物業(yè)服務行業(yè)政協(xié)提案

1、編 號 建議人 中國農(nóng)工民主黨銅仁市委 標 題 關于引導規(guī)范銅仁市物業(yè)服務行業(yè)及市場的提案 承辦單位 主辦 協(xié)辦 【】 提案內容物業(yè)服務，是指業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)服務活動遵循權利與義務相一致，業(yè)主自治與政府指導和監(jiān)管相結合的原則。二十世紀八十年代初我國第一家房地產(chǎn)物業(yè)服務企業(yè)在深圳建立，標志著我國物業(yè)服務行業(yè)的誕生。隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而至的種種問題時時困擾著這個朝陽行業(yè)。目前物業(yè)服務機制滯后,從業(yè)人員素質偏低，業(yè)主法制觀念淡薄，成為影響物業(yè)健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決物

2、業(yè)服務面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。銅仁市住建局正式備案的物業(yè)服務企業(yè)由2009年的10家增置目前的85家，正式從業(yè)人員近萬人，按照2013年碧江區(qū)30萬人口人均23M住房面積計，碧江區(qū)住宅物業(yè)從業(yè)人員缺2口達3000人以上，我市物業(yè)服務覆蓋率、企業(yè)數(shù)量、產(chǎn)值目前仍處低水平，社會認可度、費用收繳率均不盡如人意，服務質量和繳費水平與銅仁市正如火如荼開展的“五城 聯(lián)創(chuàng)”工作極不相稱。我市物業(yè)服務企業(yè)及市場現(xiàn)狀 碧江區(qū)2012年人均可支配收入15911元/年，恩格爾系數(shù)35.4%，步入較為富裕區(qū)縣層級。隨著百姓住房條件的極大改善,市民對住宅物業(yè)服務的需求越來越高。他們認為,住上了

3、新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)服務、小區(qū)配套設施科學有效結合才能使居住條件得到真改善,才能算是安居。從對碧江區(qū)物業(yè)服務的現(xiàn)狀調研分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。 1.物業(yè)行業(yè)相關法律法規(guī)宣傳與統(tǒng)籌執(zhí)行力滯后 物業(yè)服務行業(yè)涉及住建、發(fā)改、規(guī)劃、國土、物價、城管、公安、民政、環(huán)保、質監(jiān)、工商、供電供水等單位，許多牽一發(fā)而動全局的具體事項或許不能僅由一個或幾個部門就能解決。而許多具體的問題得不到解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)服務法律關系,也不可能使我市的物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。比如“江華國際華美物業(yè)管理差違章建房” 的投訴就存在幾個部門管理的問題：1

4、.物業(yè)企業(yè)服務中衛(wèi)生、人為停水問題由住建局物業(yè)管理科管理；2.違反規(guī)劃，私搭亂建建筑物、構筑物屬市城鄉(xiāng)規(guī) 純住宅小區(qū)內商業(yè)賓館的開設、經(jīng)營屬于碧江區(qū)公安局管理。;3.劃局管理2.開發(fā)商遺留問題 從我市社情民意的物業(yè)服務投訴中可以看出,眾多的糾紛并非僅因物業(yè)服務企業(yè)自身經(jīng)營水平問題,而也由于房屋質量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留問題引起,從而使物業(yè)服務企業(yè)代人受過?，F(xiàn)階段,由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象，達不到交房條件欺騙性交房等情況并不鮮見。如果房地產(chǎn)開發(fā)建設中存在的后遺癥帶到后期正常物業(yè)服務中,由于此類問題解決費用很高,物業(yè)公司根本無力也無責解決,建設和管理脫節(jié)造

5、成了物業(yè)服務先天不足。 還有的開發(fā)建設單位為了促進銷售,做不切實際的承諾,如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)服務等等,給后續(xù)物業(yè)服務帶來了被動局面,一旦處理不當,或業(yè)主表現(xiàn)激進,就會加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開發(fā)商遺留問題,要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”,加強對業(yè)主宣傳,明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。 從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的前期物業(yè)服務企業(yè)都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關系,物業(yè)服務企業(yè)為開發(fā)商遮遮掩掩；即使不是一家,物業(yè)服務企業(yè)的權限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)帶來了后患。比如睿力國際才安裝

