房地產(chǎn)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)攻略

1、房地產(chǎn)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)攻略房地產(chǎn)“營(yíng)改增”市場(chǎng)上各種消息我們無(wú)法判別，亦無(wú)需判別，反正“天要F雨、娘要嫁人”！那么我們?cè)撊绾巫龊脩?yīng)對(duì)呢？正坤專(zhuān)注于房地產(chǎn)“營(yíng)改增” 的研究，從今天開(kāi)始我們微信訂閱號(hào)會(huì)連載房地產(chǎn)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)攻略相關(guān)原創(chuàng) 文章，以供各位同行參考！如需進(jìn)一步溝通可隨時(shí)與我們聯(lián)系！第一式：涉稅風(fēng)險(xiǎn)排查和應(yīng)對(duì)改革前夕改革之前，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要做好各項(xiàng)的準(zhǔn)備工作，比如說(shuō)過(guò)往欠稅清理、納稅 戶(hù)過(guò)渡交接等工作，所以可以預(yù)期地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可能采取的全面稅務(wù)稽查、 納稅 評(píng)估等專(zhuān)項(xiàng)工作。為了解決在營(yíng)業(yè)稅制下，客戶(hù)現(xiàn)存的、已經(jīng)發(fā)生業(yè)務(wù)中內(nèi)含的各類(lèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)， 我們建議企業(yè)應(yīng)該對(duì)過(guò)往3年公司涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查。排查

2、思路1. 以土地增值稅為主線。土地增值稅我們預(yù)期取消的可能性很小， 那么在“營(yíng) 改增”過(guò)渡期中，最難銜接的必然是土地增值稅相關(guān)問(wèn)題，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)高度 關(guān)注的問(wèn)題。2. 以企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅為輔，很多房地產(chǎn)同行可能有疑問(wèn)，這不是營(yíng)改增嗎，為什么這些稅種排查反而放在營(yíng) 業(yè)稅之前呢？其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，這些稅種之前在我們征管過(guò)程中，其實(shí)并不太重 視，尤其是個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅，這些相對(duì)于房地產(chǎn)公司 來(lái)說(shuō)的小稅種。但正是如此如果全面排查，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的稅務(wù)問(wèn)題，所以稅 務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)然是會(huì)對(duì)此盡職盡責(zé)的。3. 營(yíng)業(yè)稅建議以分析測(cè)算為主，排查重要風(fēng)險(xiǎn)。工

3、作內(nèi)容（一）了解股權(quán)構(gòu)成、了解債權(quán)人情況、了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 或者銷(xiāo)售進(jìn)度；（為迅速分析、適用新政策做準(zhǔn)備）（二）審閱財(cái)務(wù)報(bào)表、了解財(cái)務(wù)核算體系；（ 分析、測(cè)算排查重大風(fēng)險(xiǎn)）（三）核查營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅預(yù)繳或者清算情況、企業(yè)所得稅、個(gè) 人所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等各主體稅種繳納的情況，并出 具詳細(xì)的核查報(bào)告；（四）在核查財(cái)務(wù)、稅務(wù)工作的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的系列問(wèn)題，拿出切實(shí)可 行的整改方案。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”市場(chǎng)上各種消息我們無(wú)法判別，亦無(wú)需判別，反正“天要 下雨、娘要嫁人”！那么我們?cè)撊绾巫龊脩?yīng)對(duì)呢？正坤專(zhuān)注于房地產(chǎn)“營(yíng)改增”14的研究，從4月27號(hào)開(kāi)始我們微信

4、訂閱號(hào)會(huì)連載房地產(chǎn)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)攻略相 關(guān)原創(chuàng)文章，以供各位同行參考！如需進(jìn)一步溝通可隨時(shí)與我們聯(lián)系！第二式、營(yíng)改增后，銷(xiāo)售定價(jià)測(cè)算模型假設(shè)營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下，100萬(wàn)收入，繳納5萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅（不考慮各類(lèi)附加稅）增值稅環(huán)境下，100萬(wàn)收入，產(chǎn)生11萬(wàn)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)。即：業(yè)主需要向地產(chǎn)公 司支付111萬(wàn)購(gòu)房款，上升了 11%理性的業(yè)主會(huì)認(rèn)為：5%勺營(yíng)業(yè)稅不征了，再賣(mài)100萬(wàn)就不合適，95萬(wàn)似乎更 合理些。但是地產(chǎn)公司一方會(huì)堅(jiān)持，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅了，并非不征稅了。所以 在剔除營(yíng)業(yè)稅不征因素基礎(chǔ)上，房子賣(mài)出106萬(wàn)的價(jià)格最合理一一106/（ 1+11% =95.50萬(wàn)元房?jī)r(jià)，10.50萬(wàn)元增值稅。遺憾的是，以上的

