創(chuàng)意黑金房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教學(xué)課件PPT模板

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,培訓(xùn)人：XXX,時(shí)間：2020.X.XX,目錄,第一部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,什么是房地產(chǎn),房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 包括： 1)土地 2) 建筑物及地上附著物 3) 房地產(chǎn)物權(quán),注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等,房地產(chǎn)的特征,房地產(chǎn)的自然特征,注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較

2、長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征,1) 位置的固定性,2) 使用的耐久性,4) 物業(yè)的差異性,3) 資源的有限性,1) 生產(chǎn)周期,2) 資金密集性,4) 易受政策限制性,5) 房地產(chǎn)的增值性,3) 相互影響性,房地產(chǎn)的分類,第二部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,土地的使用,開發(fā)權(quán) 收益權(quán) 處置權(quán),土地的使用權(quán)：即土地使用者對土地使用權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)含轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與及繼承等他項(xiàng)權(quán)利。使用權(quán)可有償有期出讓給承讓方。承讓方取得土地使用權(quán)的方式主要有協(xié)議

3、、招標(biāo)、拍賣三種方式,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,土地用途包括哪些種類,土地分為農(nóng)用地 直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 建設(shè)用地 指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等未利用地。農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,土地使用年限,根據(jù)2007年10月1日起施行的物權(quán)法中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。,居住用地七十年,工業(yè)用地五十年,教育科技文化衛(wèi)生體育用地五十年,綜合或者其他用地五十年,商業(yè)旅游娛樂用地四十年,加油站加氣站用地為二十年,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,

4、土地使用年限年滿后,1、土地使用年限到期后，自動續(xù)期。目前具體規(guī)定未出臺。 2、地上的建筑屬于個(gè)人所有，不受土地使用年限的限制,3、如遇拆遷，會按照具體的拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行補(bǔ)償，不同的時(shí)期、不同的地區(qū)，該方案差別很大。現(xiàn)在逐步趨向于以當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)為標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,一個(gè)項(xiàng)目從拿到地塊開始,建筑基地面積：是指建筑物首層的建筑面積,紅線圖：又叫“宗地圖”，指按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖，因該宗地的各拐點(diǎn)用紅線連成一個(gè)封閉的圖形，所以稱為紅線圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，土地使用權(quán)受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房,建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管

5、部門確定的建設(shè)用地位置和界線圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積,建筑面積：指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面積（例如凸窗,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑密度：在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比,建筑指標(biāo)（1,住宅區(qū)建筑密度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)建筑基底面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建筑總用地面積（,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（,建筑指標(biāo)（1,總建筑面積 容積率= 建設(shè)用

6、地面積,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑指標(biāo)（2,建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的高度,應(yīng)符合下列規(guī)定： 1）煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度； 2）樓梯間、電梯間、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計(jì)入建筑高度； 3）建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡屋頂高度一般處至室外平面計(jì)算建筑高度,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑指標(biāo)（3,建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離,建筑平面外廓線：指建筑外墻面水平投影的外輪廓線,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑指標(biāo)（4,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑指標(biāo)（5,七通一平

7、,三通一平,道路通,水上通,排污通,排水通,煤氣通,土地平整,電力通,通訊 通,電通,場地平整,路通,水通,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,按建筑結(jié)構(gòu)的材料,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,按建筑結(jié)構(gòu)承重方類,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑物業(yè)類型,公寓：一種居住多戶的住宅樓建筑。樓梯或電梯公共使用，每個(gè)樓層有若干套單獨(dú)使用房間。每套一般設(shè)有臥室、起居室、浴室、廁所和廚房等實(shí)施。一般多用于單身住宅樓。在國外采用的比較普遍,別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)里提供休養(yǎng)、住宿用的花園住宅。其中3戶或以上連體的別墅為連棟別墅，2戶連體的別墅為雙拼別墅，單體獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅,商住樓：以住宅為主體附設(shè)商業(yè)鋪位的樓宇建筑。在實(shí)際中也要把即可辦公又可居住的

8、廳房較大的公寓叫做商住樓,商場：是指規(guī)劃為對外公開經(jīng)營的建筑物,純辦公樓：是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動空間的樓房,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,建筑物的結(jié)構(gòu),夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層,標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑的內(nèi)主要使用功能與布置相同的各樓層,設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。如頂層電梯設(shè)備層,裙樓：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米,如商場,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,按層數(shù)和高度的分類,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,高層建筑的國際分類,房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語,第三部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,商品房介紹,商品房,現(xiàn)房：是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的

9、房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，還要通過規(guī)劃竣工驗(yàn)收，環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、取得新建住宅交付使用許可證，可以到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證,期房：習(xí)慣上把在建的、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。 房屋的全面建成包括建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過竣工驗(yàn)收，達(dá)到“七通一平”，即道路通、上下水通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、場地平整。 房地產(chǎn)管理部門則把沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房。發(fā)展商出售期房稱為預(yù)售,商品房狀態(tài),商品房,關(guān)于戶型（1,平層：戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、

10、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上,復(fù)式住宅：不具備完整的完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上、下。復(fù)式住宅上下在同一空間內(nèi)，從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿、走廊等。它的缺點(diǎn)是明顯的，主要是層高過低，底層一般不超過2.6米，上層多在2.3米以內(nèi)，有的只有1.5米甚至更低。但款式新穎、實(shí)用，增大使用面積,躍層：是一套住宅占兩個(gè)樓層，在內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設(shè)有室外平臺。充分利用樓宇的外部造型。一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、二層臥室、書房、衛(wèi)生間。居室之間的獨(dú)立性和私密性強(qiáng),錯(cuò)層式住宅:主要指的是房內(nèi)的客堂、寢室、廚房等處于幾