6、的電梯就有住戶被關夾，水、電、通信網(wǎng)絡等未通就交房的問題；開發(fā)區(qū)城南新村沒有消防水管進入小區(qū)、小區(qū)內開網(wǎng)吧、垃圾遍地、偷盜頻發(fā)導致業(yè)主拒交物業(yè)費、物業(yè)散伙問題；銅仁民航安置區(qū)，小區(qū)無綠化，與購房時宣傳不符；書香名苑將售房時宣傳海報上標注的綠化帶改為室外健身場地，造成鄰近業(yè)主飽受喧嘩噪音之苦，等等。 3.業(yè)主缺乏自我約束 由于房屋產(chǎn)權多元化發(fā)展,居住在同一物業(yè)內的業(yè)主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我維權意識也處于不同層次,法制觀念參差不齊，為各自私利而起沖突也時常發(fā)生,從而增加了物業(yè)服務的難度。如盛世銘城5號樓、金域藍山、時代商匯樓頂

7、違規(guī)建房；江華國際小區(qū)內業(yè)主開設賓館；錦繡馨園、華庭小區(qū)內部分房屋長期出租未能與物管銜接導致收不到物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)停止服務，損害繳物業(yè)費業(yè)主利益，等等。 4.物業(yè)服務收費難且不規(guī)范 自從有了物業(yè)服務企業(yè)那天起,物業(yè)服務收費難無時無刻不在困擾著物業(yè)服務企業(yè)的生存和發(fā)展,表現(xiàn)有兩個方面:一是物業(yè)服務費用征收標準實際執(zhí)行不到位,普遍低于本地收入水平和物價水平;二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象比較嚴重。分析其原因,主要有三點:一是物業(yè)服務市場化程度不高,缺乏競爭意識,運作不規(guī)范。實踐中,物業(yè)服務服務質量不到位,在一些小區(qū),物管企業(yè)重收輕管,多收少管,質價不符的現(xiàn)象比比皆是,引起了廣大業(yè)主的不滿。

8、二是物業(yè)服務的整體性和業(yè)主交費的分散性矛盾。拒繳物業(yè)服務服務費的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對違約拒繳物業(yè)服務服務費缺乏有效的制約措施?，F(xiàn)在違約拒繳服務費的不是個別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達40%50%。四是物業(yè)更改收費未能事先及時溝通公示，強制執(zhí)行的問題導致業(yè)主抵觸進而拒繳物業(yè)費。比如麗景名苑物業(yè)服務不到位，業(yè)主繳費缺口大，然后個別業(yè)主委員違規(guī)私管、不及時繳納電費導致小區(qū)長期停電，造成電梯停運、垃圾遍地，業(yè)主怨聲載道；業(yè)主不滿金灘南長城金苑小區(qū)物業(yè)費1.5元/M（碧江區(qū)行價為0.8元/ M至1.2 22元/M）；御龍世家、天都小區(qū)、江華小區(qū)、金域藍山、凱旋春天等小區(qū)

9、擅劃公共區(qū)域2為停車帶、未經(jīng)溝通公示擅漲停車費；華電小區(qū)物管收費未對外公示；等等。 建 議 一、完善管理體制，明確管理職責 按照“條塊結合、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確部門與基層鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)、居委會管理職責，落實工作任務，推進各小區(qū)物業(yè)管理工作。 1建立部門聯(lián)席會議制度 建立由市住建局牽頭，市五創(chuàng)辦、發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、城管局、公安局、民政局、環(huán)保局、質監(jiān)局、工商局、供電公司、供水公司、文廣局等單位參加的聯(lián)席會議制度，定期召開工作會議，研究解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的重點、難點問題，討論制定和調整我市物業(yè)管理政策，根據(jù)工作職責，落實各自工作任務,確保各階段工作目標落實到位。 住建局物業(yè)

10、管理科增加人員配置，指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務。鼓勵注冊物業(yè)管理師積極參與政府指導培訓、督導物業(yè)企業(yè)日常服務，引領物業(yè)企業(yè)規(guī)范化執(zhí)業(yè)。 盡快成立銅仁市物業(yè)服務協(xié)會，引導物業(yè)企業(yè)加強行業(yè)自律，推動物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。主管部門在對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管的同時，也應加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管，引導業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，依法做出決定。培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作，行政主管部門、社區(qū)居委會應加強對物業(yè)服務法規(guī)的宣傳，通過各種有效措施提高廣大業(yè)主的物業(yè)法規(guī)認知，積極推動小區(qū)業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的產(chǎn)生，并引導業(yè)主委員會開展工作。

