錦匯花園近期廣告銷(xiāo)售分析

1、錦匯花園近期廣告銷(xiāo)售分析一、廣告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)第一階段：1. 8月21日（周二）規(guī)格：35 X 20 財(cái)經(jīng)版 套紅來(lái)電：70個(gè)來(lái)人：16組2. 8月29日（周三）規(guī)格：35 X 16財(cái)經(jīng)版套紅來(lái)電：56個(gè)來(lái)人：10組3. 9 月 5日（周三）規(guī)格：35 X 20財(cái)經(jīng)版套紅來(lái)電：35個(gè)來(lái)人：7組4 9月13日（周四）規(guī)格：35X16 財(cái)經(jīng) 版套紅來(lái)人：6組4次廣告4天共計(jì)：來(lái)電175個(gè)來(lái)人39組第二階段：510月18日（周四）規(guī)格：24 X 35 B版彩色當(dāng)天來(lái)電：67個(gè)來(lái)人：17組10月19日（周五）來(lái)電：12個(gè)來(lái)人：17組10月20日（周六）來(lái)電：15個(gè)來(lái)人；16組10月21日（周日）來(lái)電：8個(gè)6

2、 10月26日（周五）規(guī)格：35X16 B版 彩色當(dāng)天來(lái)電：42個(gè)來(lái)人：5組10月27日（周六）來(lái)電：10個(gè)來(lái)人：12組10月28日：（周日）來(lái)電：11個(gè)來(lái)人：13組7. 10月31日：（周三）規(guī)格：35 X 20 B版 彩色來(lái)電：43個(gè)（截止當(dāng)天5點(diǎn)）來(lái)人：9組三次廣告8天共計(jì)： 來(lái)電208個(gè)來(lái)人107組二、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自銷(xiāo)售中心進(jìn)場(chǎng)以來(lái)，共售79套，建筑面積9550平方米，合同14套，120-150平方米的18套。（詳見(jiàn)附表）三、廣告重點(diǎn)分析第一階段：9月份由銷(xiāo)售中心臨時(shí)決定將綜合樓作為契入點(diǎn)，開(kāi) 展錦匯的廣告宣傳。根具當(dāng)時(shí)具體情況和比較緊迫的時(shí)間， 銷(xiāo)售中心 要求廣告盡量直白，抓住位置，

3、價(jià)格，配套等要素進(jìn)行訴求。但由于 采用黑白套紅版，在樹(shù)立樓盤(pán)形象上有所欠缺。以至來(lái)電來(lái)訪的客戶(hù) 較偏重價(jià)格低，戶(hù)型小巧的套型。在這一階段中，廣告的目的更偏重 于綜合樓而弱化了整體樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。第二階段：10月18日起，按原定計(jì)劃開(kāi)始對(duì)錦匯 2期進(jìn)行系統(tǒng) 化廣告包裝宣傳。這一階段的廣告思路為：通過(guò) 23次綜合訴求， 樹(shù)立樓盤(pán)全方位印象和檔次，讓客戶(hù)有開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的感覺(jué)；在風(fēng)格形成 以后，進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)分析，強(qiáng)調(diào)宣傳樓盤(pán)中的某些突出賣(mài)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。如水 景、體育休閑、歐式園林風(fēng)格、廣場(chǎng)雕塑、區(qū)域特性等等，通過(guò)46次宣傳，讓客戶(hù)對(duì)錦匯從模糊的好感變?yōu)樯羁痰睦斫饽酥疗珢?ài)；同 時(shí)，在這一階段將合理運(yùn)用軟性新聞廣告加強(qiáng)宣

