什么時候可以拿到購房合同

1、篇一：簽購房合同要注意什么怎么簽購房合同簽購房合同要注意什么問幫手給我寫信 rss 訂閱郵件訂閱 257 人關(guān)注 網(wǎng)站承諾：阿邦網(wǎng)堅持寫作客觀獨立的立場，永遠不受金錢影響。秉承為人民生活服務(wù)的宗旨，與您分享特邀幫手的經(jīng)驗和知識，幫您解決生活問題，提高生活品質(zhì)。本文系阿邦網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)許可，任何媒體和個人，不得全部或部分轉(zhuǎn)載，違者必究。在對意向購買的商品房的性價比、內(nèi)外部環(huán)境、生活便利度、所聘物業(yè)公司等等方面都比較滿意的情況下，我們要做的就是簽合同了。現(xiàn)在購買商品房所使用的合同是統(tǒng)一文本，合同中對一些商品房買賣的共性問題已經(jīng)做出了具體的約定，在一些具體問題雙方達成共識的情況下可以放心簽署。今天

2、我們主要討論的是“商品房買賣的個性問題” 即“購房合同中的補充協(xié)議” 。千萬不要認為既然正式合同已經(jīng)簽過了，“補充協(xié)議”就可有可無了。其實， “補充協(xié)議”是對“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的問題一些的具體約定，也是我們用來最大限度地保護自己合法權(quán)益的重要手段之一。下面，我就把簽署“補充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗與大家分享一下。一、產(chǎn)權(quán)問題：所購商品房一定是“大產(chǎn)權(quán)”這點應(yīng)該不必再說了。我們這里講的是應(yīng)與開發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時間。一般來講，在“主合同”中對取得產(chǎn)權(quán)證的時間都有具體約定，但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對業(yè)主的權(quán)益保護力度存在明顯欠缺。所以，我們應(yīng)在“補充協(xié)議

3、”中做出更確實的約定如下。1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008 年 2 月 18 日。2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。3、對于此項“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15 個工做日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。4、業(yè)主退房時如該房產(chǎn)價格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實際價格清退購房款項。5、除了退還房款以外開發(fā)商還應(yīng)對業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費、 誤工費等款項進行賠償（金額按具體情況協(xié)商）。二、所購房屋的質(zhì)量保證：1、墻體平直，無非設(shè)計性的起鼓、凹陷和裂縫。2、房屋頂部防水性能良好無水漬、

4、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無滲、漏水現(xiàn)象。3、公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑。4、水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期。5、公共區(qū)域（綠地、會所、停車場等）的建設(shè)完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途。6、買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機構(gòu)入戶對所購商品房的實際面積進行測量。發(fā)商的測量結(jié)果有差異，有權(quán)提請法院或有關(guān)機構(gòu)進行最終裁決。如果測量結(jié)果與開三、開發(fā)商所贈送的面積 （花園、 露臺等） 應(yīng)將具體位置、 面積、使用年限、 裝修標(biāo)準(zhǔn)在 “補充協(xié)議”中詳細闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)） 。四、交房條

5、件約定：1、開發(fā)商在交房時應(yīng)出具該商品房實測面積、 北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表 、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。2、在交房時所交房屋達不到“主合同”或“補充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。3、在交房時所交房屋達不到“主合同”或“補充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)使交房期限后延的情況下，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)“合同”中的約定對業(yè)主進行賠償。4、如在規(guī)定的時間內(nèi)仍然達不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方解除“合同”。開發(fā)商應(yīng)支付給業(yè)主的違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達成一致并體現(xiàn)在合同中） 。5、收房時應(yīng)交納的費用。以上是我在簽署“補充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗，有一些具

