協(xié)信地產(chǎn)全國(guó)城市進(jìn)入策略研究.ppt

1、1,重慶協(xié)信全國(guó)城市進(jìn)入策略研究,2,開發(fā)商對(duì)于本次研究的要求,進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的城市研究，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段的不同，選擇那些即將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段的城市。 結(jié)合協(xié)信的情況選擇開拓市場(chǎng)的策略，判斷是走一線，還是走二線城 市？若走一線城市該進(jìn)哪些城市。 對(duì)于城市的選擇要考慮到管理控制的距離和成本,協(xié)信對(duì)于本次研究?jī)?nèi)容的要求,在異地發(fā)展，集中力量，先做透一個(gè)城市，基本操作不會(huì)少于23個(gè)項(xiàng)目。 要出去一定要成功，在新市場(chǎng)一定是做成熟的產(chǎn)品,協(xié)信對(duì)于異地發(fā)展的思考,通過(guò)全國(guó)范圍的城 市篩選，結(jié)合協(xié)信 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求， 選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市 場(chǎng)具有明顯上升潛 力的城市,3,XX針對(duì)本項(xiàng)目的研究思想,XX的

2、研究思想： 以全國(guó)范圍的城市等級(jí)劃分為基礎(chǔ)，結(jié)合協(xié)信集團(tuán)自身的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求，進(jìn)行初步的城市篩選； 通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)上升潛力的系統(tǒng)研究，選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力高，房?jī)r(jià)滿足快速上升條件的城市進(jìn)入； 根據(jù)高潛力市場(chǎng)的進(jìn)入性條件與所在區(qū)域的潛力條件，判斷聚焦區(qū)域； 借鑒成功企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身?xiàng)l件最終確定進(jìn)入的目標(biāo)城市,全國(guó)范圍的城市梯級(jí)研究,協(xié)信集團(tuán)取地要求,房地產(chǎn)快速上升市場(chǎng)的一般規(guī)律,高潛力市場(chǎng)的進(jìn)入性條件判斷,目標(biāo)城市,高潛力區(qū)域條件判斷,借鑒成功經(jīng)驗(yàn),4,項(xiàng)目服務(wù)核心內(nèi)容：七次篩選確定目標(biāo)城市,目標(biāo)城市,全國(guó)范圍的重點(diǎn)城市,第一次篩選： 中國(guó)城市梯級(jí)劃分,符合協(xié)信集團(tuán)戰(zhàn)略性進(jìn)入要

3、求的城市,第二次篩選： 協(xié)信企業(yè)發(fā)展要求,第三次篩選： 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力,市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力高的城市,滿足房?jī)r(jià)快速上升條件的城市,第四次篩選： 房?jī)r(jià)快速上升條件,第五次篩選： 城市的進(jìn)入性條件,協(xié)信具備進(jìn)入性條件的城市,1,2,3,4,5,優(yōu)選城市歸屬城市群內(nèi)部條件比較,借鑒成功企業(yè)擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合自身?xiàng)l件,第六次篩選： 城市群內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)比較,第七次篩選： 成功經(jīng)驗(yàn)借鑒,5,XX的研究思想（1/2,特征： 區(qū)域中僅有一個(gè)大規(guī)模城市，整個(gè)區(qū)域的資本、人才等各種資源向核心城市不斷集聚； 核心城市吸聚的力量遠(yuǎn)大于外擴(kuò)的力量 取地機(jī)會(huì)： 在區(qū)域中心城市取地,特征： 區(qū)域中心城市規(guī)模膨脹，不斷向外沿?cái)U(kuò)張

