當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢分析及未來預(yù)判

1、客戶拜訪道具包,客戶拜訪道具包,此報告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司的書面許可，其它任何機構(gòu)和個人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制,2012年5月,當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢分析及未來預(yù)判,2014年5月,目 錄,Part .1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析,3,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),中央政策：市場化路線，減少行政干預(yù)，建立市場調(diào)控長效機制,十八大以來，中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向，減少“一刀切”式行政干預(yù)，更多依靠市場自身調(diào)控，放權(quán)地方政府結(jié)合實際情況自住調(diào)整。 一方面，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的多層次住房體系制度，努力擴大供應(yīng)，推動形成總量基本

2、平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局；另一方面，通過新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅收改革等頂層設(shè)計，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制,地方政策：地方自主調(diào)整政策沖動增強，方向和松緊度將出現(xiàn)分化,近期溫州、長沙、杭州、常州、福建紛紛呼吁松綁調(diào)控，自認(rèn)為出臺“松綁限購”與中央精神并不相悖。 天津取消藍(lán)印戶口，無錫降低落戶門檻，南寧擴大戶籍地認(rèn)定范圍，杭州蕭山降低房企土拍保證金負(fù)擔(dān)，銅陵出臺“微刺激”方案，成都上調(diào)購房落戶門檻，網(wǎng)傳天津濱海新區(qū)限購松綁、寧波放松持有房產(chǎn)審查等。 新型城鎮(zhèn)化與戶籍改革背景下，購房落戶這種沒有政治風(fēng)險的舉措可能成中小城市未來托市的重要手段,

3、分類施策,天津 5月31日起停止新辦購房落戶的藍(lán)印戶口 網(wǎng)傳濱海新區(qū)實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房,南寧 北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房,無錫 購房落戶門檻由70平方米降低至60平方米 網(wǎng)傳擬取消144平方米以上戶型限購,成都 收緊購房落戶。自6月1日起，終止災(zāi)后重建落戶政策，購房落戶由70平調(diào)增至滿90平以上住房且繳納社保滿一年,杭州蕭山 購地保證金是出讓地價的10%，土地出讓保證金設(shè)1000萬元上限。杭州蕭山區(qū)今年擬出讓地塊共計143宗，面積約7969畝。其中住宅用地(包括商業(yè)、住宅綜合用地)71宗，面積約4856畝

4、。今年是去年的3倍多,銅陵 在銅陵市購買家庭惟一普通商品住房給予房價1%的契稅補貼 放寬公積金貸款資格，提高額度至30萬元，首套房首付降低為20%，放開公積金二套房貸款,5,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),6,開發(fā)投資：一季度增速小幅回落，全年增速保持20%有壓力,2013年，房地產(chǎn)投資同比增幅仍延續(xù)了持續(xù)向好的平穩(wěn)態(tài)勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，同比增長19.8%，增速比2012年增加3.6個百分點；另外，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例達(dá)到15%。 2014年1季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比名義增長16.8%，增速比2013年全年回落3個百分點，比去年同

5、期回落3.4個百分點。其中，住宅投資10530億元，增長16.8%，增速回落1.6個百分點。考慮到企業(yè)在2013年增加的大量土地以及投資的慣性，我們預(yù)計，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將在20%左右，但存在一定壓力,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速走勢,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),7,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積及增速,開發(fā)：新開工面積、竣工面積均出現(xiàn)負(fù)增長,2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積201208萬平方米，同比增長13.5%。伴隨著市場成交的全面回暖，行業(yè)新開工總量較2012年出現(xiàn)大幅的回升。 2014年1季度，房地產(chǎn)

6、開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積29090萬平方米，同比下降25.2%，其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。新建商品住房竣工面積同比下降7.3%。1季度房企新開工的傳統(tǒng)淡季，隨著“兩會”后行業(yè)投資信心提振，新開工增速有望進(jìn)一步提升,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),全國房地產(chǎn)開發(fā)商品房竣工面積及增速,銷售面積：預(yù)測2014年在12.5億平米，13億平米已成為階段性頂部,8,2014年1季度，商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份擴大3.7個百分點；其中，住宅銷售面積下降5.7%。分地區(qū)看，除了中部地區(qū)同比增長6.8%外，東部和西部地區(qū)均