6、體情況還需朋友們根據(jù)自己的特點做出具體的分析。總之希望大家對“補充協(xié)議”引起充分的重視，避開合同陷阱，最大限度地爭取到自己應(yīng)得的合法權(quán)益。購房律師作客新浪網(wǎng)談如何簽定購房合同( 實錄 ) ，或許對我們大家有點幫助主持人：各位網(wǎng)友大家好， 今天是新浪房產(chǎn)購房者俱樂部系列講座第一講，我們有幸請到北京市廣盛律師事務(wù)所陳玉萍律師和大家談一談怎樣簽訂購房合同和補充協(xié)議，希望使你的購房過程少走一些彎路。下面，請陳玉萍律師開始本次講座。陳玉萍：大家好。今天我第一介紹購買之前簽訂的合同，一個非常重要的一點，在你定下這個房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后， 開發(fā)商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這 時你要要求開發(fā)

7、商給你提供一個商品房買賣合同和補充協(xié)議的范本，拿到之后， 有比較充分的時間對相關(guān)的條款進行研究， 確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項目的相關(guān)證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的， 簽定合同時，要再次對這些證件進行審核， 這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、 建設(shè)用地許可證、 建設(shè)開工許可證， 最重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，如果你看到這個項目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證， 應(yīng)

8、該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照， 經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可， 如果是銷售代理公司進行銷售的，要對他的資格進行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經(jīng)濟適用房，還有戶口本， 如果是外地的話， 需要有身份證和暫住證， 如果是公司購房， 需要有營業(yè)照的復(fù)印件等等。第四，在簽訂購買合同之前的一

9、些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同的， 需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過公正。 如果是16 歲以下人購房的， 比如說由家長買房，寫孩子的名字的， 如果是未成年人的監(jiān)護人，必須在未簽約前， 必須到公證處進行公證。下面針對購買合同的重點條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個介紹。購買合同的第一條， 項目建設(shè)依據(jù)， 在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容， 與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)， 您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準(zhǔn)的機構(gòu)，以及銷售的方式， 與開發(fā)商在售樓處懸掛的

10、售樓許可證是否一致。在某些情況下， 在 開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定， 這是不允許的， 必須在售樓現(xiàn)場， 遇到這樣的情況， 可以上網(wǎng)查詢， 有一個北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站， 在里面專門有一個查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進看到銷售許可證的復(fù)印件或者號碼， 會告訴你房管局對這個證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。第三，就是買售人所購房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對商品房的基本坐落， 房屋的用途、 結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購房人應(yīng)該仔細的核對相關(guān)內(nèi)容， 特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來說， 現(xiàn)在

11、如果我們購買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個合同約定， 也就是說只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機構(gòu)通過對圖紙做一個預(yù)測繪得出的一個面積。在建筑面積包括兩個部分，也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個部分， 一個是套內(nèi)的建筑面積，一個是分攤的公用面積，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽臺的面積，分攤公用面積的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說這個樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機房、 熱水、鍋爐房、電梯工休息室， 以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分攤的第二部分， 包括套內(nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻， 外立面墻體投影的一半，

12、不應(yīng)該進入的包括倉庫、 機動車車庫、 非機動車車庫， 作為人房的地下室， 以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房， 通俗來說， 就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。 在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少， 分攤的面積的數(shù)額， 但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分， 是經(jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的。按照這個表， 北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說分攤面積已經(jīng)在房管局備案了。商品房買賣的第四條，現(xiàn)行的計價方式有三條

13、，一個是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來計算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計價。這三種計價方式都可以使用，看你具體選擇的項目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。第五條是面積確認和差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個開發(fā)商會愿意讓客戶來選擇，比如說多退少補等。 在這里，我建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。第六條是付款方式

14、與期限?，F(xiàn)在大家購房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下， 在你簽訂正式購房合同之內(nèi)，多少時間之內(nèi)把所有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時， 可以跟開發(fā)商協(xié)商， 是不是可以留5%左右的房款， 在正式交房之后給予付款， 這也是一種保障。 第二種分期付款的方式，這跟平常所說的銀行按揭不一樣，也 就是說你跟開發(fā)商達成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進行付款， 如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進度，在合同中規(guī)定清楚。 第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式， 第一您要注意留出