11、個(gè)高度差別的平面上，各個(gè)空間是用幾級臺階關(guān)聯(lián)在一起的,商品房,關(guān)于戶型（2,疊拼別墅(容積率0.81) 疊拼別墅實(shí)在聯(lián)排別墅的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn),獨(dú)棟別墅(容積率不高于0.4) 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式,雙拼別墅(容積率0.50.7) 雙拼別墅是聯(lián)

12、排隊(duì)別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。與聯(lián)排相對比而言，雙拼別墅除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間,聯(lián)排別墅(容積率0.50.7) 又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右,商品房,關(guān)于戶型（2,商品房,關(guān)于戶型（3,商品房,關(guān)于面積（1,商品房銷售面積：商品房整棟出售，其銷售面積為整棟的建筑面積；商品房

13、按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和,整棟房屋建筑面積：是指房屋外墻（柱）或勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊，地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。對每一單元來說，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和,注意：建筑面積有預(yù)售面積和竣工建筑面積之分，預(yù)售建筑面積的計(jì)算依據(jù)是建筑施工圖，竣工建筑面積的計(jì)算依據(jù)是竣工后的實(shí)際建筑物尺寸,商品房,關(guān)于面積（2,套總建筑面積 （即目前的建筑面積 ） = 套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣e,套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積

14、+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積,商品房,關(guān)于面積（3,共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)= 整棟建筑物的共有建筑面積 整棟建筑物各套內(nèi)面積之和 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e= 套內(nèi)建筑面積 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),商品房,陽臺面積,陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿水平面的投影，套內(nèi)有多個(gè)陽臺的，全部計(jì)算。 原始設(shè)計(jì)為封閉陽臺的，全部計(jì)算建筑面積； 原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺的，計(jì)算一半,開放式陽臺,封閉式陽臺,商品房,關(guān)于層高的理解,層高： 指上下層樓面或樓面與地面之間的垂直距離也就是一層房屋的高度（本層樓地面至上層樓地面 ） 凈高： 指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈

15、高=層高 - 樓板厚度。（本層樓地面至本層樓天花板,商品房,什么叫做按揭 購房者與銀行達(dá)成房地產(chǎn)抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。購房者先付一部分樓款，并向銀行（抵押權(quán)人）申請取得貸款，購房者的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)押在銀行，由購房者分期償還銀行的貸款及利息。 住房公積金 一種義務(wù)性住房儲金，它是按照國家政策規(guī)定，通過“個(gè)人存儲、單位資助”的辦法建立的一筆屬于個(gè)人的住房消費(fèi)資金，專項(xiàng)用于個(gè)人支付住房方面的費(fèi)用,商品房,營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)證的一種稅,商品房,武漢市印花稅，契稅，維修基金的繳納標(biāo)準(zhǔn),維修基金：磚混結(jié)構(gòu)住宅49元/平米，無電梯框架結(jié)構(gòu)住宅55元/平米，有電梯14層以下框架

16、結(jié)構(gòu)住宅61元/平米，有電梯15層（含15）73元/平米 契稅：非普通住宅 3% 普通住宅 1.5% 首次購買90平以下的普通住宅 1,普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)： 中心城區(qū)（七個(gè)中心城區(qū)，東湖高新，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)） 住宅小區(qū)建筑容積率在1.5以上; 單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下; 總價(jià)不超過140萬元(含140萬元) 遠(yuǎn)城區(qū)： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上; 單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下; 總價(jià)不超過90萬元(含90萬元,第四部分,RUD BUSINESS YEAR END WORK SUMMARY,項(xiàng)目可銷售的必備條件,項(xiàng)目可銷售的必備條件,房地產(chǎn)項(xiàng)目的“

17、身份證”五證,建筑規(guī)劃許可證：指城市規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和小區(qū)規(guī)劃要求，對建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查認(rèn)可后，頒發(fā)的有效證明，以便確保建筑項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。 建筑施工許可證：是指施工管理部門根據(jù)建筑許可證的要求，審查施工圖，設(shè)計(jì)相符后，經(jīng)組織招標(biāo)或議標(biāo)形式確定施工隊(duì)伍，允許組織施工的有效證明,項(xiàng)目可銷售的必備條件,房地產(chǎn)項(xiàng)目的“二書,住宅質(zhì)量保證書,住宅使用說明書,二書：是指建設(shè)部為了加強(qiáng)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書、新建住宅使用說明書,消防方案審查意見書等相關(guān)部門審查意見書綠化方案、人防設(shè)計(jì)方案、環(huán)境批準(zhǔn)書審查意見,項(xiàng)目可銷售的必備條件,取得工程項(xiàng)目選址意見書和項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃紅線圖,建筑規(guī)劃方案審批（大型項(xiàng)目需做修詳規(guī)審查,取得規(guī)劃方案審查意見書,取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,項(xiàng)目可銷售的必備條件,消防施工圖審查意見,環(huán)保審查意見,防雷施工圖審查意見,園林審查意見,人防審查意見,初設(shè)批復(fù),放驗(yàn)線 回單,繳納規(guī)費(fèi)綜合費(fèi),取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,項(xiàng)目可銷售的必備條件,項(xiàng)目可銷售的必備條件,項(xiàng)目可銷售的必備條件,房地產(chǎn)的質(zhì)保內(nèi)容,本商品住宅自驗(yàn)收合格之日起，本公司對屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏的保修期為5年。 交付使用時(shí)工程竣工驗(yàn)收已超過兩年的，自