眾籌-房地產(chǎn)發(fā)展新思維(張儀)

1、眾籌-房地產(chǎn)發(fā)展新思維,海南中原顧問事業(yè)部 ZhangYi.HaiNan.06.26.2015,很多人還沒有醒來，但世界已經(jīng)變了,百度 干了 廣告的事 淘寶 干了 超市的事 微博 干了 媒體的事 微信 干了 通訊的事 支付寶 干了 銀行的事,不是 外行 干掉 內(nèi)行 而是 趨勢 干掉 規(guī)模 ，未來 取代 過去！,2014年不知道房地產(chǎn)領域這10大標志性事件，你就 OUT 了！,NO.1、房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)跨界,NO.2、房地產(chǎn)眾籌,NO.3、房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化,NO.4、房地產(chǎn)企業(yè)積極“出海”,NO.5、限購令松綁,NO.6、銀行降息,NO.7、不動產(chǎn)登記暫行條例實施,NO.8、綠城、融創(chuàng)、中交集團交

2、易案,NO.9、房地產(chǎn)商“一哥”之爭,NO.10、萬達上市,房地產(chǎn)眾籌 ？,概念：房地產(chǎn)眾籌是房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向投資者為其房地產(chǎn)項目募集資金的模式,開發(fā)商（發(fā)起人）,投資人（支持者）,眾籌平臺,投資者:可以用較小的金額來投資多個房地產(chǎn)項目以分散風險; 房地產(chǎn)企業(yè):可以通過大眾籌資的方式向投資者籌得資金 眾籌平臺：橋梁作用（項目、資金、客戶）,眾籌的核心要素產(chǎn)生明確指向,項目價值+創(chuàng)意,價值+需求,投資人+購房者,投資回報,投資回報+房產(chǎn),投資人,房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì),弱化房地產(chǎn)投資開發(fā)風險,兼具提前拓客銷售功能,房地產(chǎn)眾籌類型,房地產(chǎn)眾籌存在的困難,1,2,3,4,創(chuàng)新風險：現(xiàn)在的眾籌叫做眾

3、籌炒房，缺乏真正意義的金融眾籌,模式風險：房地產(chǎn)項目從立項、設計、施工到交付使用都有嚴格規(guī)定，取得許可證方可出售，眾籌將項目銷售提前，涉嫌非法集資,資金安全：房地產(chǎn)眾籌合作平臺無法確保投資者能夠收到回報,信息批露：信息披露制度不完善，嚴重的信息不對稱是我國眾籌行業(yè)普遍存在的問題,房地產(chǎn)眾籌的現(xiàn)在和未來,法律支持,資金安全,萬 事 俱 備 只 欠 東 風,信用環(huán)境,報告目錄,眾籌，必將激起一場 房地產(chǎn) 革命！,開發(fā)程序,融資成本,銷售形式,銷售節(jié)點,開發(fā)商角色,營銷成本,房地產(chǎn)眾籌變革的方向,現(xiàn)有國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的融資模式,房地產(chǎn)眾籌融資的優(yōu)勢集合,房地產(chǎn)融資成本對比,6-8%,10%,銀行中長期貸

4、款,信托、私募等,房地產(chǎn)眾籌融資 -“穩(wěn)賺一號”,開發(fā)等級 自有資金30-35% 四證 風險+限制,高風險 短期限,易獲取 低成本,融資階段對比,開發(fā)階段,資金成本,開工證,工程規(guī)劃 許可證,用地規(guī)劃 許可證,土地證,前期,銀行貸款,房地產(chǎn)信托,房地產(chǎn)投資基金,房地產(chǎn)眾籌融資,眾籌融資案例-萬達快錢“穩(wěn)賺一號”,“穩(wěn)賺”收益分解,時間：6月12日-15日 結果：社會資金5億 +企業(yè)機構45億 計劃：下一個50億,低成本,易獲取,“穩(wěn)賺”速度,房地產(chǎn)眾籌改變傳統(tǒng)開發(fā)程序,房地產(chǎn)開發(fā)程序,項目決策,前期準備,工程建設,項目銷售,交付使用,項目銷售,工程建設,交付使用,項目決策,前期準備,項目決策階