11、 政府部門應通過各種有效渠道加強宣傳力度，從而使廣大業(yè)主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現(xiàn)，更重要的是要實現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實現(xiàn)保障業(yè)主權利與搞好小區(qū)建設的雙贏。 2強化基層社區(qū)居委會工作責任。各街道辦事處要把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，實施目標績效考核，指導基層社區(qū)健全管理職能。各社區(qū)要指定一至兩名專職物業(yè)管理監(jiān)督人員，具體負責物業(yè)管理相關法律法規(guī)、政策在本轄區(qū)內的貫徹落實。社區(qū)居委會要把強化物業(yè)管理監(jiān)管同“五城聯(lián)創(chuàng)”工作有機結合，積極組織開展物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、政策的宣傳，采取多種方式，切實加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、指導；在市住建局和辦事處的指導下，積極

12、組織本轄區(qū)內符合條件的住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，并監(jiān)督和指導其日常工作，將業(yè)主自治管理落到實處。發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主體作用，調動業(yè)主共同參與小區(qū)管理工作。做好轄區(qū)內業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴處理工作，將矛盾化解在基層。對不具備物業(yè)企業(yè)進駐服務條件的住宅小區(qū)，指導業(yè)主實施自治管理或直接牽頭組織實施最基礎的管理。 二、積極推進小區(qū)物業(yè)管理 1. 物業(yè)服務企業(yè)服務管理的住宅小區(qū)。按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、秩序文明的要求，實行規(guī)范化管理，重點做好以下工作： 解決開發(fā)建設遺留問題。市住建局、規(guī)劃局等相關部門，要按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)

13、逐個檢查，建立檔案，督促開發(fā)建設單位解決小區(qū)存在問題。未按原規(guī)劃設計要求建設配套設施的，要補建到位，所需費用由原開發(fā)單位承擔；開發(fā)建設單位保修期內的工程質量問題，由開發(fā)建設單位負責及時維修，原則上在2015年6月前將維修責任全部落實到責任單位和個人，維修及時率確保在90%以上。保修期外的房屋維修工作,要依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法的相關規(guī)定辦理,未繳存住宅專項維修資金的住宅小區(qū),由社區(qū)居委會動員業(yè)主繳存,或者采用一事一議的方式,通過業(yè)主集資方式解決共用部位或共用設施設備的維護和維修費用。 厘清小區(qū)供氣、供電、供水、有線電視、通信、管網(wǎng)等配套設施、設備權屬。市住建局牽頭，相關職能部門配合，按照有

14、關法律法規(guī)的規(guī)定和要求，對住宅小區(qū)相關配套設施、設備進行產(chǎn)權認定。確保產(chǎn)權清晰、管理責任清晰。 實施規(guī)范的物業(yè)管理。通過培訓、監(jiān)督檢查等方式，提高物業(yè)企業(yè)服務綜合素質，改進服務水平，實施質價相符的物業(yè)服務收費。改進物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的溝通、交流渠道，物業(yè)企業(yè)要定期聽取業(yè)主意見，積極主動改進工作，減少物業(yè)服務糾紛。 2. 無主管樓院（小區(qū)） 盡快出臺銅仁市關于加強物業(yè)服務管理工作的意見和銅仁市住宅公共維修資金暫行管理辦法，然后根據(jù)有關法律法規(guī)的標準和要求，由所在街道辦事處牽頭，做好物業(yè)服務管理工作的落實。 三、落實國家法律、法規(guī)，嚴格規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理 1規(guī)范住宅小區(qū)前期物業(yè)服務管理。按照“建管分

15、離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為。對新建住宅小區(qū)項目，嚴格按照建設部關于印發(fā)的通知（建住房2003130號）的規(guī)定，落實前期物業(yè)招投標制度。由房地產(chǎn)管理部門指導、監(jiān)督開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。選聘的物業(yè)服務企業(yè)應與由開發(fā)建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同，實施前期物業(yè)服務管理。通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)建設單位應當在取得預售許可證之前完成物業(yè)管理招標投標工作。業(yè)主大會成立后，可按規(guī)定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，新選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主委員會簽訂正式的物業(yè)服務合同，明確責任義務，實施物業(yè)服務管理。開發(fā)建設單位未按照規(guī)定選聘前期物業(yè)管理企業(yè)

16、的，由市住建部門依照物業(yè)管理條例的規(guī)定責令限期改正，予以警告，可以并處10萬元以下的罰款。 依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定，積極落實住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收制度，在綜合驗收中要對物業(yè)管理落實情況進行重點核驗把關，杜絕或減少開發(fā)環(huán)節(jié)遺留問題。 嚴格落實物業(yè)管理配套設施的建設、使用和管理。開發(fā)建設單位要按相關規(guī)定配置必要的物業(yè)管理業(yè)務用房，物業(yè)管理用房達不到規(guī)定的配套標準和相關的建設設計要求的，由住建部門依照物業(yè)管理條例的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有，要按照國家法律法規(guī)規(guī)定的用途使用。 2加強業(yè)主委員會建設

