房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策初勘

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策初勘摘要房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。文章試析了房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn),從而提出了防范對(duì)策。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn) 類型 對(duì)策房地產(chǎn)是個(gè)熱門(mén)和利潤(rùn)豐厚的行業(yè),近三、四年來(lái),住宅價(jià)格每平方米提高了1500元左右,這成了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此,該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種

2、風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商由于策劃、經(jīng)營(yíng)、政策等諸多因素導(dǎo)致他們的樓盤(pán)賣(mài)不出去。由此,投資者就應(yīng)具備防范各種風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力。本文擬就房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策作一初淺探討,以期得到專家的指導(dǎo)。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)甚至賠本。房地產(chǎn)投資有以下幾種風(fēng)險(xiǎn): 1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資周期較長(zhǎng),所以只要通貨膨脹的因素存在,投資者就面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。2.市場(chǎng)的供求風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

3、的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 3.利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資額大、投資周期長(zhǎng),這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。這樣的不良后果使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大,當(dāng)利率上升時(shí),企業(yè)支付的利息隨之增高,資本成本增大,樓盤(pán)成本加大,如果價(jià)格調(diào)高,樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng),如果價(jià)格不動(dòng),則利潤(rùn)減少甚至為零,更壞的結(jié)果是銷售價(jià)格低于成本、虧本。 4.房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策的改變,尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái),必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品,例如新出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房對(duì)外銷售,征收5%全額營(yíng)業(yè)稅。這種政策限制投資者的資金收回時(shí)間和資金的變現(xiàn)能力以

4、及樓盤(pán)銷售價(jià)格降低銷售時(shí)間增長(zhǎng)等。 5.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。包括:投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作,信息匱乏,決策失誤,不能處理好各種合同關(guān)系,違章或違法等。 房地產(chǎn)管理水平的高低,決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目收入支出的大小,也就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其經(jīng)營(yíng)支出低而收入高,這樣就保證了盡快回收資金,保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持,所以管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。相同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,為什么有的虧損,有的盈利,很大程度取決于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平。 投資不同類型的房地產(chǎn),需要承擔(dān)的投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也不相同。普通住宅

5、的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小些。此外,房地產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格品質(zhì)也直接影響著能否盈利。近幾年一度風(fēng)靡成都的精裝小戶型就以其獨(dú)特的功能受到市場(chǎng)的青睞而賺得1桶金。 6.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。上述各種風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中比較常見(jiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上,由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性,其中的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣的。由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素，我們可以知道，影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多。如對(duì)每一個(gè)投資項(xiàng)目都進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點(diǎn)。再者，我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析是無(wú)止境的，但真正對(duì)我們的投資分析有實(shí)際意義的風(fēng)險(xiǎn)因素卻只有其中一部分，

6、而由“二八法則”可知，20%的因素對(duì)事件有80%的影響力。所以，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析時(shí)，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的是那20%的重要因素。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素1自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)指的是由于自然因素具有不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程可能受到的影響和直接破壞，由此帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者經(jīng)濟(jì)上的損失，如風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)等。2政治風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素造成：政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、騷亂等。同時(shí)，政治風(fēng)險(xiǎn)還包括政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策條件發(fā)生變化而帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)

7、政策性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，它受多種政策的影響和制約，其政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者帶來(lái)投資的風(fēng)險(xiǎn)。3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)環(huán)境變化這類不確定因素的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的不斷升級(jí)，會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。比如，科技進(jìn)步可能使得房地產(chǎn)商品的適用性受到影響，從而使開(kāi)發(fā)商不得不追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。5社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素指的是由于社會(huì)形勢(shì)的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，有可能給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失。6內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 上述風(fēng)險(xiǎn)因

8、素都是來(lái)自外部環(huán)境，而內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)指的是由于開(kāi)發(fā)商決策錯(cuò)誤、策劃失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致低于預(yù)期的收入水平，包括類型選擇風(fēng)險(xiǎn)、地點(diǎn)、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)和投資方式等。7國(guó)際風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化產(chǎn)生的對(duì)地區(qū)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響，它對(duì)一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國(guó)際房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么就要了解項(xiàng)目所在國(guó)的環(huán)境，把握好投資政策，并且采用相對(duì)穩(wěn)定的貨幣和匯率工具，才能盡可能地避免潛在損失。三、房地產(chǎn)關(guān)鍵因素分析 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素問(wèn)題的深入研究，本文從以下兩個(gè)方面來(lái)重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：