7、有所下降，其中東部地區(qū)降幅達(dá)10%，比1-2月份擴大4個百分點。 受信貸收縮的影響，我們預(yù)計全年市場成交量增幅將明顯下滑，總量與2013年基本持平，預(yù)計在12.5億平方米左右,年度全國商品房銷售面積走勢,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),銷售金額：預(yù)測2014年仍在8萬億元左右，未來階段性的頂部在910萬億元,9,在一、二線城市成交回暖的帶動下， 2013年全國商品房銷售額也迎來了新一輪的快速擴張，年內(nèi)全國商品房銷售金額突破8萬億元，同比上升26.8%，同比增速創(chuàng)下近4年新高。預(yù)測2014年行業(yè)銷售額將仍在8萬億元左右，未來階段性的頂部應(yīng)在910萬億元。

8、 2014年1季度商品房銷售額13263億元，下降5.2%；其中，住宅銷售額下降7.7,年度全國商品房銷售額走勢,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),就統(tǒng)計局所發(fā)布的房價走勢來看，2013年房價增幅有所趨緩，同比增速為7.71%，較2012年下降了1.16個百分點，預(yù)計2014年這一趨勢仍將持續(xù)，全國均價方面同比漲幅將在5%以內(nèi)。 2014年1-3月份，全國商品房成交均價同比下降1.5%，降幅相對1-2月份收窄2.1個百分點。主要是結(jié)構(gòu)性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑明顯，導(dǎo)致全國均價出現(xiàn)下滑,統(tǒng)計局房價：預(yù)計2014年房價漲幅將有所趨緩，漲幅

9、將在5%以內(nèi),數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,10,年度全國商品房銷售平均價格,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn)/預(yù)期規(guī)模,2014年4月，中國城市住房價格288指數(shù)為1098.3點，較上月下降0.3點，環(huán)比下跌0.02%，同比上漲6.9%，同比漲幅從3月的8.14%下降了1.24點。一手房價格指數(shù)自2012年7月以來，在經(jīng)歷了21個月的持續(xù)上升后首次出現(xiàn)下跌,288指數(shù)： 21個月的持續(xù)上升后首次出現(xiàn)下跌，年內(nèi)漲幅繼續(xù)趨緩,數(shù)據(jù)來源：CRIC,11,中國城市住房（一手房）價格同環(huán)比漲幅,中國城市住房（一手房）價格288指數(shù),Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn)/預(yù)期規(guī)模

10、,行業(yè)調(diào)整：需求不振、供應(yīng)加大、價格上漲與銀根收緊合力所致,12,Part.1 當(dāng)前行業(yè)形勢分析（調(diào)控政策/行業(yè)表現(xiàn),市場周期走勢表明，2014年也是調(diào)整年。此前2005年、2008年、2011年，每間隔三年一次。每次調(diào)整期基本在9-12個月。 市場需求觀望、部分城市供應(yīng)量過大、2013年房價上漲過快，特別是今年按揭貸款收緊等因素，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的調(diào)整期,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,Part .2 城市市場表現(xiàn)及前景,13,2014年前4月，市場成交低迷，一二線多數(shù)城市同比2013年均有較大幅度下滑，北京下滑幅度最大，成交量幾近腰斬。 4月份成交反彈幅度明顯低于預(yù)期，預(yù)示著二季度市場成

11、交壓力仍然較大,一、二線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米,城市成交量：前4月一二線城市成交明顯回落，預(yù)計二季度市場壓力仍然較大,14,數(shù)據(jù)來源：CRIC,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,15,三四線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米,城市成交量：三四線城市分化愈加明顯，部分城市風(fēng)險逐漸凸顯,數(shù)據(jù)來源：CRIC,三線城市分化愈加明顯，一方面，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期的三線城市與一、二線城市步調(diào)一致，成交量較2012年、2011年均有所上漲。 另一方面，投資過熱的城市風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)出來，東莞、惠州、佛山等華南三四線城市可能成為新一輪風(fēng)險集中地,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,2014年

12、前2月由于春節(jié)傳統(tǒng)淡季，加之大多數(shù)房企去年銷售良好，年初不急于推盤去化，各城市供應(yīng)量出現(xiàn)較大下滑，導(dǎo)致眾多城市供求比顯著下降。隨著3、4月份項目推盤節(jié)奏加快，城市新增供應(yīng)量逐漸恢復(fù)，而市場需求收縮帶來的成交不振，使得前4月城市供求關(guān)系失衡加劇。在CRIC監(jiān)測的38個重點城市中，16個城市呈現(xiàn)供過于求，其中杭州、寧波、昆山、江陰、清遠(yuǎn)、陵水面臨嚴(yán)重供過于求的窘境,供求比：供應(yīng)逐漸恢復(fù)而成交萎縮，多城市供求失衡加劇,各城市商品住宅供求比（單位：萬平方米,備注：1、供求比（供求比=當(dāng)期供應(yīng)量/當(dāng)期成交量）：在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現(xiàn)供過于求，低于0.8則為供不應(yīng)求,數(shù)據(jù)來源：C

