā)展服務(wù)，除了承擔(dān)以上職能外，還應(yīng)服從公司統(tǒng)一的人力資源配置，安排必要的人員

34、就業(yè)。 資源保障： 公司為物業(yè)公司提供了國投大廈和國際投資大廈兩座大樓的物業(yè)管理權(quán)，還額外提供了萬通等房產(chǎn)的租金收益，物業(yè)公司有能力提供相應(yīng)就業(yè)機(jī)會(huì)。,62,公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求,物業(yè)公司現(xiàn)狀分析,內(nèi)部訪談意見綜述,物業(yè)管理行業(yè)分析,外部物業(yè)管理訪談,物業(yè)公司的定位職能,改革建議方案,63,基于統(tǒng)一管理的需要和未來物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司,從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來看，公司不準(zhǔn)備在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)方面重點(diǎn)發(fā)展，所以不應(yīng)在此領(lǐng)域成立兩家公司； 從國投公司的組織結(jié)構(gòu)方面來看，不宜同時(shí)并存兩個(gè)從事相近行業(yè)的公司； 從公司的管理

35、方面來看，將這兩個(gè)公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。,64,合并成本分析,從公司的戰(zhàn)略高度來看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并，合并的主要成本是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的契稅。 經(jīng)過計(jì)算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱，成本最低。所需交納的契稅為140萬元左右。 另外還可能需要支付的成本包括資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用等10-20萬元。,如果保留物業(yè)公司的名稱而取消亞華公司的名稱，需要交納的契稅費(fèi)用在千萬元以上：,65,物業(yè)公司總經(jīng)理,管理部,計(jì)財(cái)部,綜合部,一分公司,二分公司,財(cái)務(wù)室,保潔組,保安組,商務(wù)組,工程組,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,車管組,餐飲組,辦公室,物資組,天

36、驛賓館,華利酒店,市場部,經(jīng)營部,在國際投資大廈建設(shè)任務(wù)完成以后，撤銷亞華公司里與大樓建設(shè)相關(guān)的職能部門，將物業(yè)公司和亞華公司完全合并，將推租銷售職能歸于市場部,物業(yè)公司改革最終方案：,決策層,管理層,作業(yè)層,66,為了不影響國際投資大廈的建設(shè)進(jìn)程，在目前建議采用過渡方案：暫時(shí)同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司,從長遠(yuǎn)看，建議將亞華公司和物業(yè)公司合并，保留亞華公司的名稱，以使合并成本最低。 合并后的新公司的主要職能是負(fù)責(zé)公司主要不動(dòng)產(chǎn)和國際投資大廈的招租、銷售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應(yīng)該相互分離。 目前，國際投資大廈正處于建設(shè)期，為了不影響大樓的建設(shè)，建議采用過渡方案，即同

37、時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司。,物業(yè)公司總經(jīng)理,管理部,計(jì)財(cái)部,綜合部,一分公司,二分公司,財(cái)務(wù)室,保潔組,保安組,商務(wù)組,工程組,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,天驛賓館,華利酒店,車管組,餐飲組,經(jīng)營部,亞華公司,房產(chǎn)推租業(yè)務(wù),物業(yè)公司改革過渡方案,辦公室,物資組,國投公司總部,決策層,管理層,作業(yè)層,68,一、在過渡方案中，為保障國際投資大廈建設(shè)不受到任何沖擊，亞華公司的人員、組織、職能、匯報(bào)關(guān)系不發(fā)生任何變化； 二、確定由物業(yè)公司將來負(fù)責(zé)國際投資大廈的物業(yè)管理，在物業(yè)公司下分別設(shè)立兩個(gè)分公司：一分公司負(fù)責(zé)國投大廈物業(yè)管理；二分公司負(fù)責(zé)國際投資大廈物業(yè)管理。目前一分公司成立籌備組，參與國際投資