4、傳， 尤其是口碑效應(yīng) 宣傳，在新聞廣告中顯得真實(shí)可信，有很好的效果。四、廣告宣傳須加強(qiáng)的重點(diǎn)1、保持報(bào)紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)一性、連續(xù)性，達(dá)到事半功倍的效果。已確定的兩基本色（紫紅和深綠）不宜作太大調(diào)整。2、標(biāo)題的震撼力精心挖掘標(biāo)題的內(nèi)涵和趣味，先吸引客戶(hù)注意力，再表達(dá)具體的賣(mài)點(diǎn)。3、策劃賣(mài)點(diǎn)的挖掘由于錦匯是一個(gè)綜合優(yōu)勢(shì)較好而局部特色不明顯的物業(yè)，因而 如何運(yùn)用技巧合理地“無(wú)中生有”是策劃工作中有待加強(qiáng)的地 方。五、銷(xiāo)售中必須加強(qiáng)的重點(diǎn)1、與廣告策劃溝通是銷(xiāo)售中心的重大責(zé)任，只有在銷(xiāo)售所反饋的 信息中才能找到有說(shuō)服力的賣(mài)點(diǎn)，因而希望銷(xiāo)售中心的現(xiàn)場(chǎng)人員 發(fā)揮能動(dòng)作用，提供有價(jià)值的素材作為策劃立足點(diǎn)。2、

5、希望在每次策劃設(shè)計(jì)確定以后，由銷(xiāo)售主管將策劃思想和具體 廣告的文案、畫(huà)面向各業(yè)務(wù)員闡述，達(dá)到完全理解，以利于在接 聽(tīng)電話或是接待來(lái)人的時(shí)候有備而發(fā)，正確地強(qiáng)化廣告訴求賣(mài) 點(diǎn)。3、電話接聽(tīng)技巧是邀約客戶(hù)的最重要手段，同時(shí)也是了解客戶(hù)和 廣告信息反饋的重要途徑。由于廣告內(nèi)容中往往埋有伏筆，因此 希望業(yè)務(wù)員善加利用，引導(dǎo)客戶(hù)的興趣達(dá)到邀約的目的。4、 有技巧地在某一特定時(shí)段內(nèi)邀約數(shù)個(gè)客戶(hù)同時(shí)到場(chǎng)談判，可以 增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)氛圍，提高成交可能性。要注意運(yùn)用燈光、模型、音響 等現(xiàn)場(chǎng)道具加強(qiáng)銷(xiāo)售氛圍。5、爭(zhēng)取客戶(hù)回款速度，保證廣告資金，讓廣告有連續(xù)性才能事半功倍六、下一階段廣告重點(diǎn)1、住交會(huì)展場(chǎng)布置及宣傳品設(shè)計(jì)制

6、作2、軟性新聞廣告3、和銷(xiāo)售中心配合，共同挖掘新的賣(mài)點(diǎn)并策劃出精彩的報(bào)紙廣告。4、適時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售要求調(diào)整廣告安排，讓廣告疏密有秩，在有效的前提下作到盡量節(jié)約。A物業(yè)代理2001/11/1贈(zèng)送：一份國(guó)際商業(yè)合同國(guó)際商業(yè)合同買(mǎi)方:地址: 郵編：電話：法定代表人： 職務(wù)： 國(guó)籍： 賣(mài)方：地址: 郵編：電話：法定代表人： 職務(wù)： 國(guó)籍： 買(mǎi)賣(mài)雙方在平等、互利的原則上，經(jīng)協(xié)商達(dá)成本協(xié)議條款，以共同遵守，全面履行：第一條品名、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量：?jiǎn)挝唬簲?shù)量：?jiǎn)蝺r(jià)：總價(jià)：總金額：第二條 原產(chǎn)國(guó)別和生產(chǎn)廠：第三條包裝：1. 須用堅(jiān)固的木箱或紙箱包裝。以宜于長(zhǎng)途海運(yùn)/郵寄/空運(yùn)及適應(yīng)氣候的變 化。并具備良好的防潮抗