13、RIC,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,多數(shù)重點城市存量仍在上升，北上廣深等一線城市消化周期同比增幅更是均在70%以上，究其原因，主要是因為2013年同期成交大幅上揚，使得消化周期處于波段性低谷，導(dǎo)致本月消化周期顯著上升。 在行業(yè)大環(huán)境仍屬平穩(wěn)，伴隨著年內(nèi)市場供求規(guī)模的進(jìn)一步回升，未來典型城市消化周期或也將有所恢復(fù),庫存消化周期：多數(shù)典型城市同比處于高位，后市或?qū)⒂兴謴?fù),各城市商品住宅存量與消化周期（單位：萬平方米，月,注：庫存消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量） ：一年左右較為平衡，高于18個月市場呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則供不應(yīng)求,數(shù)據(jù)來源：CRIC,Part.2 城市市場表現(xiàn)

14、及前景,2013年3月，70個大中城市房價漲幅回落，房價同比漲幅超過10%的城市數(shù)量為8座，較1月份的21個顯著減少，而環(huán)比漲幅超過0.5%的城市數(shù)量，更是由1月份的28個下降至3個。環(huán)比價格下降的城市有4個。 房價漲幅的回落，主要是需求面的不足使得開發(fā)商加強銷售的意愿不強，成交價格也自然缺乏向上的動力。伴隨著市場供求規(guī)模的逐漸恢復(fù)，預(yù)計上半年大中城市房價增幅或有短期回升的可能,18,2014年3月70大中城市商品住宅價格同比變化,城市房價：70大中城市房價同環(huán)比漲幅均現(xiàn)回落，上半年或有短期回升可能,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,19,近期項目優(yōu)惠，讓利幅度開始加大。

15、具體到優(yōu)惠力度上，部分項目實際開盤價格遠(yuǎn)低于預(yù)售價，甚至低至6折出售，其他項目的優(yōu)惠力度普遍在8-9折。 2014年樓市將很難再現(xiàn)如2013年的火爆行情，供需雙方預(yù)期均較為穩(wěn)定，房價上漲動力有限，因此個別項目降價促銷在所難免。不過，由于部分城市庫存壓力較大，部分區(qū)域供應(yīng)過量，在信貸緊縮維持不變的情況下，部分城市降價情況大有愈演愈烈之勢,項目降價：部分城市降價情況大有愈演愈烈之勢,近期降價力度較大項目情況,數(shù)據(jù)來源：CRIC,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,20,城市土地：各線城市土地成交分化明顯，整體市場熱度下降,一季度一方面由于政府控制供應(yīng)量，另一方面企業(yè)補倉后土地儲備充足，拿地態(tài)度也愈發(fā)

16、理性。新年伊始北上廣深就推出較多優(yōu)質(zhì)地塊，使得平均地價快速攀升，一季度一線城市土地成交均價“破萬”。 土地市場也日趨平靜，各級城市間的分化將會更加明顯。一、二線城市仍是眾多房企角逐的戰(zhàn)場，尤其是一線城市；二線城市之間差別較大，企業(yè)在市場存量大的城市拿地更加謹(jǐn)慎，市場存量比較安全的二線城市競爭仍將會比較激烈；部分存量比較安全、土地出讓規(guī)模與商品房成交規(guī)模比值較小的三、四線城市值得關(guān)注,各線城市2014年一季度經(jīng)營性土地成交情況,數(shù)據(jù)來源：CRIC,注：90個監(jiān)測城市包括鞍山、白沙、保亭、北海、北京、昌江、長春、長沙、常州、成都、澄邁、大廠、大連、丹東、儋州、定安、東方、東莞、佛山、福州、固安、廣

