物業(yè)服務(wù)行業(yè)政協(xié)提案

1、編 號 建議人 中國農(nóng)工民主黨銅仁市委 標(biāo) 題 關(guān)于引導(dǎo)規(guī)范銅仁市物業(yè)服務(wù)行業(yè)及市場的提案 承辦單位 主辦 協(xié)辦 【】 提案內(nèi)容物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)活動遵循權(quán)利與義務(wù)相一致，業(yè)主自治與政府指導(dǎo)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。二十世紀(jì)八十年代初我國第一家房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在深圳建立，標(biāo)志著我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生。隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而至的種種問題時(shí)時(shí)困擾著這個(gè)朝陽行業(yè)。目前物業(yè)服務(wù)機(jī)制滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低，業(yè)主法制觀念淡薄，成為影響物業(yè)健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決物

2、業(yè)服務(wù)面臨的問題,是一項(xiàng)長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。銅仁市住建局正式備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由2009年的10家增置目前的85家，正式從業(yè)人員近萬人，按照2013年碧江區(qū)30萬人口人均23M住房面積計(jì)，碧江區(qū)住宅物業(yè)從業(yè)人員缺2口達(dá)3000人以上，我市物業(yè)服務(wù)覆蓋率、企業(yè)數(shù)量、產(chǎn)值目前仍處低水平，社會認(rèn)可度、費(fèi)用收繳率均不盡如人意，服務(wù)質(zhì)量和繳費(fèi)水平與銅仁市正如火如荼開展的“五城 聯(lián)創(chuàng)”工作極不相稱。我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及市場現(xiàn)狀 碧江區(qū)2012年人均可支配收入15911元/年，恩格爾系數(shù)35.4%，步入較為富裕區(qū)縣層級。隨著百姓住房條件的極大改善,市民對住宅物業(yè)服務(wù)的需求越來越高。他們認(rèn)為,住上了

3、新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效結(jié)合才能使居住條件得到真改善,才能算是安居。從對碧江區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀調(diào)研分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。 1.物業(yè)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)宣傳與統(tǒng)籌執(zhí)行力滯后 物業(yè)服務(wù)行業(yè)涉及住建、發(fā)改、規(guī)劃、國土、物價(jià)、城管、公安、民政、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、工商、供電供水等單位，許多牽一發(fā)而動全局的具體事項(xiàng)或許不能僅由一個(gè)或幾個(gè)部門就能解決。而許多具體的問題得不到解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系,也不可能使我市的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。比如“江華國際華美物業(yè)管理差違章建房” 的投訴就存在幾個(gè)部門管理的問題：1

4、.物業(yè)企業(yè)服務(wù)中衛(wèi)生、人為停水問題由住建局物業(yè)管理科管理；2.違反規(guī)劃，私搭亂建建筑物、構(gòu)筑物屬市城鄉(xiāng)規(guī) 純住宅小區(qū)內(nèi)商業(yè)賓館的開設(shè)、經(jīng)營屬于碧江區(qū)公安局管理。;3.劃局管理2.開發(fā)商遺留問題 從我市社情民意的物業(yè)服務(wù)投訴中可以看出,眾多的糾紛并非僅因物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身經(jīng)營水平問題,而也由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留問題引起,從而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)代人受過?，F(xiàn)階段,由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象，達(dá)不到交房條件欺騙性交房等情況并不鮮見。如果房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的后遺癥帶到后期正常物業(yè)服務(wù)中,由于此類問題解決費(fèi)用很高,物業(yè)公司根本無力也無責(zé)解決,建設(shè)和管理脫節(jié)造

5、成了物業(yè)服務(wù)先天不足。 還有的開發(fā)建設(shè)單位為了促進(jìn)銷售,做不切實(shí)際的承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)服務(wù)等等,給后續(xù)物業(yè)服務(wù)帶來了被動局面,一旦處理不當(dāng),或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn),就會加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開發(fā)商遺留問題,要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”,加強(qiáng)對業(yè)主宣傳,明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。 從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開發(fā)商遮遮掩掩；即使不是一家,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了后患。比如睿力國際才安裝