15、足夠的辦理付款手續(xù)的時間，按照現(xiàn)在北京市場的情況，一般來說辦理銀行按揭最長的時間，不應(yīng)該超過30 天，也就是說你從簽訂正式購房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30 天可以正式的批下來。如果是公積金或者組合貸款， 相對時間比較長一些，大概一個半月左右， 應(yīng)該可以批下來， 所以在約定付款方式的時候， 您要把相應(yīng)的時間留出來，因為如果你采用商業(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同， 你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金， 所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。 在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其

16、他的麻煩。第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時間付款，應(yīng)該支付的違約金比例， 以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過程中，與后面的第九條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對等的， 也就是說他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30 天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。第八條是一個交付期限，在買房的過程中，開發(fā)商的銷售人員會告訴你什么時候會竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，

17、這應(yīng)該由監(jiān)理單位、 建筑單位申請驗收， 由建委備案的一個文件， 同時 應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等。第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說您租的房子到期了，或者說買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說30 天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面， 開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計的變更， 應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更 10 個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。第十一條，房屋的交接，平時所指的收樓，并不是說開發(fā)商

18、把這個樓建好了，你看起來可以住可以收了， 就達到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實測的數(shù)據(jù)。 按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋的面積進行實測，在 交樓的時候，應(yīng)該提供實測面積的數(shù)據(jù)， 以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴格的， 在開發(fā)商對項目開發(fā)的過程中，比如說向銀行等單位做過抵押的，你簽了商品房買賣合同時，這個合同是不能登記的，只有經(jīng)過債權(quán)人同意， 開發(fā)商將這套房子的抵

19、押權(quán)做了撤銷，這個合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項目， 您所購買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。 第十三條，出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購房人提供雙倍的差價，在裝修的過程中， 可能還會牽扯到人工費等，很難彌補你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價。第十五條，開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項，首先是通水通電通電梯， 保證你售樓之后， 這是最基本的保障。 再有就是有關(guān)于天然氣以及燃氣管道的開通， 一般來說， 開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，

20、但是目前 北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進行約定， 以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、 園區(qū)的綠化， 以及地上地下的停車位，建議在這一條中， 要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達到開發(fā)商承諾的使用條件， 雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的， 在這一條上簽上，未達到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。第十五條， 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款， 購 房人可以根據(jù)實際的情況，可

21、以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60 天 內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責(zé)任， 沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為 辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)

22、權(quán)證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、 外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)， 后兩項的命名權(quán)， 一般是出賣人報房管局進行批準(zhǔn)， 前兩項應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會或者是業(yè)主管理委員會來統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對于房屋用途的約定。 現(xiàn)在大多數(shù)的項目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項目、寫字樓等，如果你買房做居住，對一些樓盤商

23、住兩用的話， 可能在居住的過程中產(chǎn)生一些問題，在這個合同的第 18 條，對于房屋用途做了一個規(guī)定，一般來說，是按照商品房銷售許可證批的用途進行填寫。第十九條，在合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會仲裁， 第二依法向人民法院起訴， 這兩條各有優(yōu)勢， 建議按照自己的情況進行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點， 因為仲裁委請的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強，而且是一仲終舉， 直接進入生效時間，可以在時間上比訴訟更快。 缺點是仲裁的費用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院

24、起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級人民法院起訴，還可能經(jīng)過上訴等，可能時間比較長，但是費用比較低廉。第二十條，比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本， 二份是副本。 現(xiàn)在房管局在做備案的時候， 房管局會備一份， 購房人應(yīng)該有一個合同的正本， 如果是申請銀行按揭的話， 合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30 日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來確認這個房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積， 或者是面積的標(biāo)尺。附件二是公共部位和分