5、結(jié)論在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中未必行得通。其一，過(guò)于專(zhuān)業(yè)的問(wèn) 題很難對(duì)業(yè)主講的清楚。其二，即便業(yè)主理解稅制改革帶來(lái)購(gòu)房款的抬升，但畢竟多支付了 6萬(wàn)元，從心理上很難接受。那么6萬(wàn)是怎么產(chǎn)生的？簡(jiǎn)單而言，就是因?yàn)槎愔聘淖?，進(jìn)項(xiàng)稅是地產(chǎn)商自 己支付的，而后通過(guò)銷(xiāo)項(xiàng)收回，差額轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增值額越高或者稅率越高， 終端消費(fèi)者的稅負(fù)就越重！（假設(shè)增值稅稅率為3%則上述模型的房?jī)r(jià)為98萬(wàn)）最終的結(jié)果可能是房子還賣(mài)100萬(wàn),迫使地產(chǎn)收入變?yōu)?00/ （1+11% =90.01 萬(wàn)元，10萬(wàn)做了增值稅。如此一來(lái)，地產(chǎn)實(shí)際收入比營(yíng)業(yè)稅時(shí)下降了5萬(wàn)元。這就是銷(xiāo)項(xiàng)稅金無(wú)法全部轉(zhuǎn)嫁、甚至不能轉(zhuǎn)嫁帶來(lái)的后果。那么我們?cè)撊绾沃贫?/p>

6、價(jià)格呢？在既定價(jià)格的條件下，真實(shí)稅負(fù)究竟如何？正坤建議各位應(yīng)該事前做好測(cè)算，以便用數(shù)據(jù)支持決策。建模目標(biāo)一方面開(kāi)展收入價(jià)稅分離測(cè)算工作，計(jì)算稅制改革對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)的影響，評(píng) 估合理的銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間；另一方面計(jì)算稅制改革對(duì)成本下降的影響， 測(cè)算成本下 降的水平。最后綜合收入、成本費(fèi)用因素，評(píng)估現(xiàn)有毛利率的變化情況。從宏觀 方面取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)，直觀地供公司領(lǐng)導(dǎo)層決策之用。建模思路該模型從兩方面展開(kāi)。其一是收入下降比例評(píng)估與分析，這是現(xiàn)行地產(chǎn)銷(xiāo)售 下行壓力和營(yíng)改增稅制改革雙重因素所致，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化方法測(cè)算收入下降之合理 區(qū)間。第一步，價(jià)稅分離。以增值稅的規(guī)定對(duì)收入、成本、費(fèi)用進(jìn)行價(jià)稅分離，重 整利潤(rùn)表。（

7、重整時(shí)，假設(shè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票都能拿到、都能順利抵扣）第二步，需要進(jìn)行兩方面調(diào)整：首先是根據(jù)“營(yíng)改增”對(duì)于供應(yīng)商的影響預(yù) 測(cè)供應(yīng)商價(jià)格調(diào)整幅度；其次是根據(jù)過(guò)往歷史數(shù)據(jù)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、供應(yīng)商選擇策略 等因素，對(duì)各項(xiàng)成本、費(fèi)用的增值稅專(zhuān)用發(fā)票取得比例進(jìn)行調(diào)整。第三步，通過(guò)以上兩步，以利潤(rùn)表為基礎(chǔ)建立模型。我們可以分析、測(cè)算在 既定收入的前提下，各項(xiàng)稅金以及整體稅負(fù)。將此模型結(jié)合我們的銷(xiāo)售策略、 市 場(chǎng)行情，可制定我們的定價(jià)策略。建模工作（一）了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、了解項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、詳細(xì)收集客戶(hù)不同類(lèi)型房源 的銷(xiāo)售價(jià)格水平；（二）審閱財(cái)務(wù)報(bào)表，收集客戶(hù)近年來(lái)的平均毛利率；（三）重點(diǎn)審核收入明細(xì)情況，初步進(jìn)行價(jià)稅

8、分離測(cè)算，評(píng)估收入下降比例；（四）約談銷(xiāo)售部門(mén)人員，了解客戶(hù)價(jià)格制定策略和趨勢(shì)，了解客戶(hù)最低售 價(jià)水平；（五）結(jié)合銷(xiāo)售歷史數(shù)據(jù)與未來(lái)測(cè)算數(shù)據(jù)，計(jì)算含稅房?jī)r(jià)的合理區(qū)間。第三式：業(yè)務(wù)合作對(duì)象選擇以及議價(jià)模式建議首先選擇一般納稅人作為合作方，便于增值稅鏈條的完整，不增加企業(yè)的稅 收負(fù)擔(dān)。其次對(duì)于需要合作的小規(guī)模納稅人，提示企業(yè)要求其提供代開(kāi)增值稅專(zhuān) 用發(fā)票，否則只能取得增值稅普通發(fā)票。主要針對(duì)不同類(lèi)型（一般納稅人、小規(guī)模納稅人）的合作單位，采取何種議 價(jià)模式或者思路。（一）業(yè)務(wù)合作對(duì)象選擇我們選擇合作對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？增值稅能夠抵扣？一般納稅人？小規(guī) 模納稅人？我們認(rèn)為選擇合作對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)是如何能夠

9、將公司的合法利潤(rùn)最大化以及現(xiàn) 金流最優(yōu)化。選擇順序合作對(duì)象備注1能夠開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的小規(guī)模納稅人即可抵扣、又能獲得8%勺現(xiàn)金流價(jià)值2能夠開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的一般納稅人能夠抵扣，但需要提前支付11%進(jìn)項(xiàng)稅3不能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票（包括一般納 稅人、小規(guī)模納稅人）重新議價(jià)，測(cè)算對(duì)于利潤(rùn)、現(xiàn)金流的影 響（二）一般納稅人議價(jià)上游單位，例如建筑企業(yè)因?yàn)槭艿綘I(yíng)改增的影響，其稅負(fù)上升、利潤(rùn)下降已 成定局。作為地產(chǎn)行業(yè)的緊密合作方，建筑施工單位存在強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)嫁意愿， 直接 表現(xiàn)是提升施工取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。作為地產(chǎn)公司而言，銷(xiāo)項(xiàng)稅金轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主情況堪憂，可接受的施工成本上升 空間有限，甚至沒(méi)有空間，需要雙方重新議價(jià)。包括