6、的電梯就有住戶被關(guān)夾，水、電、通信網(wǎng)絡(luò)等未通就交房的問題；開發(fā)區(qū)城南新村沒有消防水管進(jìn)入小區(qū)、小區(qū)內(nèi)開網(wǎng)吧、垃圾遍地、偷盜頻發(fā)導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)散伙問題；銅仁民航安置區(qū)，小區(qū)無綠化，與購房時(shí)宣傳不符；書香名苑將售房時(shí)宣傳海報(bào)上標(biāo)注的綠化帶改為室外健身場地，造成鄰近業(yè)主飽受喧嘩噪音之苦，等等。 3.業(yè)主缺乏自我約束 由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我維權(quán)意識也處于不同層次,法制觀念參差不齊，為各自私利而起沖突也時(shí)常發(fā)生,從而增加了物業(yè)服務(wù)的難度。如盛世銘城5號樓、金域藍(lán)山、時(shí)代商匯樓頂

7、違規(guī)建房；江華國際小區(qū)內(nèi)業(yè)主開設(shè)賓館；錦繡馨園、華庭小區(qū)內(nèi)部分房屋長期出租未能與物管銜接導(dǎo)致收不到物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)停止服務(wù)，損害繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主利益，等等。 4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難且不規(guī)范 自從有了物業(yè)服務(wù)企業(yè)那天起,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難無時(shí)無刻不在困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展,表現(xiàn)有兩個(gè)方面:一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行不到位,普遍低于本地收入水平和物價(jià)水平;二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。分析其原因,主要有三點(diǎn):一是物業(yè)服務(wù)市場化程度不高,缺乏競爭意識,運(yùn)作不規(guī)范。實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量不到位,在一些小區(qū),物管企業(yè)重收輕管,多收少管,質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象比比皆是,引起了廣大業(yè)主的不滿。

8、二是物業(yè)服務(wù)的整體性和業(yè)主交費(fèi)的分散性矛盾。拒繳物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對違約拒繳物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)缺乏有效的制約措施?，F(xiàn)在違約拒繳服務(wù)費(fèi)的不是個(gè)別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達(dá)40%50%。四是物業(yè)更改收費(fèi)未能事先及時(shí)溝通公示，強(qiáng)制執(zhí)行的問題導(dǎo)致業(yè)主抵觸進(jìn)而拒繳物業(yè)費(fèi)。比如麗景名苑物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主繳費(fèi)缺口大，然后個(gè)別業(yè)主委員違規(guī)私管、不及時(shí)繳納電費(fèi)導(dǎo)致小區(qū)長期停電，造成電梯停運(yùn)、垃圾遍地，業(yè)主怨聲載道；業(yè)主不滿金灘南長城金苑小區(qū)物業(yè)費(fèi)1.5元/M（碧江區(qū)行價(jià)為0.8元/ M至1.2 22元/M）；御龍世家、天都小區(qū)、江華小區(qū)、金域藍(lán)山、凱旋春天等小區(qū)

9、擅劃公共區(qū)域2為停車帶、未經(jīng)溝通公示擅漲停車費(fèi)；華電小區(qū)物管收費(fèi)未對外公示；等等。 建 議 一、完善管理體制，明確管理職責(zé) 按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確部門與基層鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)、居委會管理職責(zé)，落實(shí)工作任務(wù)，推進(jìn)各小區(qū)物業(yè)管理工作。 1建立部門聯(lián)席會議制度 建立由市住建局牽頭，市五創(chuàng)辦、發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、城管局、公安局、民政局、環(huán)保局、質(zhì)監(jiān)局、工商局、供電公司、供水公司、文廣局等單位參加的聯(lián)席會議制度，定期召開工作會議，研究解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，討論制定和調(diào)整我市物業(yè)管理政策，根據(jù)工作職責(zé)，落實(shí)各自工作任務(wù),確保各階段工作目標(biāo)落實(shí)到位。 住建局物業(yè)

10、管理科增加人員配置，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)。鼓勵注冊物業(yè)管理師積極參與政府指導(dǎo)培訓(xùn)、督導(dǎo)物業(yè)企業(yè)日常服務(wù)，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)規(guī)范化執(zhí)業(yè)。 盡快成立銅仁市物業(yè)服務(wù)協(xié)會，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。主管部門在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)管，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定。培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作，行政主管部門、社區(qū)居委會應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)法規(guī)的宣傳，通過各種有效措施提高廣大業(yè)主的物業(yè)法規(guī)認(rèn)知，積極推動小區(qū)業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的產(chǎn)生，并引導(dǎo)業(yè)主委員會開展工作。