17、。按照物業(yè)管理條例的要求，落實業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則，進一步明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會和業(yè)主的責任、權利和義務，完善業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的行為規(guī)范。各街道辦事處、市民政局、住建局要組織社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)進行規(guī)范，對符合條件但未建立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，要抓緊組建；業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保各項工作正常運轉。實行自治管理的住宅小區(qū)，社區(qū)要組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的小區(qū)管理委員會，加強相關管理。積極探索和改進業(yè)主自治管理的模式與方法，促進業(yè)主大會、業(yè)主委員會自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督，尊

18、重小區(qū)業(yè)主的知情權、參與權與決策權，提高社區(qū)居民理性維權、依法自治的能力和自覺性。 3建立健全物業(yè)服務企業(yè)進入和退出機制。物業(yè)企業(yè)進駐住宅小區(qū)服務管理，必須按照法律法規(guī)規(guī)定的方式和程序，由開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會在公平、公正、公開的情況下，選擇適合的物業(yè)服務企業(yè)，并認真完成物業(yè)項目和物業(yè)資料的承接查驗工作，確保物業(yè)服務企業(yè)能夠全面正常地開展住宅小區(qū)的物業(yè)服務管理工作。 前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)應在期滿前三個月書面告知開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會，并同時告知所在街道、社區(qū)和市住建局，在街道和社區(qū)的指導下及時召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，在原物業(yè)服務合同期滿前簽訂新的物業(yè)

19、服務合同。 前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期限未屆滿前，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會要求提前解除合同的，應在擬解除合同之日前三個月，將解除合同的原因、物業(yè)服務企業(yè)退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知對方，征得對方同意，并同時告知所在街道、社區(qū)和市住建局。未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，物業(yè)服務企業(yè)不得提前解除合同，自行退出、停止服務。物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的，按照前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的相關約定，承擔相應的違約責任。 4強化物業(yè)服務企業(yè)管理。嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為。對無資質、無獨立法人資格或未經(jīng)審批收取物業(yè)服務費的行為進行清理規(guī)范；對違反規(guī)定，不具備資格、不按規(guī)定實施物業(yè)服務管理的行為，依

20、法進行查處。嚴格物業(yè)招投標制度。積極引入市場競爭機制，從2015年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的住宅小區(qū)，必須嚴格執(zhí)行原建設部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行規(guī)定，落實前期物業(yè)招投標工作。鼓勵外地物業(yè)服務企業(yè)進入我市物業(yè)服務管理市場，加快培育一批基礎好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)服務企業(yè)。加強物業(yè)服務企業(yè)培訓工作，市物業(yè)管理部門要積極開展物業(yè)服務從業(yè)人員的業(yè)務培訓，大力推行物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主及其他組織提供有償服務項目，擴大服務范圍，提高行業(yè)整體服務水平。 5建立健全物業(yè)服務收費標準和維修資金管理制度。修訂出臺我市物業(yè)服務收費政府指導價標準。由市發(fā)改委和市住建局結合我市實際，認真

21、研究制定銅仁市物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費標準，明確物業(yè)服務收費的原則、收費管理形式和服務費用構成，加快建立“質價相符、等級自選”的菜單式收費機制，確保2015年6月前公布實施。 建立物業(yè)服務收費公示制度。在全市住宅小區(qū)建立物業(yè)服務收費公示板，將物業(yè)服務收費項目和服務等級標準向小區(qū)業(yè)主公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，讓業(yè)主明明白白消費，并有效促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量。 加強住宅維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項資金收取、移交、使用、賬戶設置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。同時，要進一步加強維修資金的收繳工作，在加大對業(yè)

22、主宣傳力度的同時，依照原建設部住宅專項維修資金管理辦法（建設部令第165號）的規(guī)定，落實房地產(chǎn)企業(yè)責任，確保維修資金及時收繳到位。 6嘗試建立物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務、存在違法違規(guī)經(jīng)營行為的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會提議，社區(qū)居委會和市住建局認可，計入企業(yè)誠信不良檔案、取消其年度評先資格。造成嚴重后果的，一定期限內取消或永久取消其在我市物業(yè)服務市場的競標資格甚至上報吊銷其物業(yè)資質。對不依照物業(yè)服務合同的約定按期繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，要由業(yè)主委員會督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。人民法院終審判決認定支持物業(yè)服務企業(yè)起訴事由的，經(jīng)物

