財(cái)信南坪項(xiàng)目前期定位建議

1、財(cái)信南坪項(xiàng)目 前期定位建議 The suggestion* 營銷中心/ September.2010/9/25,重慶商圈概況 南坪商圈分析 寫字樓市場分析 公寓市場分析 住宅市場分析 項(xiàng)目地塊分析 可比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位建議,總體目錄Contents,Contents 1,一. 重慶商圈概況,重慶商圈分布,分布現(xiàn)狀： 由于城市地理因素，目前重慶市已分成5個(gè)城市優(yōu)質(zhì)商圈，主要分布在各區(qū)域中心人口密集區(qū)。 * 商圈等級： 解放碑是現(xiàn)有城市級核心商圈，輻射整個(gè)重慶市乃至西南地區(qū)，其次為江北商圈，輻射北部區(qū)域乃至大重慶，其他商圈現(xiàn)階段僅屬于發(fā)展中的區(qū)域級商圈，輻射范圍僅限于所在區(qū)域 * 發(fā)展?fàn)顩r： 近

2、年來觀音橋商圈發(fā)展迅猛，這于城市發(fā)展方向，商圈的功能定位，城市常住人口數(shù)量都有著密切的關(guān)系。 * 南坪商圈： 南坪商圈是項(xiàng)目所在商圈，南坪商圈的發(fā)展一直受到城市規(guī)劃及交通的阻礙，離解放碑近客群流失嚴(yán)重,現(xiàn)南坪政府已經(jīng)開始解決發(fā)展瓶頸問題，未來規(guī)劃定位已經(jīng)明確，南坪將成為城市服務(wù)型商圈，含會(huì)展，商務(wù)辦公，金融經(jīng)貿(mào)三大功能，加之江北的可發(fā)展用地已經(jīng)消耗殆盡，南部的開發(fā)項(xiàng)目開始蓬勃發(fā)展，這將擴(kuò)大日常商業(yè)需求，南坪商圈是繼觀音橋商圈后下一個(gè)發(fā)展前景看好的商圈,重慶各商圈對比,隨著南部城市進(jìn)程加快，常住人口增加，交通環(huán)境升級改造，人均收入的變化南坪商圈已成為未來發(fā)展?jié)摿ψ顝?qiáng)的商圈，商業(yè)需求量在30萬方以

3、上,此數(shù)據(jù)來源于2009年市調(diào),隨著交通的改造及萬達(dá)，協(xié)信等企業(yè)對南坪商圈的改造升級，2008起南坪商圈發(fā)展極為迅速，近期已躍升為重慶市第三大商圈。 隨著南部城市的擴(kuò)容，沿江及茶園新區(qū)中高端項(xiàng)目的興起，大量新增中高端消費(fèi)遷入，為區(qū)域不斷增加新的巨大消費(fèi)潛力,南坪未來展望,城市向北時(shí)代已逐步消退，隨著三北區(qū)域的可開發(fā)用地的減少，資源豐富，可開發(fā)用地儲(chǔ)備豐富的南部區(qū)域?qū)愜娡黄?，成為未來宜居首選區(qū)域，吸引更多新住居民遷入預(yù)計(jì)未來3-5年常住人口由68萬突破至130萬，重慶房地產(chǎn)市場將進(jìn)入南坪時(shí)代； 隨著“中心城市”，“第三區(qū)”等利好消息的出臺及重慶CBD規(guī)劃，南坪CBD與江北一樣，同為CBD金三角

4、之一，更易于與CBD硬核解放碑互動(dòng)共榮。新南坪成為重慶商業(yè)的“第三極”將不是夢想,加快南岸新區(qū)建設(shè)和舊城改造，大力投入交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改造，打造暢通南坪，增強(qiáng)區(qū)域輻射力；重點(diǎn)打造七大板塊和五大業(yè)態(tài)，改善區(qū)域社會(huì)環(huán)境，增強(qiáng)區(qū)域的吸引力,南坪商圈在未來5年新增100萬平方米左右的商業(yè)，打造人無我有的獨(dú)特商圈經(jīng)濟(jì)“一年交通成型，兩年城區(qū)面貌大改善，三年南岸要大翻身?！蹦掀簩⒈淮蛟斐蔀橹鞒亲罹呋盍Φ陌鍓K之一,政策的導(dǎo)向以及大額度建設(shè)資金投入，未來長足的遠(yuǎn)期規(guī)劃，都昭示著南部后發(fā)制人，發(fā)展?jié)摿Σ豢深A(yù)估,Contents 2,二.南坪商圈概況,南坪商圈分析布局分析,原有商業(yè),新增商業(yè),2008年前南坪主