4、，城市周邊出現(xiàn)以某種功能（居住、產(chǎn)業(yè)等）為主的快速發(fā)展的副城區(qū)； 郊區(qū)化成為中心城市發(fā)展的趨勢(shì) 取地機(jī)會(huì)： 區(qū)域中心城市近郊土地具備較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì),區(qū)域中心城市大都市化階段,中心城市主城區(qū),副城區(qū),特征： 區(qū)域中心城市與周邊其他城市形成了產(chǎn)業(yè)分工和功能互補(bǔ)，根據(jù)行政地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力等級(jí)逐漸形成區(qū)域次中心城市、功能性中心城市、功能增長(zhǎng)型城市等城市等級(jí)； 中心城市外擴(kuò)的力量凸顯，成為發(fā)展趨勢(shì) 取地機(jī)會(huì)： 區(qū)域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增長(zhǎng)型城市等均具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì),案例借鑒：日本東京城市發(fā)展進(jìn)程,大區(qū)域中的城市發(fā)展階段,區(qū)域中心城市,副城區(qū),副城區(qū),副城區(qū),小城市,小城市,小城市,小

5、城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,6,根據(jù)經(jīng)濟(jì)總量水平，我國(guó)城市群明顯劃分為四個(gè)等級(jí),一級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到10000億以上，包括：長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群； 二級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量在50007000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群； 三級(jí)城市群經(jīng)濟(jì)總量在20003000億，包括：關(guān)中城市群、長(zhǎng)江中游城市群、哈大齊城市群等； 經(jīng)濟(jì)總量2000億以下為四級(jí)城市群,第一次篩選： 中國(guó)城市梯級(jí)劃分,一級(jí)城市群,二級(jí)城市群,GDP10000億以上,GDP50007000億,三級(jí)城市群,GDP20003000億,四

6、級(jí)城市群,GDP2000億以下,GDP,城市群,資料來(lái)源：2004年城市群經(jīng)濟(jì)總量統(tǒng)計(jì),長(zhǎng)三角,珠三角,京津冀,遼中南,川渝,中原,海峽西岸,湘中,山東半島,關(guān)中,長(zhǎng)江中游,哈大齊,7,中國(guó)代表城市梯級(jí)模型,同一級(jí)別城市中，根據(jù)城市在城市群中的功能等級(jí)細(xì)分為區(qū)域中心城市（即各城市群中的中心城市）和區(qū)域重點(diǎn)城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增長(zhǎng)型城市），以反映各城市影響力差異； 同一級(jí)別城市按照人均財(cái)富水平（人均可支配收入）進(jìn)行排序，以反映購(gòu)買力差異,第一次篩選： 中國(guó)城市梯級(jí)劃分,昆明,頂級(jí)城市,一級(jí)城市： 區(qū)域中心城市,一級(jí)城市： 區(qū)域重點(diǎn)城市,二級(jí)城市： 區(qū)域中心城市,

7、二級(jí)城市： 區(qū)域重點(diǎn)城市,三級(jí)城市： 區(qū)域中心城市,三級(jí)城市： 區(qū)域重點(diǎn)城市,注：城市梯級(jí)圖表形式參見附件,注：第一次篩選排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市,8,城市發(fā)展階段與進(jìn)入建議,單中心階段,大都市化階段,輻射外圍城市階段,頂級(jí)城市,一級(jí)區(qū)域中心城市,二級(jí)區(qū)域中心城市,三級(jí)區(qū)域中心城市,上海、深圳、北京、廣州,杭州、南京、天津、青島、大連、沈陽(yáng)、成都、重慶、武漢,廈門、長(zhǎng)沙、鄭州、石家莊、長(zhǎng)春、南昌、哈爾濱、合肥、西安、昆明,貴陽(yáng)、南寧,取地機(jī)會(huì),在區(qū)域中心城市取地,區(qū)域中心城市近郊取地,城市群內(nèi)與中心城市具有 直接交通聯(lián)系的城市取地,第一次篩選： 中國(guó)城市梯級(jí)劃分,9