11、 政府部門應(yīng)通過各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，從而使廣大業(yè)主意識到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來實(shí)現(xiàn)，更重要的是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實(shí)現(xiàn)保障業(yè)主權(quán)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。 2強(qiáng)化基層社區(qū)居委會工作責(zé)任。各街道辦事處要把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，實(shí)施目標(biāo)績效考核，指導(dǎo)基層社區(qū)健全管理職能。各社區(qū)要指定一至兩名專職物業(yè)管理監(jiān)督人員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策在本轄區(qū)內(nèi)的貫徹落實(shí)。社區(qū)居委會要把強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管同“五城聯(lián)創(chuàng)”工作有機(jī)結(jié)合，積極組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策的宣傳，采取多種方式，切實(shí)加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；在市住建局和辦事處的指導(dǎo)下，積極

12、組織本轄區(qū)內(nèi)符合條件的住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，并監(jiān)督和指導(dǎo)其日常工作，將業(yè)主自治管理落到實(shí)處。發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主體作用，調(diào)動業(yè)主共同參與小區(qū)管理工作。做好轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴處理工作，將矛盾化解在基層。對不具備物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐服務(wù)條件的住宅小區(qū)，指導(dǎo)業(yè)主實(shí)施自治管理或直接牽頭組織實(shí)施最基礎(chǔ)的管理。 二、積極推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)。按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、秩序文明的要求，實(shí)行規(guī)范化管理，重點(diǎn)做好以下工作： 解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。市住建局、規(guī)劃局等相關(guān)部門，要按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)

13、逐個(gè)檢查，建立檔案，督促開發(fā)建設(shè)單位解決小區(qū)存在問題。未按原規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)配套設(shè)施的，要補(bǔ)建到位，所需費(fèi)用由原開發(fā)單位承擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位保修期內(nèi)的工程質(zhì)量問題，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)及時(shí)維修，原則上在2015年6月前將維修責(zé)任全部落實(shí)到責(zé)任單位和個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。保修期外的房屋維修工作,要依據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的相關(guān)規(guī)定辦理,未繳存住宅專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū),由社區(qū)居委會動員業(yè)主繳存,或者采用一事一議的方式,通過業(yè)主集資方式解決共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和維修費(fèi)用。 厘清小區(qū)供氣、供電、供水、有線電視、通信、管網(wǎng)等配套設(shè)施、設(shè)備權(quán)屬。市住建局牽頭，相關(guān)職能部門配合，按照有

14、關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和要求，對住宅小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。確保產(chǎn)權(quán)清晰、管理責(zé)任清晰。 實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理。通過培訓(xùn)、監(jiān)督檢查等方式，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)綜合素質(zhì)，改進(jìn)服務(wù)水平，實(shí)施質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。改進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通、交流渠道，物業(yè)企業(yè)要定期聽取業(yè)主意見，積極主動改進(jìn)工作，減少物業(yè)服務(wù)糾紛。 2. 無主管樓院（小區(qū)） 盡快出臺銅仁市關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理工作的意見和銅仁市住宅公共維修資金暫行管理辦法，然后根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，由所在街道辦事處牽頭，做好物業(yè)服務(wù)管理工作的落實(shí)。 三、落實(shí)國家法律、法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理 1規(guī)范住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)管理。按照“建管分

15、離”的要求，從物業(yè)項(xiàng)目的前期管理入手，切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理行為。對新建住宅小區(qū)項(xiàng)目，嚴(yán)格按照建設(shè)部關(guān)于印發(fā)的通知（建住房2003130號）的規(guī)定，落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度。由房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)、監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與由開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理。通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證之前完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。業(yè)主大會成立后，可按規(guī)定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，新選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)任義務(wù)，實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理。開發(fā)建設(shè)單位未按照規(guī)定選聘前期物業(yè)管理企業(yè)