38、大廈物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作。 三、確定分公司的職能是：負(fù)責(zé)范圍內(nèi)寫字樓的物業(yè)管理、和下屬員工簽訂勞動(dòng)合同、獨(dú)立進(jìn)行成本核算。 四、物業(yè)公司下設(shè)管理部，負(fù)責(zé)對分公司的管理和指導(dǎo)，并且負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購。,過渡方案的說明,69,過渡方案中物業(yè)公司和亞華公司的職責(zé),70,物業(yè)公司部門職責(zé),經(jīng)營部,綜合部,管理部,計(jì)財(cái)部,部 門,房產(chǎn)推租、酒店項(xiàng)目的經(jīng)營管理和擇機(jī)退出,人力資源管理和辦公綜合事務(wù)管理,管理監(jiān)督、制定規(guī)范，并且負(fù)責(zé)采購招標(biāo)單位的確定、重大采購事宜,經(jīng)營計(jì)劃管理，會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)管理，內(nèi)部審計(jì),國投大廈/國際投資大廈的物業(yè)管理、與分公司員工簽勞動(dòng)合同,主 要 職 能,一/二分公司,71,分公司部門職

39、責(zé),72,物業(yè)公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理辦公會(huì)是最高一級(jí)的決策指揮機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的指揮、調(diào)度、決策中心。設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理三名。 副總經(jīng)理是總經(jīng)理的助手，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下處理分管業(yè)務(wù)，重大問題報(bào)請總經(jīng)理（或總經(jīng)理辦公會(huì)議）決定，及時(shí)報(bào)告分管工作，提出重大問題的處理意見，完成總經(jīng)理或總經(jīng)理工作會(huì)議安排的其他工作。,物業(yè)公司總經(jīng)理職責(zé)說明,73,綜合部職責(zé)說明,負(fù)責(zé)物業(yè)公司行政事務(wù)和檔案管理等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)公司的人力資源管理、對各級(jí)管理干部的監(jiān)督、考核以及下屬單位人員變動(dòng)控制等。 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)企業(yè)發(fā)展的計(jì)劃和綱要 負(fù)責(zé)公司的日常行政接待，處理來信來訪，負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)和政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)等工作

40、負(fù)責(zé)草擬公司行政文件和各類文件的印刷工作 負(fù)責(zé)公司各種文件、資料、檔案、圖書的管理工作 負(fù)責(zé)擬定公司經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位人員編制計(jì)劃 負(fù)責(zé)對公司員工進(jìn)行考察，提供高層領(lǐng)導(dǎo)決策，并向公司推薦優(yōu)秀人才 負(fù)責(zé)組織對公司員工的各種培訓(xùn)工作 負(fù)責(zé)擬定公司人力資源基本制度，建立規(guī)范化的人力資源管理體系 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作,綜合部,副總經(jīng)理,74,計(jì)財(cái)部職責(zé)說明,負(fù)責(zé)公司經(jīng)營計(jì)劃管理，會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)管理，內(nèi)部審計(jì)等工作 根據(jù)會(huì)計(jì)制度和法規(guī)，按公司總部的統(tǒng)一要求，制定物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理辦法 負(fù)責(zé)編制物業(yè)公司的年度經(jīng)營計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，并定期檢查，有效籌劃與運(yùn)用資金 做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取與支出管理，做到各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)收繳，支出費(fèi)用及時(shí)到位 定期匯總物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司經(jīng)營決策提供依據(jù) 做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年終結(jié)算工作，并妥善保管經(jīng)營會(huì)計(jì)憑證、帳簿和其他檔案資料 統(tǒng)一管理公司各種票據(jù)，檢查各部門收、支發(fā)票和帳目，杜絕資金流失 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作,計(jì)財(cái)部,副總經(jīng)理,75,管理部職責(zé)說明,對分公司的物業(yè)管理進(jìn)行管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和服務(wù)，并負(fù)責(zé)采購中供應(yīng)單位的確定和重大資產(chǎn)的采購工作 認(rèn)真貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)、政策，組織落實(shí)上級(jí)下達(dá)的有關(guān)任務(wù) 負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系的全面貫徹實(shí)施，并使之持續(xù)、有效地運(yùn)行 按質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的要求制定