10、工作內(nèi)容：1包括:（1）企業(yè)的收入下降水平；（2）企業(yè)的成本下降水平；（3）企業(yè)綜合稅負(fù)變化情況；（4）企業(yè)利潤(rùn)變化情況。2、分析企業(yè)接受上游單位提升成本的“忍受度”。（1）企業(yè)利潤(rùn)上升，測(cè)算可接受成本增加的區(qū)間；（2）企業(yè)利潤(rùn)持平，測(cè)算可接受成本增加的區(qū)間；（3）企業(yè)利潤(rùn)下降，測(cè)算可接受成本增加的區(qū)間，或者建議客戶(hù)“零容忍”。 以上所述企業(yè)并非指某一家施工單位，還包括發(fā)生類(lèi)似情況的分包商、零星施工的單位和個(gè)人。3、對(duì)逐項(xiàng)成本、費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)施“忍受度”測(cè)算，梳理統(tǒng)計(jì)，為企業(yè)呈現(xiàn)分 項(xiàng)議價(jià)空間和綜合議價(jià)空間。（三）小規(guī)模納稅人議價(jià)假設(shè)模型，建筑業(yè)小規(guī)模納稅人，營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下施工費(fèi)用103元，其中營(yíng)業(yè)

11、稅3元，企業(yè)收入100元。其一，營(yíng)業(yè)稅停止征收，所以降低 3元；其二，施工費(fèi)100元，開(kāi)具增值稅普票103元，增值稅3元。但地產(chǎn)公司支 付3元的增值稅無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)，相當(dāng)于成本抬升，所以理應(yīng)再次讓價(jià)3元；其三，以上合計(jì)降價(jià)6元。假設(shè)施工部分伴隨銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在不增值的情況 下，銷(xiāo)售100元，需要繳納11元銷(xiāo)項(xiàng)稅。銷(xiāo)項(xiàng)11-進(jìn)項(xiàng)0-停征營(yíng)業(yè)稅3-兩次降 價(jià) 6=2；其四，如果2元能夠轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房業(yè)主，則理論上降價(jià) 6元即可。如果只能轉(zhuǎn) 嫁1元，地產(chǎn)公司需要就剩余的1元考慮能否第三次讓小規(guī)模納稅人降價(jià)。 此時(shí) 提供一思路，因?yàn)闋I(yíng)改增的原因，小規(guī)模納稅人稅負(fù)一定下降，本身就具有降價(jià) 空間。包括工作內(nèi)容：1

12、、包括:（1）企業(yè)的收入下降水平；（2）企業(yè)的成本下降水平；（3）企業(yè)綜合稅負(fù)變化情況；（4）企業(yè)利潤(rùn)變化情況。2、提供與小規(guī)模納稅人的議價(jià)方案。（1）企業(yè)利潤(rùn)上升，分析“一次”、“二次”和“三次”降價(jià)的可行性， 評(píng)估降低成本的區(qū)間；（2）企業(yè)利潤(rùn)持平，分析“一次”、“二次”和“三次”降價(jià)的可行性， 評(píng)估降低成本的區(qū)間；（3）企業(yè)利潤(rùn)下降，評(píng)估降低成本的區(qū)間，或者建議企業(yè)“三次”降價(jià)。以上所述企業(yè)并非指某一家施工單位，還包括發(fā)生類(lèi)似情況的分包商、零星 施工的單位和個(gè)人。3、對(duì)逐項(xiàng)成本、費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)施降價(jià)測(cè)算，梳理統(tǒng)計(jì)，企業(yè)呈現(xiàn)分項(xiàng)議價(jià)空 間和綜合議價(jià)空間。第四式：合同簽訂法律建議及條款完善既包括

13、對(duì)現(xiàn)有合同不盡完備、甚至存在重大法律風(fēng)險(xiǎn)的合同或者條款的審 閱，也包括針對(duì)營(yíng)改增后，地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同必要條款的增加。以合同法、建筑法等相關(guān)法律為基點(diǎn)，融合了營(yíng)改增稅法的變化點(diǎn)和要害點(diǎn)， 為企業(yè)合同簽訂全面把關(guān)，既降低合同風(fēng)險(xiǎn)，又降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（一）常用合同風(fēng)險(xiǎn)審閱對(duì)簽訂的常用合同進(jìn)行梳理、審查，對(duì)合同中存在的法律問(wèn)題及其他缺陷進(jìn) 行法律把關(guān)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同中存在的問(wèn)題，并對(duì)合同中存在的問(wèn)題提出整改建議， 減少和避免以后在履行合同中產(chǎn)生不必要的分歧和爭(zhēng)議，達(dá)到事先防范的目的。（1）土地合同；（2）各類(lèi)拆遷補(bǔ)償協(xié)議、房屋安臵協(xié)議；（3）前期施工合同；（4）地勘、設(shè)計(jì)合同；（5）建設(shè)工程合同（工程施工