9、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。1時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，就存在明顯的周期性：美國(guó)以18年左右完成一次周期波動(dòng)，同時(shí)也存在5年一次的短期波動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。此時(shí)選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后有良好的市場(chǎng)需要，對(duì)開(kāi)發(fā)商的意義非常大。因此，開(kāi)發(fā)商需對(duì)未來(lái)幾年的政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，以確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)

10、處于不斷上升勢(shì)頭，適時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本都租售不出去，此時(shí)推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益便成了實(shí)際的損失，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將必須承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。2區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者對(duì)這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般，區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價(jià)值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會(huì)位置，如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、鄰區(qū)影響等因素

11、的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實(shí)用價(jià)值、利用方便和集約經(jīng)營(yíng)度，從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。因此，投資決策時(shí)必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區(qū)位價(jià)值會(huì)隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)，如交通運(yùn)輸系統(tǒng)、生活方式及科技進(jìn)步的變化等。 四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素之間相互聯(lián)系相互影響，共同對(duì)房地產(chǎn)投資施加影響。因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相關(guān)性分析顯得很有必要，而且這對(duì)于提高房地產(chǎn)投資的效益來(lái)說(shuō)也具有非常重要的意義。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)三要素，即時(shí)機(jī)、區(qū)位、類型風(fēng)

12、險(xiǎn)要解決的三個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上就是何時(shí)、何地以何種形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)因素決定了區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)和類型風(fēng)險(xiǎn)的形式內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)中的基本風(fēng)險(xiǎn)，而區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)及類型風(fēng)險(xiǎn)則在房地產(chǎn)投資中相互影響、相互制約。五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 為了確保房地產(chǎn)投資效益的最大化,投資者除了應(yīng)具備抗風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和防范投資風(fēng)險(xiǎn)的能力,還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防范對(duì)策。 1.高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性 可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。由于房地產(chǎn)投資過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的涉及面廣且復(fù)雜的過(guò)程,存在著大量不確定風(fēng)險(xiǎn)因素,隨著市

13、場(chǎng)的成熟和飽和,增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中,可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中最關(guān)鍵的一步,也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行,所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng),這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性,投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例,政府政策法規(guī)等約束條件下,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型,并對(duì)開(kāi)發(fā)成本,需求量、售價(jià)等作出預(yù)測(cè),這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因素,所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的。因此,可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估,分析正確與否,將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

14、的成功與否。 如何才能保證可行性研究的質(zhì)量,使投資者作出正確的決策呢?筆者認(rèn)為,政府有關(guān)職能部門(mén)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行宏觀調(diào)控,在“審批”手續(xù)上加以規(guī)范,同時(shí),可從行政管理體制、政策導(dǎo)向等方面采取有效措施,以及時(shí)堵塞投資者決策失誤的漏洞。雖然政府的嚴(yán)格管理和控制能對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)起到一定的作用,但是最終有效防范決策失誤的關(guān)鍵還在于投資者自己。投資決策者們必須真正認(rèn)識(shí)到可行性研究的重要性,減少投資失誤,確保正確的投資方向。 2.加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測(cè),選擇最佳投資區(qū)位,加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究,尋找投資良機(jī) 投資區(qū)位的選擇對(duì)減少投資風(fēng)險(xiǎn)起著舉足輕重的作用。通常進(jìn)行最佳區(qū)位的選擇應(yīng)從這幾個(gè)方面分析:(1)地理位