16、的，由市住建部門依照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定責(zé)令限期改正，予以警告，可以并處10萬元以下的罰款。 依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的規(guī)定，積極落實(shí)住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收制度，在綜合驗(yàn)收中要對物業(yè)管理落實(shí)情況進(jìn)行重點(diǎn)核驗(yàn)把關(guān)，杜絕或減少開發(fā)環(huán)節(jié)遺留問題。 嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)管理配套設(shè)施的建設(shè)、使用和管理。開發(fā)建設(shè)單位要按相關(guān)規(guī)定配置必要的物業(yè)管理業(yè)務(wù)用房，物業(yè)管理用房達(dá)不到規(guī)定的配套標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的建設(shè)設(shè)計(jì)要求的，由住建部門依照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，責(zé)令限期改正，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，要按照國家法律法規(guī)規(guī)定的用途使用。 2加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)

17、。按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，落實(shí)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會和業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，完善業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的行為規(guī)范。各街道辦事處、市民政局、住建局要組織社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)進(jìn)行規(guī)范，對符合條件但未建立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，要抓緊組建；業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保各項(xiàng)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)，社區(qū)要組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的小區(qū)管理委員會，加強(qiáng)相關(guān)管理。積極探索和改進(jìn)業(yè)主自治管理的模式與方法，促進(jìn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督，尊

18、重小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)與決策權(quán)，提高社區(qū)居民理性維權(quán)、依法自治的能力和自覺性。 3建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和退出機(jī)制。物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐住宅小區(qū)服務(wù)管理，必須按照法律法規(guī)規(guī)定的方式和程序，由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會在公平、公正、公開的情況下，選擇適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并認(rèn)真完成物業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)資料的承接查驗(yàn)工作，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠全面正常地開展住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作。 前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期滿前三個(gè)月書面告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會，并同時(shí)告知所在街道、社區(qū)和市住建局，在街道和社區(qū)的指導(dǎo)下及時(shí)召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在原物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)

19、服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會要求提前解除合同的，應(yīng)在擬解除合同之日前三個(gè)月，將解除合同的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知對方，征得對方同意，并同時(shí)告知所在街道、社區(qū)和市住建局。未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得提前解除合同，自行退出、停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的，按照前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 4強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為。對無資質(zhì)、無獨(dú)立法人資格或未經(jīng)審批收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為進(jìn)行清理規(guī)范；對違反規(guī)定，不具備資格、不按規(guī)定實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的行為，依

20、法進(jìn)行查處。嚴(yán)格物業(yè)招投標(biāo)制度。積極引入市場競爭機(jī)制，從2015年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)，必須嚴(yán)格執(zhí)行原建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行規(guī)定，落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)工作。鼓勵外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入我市物業(yè)服務(wù)管理市場，加快培育一批基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)工作，市物業(yè)管理部門要積極開展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，大力推行物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主及其他組織提供有償服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提高行業(yè)整體服務(wù)水平。 5建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和維修資金管理制度。修訂出臺我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。由市發(fā)改委和市住建局結(jié)合我市實(shí)際，認(rèn)真

21、研究制定銅仁市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、收費(fèi)管理形式和服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，加快建立“質(zhì)價(jià)相符、等級自選”的菜單式收費(fèi)機(jī)制，確保2015年6月前公布實(shí)施。 建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。在全市住宅小區(qū)建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示板，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，并有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。 加強(qiáng)住宅維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項(xiàng)資金收取、移交、使用、賬戶設(shè)置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項(xiàng)維修資金合理使用。同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)維修資金的收繳工作，在加大對業(yè)

22、主宣傳力度的同時(shí)，依照原建設(shè)部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部令第165號）的規(guī)定，落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任，確保維修資金及時(shí)收繳到位。 6嘗試建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務(wù)、存在違法違規(guī)經(jīng)營行為的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會提議，社區(qū)居委會和市住建局認(rèn)可，計(jì)入企業(yè)誠信不良檔案、取消其年度評先資格。造成嚴(yán)重后果的，一定期限內(nèi)取消或永久取消其在我市物業(yè)服務(wù)市場的競標(biāo)資格甚至上報(bào)吊銷其物業(yè)資質(zhì)。對不依照物業(yè)服務(wù)合同的約定按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，要由業(yè)主委員會督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。人民法院終審判決認(rèn)定支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴事由的，經(jīng)物