25、攤部分的建筑面積構(gòu)成，分攤面積的說明需經(jīng)房管局審核備案，會蓋一個章。附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個條款中，對商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽臺、電梯、通訊、電視頻道、 保衛(wèi)設(shè)施等進行一些約定， 特別要注意， 如果是購買精裝修的房屋，對于裝修材料的價值和品牌， 一定要在合同中約定清楚， 必要的時候， 一定要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。附則四是補充協(xié)議，相對于過去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購房人為了保護自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實際的情況， 跟開發(fā)商簽訂補充協(xié)議， 但是應(yīng)該說補充協(xié)議的條款不宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補充協(xié)議條款，如果條款很多的話， 那你一定要仔細審核。對于我們前一陣子， 包

26、括媒體提供的有一個204 條的補充協(xié)議條款， 對你購房的各方面知識進行普及， 但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現(xiàn)實的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認為非常重要的與開發(fā)商進行協(xié)商。下面，我介紹一些重點的方面，跟開發(fā)商進行協(xié)商的。第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購買的商品房，因為工程質(zhì)量不合格，不能通過驗收，或者逾期交房日期超過了， 造成了購房人退房的， 在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息， 并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購房人的其他損失。在補充條款中您可以跟開發(fā)商約定， 如果因上述原因造成退房， 開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實際損失，包括你選擇按揭方式過程中付出的一些費用，比如說還有貸款利息

27、等。第二，有關(guān)于房屋實用率的問題，在北京市場中對使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會提出質(zhì)疑。 在合同條款中， 為了避免將來出現(xiàn)這樣的糾紛， 有兩種方式可以選擇。第 一種方式， 在補充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補充協(xié)議中規(guī)定，約定房屋的實用率， 也就是說是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進行賠償。最后一點， 就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后， 在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員篇二：簽購房合同八大注意事項簽購房合同注意事項一 查證1最主要

28、的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 ( 第一階段， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)；第二

29、階段的日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù))3應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、 使用面積和公攤的面積 ( 自己分攤的公用面積 ) 及其測量方法要明晰。具體做法： a, 應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)

30、字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位臵?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。c, 其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。面積差異的處理方式： 一種是雙方自行約定， 約定使用面積不能大于1%，或者 0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算” ，此點必須注意不接受，約定清楚。2房屋質(zhì)量的條款要詳細地把質(zhì)量要求

31、寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、 等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。( 下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題 )注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決” ，或干脆空白不填。 另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。下列情

32、況，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦

33、理產(chǎn)權(quán)證。三 交房時間和預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。要清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和范圍。 對維修期限、 條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話， 雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開

34、發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤， 都認定為不可抗力。 建議一定要僅僅把握住三個條件， 就是不能預(yù)見、 不能避免、不能克服的情

35、況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。五 補充條款簽合同要注意的事項由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。六 退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1. 實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過

36、3%。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。2. 開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3. 開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空篇三：簽購房合同時要交哪些錢簽購房合同時要交哪些錢 /來源：互聯(lián)網(wǎng)2010-04-0321:39:56評論 2 條 張小姐最近在市區(qū)購買了一套房，從看房到買房經(jīng)歷了半年左右的時間，購房時的房價較看房時每平方米漲了.張小姐隨后詢問了幾位新近購房的朋友，除了首期款外，每個人交納的費用都不完全一樣。那么，購房簽訂合同時究竟要交哪些費用呢？哪些費用開發(fā)商不應(yīng)在簽訂購房合同時收取呢？一是要繳納首付款。在簽訂商品房買賣合同的當(dāng)天，購房者必須交納全部房款或是首付款才能簽訂合同。據(jù)一位銀行工作人員介紹，購房者支付的首期款通常比購房者自行按總房價比例計算的首期款要多一點。因為銀行是根據(jù)購房當(dāng)時的信貸政策和購房者所購房屋的戶型、單價以及購房者屬幾次購房等情況， 確定購房者貸款的最大成