7、震能力。2. 由于包裝不良而引起的貨物損傷或由于防護(hù)措施不善而引起貨物銹蝕，賣(mài)方應(yīng)賠償由此而造成的全部損失費(fèi)用。3. 包裝箱內(nèi)應(yīng)附有完整的維修保養(yǎng)、操作使用說(shuō)明書(shū)。 第四條裝運(yùn)標(biāo)記：賣(mài)方應(yīng)在每個(gè)貨箱上用不褪色油漆標(biāo)明箱號(hào)、毛重、凈重、長(zhǎng)、寬、高并書(shū)以防潮” 小心輕放” 此面向上”等字樣和裝運(yùn)： .第五條裝運(yùn)日期：第六條裝運(yùn)港口： 第七條卸貨港口： 第八條保險(xiǎn)：裝運(yùn)后由買(mǎi)方投保。第九條支付條件： 按下列項(xiàng)條件支付：1. 采用信用證：買(mǎi)方收到賣(mài)方交貨通知，應(yīng)在交貨日前 15-20天，由銀行開(kāi)出以賣(mài)方為受益人的與裝運(yùn)全金額相同的不可撤銷(xiāo)信用證。賣(mài)方須向開(kāi)證行出具100%發(fā)票金額即期匯票并附裝運(yùn)單據(jù)。

8、開(kāi)證行收到上述匯票和裝運(yùn)單據(jù) 即予支付。信用證于裝運(yùn)日期后15天內(nèi)有效。2. 托收：貨物裝運(yùn)后，賣(mài)方出具即期匯票，連同裝運(yùn)單據(jù)，通過(guò)賣(mài)方所在地銀行和買(mǎi) 方銀行交給買(mǎi)方進(jìn)行托收。3. 直接付款：買(mǎi)方收到賣(mài)方裝運(yùn)單據(jù)后7天內(nèi)，以電匯或航郵向賣(mài)方支付貨款。 第十條單據(jù)：1. 海運(yùn)：全套潔凈海運(yùn)提單，標(biāo)明 運(yùn)費(fèi)付訖”運(yùn)費(fèi)預(yù)付”作成空白背書(shū)并加注目 的港公司。2. 空運(yùn)：空運(yùn)提單副本一份，標(biāo)明 運(yùn)費(fèi)付訖”運(yùn)費(fèi)預(yù)付”寄交買(mǎi)方。3. 航郵：航郵收據(jù)副本一份，寄交買(mǎi)方。4. 發(fā)票一式五份，標(biāo)明合同號(hào)和貨運(yùn)嘜頭，發(fā)票根據(jù)有關(guān)合同詳細(xì)填寫(xiě)。5. 由廠商出具的裝箱清單一式兩份。6. 由廠商出具的質(zhì)量和數(shù)量保證書(shū)。7

9、. 貨物裝運(yùn)后立即用電報(bào)/信件通知買(mǎi)方。此外，貨發(fā)10天內(nèi)，賣(mài)方將上述單據(jù)航空郵寄兩份，一份直接寄買(mǎi)方，另一 份直接寄目的港公司。第十一條裝運(yùn)：1. FOB條 款：a. 賣(mài)方于合同規(guī)定的裝運(yùn)日期前30天，用電報(bào)/信件將合同號(hào)、品名、數(shù)量、 價(jià)值、箱號(hào)、毛重、裝箱尺碼和貨抵裝運(yùn)港日期通知買(mǎi)方，以便買(mǎi)方租船訂艙。b. 賣(mài)方船運(yùn)代理公司，（電報(bào)： ），負(fù)責(zé)辦理租船訂艙事宜。c. 租船公司或其港口代理（或班輪代理），預(yù)計(jì)船達(dá)裝運(yùn)港10天之前，即將船名、預(yù)計(jì)裝貨日期、合同號(hào)等通知賣(mài)方以便賣(mài)方安排裝運(yùn)，要 求賣(mài)方與船方代理保持密切聯(lián)系。當(dāng)需要更換運(yùn)載船舶及船舶提前、推遲抵達(dá)時(shí)， 買(mǎi)方或船方代理應(yīng)及時(shí)通知賣(mài)

