住宅消費(fèi)與住房制度(ppt 32)

1、住宅消費(fèi)與住房制度,第一節(jié) 住宅與住宅消費(fèi),一、住宅的功能 （一）住宅的生活資料功能 最基本的功能就是滿足居住需要的生活資料功能 滿足人們最基本的生存需要 滿足人們居住生活的享受需求 （二）住宅的發(fā)展資料功能 住宅不僅是生活資料，而且也是重要的發(fā)展資料。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們要不斷地提高和發(fā)展自己，這就要持續(xù)地學(xué)習(xí)文化科學(xué)知識(shí)，以新的知識(shí)技能武裝自己，提高文化素質(zhì)、道德素質(zhì)和身體素質(zhì)，以獲得人的全面發(fā)展。而適宜的住宅是實(shí)現(xiàn)這一要求不可或缺的物質(zhì)條件,第一節(jié) 住宅與住宅消費(fèi),（三）住宅的社交功能 住宅為社交活動(dòng)的成功創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件 （四）住宅的資產(chǎn)功能 住宅具有雙重屬性，既是生活資料，又是一

2、種資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)） 住宅是家庭或個(gè)人的資產(chǎn) 住宅也是投資增值的資產(chǎn) （五）住宅的文化藝術(shù)功能,第一節(jié) 住宅與住宅消費(fèi),二、住宅消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn) （一）住宅消費(fèi)的性質(zhì) 1、住宅消費(fèi)的屬性 2、住宅消費(fèi)的實(shí)質(zhì) 3、住宅消費(fèi)的形式和范圍,第一節(jié) 住宅與住宅消費(fèi),（二）住宅消費(fèi)的特點(diǎn) 1、住房的商品性 2、住房的社會(huì)保障性,第一節(jié) 住宅與住宅消費(fèi),三、住宅消費(fèi)與住房制度的關(guān)系 住宅消費(fèi)與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的可靠保證。 正確認(rèn)識(shí)住房消費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)于透徹理解中國(guó)原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端和改革

3、的必要性，有著深刻的指導(dǎo)意義 從理論上正確把握住房消費(fèi)的屬性、實(shí)質(zhì)、范圍和形式，對(duì)于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導(dǎo)作用,第一節(jié) 住宅與住宅消費(fèi),完備的住房制度又是促進(jìn)住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的基本保證 完備的住房制度有利于擴(kuò)大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)住宅建設(shè)，增加住宅的供應(yīng)量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量 可以調(diào)動(dòng)職工購(gòu)買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強(qiáng)購(gòu)房支付能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi) 建立多層次的住房供應(yīng)體系，也有助于不同收入層次的群體順利實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),第二節(jié) 住房制度與住房政策,一、住房制度的內(nèi)涵 城鎮(zhèn)住房制度，是國(guó)家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和方式方

4、法的體系 主要內(nèi)容 城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式 住房供應(yīng)方式 住房分配方式 住房經(jīng)營(yíng)方式 住房社會(huì)保障方式 住房管理方式等方面,第二節(jié) 住房制度與住房政策,二、住房制度類型 住房制度受到一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、歷史、文化傳統(tǒng)、習(xí)慣和民族特點(diǎn)的影響。 綜合起來(lái)看，世界主要國(guó)家的住房制度，大體上可分為兩大類型 1、計(jì)劃型、福利性、實(shí)物分配、行政性管理的住房體制 2、市場(chǎng)型、商品性、工資化分配、社會(huì)化管理的住房體制 （1）瑞典等福利主義國(guó)家的市場(chǎng)社會(huì)保障型住房制度 （2）美國(guó)等國(guó)家的市場(chǎng)救濟(jì)型住房制度,第二節(jié) 住房制度與住房政策,三、住房政策 （一）住房政策體系 住房政策體系是由國(guó)家或政府制定的