17、州、貴陽、桂林、哈爾濱、海口、海門、杭州、合肥、惠州、濟南、嘉興、江陰、九江、昆明、昆山、蘭州、廊坊、麗江、連云港、臨高、陵水、洛陽、南昌、南京、南寧、南通、寧波、啟東、青島、清遠(yuǎn)、瓊海、瓊中、泉州、三亞、上海、深圳、沈陽、蘇州、泰州、天津、萬寧、文昌、烏魯木齊、無錫、蕪湖、五指山、武漢、西安、西寧、廈門、香河、徐州、煙臺、燕郊、揚州、宜昌、宜興、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、鄭州、中山、重慶、株洲、珠海、樂東、太倉、唐山、屯昌,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,一線城市旺盛的市場需求，使其市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，其土地消化周期也明顯低于其他各能級城市，如上海、廣州等市雖然當(dāng)前消化周期保持在1年左右，

18、但在過去很長一段時間里土地供應(yīng)長期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。 二、三線城市地方政府近年來加大城市建成區(qū)建設(shè)力度，尤其是綜合體興起，其商品房市場供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯放量現(xiàn)象，整體消化周期顯著高于一線城市，如寧波、鄂爾多斯等市更是出現(xiàn)供應(yīng)顯著過量的情況,土地消化周期：一線城市相對平衡，部分二、三線城市去化周期過長,各城市土地消化周期（單位：年,數(shù)據(jù)來源：CRIC,注：土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面積/前三年新建商品住宅成交面積,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,22,城市前景：分化將是主旋律，尤其是二線城市將出現(xiàn)明顯分化,一線城市維持量平價穩(wěn)態(tài)勢，二線城市顯著分化 一

19、線城市供不應(yīng)求局面短期難以緩解，成交量將與去年基本持平，房價整體下降可能性不大。 二線城市將顯著分化，部分二線如南京、成都、武漢等市場供求比較均衡的城市，項目去化將維持既有節(jié)奏，降價可能性不大。 供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風(fēng)波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價預(yù)計也將下滑，但幅度不會很大。 部分三、四線預(yù)計出現(xiàn)量價小幅攀升態(tài)勢 隨著中小城鎮(zhèn)戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，部分高庫存的三、四線城市機遇全面開啟，眾房企將加快在這些城市的布局。為了坐享未來的升值空間，有條件購買住房的外來人口會加快購房進(jìn)度，三、四線城鎮(zhèn)將引來第一波購房潮，房市出現(xiàn)量價齊升

20、局面,城市走勢預(yù)測,Part.2 城市市場表現(xiàn)及前景,整體來看，長春、沈陽、濟南、青島、杭州、寧波、鄂爾多斯等城市市場風(fēng)險較高，主要判斷依據(jù)為供求、存量及消化周期三項指標(biāo)，這些城市大部分指標(biāo)超越警戒線,Part .3 行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)分析,23,拿地更趨謹(jǐn)慎，四月多數(shù)典型房企拿地面積大幅縮水,企業(yè)新增土地儲備對比（單位：億元、萬平方米,4月份，受降價潮影響，樓市觀望情緒彌漫，典型房企拿地更加謹(jǐn)慎，成交金額僅230億元，同環(huán)比均下滑兩成左右，成交總建面542萬方，同比下降六成。 1-4月，20家典型房企拿地面積為4027萬方，同比僅上漲1%，成交金額同比則上漲24%， 為1469億元，主要是由于今年

21、年初一線城市出讓多宗優(yōu)質(zhì)地塊，拉高了平均地價,數(shù)據(jù)來源：CRIC，企業(yè)公布,24,4月，典型企業(yè)推案量有所增大，但受大行情影響，個別房企如招商、保利業(yè)績同比持續(xù)下滑，降幅分別高達(dá)26%和12%，而富力、金地、招商環(huán)比降幅均在近40%以上。在行情趨冷下，仍有不少企業(yè)如恒大、新城、融創(chuàng)實現(xiàn)了高增長，同比漲幅均在近50%以上。 2014年前4月，典型房企業(yè)績漲多跌少。萬科累計銷售670億元，持續(xù)領(lǐng)銜金額榜，但同比增長態(tài)勢減弱；恒大逆勢增長強勁，累計銷售金額444億元，同比大增78%。由于年初以來推案相比去年明顯減少及降價風(fēng)潮影響，個別房企如金地和保利累計跌幅均在近10%以上,2014年1-4月典型房