10、方。若船在買(mǎi)方通知日后30天內(nèi)尚未抵達(dá)，則第30天后倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)由買(mǎi)方承 擔(dān)。d. 若載運(yùn)船舶如期抵達(dá)裝運(yùn)港，賣(mài)方因備貨未妥而影響裝船，則空艙費(fèi)和滯 期費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)。e. 貨物越過(guò)船舷并從吊鉤卸下之前，一切費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)由賣(mài)方承擔(dān)；貨物越過(guò) 船舷并從吊鉤卸下，一切費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)屬買(mǎi)方。2. CFF條款：a. 在裝運(yùn)期內(nèi)，賣(mài)方負(fù)責(zé)將貨物從裝運(yùn)港運(yùn)至目的港。不允許轉(zhuǎn)船。b. 貨物經(jīng)航郵/空運(yùn)時(shí)，賣(mài)方于本合同第5條規(guī)定的交貨日前30天，以電報(bào)/ 信件把交貨預(yù)定期、合同號(hào)、品名、發(fā)票金額等通知買(mǎi)方。貨物交辦發(fā)運(yùn)，賣(mài)方 即刻以電報(bào)/信件將合同號(hào)、品名、發(fā)票金額、交辦日期通知買(mǎi)方，以便買(mǎi)方及時(shí)投保。第十二條裝

11、運(yùn)通知：貨物業(yè)經(jīng)全部裝船，賣(mài)方應(yīng)將合同號(hào)、品名、數(shù)量、發(fā)票金額、毛重、船名 和啟航日期等立即以電報(bào)/信件通知買(mǎi)方。若因賣(mài)方通知不及時(shí)使買(mǎi)方不能及時(shí) 投保，賣(mài)方則擔(dān)全部損失。第十三條質(zhì)量保證：賣(mài)方保證：所供貨物，系由最好的材料兼以高超工藝制成， 商標(biāo)為新的和未 經(jīng)使用的，其質(zhì)量和規(guī)格符合本合同所作的說(shuō)明。自貨到目的港起12個(gè)月為質(zhì)量 保證期。第十四條索賠：自貨到目的港起90天內(nèi)，經(jīng)發(fā)現(xiàn)貨物質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量與合同規(guī)定不符者， 除應(yīng)由保險(xiǎn)公司或船方承擔(dān)的部分外，買(mǎi)方可憑出具的商檢證書(shū)，有權(quán)要求更換或索賠。貨到目的港起12個(gè)月內(nèi)，使用過(guò)程中由于材料質(zhì)量低劣和工藝不佳而出現(xiàn)的 損傷，買(mǎi)方立即以書(shū)面形式通

12、知賣(mài)方并出具 商檢局開(kāi)列的檢驗(yàn)證書(shū)，提出索賠。商檢驗(yàn)書(shū)乃索賠之依據(jù)。按買(mǎi)方索賠要求，賣(mài)方有責(zé)任立即排除 貨物之缺陷，全部或部分更換貨物或根據(jù)缺陷情況將貨物作降價(jià)處理。第十五條不可抗力：在貨物制造和裝運(yùn)過(guò)程中，由于發(fā)生不可抗力事故致使延期交貨或不能交貨，賣(mài)方概不負(fù)責(zé)。賣(mài)方于不可抗力事件發(fā)生后，即刻通知買(mǎi)方并在事發(fā)14天內(nèi), 以航空郵件將事故發(fā)生所在地當(dāng)局簽發(fā)的證書(shū)寄交賣(mài)方以作證據(jù)， 即使在此情況 下，賣(mài)方仍有責(zé)任采取必要措施促使盡快交貨。不可抗力事故發(fā)生后超過(guò)10個(gè)星期而合同尚未履行完畢，買(mǎi)方有權(quán)撤銷(xiāo)合 同。第十六條違約責(zé)任：除本合同15條所述不可抗力原因，賣(mài)方若不能按合同規(guī)定如期交貨，按照賣(mài) 方確認(rèn)的罰金支付，買(mǎi)方可同意延期交貨，付款銀行相應(yīng)減少議定的支付金額， 但罰款不得超過(guò)遲交貨物總額的5%賣(mài)方若逾期10個(gè)星期仍不能交貨，買(mǎi)方有權(quán) 撤銷(xiāo)合同，盡管合同已撤銷(xiāo)，但賣(mài)方仍應(yīng)如期支