5、要以“惠工步行街”為核心商圈，主要商業(yè)體量約29萬方，涵蓋了多個(gè)中端百貨和大型超市。但發(fā)展受到城市建設(shè)的制約，商業(yè)規(guī)模無法擴(kuò)張，結(jié)構(gòu)單一，中低端定位號召力較差，發(fā)展處于滯后狀態(tài)。 2008年后南坪商圈提檔升級,由萬達(dá)廣場,協(xié)信中心,上海城等一批大型商業(yè)組成的新商圈,商業(yè)供應(yīng)體量是新商圈的4倍.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)定位均與老商圈形成差異化,商業(yè)形象也優(yōu)于老商圈,本項(xiàng)目位于新商圈,新商圈,老商圈,商圈變革,新商圈是未來的商業(yè)核心,另新商圈的不完整,老商圈的滯后,給本項(xiàng)目發(fā)展帶來了機(jī)會(huì),發(fā)展空間巨大,重百,南坪商圈分析商業(yè)體量及未來預(yù)測,南坪百貨及超市入住率達(dá)95%,發(fā)展較好,但不能完全滿足消費(fèi)者需求.

6、商業(yè)體量主要集中在老商圈,新商圈初起,市場機(jī)會(huì)和空白點(diǎn)較多,南坪商圈分析規(guī)劃分析:,以五條特色商業(yè)街建設(shè)為核心, 沿東,南,西,北四條軸線發(fā)展定位,檔次,業(yè)態(tài)不同的新型商業(yè)街,使南坪商務(wù)圈輻射力,號召力,覆蓋力大幅度提高,成為重慶乃至西部最有活力及影響力的中央商務(wù)區(qū)之一。 從地圖上可以看出,步行街主要集中在江南大道西側(cè),本項(xiàng)目 緊臨4號,3號步行街,江南大道是阻隔項(xiàng)目連接步行街最主要的屏障,但現(xiàn)已被改造成為步行街這對項(xiàng)目是一重大利好規(guī)劃,使項(xiàng)目能無阻擋的享受到商業(yè)中心的商業(yè)氛圍和人氣,本項(xiàng)目是未來最具人氣步行街規(guī)劃中的重要組成部分,商業(yè)的可塑性極強(qiáng),本案,核心商業(yè)中心,南坪商圈分析核心商業(yè)體量

7、對比,重慶五大主要商圈中核心商業(yè)都主要以百貨公司為主,其次為大型購物中心。 南坪因核心商圈發(fā)生變革,現(xiàn)新商圈內(nèi)僅有萬達(dá)廣場購物中心. 南坪核心商圈發(fā)展定位于市級商圈,就現(xiàn)主要賣場商業(yè)體量遠(yuǎn)不足以滿足發(fā)展需求. 以觀音橋?yàn)閰⒄諛?biāo)準(zhǔn),南坪核心商圈主要賣場尚有20萬方以上的發(fā)展空間. 核心商業(yè)體量的合理增加會(huì)形成合力效應(yīng),增強(qiáng)南坪核心區(qū)域的號召力.及影響力,是南坪商圈提檔升級的必行之路,規(guī)劃分析現(xiàn)有交通,規(guī)劃分析未來交通,未來南坪中心區(qū)域附近將采用三橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò). 這將大幅度提高項(xiàng)目的可達(dá)性和便捷性. 項(xiàng)目位于交通樞紐位置,項(xiàng)目昭示性和標(biāo)志性將優(yōu)于其他同質(zhì)項(xiàng)目,規(guī)劃分析輕軌規(guī)劃,規(guī)劃輕軌,三號線