5、一整套方針、政策和具體措施構(gòu)成的，可以說(shuō)這是一個(gè)國(guó)家住房制度的內(nèi)核。指政府為改善居民居住條件而制定的關(guān)于住房的投資、建造、流通、分配和消費(fèi)等政策體系 住房的供應(yīng)政策有公共住房政策和私有住房政策 住房的流通政策有數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格及其交易政策 住房的分配政策有住房消費(fèi)占工資中的含量、住房所有權(quán)、使用權(quán)和租賃政策 住房的社會(huì)保障政策有住房補(bǔ)貼和廉租住房政策等,第二節(jié) 住房制度與住房政策,國(guó)家的住房政策包括兩個(gè)層次 中央政府的住房政策 地方政府的住房政策 中央政府的住房政策是帶有原則性的基本政策，而地方政府則根據(jù)這些基本政策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，制定的適合本地區(qū)特點(diǎn)的具體政策,第二節(jié) 住房制度與住房政

6、策,綜合的住房政策包括四個(gè)方面： 政策目標(biāo) 政策內(nèi)容 政策結(jié)構(gòu) 政策貫徹實(shí)施,第二節(jié) 住房制度與住房政策,（二）住房政策的基礎(chǔ) 1、住房政策的效率性 2、住房政策的公平性 3、住房政策的社會(huì)性和政治性,第二節(jié) 住房制度與住房政策,（三）住房政策的目標(biāo) 從法律形式來(lái)說(shuō)，住房政策包括住房法令、法案和住房計(jì)劃。住房政策的基本目標(biāo)是保障居住權(quán)，提高居住水平和居住質(zhì)量 住房計(jì)劃則是明確住房的建設(shè)數(shù)量和質(zhì)量目標(biāo)、貸款和利率限制，政府建造的公共住房計(jì)劃、租金管理和對(duì)租戶的租金補(bǔ)貼等 從住房政策調(diào)節(jié)的目標(biāo)來(lái)說(shuō)，各種住房政策中又有供應(yīng)目標(biāo)和公平（分配）目標(biāo)兩類共存的目標(biāo),第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,一、中國(guó)城

7、鎮(zhèn)住房制度改革的必然性 （一）原有城鎮(zhèn)住房的基本特征 中國(guó)原有的城鎮(zhèn)住房制度是隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的確立而逐步形成的。其最基本的特征是計(jì)劃型、統(tǒng)包統(tǒng)分的實(shí)物福利性住房制度。這個(gè)基本特征具體體現(xiàn)在住房的生產(chǎn)（投資建造、分配、經(jīng)營(yíng)、管理等諸環(huán)節(jié)中） 1、住房投資建設(shè)的全面公共性 2、住房分配的實(shí)物福利性 3、住房經(jīng)營(yíng)的非營(yíng)利性 4、住房管理的純行政性,第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,（二）原有城鎮(zhèn)住房制度的主要弊端及其成因分析 原有城鎮(zhèn)住房制度的主要弊端 1、住房投資資金不能良性運(yùn)行，陷入惡性循環(huán) 2、住房的實(shí)物福利分配制助長(zhǎng)了平均主義和分配不公 3、住房的充包統(tǒng)分制加重了企業(yè)負(fù)擔(dān) 4、住房資源的行政性

8、配置抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育 造成上述弊端的原因是多方面的，主要有： 思想觀念上的陳舊 把低租金、高補(bǔ)貼看作是社會(huì)主義優(yōu)越性的重要表現(xiàn) 住房看作是非商品，認(rèn)為住房是計(jì)劃產(chǎn)品，只能進(jìn)行計(jì)劃生產(chǎn)和分配，排斥其進(jìn)入市場(chǎng)生產(chǎn)和交換,第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的意義與作用 1、住房制度改革對(duì)全面建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意義 2、住房制度改革對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的意義 可以解除企業(yè)在住房問題上的社會(huì)負(fù)擔(dān) 可以推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革 可以帶動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)改革,第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,3、住房制度改革對(duì)加快住宅建設(shè)、提高居住水平的作用 4、住房制度改革對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)