8、,目標(biāo)與要求的分解,第二次篩選： 協(xié)信企業(yè)發(fā)展要求,哈大齊城市群等東北城市不予考慮； 應(yīng)選擇城市群中的次中心或功能中心以上級(jí)別城市進(jìn)入，以滿足建立企業(yè)品牌廣泛影響力的要求； 城市規(guī)模與市場(chǎng)容量較大，以滿足長(zhǎng)期發(fā)展的要求； 城市土地市場(chǎng)有較為穩(wěn)定的年供應(yīng)量，以便于整合土地資源； 當(dāng)?shù)鼗蛑苓叧鞘袚碛辛己玫母叩冉逃龣C(jī)構(gòu)，以便于吸納人才； 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有較好的金融平臺(tái)和融資環(huán)境； 城市開放度高，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較高，市場(chǎng)規(guī)則相對(duì)公平透明； 與總部重慶有直達(dá)航線或周邊100公里范圍內(nèi)有直達(dá)航線,10,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛力判斷：城市人口密度與城市人均財(cái)富水平,計(jì)算說(shuō)明： 城市人口的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括全市總?cè)丝?/p>

9、、市區(qū)人口、戶籍人口、常住人口等數(shù)種統(tǒng)計(jì)，在本次計(jì)算中主要采用市區(qū)常住人口的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（常住人口更能反應(yīng)真實(shí)的房地產(chǎn)需求），少數(shù)城市因缺少統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，采用市區(qū)戶籍人口進(jìn)行計(jì)算； 城市總面積包括眾多山體、水體、耕地等不可建設(shè)面積，不符合房地產(chǎn)用地建設(shè)的真實(shí)情況，因此采用城市的建成區(qū)面積作為計(jì)算指標(biāo),第三次篩選： 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)潛力,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)根本因素： 城市人口密度，城市人均財(cái)富水平 （其中人均財(cái)富水平，即城鎮(zhèn)人均可支配收入，已在城市梯級(jí)排序中予以考慮,城市建成區(qū)人口密度=市區(qū)常住人口市區(qū)建成區(qū)面積,篩選原理,城市人口密度的計(jì)算方法,11,房?jī)r(jià)基礎(chǔ)研究是判斷房?jī)r(jià)快速上升條件的

10、必要工作,第四次篩選： 房?jī)r(jià)快速上升條件,房?jī)r(jià)基礎(chǔ)研究,房?jī)r(jià)的構(gòu)成,房?jī)r(jià)的利潤(rùn)支撐要素,房?jī)r(jià)上漲的原因,12,房?jī)r(jià)基礎(chǔ)研究之一：房?jī)r(jià)構(gòu)成,第四次篩選： 房?jī)r(jià)快速上升條件,建安成本,其他成本,項(xiàng)目目標(biāo)人群的購(gòu)買力水平,利潤(rùn)部分,成本部分,房?jī)r(jià)基礎(chǔ)構(gòu)成,土地成本,13,優(yōu)選城市進(jìn)入性條件的考慮因素,第五次篩選： 城市的進(jìn)入性條件,14,優(yōu)選城市歸屬城市群的比較,長(zhǎng)三角城市群： 揚(yáng)州,京津冀城市群： 天津、唐山,山東半島城市群： 煙臺(tái),淮南城市群： 合肥,湘中城市群： 長(zhǎng)沙,環(huán)鄱城市群： 南昌,滇中城市群： 昆明,關(guān)中城市群： 西安,珠三角城市群： 東莞,川渝城市群： 成都,長(zhǎng)江中游城市群： 武漢,

11、中原城市群： 鄭州,十三個(gè)優(yōu)選城市歸屬于十二個(gè)城市群,第六次篩選： 城市群優(yōu)勢(shì)比較,15,促進(jìn)城市群發(fā)展的六大主導(dǎo)因素,內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力：工業(yè)化,外在帶動(dòng)力：外向型經(jīng)濟(jì),強(qiáng)力催化劑：產(chǎn)業(yè)集群,協(xié)調(diào)引導(dǎo)：政府作用,經(jīng)濟(jì)紐帶：交通網(wǎng)絡(luò),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極：核心城市,大城市群的興起和發(fā)展都是以工業(yè)化為基礎(chǔ)。英格蘭城市群、德國(guó)魯爾城市群、法國(guó)巴黎城市群、美國(guó)大西洋城市群與五大湖城市群均是伴隨工業(yè)化的進(jìn)程而形成,外商直接投資對(duì)增強(qiáng)城市群的經(jīng)濟(jì)總量和實(shí)力，推進(jìn)其工業(yè)化、城市化的進(jìn)程起到了極大的促進(jìn)作用，特別是對(duì)城市群的龍頭城市作用更為明顯,城市群內(nèi)各城市的協(xié)作、分工與競(jìng)爭(zhēng)均由高增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)群所帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)帶作用。產(chǎn)業(yè)集聚與

