銀行資金介入保障房建設(shè)調(diào)研報(bào)告

1、關(guān)注我 實(shí)時(shí)更新 最新資料銀行資金介入保障房建設(shè)調(diào)研報(bào)告一、推動銀行資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的 難點(diǎn)（一）國家現(xiàn)行政策導(dǎo)致銀行趨利性在保障房領(lǐng)域凸顯。一是整體信貸額度非常緊張。隨著銀根收緊，信貸投放、存款準(zhǔn)備金、以及動態(tài)差額存款準(zhǔn)備金率的 實(shí)施，各個(gè)商業(yè)銀行的 流動性資金緊缺，可用于投資的 資金不足，銀行在用于投資的 資金不足，銀行在可投資的 資金選擇上，趨利性必然使商業(yè)利益考慮會多投放一些高收益的 貸款項(xiàng)目。二是地方政府資本金難以足額支付保障房建設(shè)。財(cái)政收入較好的 發(fā)達(dá)地區(qū)尚勉強(qiáng)支撐其保障房建設(shè)，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府難以支撐保障房建設(shè)。（二）國家對于保障房還款機(jī)制的 優(yōu)惠政策，補(bǔ)貼制度不明朗。

2、一是低收益、長回收周期導(dǎo)致銀行不愿涉足。銀行投入到保障房建設(shè)的 貸款還款周期長、收益率低，甚至租金難以覆蓋收益。二是還款來源不確定。還款來源是政府還款、開發(fā)商墊資還是租用保障房的 人群以租金長期還款的 制度不確定。三是政府、銀行和開發(fā)商之間沒有達(dá)成一致的 利益鏈條。作為利益甚微的 保障房領(lǐng)域，政府有多大的 補(bǔ)貼，多少優(yōu)惠措施，開發(fā)商和銀行之間有多少利益可圖均不明朗。這些政府和制度的 缺失導(dǎo)致銀行和開發(fā)商對前景不明朗、利益不明確，不敢貿(mào)然進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。（三）貸款資金風(fēng)險(xiǎn)難以控制，管理難度大。一是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，抵押物的 處置權(quán)不明。投入保障房的 資金，租金回收漫長，且銀行無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)，缺乏

3、合乎規(guī)則的 抵押物。二是只有當(dāng)?shù)卣刂频?有巨資背景的 央企，才能得到地方政府的 青睞，而壟斷的 競爭容易滋生腐敗，增加社會不穩(wěn)定因素。三是還貸保障成為商業(yè)銀行最為關(guān)注的 問題。公租房不能出售且租賃價(jià)格控制得較低，還貸現(xiàn)金比較有限且收回本息時(shí)間較長。此外，經(jīng)適房和限價(jià)房雖然可以出售，在資金回流上風(fēng)險(xiǎn)小一些，但土地大多來自政府劃撥或限制性用途，因此盈利性受到嚴(yán)重限制。二、對推動銀行資金保障房建設(shè)領(lǐng)域的 政策建議（一）確立優(yōu)惠的 政策指導(dǎo)方針，以引導(dǎo)銀行將信貸資金投入到保障房建設(shè)領(lǐng)域。一是探討研究將保障房貸款單獨(dú)計(jì)算、專戶管理、單獨(dú)核算，不受差額存款準(zhǔn)備金率的 制約，以此鼓勵銀行增加保障房貸款。

4、二是建議出臺優(yōu)惠政策，用以定向做地方平臺的 資本金以支持保障房建設(shè)。（二）加快制定相關(guān)優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼制度。一是給予銀行及開發(fā)商相關(guān)優(yōu)惠，將普通商品房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)與保障房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)結(jié)合起來，確保銀行和開發(fā)商有利可圖。二是政策性銀行充分發(fā)揮其作用，在保障房建設(shè)中加大信貸支持力度。三是政府可對銀行提供有法律效力的 擔(dān)保合同，確保貸款的 還款來源，通過相關(guān)的 財(cái)政配套政策進(jìn)行擔(dān)保，將“定心丸”給予銀行，撬動銀行的 這些“逐利”的 資金。（三）加大風(fēng)險(xiǎn)控制力度，合理分散管理風(fēng)險(xiǎn)。一是協(xié)調(diào)好風(fēng)險(xiǎn)與效益、財(cái)政政策與貨幣政策的 關(guān)系。二是要給予開發(fā)商合理開發(fā)成本和合理利潤，保證其還本付息的 能力，必要時(shí)可以

5、有一些相應(yīng)的 政府補(bǔ)貼。三是在“打包”形式中，提高普通商品房未來的 盈利，確保覆蓋保障房的 信貸風(fēng)險(xiǎn)。四是政府在貸款銀行設(shè)立專門賬戶，用于存放公租房租金，銀行可以從租金中扣除貸款，一旦出現(xiàn)賬面缺口中，銀行可通過賣房，降低損失。（四）加大對于保障房建設(shè)中金融業(yè)務(wù)的 創(chuàng)新力度。一是保障性住房的 信貸融資向國家開發(fā)銀行等政策性銀行傾斜，增加軟貸款發(fā)放量，向優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、地方政府發(fā)放長期貸款。二是引導(dǎo)社會資金進(jìn)入民生領(lǐng)域，嘗試間接融資，吸納各種社會資本進(jìn)入民生領(lǐng)域。三是社保基金要通過信托公司合理參與到保障房建設(shè)中，解決地方政府財(cái)政壓力。由于社?；鹜顿Y的 風(fēng)險(xiǎn)容忍度極低，因而信托貸款必須要由銀行擔(dān)保，而由政府方面協(xié)調(diào)銀行出具保函。五是動用全國住房公積金，為保障性用房建設(shè)提供有力的 資金支持。住房公積金中的 閑置資金，能用