23、業(yè)企業(yè)申請、社區(qū)居委會和市房管部門認可，可納入業(yè)主個人誠信記錄。條件成熟后，相關記錄可提供金融、工商、業(yè)主工作單位等部門參考。 7. 建議銅仁職院或職校設置物業(yè)管理專業(yè)。物業(yè)管理專業(yè)的設置將會為我市培養(yǎng)一大批物業(yè)管理專業(yè)人才，使物業(yè)服務上檔次、上水平，定當帶來教育、就業(yè)、市場、政府、市民滿意的多贏局面。同時，物業(yè)企業(yè)要勤練內功，加強從業(yè)人員的培訓，不斷提高從業(yè)人員的整體素質，以適應行業(yè)競爭和市民不斷增長的需要。 四、保障措施 1強化組織領導。物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。要切實加強領導，健全機構，完善措施，扎實推進。要把物業(yè)管理工作

24、列為全市目標績效考核重要內容，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。 2加強輿論宣傳。各街道辦事處和有關部門要積極組織開展以貫徹物業(yè)管理條例等法律法規(guī)為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，化解物業(yè)服務糾紛，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。各有關部門、物業(yè)服務企業(yè)和街道辦事處、社區(qū)居委會要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深廣大市民對物業(yè)服務管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導向作用，廣泛宣傳加強物業(yè)管理工作的重要意義和有關政策法規(guī)，在對物業(yè)企

25、業(yè)服務質量嚴格監(jiān)督的同時，對個別業(yè)主車輛亂停亂放、毀綠搭違、惡意欠繳物業(yè)費等不文明行為也要堅決予以曝光，為全市物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。物業(yè)管理主管部門要組織開展物業(yè)服務優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用，促進全市物業(yè)管理工作快速發(fā)展。 3搞好督導檢查。各街道辦事處要結合當?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。物業(yè)管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結合，科學評定物業(yè)服務企業(yè)的服務管理業(yè)績；要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務管理中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益。相

26、關單位要逐級簽訂責任狀，建立物業(yè)管理工作目標考核制度，完善市、區(qū)縣、辦事處、社區(qū)四級考核機制，切實調動起各方面的工作積極性。最終實現(xiàn)行業(yè)功能逐步健全，管理機制效用明顯，政策法規(guī)成型配套，物業(yè)管理規(guī)范有序，誠信服務品質優(yōu)良，人居環(huán)境舒適和諧的良好局面。 總之，物業(yè)行業(yè)及業(yè)主行為的規(guī)范和諧，定將為我市創(chuàng)建“全國文明城市、全國衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)境保護模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市”的“五城聯(lián)創(chuàng)” 工作夯實基礎，為銅仁后發(fā)趕超、同步小康貢獻力量。 附件：物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位職責 2014年12月22日 附件：物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位職責 1市住建局：開展開發(fā)企業(yè)專項治理行動，督促開發(fā)企業(yè)搞

27、好物管用房的配套建設，竣工驗收備案前的物業(yè)承接查驗等工作；配合物價部門對物業(yè)服務違規(guī)收費行為進行查處；配合社區(qū)指導逾期未換屆的業(yè)主大會進行換屆工作；對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處。 2市發(fā)展和改革委員會：適時調整物業(yè)收費標準。對物業(yè)服務收費行為加強督查，查處違規(guī)收費行為，及時處理物業(yè)服務收費相關投訴，依法維護物業(yè)管理相關當事人的合法權益。 3市民政局：負責小區(qū)業(yè)主委員會的管理和業(yè)務指導，協(xié)調社區(qū)居委會與業(yè)主委員會之間的關系，協(xié)調處理低收入市民、外來人口等相關人員與轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的相關事宜。 4街道辦事處：加強對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導協(xié)調，指導社區(qū)居委會全面完成轄區(qū)內小區(qū)業(yè)主委員會組建工

28、作，引進正規(guī)物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)管理，依法監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)開展工作。組織完成轄區(qū)內無主管樓院（小區(qū)）的整治改造工作。 5社區(qū)：對物業(yè)服務企業(yè)的服務行為進行日常監(jiān)督，對其違規(guī)行為及時督促糾正，組織住宅小區(qū)（含無主管樓院、無主管小區(qū)）成立業(yè)主委員會，并對業(yè)主委員會的日常工作給予指導。對專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理、后勤式物業(yè)管理、社區(qū)代管物業(yè)管理、業(yè)主自治物業(yè)管理等形式的物業(yè)管理活動進行指導和監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，逐步形成業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務的新型管理模式，為和諧社區(qū)建設奠定基礎。 6市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局：切實加強住宅小區(qū)規(guī)劃監(jiān)管。在住宅小區(qū)項目審批階段，要明確建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和