12、產(chǎn)業(yè)帶的形成是大城市群構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ),城市群的核心城市以其巨大的技術(shù)經(jīng)濟(jì)能量向其腹地進(jìn)行輻射和擴(kuò)散，影響著城市群內(nèi)的每一城市，能夠帶動(dòng)腹地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展,發(fā)達(dá)的交通體系和現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)是城市群內(nèi)各城市間縮短時(shí)間、空間距離，提供便捷溝通、輻射的紐帶和橋梁，是形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)一體化的必要基礎(chǔ)和重要條件,政府的規(guī)劃、協(xié)調(diào)與推動(dòng)對(duì)于城市群的形成與發(fā)展作用明顯，法國(guó)巴黎城市群就是在政府推動(dòng)下發(fā)展起來(lái)的,第六次篩選： 城市群優(yōu)勢(shì)比較,16,房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向擴(kuò)張的成功經(jīng)驗(yàn)借鑒,房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的三個(gè)階段,第七次篩選： 成功經(jīng)驗(yàn)借鑒,17,XX對(duì)于協(xié)信企業(yè)戰(zhàn)略性進(jìn)入城市的建議,說(shuō)明： 西南地區(qū)城市

13、相似度高，居民生活習(xí)慣接近，拓展的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??； 符合企業(yè)西部發(fā)展戰(zhàn)略和成功經(jīng)驗(yàn)； 京津冀城市群具備全國(guó)性影響力； 城市群內(nèi)部指標(biāo)具有優(yōu)勢(shì),現(xiàn)階段成為區(qū)域性企業(yè)的首選進(jìn)入城市： 成都（川渝城市群中心城市） 昆明（滇中城市群中心城市） 未來(lái)成為全國(guó)性企業(yè)的首選進(jìn)入城市： 天津（京津冀城市群次中心城市,推薦進(jìn)入城市： 武漢（長(zhǎng)江中游城市群中心城市） 鄭州（中原城市群中心城市） 合肥（淮南城市群中心城市） 東莞（珠三角城市群功能性中心城市,基于“立足西部區(qū)域，做大做強(qiáng)，在全國(guó)有一定知名度”的 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,基于企業(yè)效益目標(biāo)與資金優(yōu)勢(shì),說(shuō)明： 經(jīng)過(guò)多次篩選后城市的各方面指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)； 區(qū)域中心城市輻射整個(gè)城市群； 城市群內(nèi)部指標(biāo)具有優(yōu)勢(shì),18,項(xiàng)目服務(wù)效果：研究成果納入?yún)f(xié)信集團(tuán)戰(zhàn)略編制，同時(shí)開發(fā)商在該成果指導(dǎo)下開始實(shí)質(zhì)性的城市進(jìn)入階段,運(yùn)作階段,效果評(píng)價(jià),政府,開發(fā) 商,在本研究的指導(dǎo)下，開發(fā)商開 始進(jìn)入全面實(shí)質(zhì)性的城市進(jìn)入 準(zhǔn)備階段,項(xiàng)目最終成果已被納入?yún)f(xié)信集 團(tuán)戰(zhàn)略編制； 并與XX建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙 伴關(guān)系,開發(fā) 商,XX,項(xiàng)目研究成果得到協(xié)信集團(tuán)高層的高度評(píng)價(jià)，并逐步指導(dǎo)協(xié)信的全國(guó)化戰(zhàn)略布局,19,房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向擴(kuò)