22、企銷售業(yè)績情況表（單位：億元，萬平方米,業(yè)績4月企業(yè)業(yè)績冰火兩重天，恒大增長強勁、招商持續(xù)下滑,數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)公布,25,26,領(lǐng)軍千億房企業(yè)績增幅分化明顯，恒大、萬科完成全年目標(biāo)無難度,表：2014年1-4月7家領(lǐng)軍房企業(yè)績增幅和目標(biāo)完成率狀況（單位：億元，,1-4月，領(lǐng)軍房企業(yè)績增長和目標(biāo)完成率分化明顯。從業(yè)績增長看，萬達(dá)、恒大和碧桂園業(yè)績同比增長幅度加大，其中萬達(dá)同比增長高達(dá)345%；而中海和保利首4月業(yè)績出現(xiàn)下滑，分別下跌15%和10%。從目標(biāo)完成率看，恒大、萬科和中海完成率較高，均超過30%，完成全年目標(biāo)無難度；而綠地和萬達(dá)目標(biāo)完成率較低，分別為19%和11,萬科地產(chǎn),14月銷售額

23、670億元，完成全年目標(biāo)34%。 深化轉(zhuǎn)型，引入互聯(lián)網(wǎng)思維提升社區(qū)服務(wù)水平，挖掘存量資源，并通過小股操盤模式迅速擴大業(yè)主增量資源，最終培育出第二利潤增長點，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運作,綠地集團,14月銷售458億元、僅完成全年2400億銷售目標(biāo)的19% 由于綠地主要推案會在二季度之后，1-4月銷售情況并不理想，但是3-4的銷售額已經(jīng)預(yù)示著，綠地真正的爆發(fā)才剛剛開始,恒大地產(chǎn),恒大地產(chǎn)1-4月完成銷售444億元，同比大增78%，目標(biāo)完成率高達(dá)40%。 未來，企業(yè)借助足球品牌，走一二線中高端路線，并加快綠色地產(chǎn)、教育、快銷多元轉(zhuǎn)型,萬達(dá)首4月完成銷售272億元，同比快增345%，但由于年度目標(biāo)過高，目標(biāo)完成

24、僅11%。 加快互聯(lián)網(wǎng)化，欲借助萬匯網(wǎng)挖掘“大會員”和“大數(shù)據(jù)”商機,萬達(dá)集團,中海地產(chǎn),14月完成銷售352億元，同比下滑15%，但目標(biāo)完成率達(dá)31%,預(yù)計能完成全年目標(biāo)。 在財務(wù)穩(wěn)健、盈利能力、成本控制方面是行業(yè)翹楚，但，力求以最小風(fēng)險實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定增長,14月銷售額372億元，同比大增61%，年度目標(biāo)完成率達(dá)29%。 受新型城鎮(zhèn)化利好刺激，三四線需求仍會釋放，預(yù)計今年領(lǐng)先年度面積榜榜首的可能性很大,碧桂園,保利地產(chǎn),14月完成銷售361億元，同比下降10%，目標(biāo)完成率24%。 雖然首4月銷售業(yè)績完成情況不理想，但隨著推案量的上升，完成全年20%的增長沒有太大問題,備注：萬科、恒大、保利為企

25、業(yè)公布數(shù)據(jù)，其它為監(jiān)測數(shù)據(jù),27,重點企業(yè)富力強勁增長，招商、世茂持穩(wěn)，金地不盡人意,表： 2014年1-4月富力、招商、世茂、金地業(yè)績增幅和目標(biāo)完成率狀況（單位：億元，,今年1-4月，第二梯隊標(biāo)桿房企表現(xiàn)也分化：富力地產(chǎn)業(yè)績逆勢增長，表現(xiàn)可圈可點；招商地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)銷售同比基本持平；金地集團表現(xiàn)持續(xù)疲軟,富力地產(chǎn),富力地產(chǎn)今年1-4月實現(xiàn)銷售額190億元，同比大增51%，完成全年銷售目標(biāo)的27%。行情趨冷下，企業(yè)依靠營銷和準(zhǔn)確定位推動業(yè)績逆勢增長。 企業(yè)今年銷售目標(biāo)從去年末設(shè)定的550億元大幅調(diào)高至700億元，較去年銷售業(yè)績提升66%。今年計劃可售資源達(dá)1410億元貨值，按保守去化率50%

26、 計算，今年能順利完成700億銷售目標(biāo),招商地產(chǎn),招商地產(chǎn)今年目標(biāo)500億，今年1-4月招商地產(chǎn)銷售118億元，同比增長1%，完成全年目標(biāo)24%。 企業(yè)成功構(gòu)建境外融資、商業(yè)運營、社區(qū)智慧服務(wù)三大平臺，運作良好。 企業(yè)近年來加大標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線建設(shè)力度，目前所有大盤首期、新獲取“短平快”住宅項目標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用率已達(dá)80%以上,世茂房地產(chǎn),世茂房地產(chǎn)今年1-4月實現(xiàn)銷售額180億元，同比下滑2%，完成全年銷售目標(biāo)的23%。 世茂今年可售貨值達(dá)1500億元，如果維持去年行情，今年很可能沖千億。即使今年行情趨冷，完成800億元年銷售目標(biāo)難度也不大,金地集團,金地集團今年1-4月僅銷售100億元，同比下滑1