15、置,(2)交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況,(3)醫(yī)院、學(xué)校、菜市場(chǎng),(4)公園等娛樂(lè)休息場(chǎng)所,(5)城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。值得注意的是,不同房地產(chǎn)的投資類型的區(qū)位價(jià)值決定因素又具有不同特征,必須分析從而作出決策目標(biāo)的選擇。如住宅投資要注意對(duì)地段、層高、位置、朝向的選擇,交通是否便利,附近是否有大型超市、菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、治安是否良好等;寫(xiě)字樓則要位于城市金融、文化、商貿(mào)、政治中心區(qū),各種機(jī)構(gòu)相對(duì)集中區(qū)域,交通便利;而商鋪要考慮地段的潛值,交通條件,商業(yè)氛圍, 市場(chǎng)狀況等。除此之外投資者還考慮投資環(huán)境變化對(duì)投資項(xiàng)目的影響,即在投資項(xiàng)目建成后確保不會(huì)因投資環(huán)境的變化而造成區(qū)位選擇的失誤或投資項(xiàng)目的價(jià)

16、值下降。也許現(xiàn)在區(qū)位不理想,但項(xiàng)目建成后由于環(huán)境的變化,城市的發(fā)展使該區(qū)位具有較高的增值潛力,倍受市場(chǎng)青睞。因此,在投資區(qū)位選擇時(shí)還必須注重投資環(huán)境的預(yù)測(cè)。 建立市場(chǎng)監(jiān)控信息體系,力爭(zhēng)保持第一手資料的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。另外在分析研究市場(chǎng)資料過(guò)程中,還應(yīng)充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念的影響,及時(shí)掌握國(guó)外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動(dòng)態(tài)以及國(guó)外住宅方式和生產(chǎn)方式對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的影響程度,使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上, 能不能滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊要求,保證投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目始終與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致,以有效避免和控制因市場(chǎng)需求變動(dòng)而造成的住宅項(xiàng)目功能下降所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價(jià)格降低的風(fēng)

17、險(xiǎn)。 3.關(guān)注政策變動(dòng),認(rèn)準(zhǔn)投資方向 我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚,市場(chǎng)不規(guī)范,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,其受政府政策影響則更大。任何國(guó)家的政策都不是一成不變的,而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生一定影響。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化,特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度,政策動(dòng)態(tài),如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的研究,既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向,較正確預(yù)測(cè)未來(lái),又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略,有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。 4.開(kāi)展財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是指通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比,提示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,為企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)

18、決策和財(cái)務(wù)計(jì)劃提供依據(jù)。投資者在投資前投資運(yùn)行中都應(yīng)定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,一方面判斷投資項(xiàng)目是否可行,另一方面通過(guò)財(cái)務(wù)分析來(lái)評(píng)判企業(yè)的償還債務(wù)的能力,資產(chǎn)管理情況,綜合財(cái)務(wù)狀況等。進(jìn)行及時(shí)合理的財(cái)務(wù)分析, 有助于投資者及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 5.運(yùn)用投資組合理論 “不要把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里,”把這句話引入投資領(lǐng)域,就是說(shuō)要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。 房地產(chǎn)具有位置的固定性,而且投資時(shí)間長(zhǎng),所以一但投資于一個(gè)地方,則該投資環(huán)境一旦發(fā)生變化將會(huì)嚴(yán)重影響投資收益。如果在成都投資則可以同時(shí)在市中心、城南、城西、學(xué)校附近或城北、城東有開(kāi)發(fā)潛力的村縣等不同地理位置投資。 不同

19、類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣,獲利能力不一樣,為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),又要保證獲取預(yù)期的投資收益,較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。如在投資寫(xiě)字樓的同時(shí)兼顧住宅、商鋪等不同類型的房屋,利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充,以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用,適應(yīng)市場(chǎng)需要,能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。 6.健全監(jiān)管機(jī)制,加強(qiáng)工程建設(shè)管理 工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程,又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資主體與建設(shè)主體相分離的結(jié)果,正是由于項(xiàng)目投資主體的不一致,使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按投資者的期望既定的工期、質(zhì)量、合同成本完成項(xiàng)目的建設(shè)存在著較大的不確定性。如何有效控制呢?采取(1)認(rèn)真簽定施工合同,保證經(jīng)濟(jì)利益;(2)聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理; (3)在施工過(guò)程中不對(duì)