14、合同、工程總、分包協(xié)議、裝修合同、勞務(wù) 合同）；（6）材料購(gòu)銷(xiāo)合同；（7）廣告促銷(xiāo)合同；（8）融通資金合同；（9）房屋預(yù)售、銷(xiāo)售合同；（10）“五證”信息的采集。（二）營(yíng)改增合同修改建議在不影響各類(lèi)常用合同使用的前提下，結(jié)合稅制改革的要求，對(duì)常用合同中 涉稅事項(xiàng)增設(shè)重要法律條款。同時(shí)對(duì)可能引發(fā)重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)的合同、 甚至交易行 為給予專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)于不適宜繼續(xù)簽訂的合同或者合同條款，建議取消。1、建安合同的修改建議繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，建筑業(yè)企業(yè)承接的工程項(xiàng)目上交的營(yíng)業(yè)稅和附加是價(jià)內(nèi)稅， 由建設(shè)單位承擔(dān)，不影響建筑業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 改征增值稅后，建筑企業(yè)投標(biāo) 書(shū)編制中，有關(guān)原材料、燃料、租賃費(fèi)等成本為不

15、含增值稅金額。但在實(shí)際施工 中，有多少成本、費(fèi)用能夠取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，建筑企業(yè)在編制標(biāo)書(shū)時(shí)很難準(zhǔn) 確預(yù)測(cè)，導(dǎo)致實(shí)際施工成本與標(biāo)書(shū)成本出現(xiàn)偏差。而且標(biāo)書(shū)中城建稅、教育費(fèi)附 加等稅金編制同樣因?yàn)闊o(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)進(jìn)一步擴(kuò)大了上述不一致。專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)需要協(xié)助企業(yè)對(duì)施工方提供的施工報(bào)價(jià)予以核準(zhǔn)，避免施工成本偏高。（1）收集、分析各類(lèi)建安合同；（2）測(cè)算合同中成本、費(fèi)用組成中增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票獲取可能的比例；（3）制定稅制改革后合理、公允的工程付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（4）修改稅制改革后的合同文本。2、加強(qiáng)采購(gòu)合同管理增值稅要求采購(gòu)過(guò)程票、款、貨一致。即：納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支 付運(yùn)輸費(fèi)用等，所支付款項(xiàng)的單位，必須與開(kāi)具抵

16、扣憑證的銷(xiāo)售單位、 提供勞務(wù) 的單位一致，才能申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。營(yíng)改增后，除非取得了當(dāng)?shù)貒?guó)稅機(jī)關(guān)的同意，不允許繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議， 不允許繼續(xù)采取委托收款方式支付款項(xiàng)。3、代理?xiàng)l款的修改謹(jǐn)慎代購(gòu)材料（甲控材代購(gòu)行為）。增值稅法規(guī)定，代購(gòu)貨物行為，同時(shí)具 備以下條件的，不征收增值稅，不同時(shí)具備以下條件的，無(wú)論會(huì)計(jì)制度法規(guī)如何 核算，均征收增值稅：（1）受托方不墊付資金；（2）銷(xiāo)貨方將發(fā)票開(kāi)具給委托 方，并由受托方將該發(fā)票轉(zhuǎn)交委托方；（3）受托方按銷(xiāo)售方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額 和增值稅與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。如果地產(chǎn)公司在指定施工方采購(gòu)材料（限定型號(hào)、品牌、或者廠家）的過(guò)程 中，提前墊付部

17、分材料款，可能被界定為銷(xiāo)售材料給施工方，繳納17%勺增值稅， 而且沒(méi)有任何進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣。4、修訂違約條款增值稅法將價(jià)外費(fèi)用分為兩大類(lèi)：一是代收代墊性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用；二是具有 收入性質(zhì)的違約金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用。無(wú)論屬于何種價(jià)外費(fèi)用，均需要作為收 入繳納11%勺增值稅，而且價(jià)外費(fèi)用并沒(méi)有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣。簡(jiǎn)言之， 價(jià)外費(fèi)用的合同條款或者行為會(huì)產(chǎn)生高額稅負(fù)！ 常用合同中的懲罰條款需要全面 審閱和修訂。5、規(guī)范代建行為營(yíng)改增后，代建房屋如果依照代理業(yè)繳納增值稅， 須同時(shí)符合下列條件：（1） 必須事先與委托方訂有委托代建合同。并在合同上載明取費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（2）所建房屋的基建計(jì)劃與立項(xiàng)必須是計(jì)

18、劃部門(mén)下達(dá)給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；（3）以委托方的名義與施工方結(jié)算；（4）不墊付建設(shè)資金。如果客戶(hù)存在代建業(yè)務(wù)，需要對(duì)代建行為重新規(guī)范。6、合同付款條件的審核根據(jù)增值法規(guī)定，結(jié)合常見(jiàn)的房屋預(yù)售業(yè)務(wù)而言，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 為：先開(kāi)具發(fā)票的，為先開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天；未先開(kāi)具發(fā)票，則為收到預(yù)收款或者 書(shū)面合同約定的收款日期的當(dāng)天。如果預(yù)售合同中明確規(guī)定了收款日期，則無(wú)論回款進(jìn)度如何，均會(huì)導(dǎo)致增值 稅納稅義務(wù)的發(fā)生。但是合同中不明確規(guī)定付款日期，又會(huì)業(yè)主拖欠房款提供了 充分的理由，需要綜合考慮后，定奪條款。7、發(fā)票事項(xiàng)寫(xiě)入條款增值稅專(zhuān)用發(fā)票的取得直接關(guān)系企業(yè)稅負(fù)，建議將何時(shí)取得發(fā)票，取得