8、:漁洞 李家沱 二塘 南坪 兩路口 觀音橋 新牌坊 江北客站 福特 兩路 機(jī)場,四號線:海峽路 南坪 七星崗 曾家?guī)r 江北客站 寸灘 魚嘴 復(fù)盛,3號線計(jì)劃2011年開通將給項(xiàng)目帶來巨大的人流增加. 4號線位于步行街項(xiàng)目后側(cè),該站點(diǎn)的設(shè)置,將使項(xiàng)目形成前后雙站.屆時(shí)旺盛的人氣是其他項(xiàng)目不可比擬的,本案,規(guī)劃分析樞紐工程,南坪商業(yè)核心.將建成一個(gè)立體化交通網(wǎng)絡(luò),涵蓋四層交通體系,分別為跨區(qū)域車行道,輕軌通道,人行通道及地面普通車行道,本案,該工程的竣工不僅能夠提升南坪的交通優(yōu)勢,對南坪的檔次提升及提速發(fā)展都有著重要意義. 該工程緊鄰本項(xiàng)目,對本項(xiàng)目商業(yè)地位及商業(yè)價(jià)值提升.是點(diǎn)睛之筆,特征總結(jié),商

9、業(yè)檔次: 老商圈商業(yè)定位多以中低端商業(yè)為主,導(dǎo)致中高端客群被解放碑分流客群嚴(yán)重. 客群: 老商圈主要輻射區(qū)域內(nèi)的常住群體為主. 商業(yè)布局: 商業(yè)分布零散.消費(fèi)者可到達(dá)性差,消費(fèi)者購物情緒受影響嚴(yán)重. 商業(yè)中心規(guī)劃: 景觀及硬件等方面較差,購物樂趣較低,不能滿足中高端客群需求,老商圈,新商圈,發(fā)展定位: 城市復(fù)興,商圈提檔升級的重要規(guī)劃,未來南坪的核心商業(yè)中心. 規(guī)劃體量: 未來規(guī)劃商業(yè)體量將是老商圈的4倍. 競爭力: 中高端定位將和老商圈形成差異化競爭優(yōu)勢,老商圈將被替代,成為輔助型次級商業(yè)中心. 輻射力: 隨著南坪交通環(huán)境的改善,商業(yè)體量增長,將會(huì)成為市級商業(yè)中心 商業(yè)現(xiàn)狀: 現(xiàn)處于不完整階

10、段,商業(yè)體量缺口較大,缺乏百貨,家電,娛樂休閑等業(yè)態(tài)豐富商業(yè)結(jié)構(gòu). 步行街現(xiàn)狀: 景觀及硬件等方面優(yōu)于老商圈.但尚存在無積聚廣場,文化景觀,綠色景觀等缺陷,綜上所述： 本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值極高，另商圈的轉(zhuǎn)移變革又為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供的千載難逢的時(shí)代機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)把南坪按照市級商圈定位，參照現(xiàn)觀音橋和解放碑商業(yè)概況對項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行合理定位，因商業(yè)的大體量配置會(huì)增加其項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，故建議本項(xiàng)目以40萬方商業(yè)（不含寫字樓）為上限，物業(yè)形態(tài)以購物中心為主，主題賣場為輔，另設(shè)置臨街底商,Contents 3,三.寫字樓分析,區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?現(xiàn)南坪優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量居重慶市第三位，商務(wù)發(fā)展速度不及解放碑與觀音橋

11、 目前優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓主要分布在南濱路沿江一線,長江國際,喜來登,經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈,萬達(dá)廣場,南濱國際,皇冠國際,陽光100寫字樓,國匯中心,現(xiàn)南坪商圈周邊多以乙級寫字樓為主,暫無甲級寫字樓,市場屬于空白點(diǎn),協(xié)信城,甲級寫字樓價(jià)格達(dá)到人民幣1.6萬元/平方米以上，而商務(wù)公寓則達(dá)到8,000元/平米(毛坯); 南坪寫字樓出現(xiàn)以高度代表檔次特性,喜來登因其地標(biāo)性售價(jià)突破2.4萬元. 南坪商圈附近因無可開發(fā)用地,故寫字樓供應(yīng)有限,銷售情況較好； 從重慶市寫字樓預(yù)期市場來看，南濱區(qū)域?qū)懽謽窃?未來將受到CBD寫字樓的強(qiáng)烈沖擊,而核心區(qū)域的寫字樓因其不可復(fù)制的地段優(yōu)勢于商業(yè)商務(wù)環(huán)境,是較為有競爭力的,區(qū)域?qū)?/p>