27、2%，銷售持續(xù)疲軟。年初推盤量少及產(chǎn)品定位與行情脫節(jié)是銷售下滑的主要原因。 今年兩大險資企業(yè)生命人壽和安邦保險多次增持金地集團，控股權(quán)之爭給企業(yè)經(jīng)營帶來不確定性,Part .4 五大品類產(chǎn)品前景研判,28,商業(yè)物業(yè)：各線城市均有供應(yīng)過量趨勢，集中在部分熱點區(qū)域,從2011年-2013年各線城市商業(yè)供求情況來看，一線城市除了北京供不應(yīng)求外，上海、廣州和深圳的商業(yè)物業(yè)平均供求比為1.69；二線城市平均供求比為1.85，供應(yīng)過剩明顯；三線城市平均供求比達(dá)到2.14。 從產(chǎn)品類型來看，社區(qū)商業(yè)整體發(fā)展良好；SHOPPINGMALL等購物中心則有所分化，地段、客源等有支撐的項目發(fā)展勢頭較好；專業(yè)市場則面

28、臨較大發(fā)展困境,數(shù)據(jù)來源：CRIC,29,Part .4 五大品類產(chǎn)品前景研判,2005-2013年全國商業(yè)新開工面積走勢（單位：萬平方米,2011-2013年各線典型城市商業(yè)物業(yè)累計供求比,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,國內(nèi)大部分政府希望通過建造成片辦公樓來吸引企業(yè)入駐，進(jìn)而解決地方產(chǎn)業(yè)升級的問題，提高財政稅收和地方經(jīng)濟。在這樣的思維引導(dǎo)下，全國二三線城市規(guī)劃新城區(qū)建設(shè)中總少不了大量的辦公樓項目。 除個別一線城市之外，國內(nèi)的辦公市場總體供過于求，空置率趨高而租金被迫下調(diào)，大部分出售型產(chǎn)品價格與周邊住宅倒掛。2005-2013年全國辦公樓市場新開工量增長了4倍之多，從增速來看，2009-2013年年均

29、增幅為23.4%，辦公市場擴容持續(xù)加快。全國有30余個城市辦公樓新開工面積的復(fù)合增長率達(dá)到50%以上，二線城市成都、鄭州、合肥的增長率更是超過70%，其絕對開工量甚至已經(jīng)和北京、上海對等,30,Part .4 五大品類產(chǎn)品前景研判,辦公物業(yè)：各線城市均有供應(yīng)過量趨勢，經(jīng)濟下滑壓力將影響辦公物業(yè)去化,2005-2013年全國辦公樓新開工面積走勢（單位：萬平方米,2011-2013年各線典型城市辦公物業(yè)供求比,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,目前市場上以旅游地產(chǎn)作為賣點并獲得相對不錯成績的項目，多位于核心城市周邊1小時車程以內(nèi)，而真正意義上的遠(yuǎn)途第二居所的旅游地產(chǎn)項目，在行業(yè)中鮮有成功的

30、案例。 大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目占地面積都比較大，項目涵蓋住宅、 別墅、商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)，總投資額較大，動輒百億，且開發(fā)周期較長。大盤銷售往往會面臨后期銷售不繼等問題，項目去化速度變緩，尤其是海南和云南地區(qū)，項目集中度過高，同質(zhì)化嚴(yán)重。 旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域供求風(fēng)險巨大。一方面，按照當(dāng)前開發(fā)企業(yè)投資旅游地產(chǎn)的熱度來看，未來這個領(lǐng)域潛在供應(yīng)巨大，截止2013年底，全國旅游地產(chǎn)項目5299個；另一方面，國內(nèi)目前的休假制度和消費習(xí)慣，決定了短期內(nèi)第二居所長時間居住休閑類項目需求有限,旅游地產(chǎn)：國內(nèi)需求尚不足以支撐旅游地產(chǎn)快上大漲的發(fā)展勢頭,有效需求相對不足,潛在供應(yīng)規(guī)模巨大,我國假期制度以短期休假為主,31,P