23、業(yè)企業(yè)申請、社區(qū)居委會和市房管部門認(rèn)可，可納入業(yè)主個(gè)人誠信記錄。條件成熟后，相關(guān)記錄可提供金融、工商、業(yè)主工作單位等部門參考。 7. 建議銅仁職院或職校設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)。物業(yè)管理專業(yè)的設(shè)置將會為我市培養(yǎng)一大批物業(yè)管理專業(yè)人才，使物業(yè)服務(wù)上檔次、上水平，定當(dāng)帶來教育、就業(yè)、市場、政府、市民滿意的多贏局面。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)要勤練內(nèi)功，加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，以適應(yīng)行業(yè)競爭和市民不斷增長的需要。 四、保障措施 1強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，是一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，完善措施，扎實(shí)推進(jìn)。要把物業(yè)管理工作

24、列為全市目標(biāo)績效考核重要內(nèi)容，落實(shí)責(zé)任，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實(shí)的組織體系和工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。 2加強(qiáng)輿論宣傳。各街道辦事處和有關(guān)部門要積極組織開展以貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，努力形成“共建共管、團(tuán)結(jié)和諧”的良好氛圍。各有關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和街道辦事處、社區(qū)居委會要通力合作，密切配合，切實(shí)抓好宣傳教育落實(shí)工作，進(jìn)一步加深廣大市民對物業(yè)服務(wù)管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導(dǎo)向作用，廣泛宣傳加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要意義和有關(guān)政策法規(guī)，在對物業(yè)企

25、業(yè)服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)格監(jiān)督的同時(shí)，對個(gè)別業(yè)主車輛亂停亂放、毀綠搭違、惡意欠繳物業(yè)費(fèi)等不文明行為也要堅(jiān)決予以曝光，為全市物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。物業(yè)管理主管部門要組織開展物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點(diǎn)帶面、典型引路的作用，促進(jìn)全市物業(yè)管理工作快速發(fā)展。 3搞好督導(dǎo)檢查。各街道辦事處要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實(shí)行定期調(diào)度，推動工作落實(shí)。物業(yè)管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結(jié)合，科學(xué)評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理業(yè)績；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)管理中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。相

26、關(guān)單位要逐級簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善市、區(qū)縣、辦事處、社區(qū)四級考核機(jī)制，切實(shí)調(diào)動起各方面的工作積極性。最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)功能逐步健全，管理機(jī)制效用明顯，政策法規(guī)成型配套，物業(yè)管理規(guī)范有序，誠信服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良，人居環(huán)境舒適和諧的良好局面。 總之，物業(yè)行業(yè)及業(yè)主行為的規(guī)范和諧，定將為我市創(chuàng)建“全國文明城市、全國衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市”的“五城聯(lián)創(chuàng)” 工作夯實(shí)基礎(chǔ)，為銅仁后發(fā)趕超、同步小康貢獻(xiàn)力量。 附件：物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位職責(zé) 2014年12月22日 附件：物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位職責(zé) 1市住建局：開展開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)治理行動，督促開發(fā)企業(yè)搞

27、好物管用房的配套建設(shè)，竣工驗(yàn)收備案前的物業(yè)承接查驗(yàn)等工作；配合物價(jià)部門對物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)行為進(jìn)行查處；配合社區(qū)指導(dǎo)逾期未換屆的業(yè)主大會進(jìn)行換屆工作；對物業(yè)管理活動中的違法行為進(jìn)行查處。 2市發(fā)展和改革委員會：適時(shí)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為加強(qiáng)督查，查處違規(guī)收費(fèi)行為，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)投訴，依法維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 3市民政局：負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主委員會的管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，協(xié)調(diào)社區(qū)居委會與業(yè)主委員會之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理低收入市民、外來人口等相關(guān)人員與轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)事宜。 4街道辦事處：加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)社區(qū)居委會全面完成轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會組建工

28、作，引進(jìn)正規(guī)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理，依法監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。組織完成轄區(qū)內(nèi)無主管樓院（小區(qū)）的整治改造工作。 5社區(qū)：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行日常監(jiān)督，對其違規(guī)行為及時(shí)督促糾正，組織住宅小區(qū)（含無主管樓院、無主管小區(qū)）成立業(yè)主委員會，并對業(yè)主委員會的日常工作給予指導(dǎo)。對專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理、后勤式物業(yè)管理、社區(qū)代管物業(yè)管理、業(yè)主自治物業(yè)管理等形式的物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，逐步形成業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)的新型管理模式，為和諧社區(qū)建設(shè)奠定基礎(chǔ)。 6市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局：切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)規(guī)劃監(jiān)管。在住宅小區(qū)項(xiàng)目審批階段，要明確建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和