19、何種 發(fā)票（以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票為主）以及對(duì)方虛開(kāi)發(fā)票承擔(dān)違約責(zé)任條款等明確 列入合同。第五式：稅收籌劃方案地產(chǎn)公司規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、工作環(huán)節(jié)多，使得稅收籌劃有了巨大的市場(chǎng) 空間。此處僅以營(yíng)銷(xiāo)模式的籌劃做以分析。工作內(nèi)容包括：（一）買(mǎi)贈(zèng)行為稅收籌劃對(duì)各類(lèi)買(mǎi)贈(zèng)活動(dòng)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為無(wú)償贈(zèng)送， 否則需要 補(bǔ)繳視同銷(xiāo)售17%的增值稅、25%的企業(yè)所得稅，并要求代扣代繳 20%的個(gè)人 所得稅。本質(zhì)而言，買(mǎi)房子，贈(zèng)家電不屬于無(wú)償贈(zèng)送，理應(yīng)為折扣銷(xiāo)售，但需要 在合同和營(yíng)銷(xiāo)方法上做足功課。當(dāng)然，類(lèi)似的籌劃空間還廣泛存在于地產(chǎn)公司促銷(xiāo)房屋，同時(shí)提供各類(lèi)增值服務(wù)。例如，對(duì)部分戶(hù)型提出家裝設(shè)計(jì)、

20、施工管理、材料供應(yīng)、軟裝選擇及后續(xù) 跟進(jìn)等。（二）精裝修房策略選擇增加精裝修房銷(xiāo)售，既可以回避營(yíng)業(yè)稅環(huán)境時(shí)重復(fù)納稅， 還可以取得更多增 值稅專(zhuān)用發(fā)票用以抵扣。同時(shí)，利用精裝修房銷(xiāo)售降低土地增值稅也是該模式大 行其道的原因之一（裝修毛利低、同時(shí)可以加計(jì)扣除 20%+10%或5%的開(kāi)發(fā)費(fèi) 用）（三）售后返租的稅收籌劃對(duì)售后返租業(yè)務(wù)，實(shí)務(wù)中常見(jiàn)兩類(lèi)情況。一類(lèi)是先將房屋銷(xiāo)售給業(yè)主，再?gòu)臉I(yè)主手中租回，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。稅制改革后， 業(yè)主（基本是個(gè)人）無(wú)法向地產(chǎn)公司開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，11%的稅金將由地 產(chǎn)公司承擔(dān)，需要重新設(shè)定交易模式和流程。另一類(lèi)模式是，地產(chǎn)公司先以低于市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)于業(yè)主， 再通過(guò)零租金或者低

21、 租金的方式將房屋租回，而后按照市場(chǎng)價(jià)格將房屋租出。這種模式相當(dāng)于用后期 市場(chǎng)租金與給付業(yè)主低租金之差額彌補(bǔ)房屋銷(xiāo)售時(shí)的款項(xiàng)，多數(shù)情況下還有結(jié) 余。但是稅制改革后，同樣面臨著業(yè)主無(wú)法提供增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用以抵扣的問(wèn)題。第六式：成本控制成本控制必須做好土地、建筑安裝等主要成本的預(yù)算及控制，防止受營(yíng)改增 的影響造成損失。（一）建安成本控制建筑行業(yè)稅負(fù)的增加，迫使其存在強(qiáng)烈的愿望轉(zhuǎn)嫁給地產(chǎn)企業(yè)。但是近年來(lái) 房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)處于下行狀態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)很難接受建筑方的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。通過(guò)競(jìng)價(jià)、 競(jìng)標(biāo)、討價(jià)還價(jià)，我們并不希望看到最終的結(jié)果是雙方均作出讓步，利潤(rùn)均受到影響，沒(méi)有贏家。工作內(nèi)容包括：1施工單位成本抬升的控制此

22、部分需要從“第三式：業(yè)務(wù)合作對(duì)象選擇以及議價(jià)模式建議”采集數(shù)據(jù)。 初步測(cè)算出與建筑企業(yè)的議價(jià)空間和合理理由， 在此基礎(chǔ)上得知建安成本的增加 幅度并有針對(duì)性地談判壓價(jià)。2、施工單位違法運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一些施工單位存在粗放管理、違法轉(zhuǎn)包、掛靠等情形。從而房地產(chǎn)企業(yè)在施 工招標(biāo)時(shí)，還需考慮對(duì)方是否存在違背建筑法、合同法等行為。營(yíng)改增后，對(duì)于 施工企業(yè)而言，違法運(yùn)營(yíng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)很高，增值稅涉稅問(wèn)題將直接影響地產(chǎn)企業(yè) 的稅收成本。例如，甲工程隊(duì)掛靠A施工企業(yè)，利用A企業(yè)的資質(zhì)施工，再由A企業(yè)出具 增值稅專(zhuān)用發(fā)票。引發(fā)的問(wèn)題包括：其一， A企業(yè)沒(méi)有實(shí)際施工，涉嫌虛開(kāi)增值 稅專(zhuān)用發(fā)票，地產(chǎn)公司不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。其