12、字樓市場分析,目前從區(qū)域內(nèi)的辦公樓需求來看，項(xiàng)目所在本區(qū)域?qū)儆谏倘诵?，國際性和實(shí)力雄厚的公司愿意選擇在商務(wù)辦公集中區(qū)域，較少選擇象本區(qū)這樣商務(wù)氛圍薄弱的區(qū)域，城市軌道交通建設(shè)及道路建設(shè)都具有一定的基礎(chǔ)，同時(shí)因南坪近年和未來高速發(fā)展的帶動(dòng)，未來中小型企業(yè)，國際性企業(yè)等對核心區(qū)域辦公物業(yè)需求是較為旺盛的； 目前區(qū)域內(nèi)正處于商圈升級階段，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砟掀旱纳虡I(yè)商務(wù)中心，多項(xiàng)目的聚集商務(wù)氛圍將得到蓄積，本區(qū)域未來有望成為獨(dú)立的市級商務(wù)區(qū)； 隨著區(qū)域內(nèi)中高收入居住人群的增加，區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)一些創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，此類企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期對投入較為謹(jǐn)慎，同區(qū)內(nèi)性價(jià)比較高，辦公環(huán)境便捷的辦公物業(yè)將吸引此公司入?。?綜

13、上所述，本項(xiàng)目因其獨(dú)有且不可復(fù)制的地段優(yōu)勢，本項(xiàng)目做高端寫字樓產(chǎn)品將會(huì)有一定的市場空間，對項(xiàng)目的商業(yè)形象也有著提升作用， 建議本項(xiàng)目適當(dāng)配置高端寫字樓，另配置部分低風(fēng)險(xiǎn)的商住公寓,區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?Contents 4,四.公寓市場分析,區(qū)域公寓市場分析,南坪公寓主要的供應(yīng)區(qū)域是商圈附近及南濱區(qū)域，上訴區(qū)域有足夠的商業(yè)氛圍支撐。 南坪公寓可劃分為SOHO公寓與酒店式公寓2種. 南坪公寓可劃分為SOHO公寓與酒店式公寓2種.相比之下SOHO公寓因其性價(jià)比高，適用性強(qiáng)更受市場的青睞。 南坪公寓可劃分為SOHO公寓與酒店式公寓2種,區(qū)域公寓市場分析,南坪區(qū)域公寓產(chǎn)品形態(tài)多，供應(yīng)量大，去化速度快，成

14、交單價(jià)普遍高于普通住宅產(chǎn)品； 大多數(shù)公寓產(chǎn)品居住、辦公均可，多為投資性購買； 相比之下南濱區(qū)域公寓市場存量較大，商圈附近未來投入市場的公寓項(xiàng)目較少，存在一定的市場空白點(diǎn) 精裝修公寓尚未完全得到市場認(rèn)可,Contents 5,五.住宅市場分析,區(qū)域住宅市場分析,南坪現(xiàn)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目主要集中在濱江沿線，另其他區(qū)域也有零散分布。 商圈周邊項(xiàng)目供應(yīng)量有限.且綠化率低，品質(zhì)不高，但由于配套成熟和不可復(fù)制的地段優(yōu)勢，市場接受度較高。 本項(xiàng)目周邊萬達(dá)廣場2008年銷售至今38萬方住宅產(chǎn)品，已經(jīng)銷售90%以上，可見市場接受度高，去化速度快。 以1公里為一個(gè)競爭等級來看未來對構(gòu)成競爭威脅的僅有上海城，上海城后續(xù)