5、段的變化,決策階段,可研,融資,前期規(guī)劃,現(xiàn)行模式,眾籌之下,市場調(diào)研報告 項目定位報告 營銷推廣計劃書 項目規(guī)劃方案設計,營銷策劃展示系統(tǒng),房地產(chǎn)前景預測調(diào)研系統(tǒng) 房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng),融資階段植入購房者，以“買方市場”思維進行決策,施工建設階段的變化,施工建設,項目銷售,眾籌之下,傳統(tǒng)順序,開發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變,風險承擔著,最大受益者,項目統(tǒng)籌者,建設者,銷售者,物業(yè)服務者,項目統(tǒng)籌者,專業(yè)指導人,輕型代建者,開發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變,開發(fā)商角色轉(zhuǎn)變案例,Realty Mogul的眾籌案例結構圖,Realty Mogul 眾籌平臺眾籌成功,投資者,OCG Properties,房產(chǎn),出資購買一年到期本票

6、,對投資者發(fā)行年化利率是9%最小金額5000美元的一年到期本票,如果無法償還貸款 房產(chǎn)將由平臺處理 若一年未賣出房源 投資者不能收回本金,貸款資金,每月還利息 房產(chǎn)賣出后還本金,賣出收益,裝修并在一年內(nèi)賣出,每月還利息 房產(chǎn)賣出后還本金,傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售節(jié)點把控,傳統(tǒng)銷售節(jié)點把控,國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 商品房銷售(預售)許可證,售樓處交付使用 淡旺季節(jié)規(guī)律把控 政策引導把控 分期開盤 樓盤現(xiàn)金流順序把控,銷售節(jié)點的改變,銷售形式的改變,銷售形式,核心,載體,優(yōu)惠,現(xiàn)行模式,眾籌之下,開發(fā)商依據(jù)橡木和市場確定優(yōu)惠政策,售樓處 樓書、宣傳單 廣告

7、畫面,賣點,數(shù)量,分期銷售 數(shù)量較多 集中銷售,賣點 回報,互聯(lián)網(wǎng)平臺 線上購買 線下體驗,數(shù)量不定 靈活多變,是否需要 眾籌決定,房地產(chǎn)開發(fā)中營銷成本占比,管理費用,銷售費用,財務費用,可按項目開發(fā)成本構成中前16項之和為基數(shù)，按3%左右計算（1.土地使用權出讓金2土地征收及拆遷安置補償費3前期工程費4建安工程費5基礎設施費6公共配套設施費）,指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用,約占銷售收人的4%一6%,為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用.,主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費約為銷售收人的2%一3%； (2)銷售代理費

8、約為銷售收入的1.5%-2%； (3)其他銷售費用約為銷售收入的0.5%-1%。,房地產(chǎn)開發(fā)費用 OFF,提前21天釋放消息，認籌期1天,200萬人關注,12個城市，25個項目,籌資金額超過了2200萬,涉及的房屋總價值超過了25億,眾籌節(jié)約營銷成本案例,京東遠洋地產(chǎn)眾籌案例,3%的平臺服務費,66萬/25億=0.0264%,2200萬*3%=66萬,房地產(chǎn)眾籌如何運用 ？,開發(fā)階段案例模型1/2-碧桂園某項目,碧桂園-平安項目交易架構示意圖,投資者收益體現(xiàn)在前期眾籌標的價遠低于樓盤售價； 開發(fā)商雖在價格上讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)成本，且鎖定客戶； 平安好房不參與投資，只作為平臺建設，收益來于開發(fā)商的平臺管理費用。,（4）項目建設及管理,交易流動方向 資金流動方向,碧桂園,開發(fā)階段合作建房類案例模型1/2石家莊某項目,（8）交房,銷售階段眾籌案例模型當代北辰,當代北辰COCO MOMA交易架構示意圖,營銷推廣眾籌案例