23、二，A企業(yè)開(kāi)具增值稅銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票后， 勢(shì)必要求甲工程隊(duì)及時(shí)開(kāi)具增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用以抵扣， 問(wèn)題核心在于甲公司本就 沒(méi)有資質(zhì)，國(guó)稅部門(mén)不會(huì)給予建筑業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，A企業(yè)收取的掛靠費(fèi)無(wú)法抵補(bǔ)銷(xiāo)項(xiàng)稅的損失。專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)需要協(xié)助客戶(hù)分析施工方的資質(zhì)和運(yùn)營(yíng)規(guī)范程度，同時(shí)建議客戶(hù)增加增值稅專(zhuān)用發(fā)票違約條款，規(guī)避由于無(wú)法實(shí)際控制施工方而帶來(lái)的增值稅風(fēng) 險(xiǎn)，建好最后一道“防火墻”。3、關(guān)注施工成本稅金的細(xì)節(jié)問(wèn)題（1）施工方包工包料合同，既包括材料、設(shè)備的銷(xiāo)售（自產(chǎn)或者外購(gòu)）， 又包括提供建筑業(yè)應(yīng)稅服務(wù)，可能開(kāi)具 17%勺進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，也可能就材料、設(shè)備開(kāi) 具17%勺進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，勞務(wù)部分開(kāi)具11%勺進(jìn)項(xiàng)發(fā)票；(2) 房地產(chǎn)企

24、業(yè)提供設(shè)備的安裝合同， 設(shè)備部分按照17%氐扣，安裝費(fèi)則按 照11%氐扣；(3) “甲供材”的稅收籌劃。首先，地產(chǎn)公司提供大宗材料，伴隨著營(yíng)改增不再承擔(dān)材料對(duì)應(yīng)地營(yíng)業(yè)稅， 需要精心規(guī)劃；其次，建設(shè)方供材還是施工方供材，對(duì)當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅抵扣產(chǎn)生較大 影響。在“誰(shuí)付款、誰(shuí)抵扣”的規(guī)則下，決定誰(shuí)來(lái)供材最直接的影響可能是現(xiàn)金 流。(二) 土地成本的控制除了招拍掛取得“凈地”模式以外，地產(chǎn)公司還可以通過(guò)舊城改造臵換、接 受土地投資、股權(quán)收購(gòu)、合作建房、企業(yè)重組等多模式取得土地。如果營(yíng)改增政 策允許土地出讓金作為虛擬抵扣，則更多的焦點(diǎn)會(huì)集中在拿地模式以及成本控制 方面。該部分服務(wù)更加側(cè)重于宏觀方面工作。工作內(nèi)

25、容包括：1、土地投資模式評(píng)估營(yíng)業(yè)稅可以享受不征稅政策。地產(chǎn)公司通常先將土地或者房屋投資給目標(biāo)公 司，取得被投資公司股權(quán)，持有一段時(shí)間后再通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得收益， 無(wú) 需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。營(yíng)改增后，土地投資根據(jù)增值稅法屬于視同銷(xiāo)售， 原有的 稅收籌劃思路不具有操作性?？紤]到土地投資是以評(píng)估價(jià)格作為參考，雙方談判確定的，其成本會(huì)直接體 現(xiàn)在增值稅專(zhuān)用發(fā)票上，一是要重新計(jì)算土地本的實(shí)際價(jià)值，評(píng)估其對(duì)土地增值 稅的影響；二是分析土地投資產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金， 綜合銷(xiāo)項(xiàng)稅金產(chǎn)生的時(shí)點(diǎn)， 分析其對(duì)應(yīng)繳增值稅的影響。2、收購(gòu)公司股權(quán)模式評(píng)估是指通過(guò)股權(quán)交易取得擁有土地資源的企業(yè)的控制權(quán)，履行法律手續(xù)后進(jìn)

26、行開(kāi)發(fā)。需要向客戶(hù)明確的事項(xiàng)包括：(1) 股權(quán)交易不繳納增值稅(2) 股權(quán)交易不影響被投資企業(yè)的凈資產(chǎn)，不能通過(guò)評(píng)估增值增加土地成 本(3) 被投資企業(yè)建筑物賬面凈值損失不屬于開(kāi)發(fā)成本(4) 股權(quán)交易中的承債法律問(wèn)題3、舊城改造模式評(píng)估營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土 地上開(kāi)發(fā)回遷安臵房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安臵房所有權(quán)的行為， 視同銷(xiāo)售 不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。具體指以工程成本加利潤(rùn)的方式核定；核定的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì) 稅依據(jù)中不應(yīng)包含土地成本改征增值稅后，安臵房屋依照視同銷(xiāo)售征稅的可能性很大，但是此時(shí)產(chǎn)生了 足夠的進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣，稅負(fù)較低，甚至不繳稅。4、合作建房模式