15、存量也不大,區(qū)域住宅市場分析,截止10年9月商圈附近區(qū)域比南濱區(qū)域的項(xiàng)目銷售更較理想，其中萬達(dá)廣場、協(xié)信城均已進(jìn)入尾盤銷售期，由于可開發(fā)用地的限制，后期供應(yīng)量較??； 商圈附近區(qū)域內(nèi)庫存量較小，去化情況較好，價(jià)格上升空間大。 本項(xiàng)目銷售前景理想，另有望成為商圈區(qū)域壟斷型住宅項(xiàng)目，地塊價(jià)值的市場認(rèn)同度已經(jīng)得到了驗(yàn)證,Contents 5,五.項(xiàng)目地塊分析,用地條件： 地塊占地面積342畝（不含道路287畝），容積率8左右，可建筑面積約130萬方。 地塊被響水路劃分成三塊，不利于整體規(guī)劃。 靠女子醫(yī)院的東部地塊，東西高差較大約14米左右。 項(xiàng)目臨萬達(dá)廣場面嵌入保留聚豐集團(tuán)大廈，城市之光大廈，使項(xiàng)目展

16、示開敞面受到了局限，影響到了商業(yè)布局以及檔次。 臨宏聲路面嵌入保留南坪大廈使項(xiàng)目該臨街面的完整性，商業(yè)檔次也受到了影響。 項(xiàng)目三塊地塊均有較長的臨街，商業(yè)價(jià)值較好。 項(xiàng)目地塊了拆遷量較大，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間不可預(yù)估,地塊分析,90畝,155畝,42畝,A,B,C,216m,323m,180m,208m,419m,271m,地塊分析,B號地塊,C號地塊,A號地塊,地塊價(jià)值： 江南大道已被打造成為步行街的一部分，還設(shè)有輕軌站，人行系統(tǒng)，車行道，可到達(dá)行強(qiáng)較大的 車流及人流支撐，靠近萬達(dá)廣場打造商業(yè)，商業(yè)合力優(yōu)勢明顯。因此是項(xiàng)目的第一價(jià)值面。 其次為二手車市場地塊，該地塊臨近3號步行街與主要干道，另可享受

17、到商業(yè)核心的延續(xù)的輻射力。所以是項(xiàng)目的第二價(jià)值面。 宏聲廣場至響水路車流，人流量相對較小，對面商業(yè)檔次較低，商業(yè)難以呼應(yīng)，形成集聚力。所以是項(xiàng)目的第三展示面。 響水路地塊，響水路交通改造后將成為次級干道，路面狹窄，人行主要是周邊居民，商業(yè)價(jià)值較小，該地塊安靜視野較好，俯瞰南濱路可考慮打造住宅，設(shè)置臨街商業(yè),地塊分析,本案,第一價(jià)值展示面,第二價(jià)值展示面,第三價(jià)值展示面,第四價(jià)值展示面,B,A,C,SWOT分析,Contents 6,六.可比項(xiàng)目分析,項(xiàng)目選擇 區(qū)域內(nèi)在售或即將入市的大型綜合建筑群體萬達(dá)廣場 區(qū)域外的在售大型城市綜合體中新城上城,所有項(xiàng)目均在重慶市市內(nèi)具有代表性和借鑒性。其物業(yè)類

18、型包含住宅、商業(yè)、寫字樓、高檔公寓以及酒店式公寓,萬達(dá)廣場,中新城上城,規(guī)劃設(shè)計(jì),住宅：24萬平方米,酒店寫字樓：7萬平方米,公寓：4萬平方米,商業(yè)：34.2萬平方米,重慶中新城上城由公寓、超高層甲級寫字樓及五星級酒店、大型購物中心、沿街商業(yè)組成。 其中住宅約占24萬平方米，超高層甲級寫字樓及五星級酒店約占7萬平方米， 公寓約占4萬平方米，大型購物中心約占30萬平方米。在規(guī)劃中將建造一座歐洲童話公園，約 占2萬平方米,中新城上城,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例,客群來源（,缺陷： 購物中心規(guī)劃無人流滯留地。 商住混合，商業(yè)氛圍被降低。 商業(yè)氛圍被公路阻隔。 主力店規(guī)劃分布不均，易造成商業(yè)死角,萬達(dá)廣場,商業(yè)：12.6萬平方米,住宅：38萬平方米,公寓：6萬平方米,酒店：4.6萬平方米,寫字樓：6萬平方米,重慶萬達(dá)廣場由SOHO公寓、乙級寫字樓，五星級酒店、大型購物中心、沿街商業(yè)組成。 其中住宅約占24萬平方米，2棟28F乙級寫字樓，一棟五星級酒店（艾美酒店）