9、濟(jì)發(fā)展的重大作用 住房的商品化是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存、發(fā)展的前提和基礎(chǔ) 住房分配制度改革，是擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵 住房制度改革是培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,二、城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo) 中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革總的目標(biāo)是：逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)國(guó)情的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住宅建設(shè)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求；培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,具體目標(biāo) 1、實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化，是住房制度改革的根本方向和基本思路，也是新的城鎮(zhèn)住房制度的核心內(nèi)容

10、 2、加快住宅建設(shè)，改善居住條件，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求，是住房制度改革的最終目的 3、培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是住房制度改革的宏觀目標(biāo),第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,三、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容 改革住房投資體制，實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)資金來(lái)源多元化，建房資金投入產(chǎn)出良性循環(huán) 改革住房分配體制，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化和合理化 改革住房經(jīng)營(yíng)體制，實(shí)現(xiàn)住房經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化 改革住房管理體制，實(shí)現(xiàn)住房管理社會(huì)化、專業(yè)化,第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,改革住房供應(yīng)體制，建立多層次的新的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入群體對(duì)住房的需求 改革住房金融體制，全面推行住房公積金制度，建立住房

11、金融體系 改革住房保障體制，建立多層次、多樣化、適度的住房社會(huì)保障體系 改革住房流通體制，建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,四、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則 深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持新房新制度、老房老辦法，平穩(wěn)過渡，綜合配套。,第三節(jié) 中國(guó)城市住房制度改革,可以把上述基本原則歸納為以下三方面： （一）實(shí)行統(tǒng)一政策目標(biāo)、分散決策、因地制宜、量力而行的原則 （二）堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的原則 1、國(guó)家負(fù)擔(dān)得起 2、企事業(yè)單位負(fù)擔(dān)得起 3、個(gè)人負(fù)擔(dān)得起 （三）堅(jiān)

12、持平穩(wěn)過渡、綜合配套原則,第四節(jié) 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),一、住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵和構(gòu)成 住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)是指人們根據(jù)其不同的支付能力和實(shí)際需要，對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生的各個(gè)檔次的需求結(jié)構(gòu)，即在住宅市場(chǎng)需求總量中，各種不同層次的住宅消費(fèi)需求構(gòu)成 住宅消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)可以從不同角度進(jìn)行分類 按房屋本身的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)分類 高檔房 中高檔房 中檔房 中低檔房,第四節(jié) 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),按住房?jī)r(jià)位結(jié)構(gòu)分類 高價(jià)位住房 中高價(jià)位住房 中價(jià)位住房 中低價(jià)位住房,第四節(jié) 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),按住房每套面積結(jié)構(gòu)分類 大戶型 中戶型 小戶型 按住房區(qū)域分布結(jié)構(gòu)分類 市中心區(qū) 次中心區(qū) 近郊地區(qū) 遠(yuǎn)郊地區(qū),第四節(jié)

13、 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),二、決定住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的主要因素分析 現(xiàn)實(shí)的住房消費(fèi)需求，包括： 主動(dòng)型或改善性住房消費(fèi)需求 被動(dòng)型或引致性住房需求 投資性購(gòu)房需求 外地及境外人士購(gòu)房需求,第四節(jié) 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),三、住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的關(guān)系 住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)之間存在著相互制約、相互促進(jìn)的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)制約供給結(jié)構(gòu)，供給結(jié)構(gòu)必須與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)；而住房供給結(jié)構(gòu)是否合理，也會(huì)制約消費(fèi)結(jié)構(gòu)的實(shí)現(xiàn)程度,第四節(jié) 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),（一）住房供給的檔次結(jié)構(gòu)合理度標(biāo)準(zhǔn) 1、住房的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)要與居民的收入結(jié)構(gòu)相適應(yīng) 2、每套住房的面積結(jié)構(gòu)要與居民家庭的支付能力和實(shí)際需要相適應(yīng) 3、住房的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)要與相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件相適應(yīng),第四節(jié) 住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu),（二）住房供給的價(jià)位結(jié)構(gòu)合理度標(biāo)準(zhǔn) 1、住房供應(yīng)的