27、評(píng)估以房地產(chǎn)企業(yè)為主體合作建房為例。房地產(chǎn)企業(yè)為主體聯(lián)合其他單位、個(gè)人 合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。該模式的特點(diǎn)是： 土地不過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)需判斷。（1）雙方約定分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品例如，甲公司向乙地產(chǎn)公司投入 6000萬(wàn)，兩年后取得房屋，成本 5000萬(wàn)， 市場(chǎng)價(jià)8500萬(wàn)。按照增值稅稅法的原則，上述業(yè)務(wù)乙地產(chǎn)公司取得的收入按照 6000萬(wàn)計(jì)算比較合理，但是需要提供具有說(shuō)服力的依據(jù)。例如能否參考國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件，企業(yè)所得稅相關(guān)的立法精神。（2）約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)例如，甲公司向乙地產(chǎn)公司投入 6000萬(wàn)，兩年后分得項(xiàng)目利潤(rùn)8000萬(wàn)。甲 公司分得的8000萬(wàn)屬于權(quán)益投資？

28、還是資金借貸？按照增值稅稅法的原則，甲公司分回的 8000萬(wàn)應(yīng)當(dāng)屬于權(quán)益性質(zhì)的收益， 不涉及增值稅的問(wèn)題。第七式：現(xiàn)金流管理增值稅法規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：銷(xiāo)售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷(xiāo)售 款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天； 先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。具 體包括：（一）采取直接收款方式銷(xiāo)售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷(xiāo)售款或 者取得索取銷(xiāo)售款憑據(jù)的當(dāng)天；（二）采取賒銷(xiāo)和分期收款方式銷(xiāo)售貨物，為書(shū)面合同約定的收款日期的當(dāng) 天，無(wú)書(shū)面合同的或者書(shū)面合同沒(méi)有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；（三）采取預(yù)收貨款方式銷(xiāo)售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷(xiāo)售生產(chǎn)工 期超過(guò)12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備

29、、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書(shū)面合 同約定的收款日期的當(dāng)天；（四）委托其他納稅人代銷(xiāo)貨物，為收到代銷(xiāo)單位的代銷(xiāo)清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷(xiāo)清單及貨款的，為發(fā)出代銷(xiāo)貨物滿(mǎn)180天的當(dāng) 天；（五）銷(xiāo)售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款的憑 據(jù)的當(dāng)天（六）視同銷(xiāo)售貨物行為，為貨物移送的當(dāng)天。納稅義務(wù)的產(chǎn)生導(dǎo)致地產(chǎn)公司的資金情況更加“捉襟見(jiàn)肘”，需要做好資金 預(yù)算管理。工作內(nèi)容包括：（一）做好施工方催收工程款的應(yīng)對(duì)工作地產(chǎn)公司與施工方價(jià)款結(jié)算過(guò)程中，除了工程進(jìn)度款以外，其余施工款項(xiàng)的 收取，施工單位通常采取先干活、后收款的模式。由于增值稅法對(duì)于施工單位的 約

30、束，會(huì)出現(xiàn)“墊資又墊稅”的局面，促使施工方向地產(chǎn)公司催收工程款。營(yíng)改增后，地產(chǎn)公司在預(yù)售環(huán)節(jié)（或收到業(yè)主款項(xiàng)）需要交納 11%勺銷(xiāo)項(xiàng)稅 金，只有足額的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣才能緩解資金方面的巨大壓力。 此時(shí)施工方很可能以 開(kāi)具增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票為由，要挾地產(chǎn)公司支付大部分工程款。究其成因，施工單位同樣受營(yíng)改增的影響，資金短缺的問(wèn)題日益加重。1、統(tǒng)計(jì)分析企業(yè)墊資條件、墊資情況2、現(xiàn)金流測(cè)算3、提供價(jià)款結(jié)算進(jìn)度建議書(shū)（二）關(guān)注進(jìn)銷(xiāo)項(xiàng)稅金的平衡對(duì)于普遍采取的預(yù)售模式，稅制改革后很可能秉持按照預(yù)售收入征稅的原 則。開(kāi)始預(yù)售意味著增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，而此時(shí)尚無(wú)足夠的進(jìn)項(xiàng)稅金可以 抵扣，地產(chǎn)企業(yè)將承受巨額稅負(fù)！而待到

31、取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票時(shí)，沒(méi)有銷(xiāo)項(xiàng)稅金 可抵扣！因此項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)巨大！針對(duì)完工銷(xiāo)售以及完工自持物業(yè)（例如出租）的，則會(huì)產(chǎn)生大額留抵進(jìn)項(xiàng)稅1、對(duì)主要項(xiàng)目，按月測(cè)算銷(xiāo)項(xiàng)稅金與進(jìn)項(xiàng)稅金，測(cè)算稅款現(xiàn)金流2、提供稅款現(xiàn)金流測(cè)算模型（三）提示貸款利息無(wú)法抵扣銀行貸款利息不能作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，企業(yè)資金管理更加困難。一些大型企業(yè) 一年的銀行貸款利息少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)元，增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。第八式：財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)增值稅會(huì)計(jì)核算比營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)核算復(fù)雜。稅改后首要任務(wù)是調(diào)整、新建增值 稅會(huì)及核算體系，同時(shí)建立新的內(nèi)控制度。工作內(nèi)容包括：1、增值稅常用政策匯編與重點(diǎn)提示編寫(xiě)常用的、重要的增值稅法規(guī)匯編。在匯編中，對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)政

32、策和隱含 風(fēng)險(xiǎn)的政策予以提示和指引。2、一般納稅人認(rèn)定輔導(dǎo)建筑業(yè)一般納稅人的認(rèn)定需要調(diào)整與之相對(duì)應(yīng)的配套措施和制度。3、增值稅財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建建立增值稅財(cái)務(wù)核算體系，構(gòu)建合理、便捷的增值稅財(cái)務(wù)核算方式。包括： 梳理現(xiàn)行財(cái)務(wù)核算辦法，修訂各類(lèi)業(yè)務(wù)的具體核算，建立增值稅相應(yīng)的核算科目， 明確增值稅試點(diǎn)后各類(lèi)業(yè)務(wù)的具體會(huì)計(jì)分錄，有效指導(dǎo)下級(jí)公司的會(huì)計(jì)核算。4、做好稅務(wù)管理人才的培養(yǎng)最行之有效的方式是針對(duì)不同工作崗位或者不同職級(jí)，針對(duì)性地提供學(xué)習(xí)資料，有條件的可以組織有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)或者人員進(jìn)行培訓(xùn)。對(duì)于各項(xiàng)目地出現(xiàn)的稅務(wù)問(wèn)題、特別是各地對(duì)發(fā)票不同的管理方法，協(xié)助客 戶(hù)搜集稅法依據(jù)，提供參考意見(jiàn)，降低客戶(hù)

33、與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通成本。5、協(xié)助客戶(hù)建立增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理體系增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其重要程度不亞于“現(xiàn)金”。可以全方位地為客戶(hù)提供增 值稅發(fā)票管理制度。具體包括：（1）專(zhuān)用票據(jù)的取得制度規(guī)范；（2）專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具制度規(guī)范；（3）專(zhuān)用發(fā)票的抵扣制度規(guī)范；（4）專(zhuān)用發(fā)票違法責(zé)任手冊(cè)等。6、營(yíng)改增過(guò)渡期業(yè)務(wù)指導(dǎo)。財(cái)務(wù)部門(mén)在營(yíng)改增進(jìn)程中通常擔(dān)任“承上啟下”的角色。大量的已開(kāi)工未建 設(shè)完畢工程、已完工未收完畢項(xiàng)目、乃至于計(jì)劃啟動(dòng)的項(xiàng)目，不同程度地收到稅 制改革影響。如何利用好過(guò)渡政策，降低企業(yè)稅負(fù)，需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。建筑業(yè)營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)攻略第一招、涉稅風(fēng)險(xiǎn)排查和應(yīng)對(duì)主要解決在營(yíng)業(yè)稅制下，企業(yè)現(xiàn)存的、已經(jīng)發(fā)生業(yè)務(wù)

34、中內(nèi)含的各類(lèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。目的是應(yīng)對(duì)營(yíng)改增改革之前，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可能采取的全面 稅務(wù)稽查、納稅評(píng)估等專(zhuān)項(xiàng)工作。包含的工作內(nèi)容：（一）審閱財(cái)務(wù)報(bào)表、審閱財(cái)務(wù)核算體系、了解股權(quán)構(gòu)成、歸納企 業(yè)業(yè)務(wù)特征等；（二）核查企業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、 土地使用稅、印花稅等各主體稅種繳納的情況，并出具詳細(xì)的核查報(bào)告；（三）在核查企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)工作的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的系列問(wèn)題， 拿出切實(shí)可行的整改方案。第二招：稅負(fù)測(cè)算參考江蘇省、山西省、武漢市建筑業(yè)協(xié)會(huì)測(cè)算報(bào)告數(shù)據(jù)，以及多個(gè) 建筑企業(yè)的測(cè)算結(jié)果標(biāo)明：建筑企業(yè)營(yíng)改增后，稅負(fù)有增無(wú)減，流轉(zhuǎn)稅 稅負(fù)上升50%100%該模塊作用是結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，

35、遵循建筑企業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)測(cè)算的 規(guī)律，比較準(zhǔn)確的測(cè)算出稅負(fù)增長(zhǎng)情況，宏觀方面取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)，直 觀地供公司領(lǐng)導(dǎo)層決策之用。包含工作內(nèi)容：（一）審閱財(cái)務(wù)報(bào)表、審閱財(cái)務(wù)核算體系、了解股權(quán)構(gòu)成、歸納企業(yè)業(yè)務(wù)特征等；（二）統(tǒng)計(jì)、分析收入情況。包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入， 適度關(guān)注營(yíng)業(yè)外收支情況；統(tǒng)計(jì)、分析成本情況。包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、其他業(yè)務(wù)成本，統(tǒng)計(jì) 分析施工成本中人工費(fèi)、材料費(fèi)（鋼材、商砼、零星材料費(fèi)）、機(jī)械費(fèi) 同時(shí)統(tǒng)計(jì)、分析施工毛利情況；（三）結(jié)合收入情況，進(jìn)行價(jià)稅分離測(cè)算，計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅金。結(jié)合成 本情況，進(jìn)行價(jià)稅分離測(cè)算，計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅金。最終得出年應(yīng)繳納增值稅 稅金，比較稅負(fù)增減率；（四）改征增值稅后，施工企業(yè)的收入與成本基本“透明化”，導(dǎo) 致企業(yè)所得稅理論稅負(fù)趨近于實(shí)際稅負(fù)。例如，一些小型專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)，由于作為一般納稅人管理，現(xiàn)行的核定征稅將難以維繼，導(dǎo)致 企業(yè)增加財(cái)務(wù)管理人員，加大管理成本，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù) 上升。故在測(cè)算增值稅稅負(fù)增