商品房買賣合同糾紛實(shí)例

1、開發(fā)商交付不符合交付條件,商品房的違約責(zé)任,葉華章,2015,年,4,月,18,日,商品房買賣合同約定，開發(fā)商應(yīng)將符合,住宅項(xiàng)目交付使用管理辦法規(guī)定的商品房交,付購房人，如果交付時(shí)商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，,不符合合同約定的交付條件，屬于瑕疵履行。瑕,疵履行屬于違約行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。,?,案例：,2012,年,10,月,11,日，原告張某向被告某房地,產(chǎn)開發(fā)商購買商品房一套，雙方約定被告應(yīng)當(dāng)在,2013,年,12,月,31,日前向原告履行交房義務(wù)，被告如,違約，應(yīng)自合同約定的最后交付期限的第二天起,至實(shí)際交付之日止，按日向原告支付已交付房價(jià),款萬分之三的違約金。,?,2014,年,1

2、,月,17,日，被告通知原告領(lǐng)取涉案商品房的,鑰匙并領(lǐng)取預(yù)期交房違約金,2500,元。后原告得知,涉案房屋于,2014,年,5,月,14,日才完成竣工驗(yàn)收備案。,現(xiàn)原告起訴要求被告承擔(dān)自,2014,年,1,月,18,日至,2014,年,5,月,14,日的逾期交房違約金。,?,對于上述案件，存在兩種觀點(diǎn)：,?,一是應(yīng)駁回原告的訴訟請求。關(guān)于審理商品房,買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第,11,條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交,付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！北景钢?，雙方當(dāng)事人沒有另外約定，房地產(chǎn)公司將房屋,轉(zhuǎn)移給買受人占有，則房屋的交付使用義務(wù)已經(jīng),履行完畢，客觀上已不存在違

3、約行為，原告無權(quán),再主張預(yù)期交房責(zé)任。,?,二是被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房后的違約金。根據(jù)商,品房買賣合同約定，被告應(yīng)將符合住宅項(xiàng)目交,付使用管理辦法規(guī)定的商品房交付原告，但被,告交付時(shí)商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，不符合合同,約定交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違,約行為，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。,?,那么，本案中被告的交付行為應(yīng)當(dāng)是合同履行行,為，但是是否屬于瑕疵履行以及是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違,約責(zé)任？,?,首先，被告的行為構(gòu)成瑕疵履行。瑕疵履行是指,債務(wù)人雖然履行，但其履行并不符合規(guī)定或約定,的條件，致減少或喪失履行的價(jià)值或效用的情形,。根據(jù)瑕疵履行的上述定義，構(gòu)成瑕疵履行應(yīng)當(dāng),具備以下四個(gè)方面構(gòu)

4、成要件：,1.,當(dāng)事人一方已經(jīng),作出了履行合同的行為，即必須有一方的積極行,為，如無履行行為，只能構(gòu)成不能履行、拒絕履,行或遲延履行；,?,2.,履行標(biāo)的不符合合同的約定即存在瑕疵。所謂,瑕疵是指一方當(dāng)事人交付或提供的標(biāo)的物的種類,、品質(zhì)、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)等不符合合同的約定；,3.,履,行行為造成了履行利益的損害。履行利益，又稱,積極利益，是指一方當(dāng)事人合理期待另一方完全,履行合同而產(chǎn)生的合法利益，包括既得利益與可,得利益。,4.,須可歸責(zé)于履行合同的一方。,?,本案中，被告于,2014,年,1,月,17,日將房屋交付原告的,行為屬于被告的積極履行行為；被告將未經(jīng)竣工,驗(yàn)收備案的房屋交付給原告的行為

5、屬于交付標(biāo)的,物的標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定；被告的遲延交付行,為造成了原告利益的損失；原告利益損失應(yīng)歸結(jié),于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行為構(gòu)成,瑕疵履行。,?,其次，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)瑕疵履行的法律責(zé)任。最高,法院的司法解釋將轉(zhuǎn)移占有視為交付，該交付行,為既包括全面履行行為也包括瑕疵履行行為，轉(zhuǎn),移占有后原告仍有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。,合同法第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不,履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他,損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！??,第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同,義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成,損失的，損失賠償

6、額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的,損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得,超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù),見到的因違反合同可能造成的損失。,?,第三，被告瑕疵履行責(zé)任的確定。瑕疵履行屬于,違約行為，違約方可能要承擔(dān)給付違約金或給付,損害賠償金的責(zé)任。違約金是對損害賠償金數(shù)額,的預(yù)先確定，因而違約金與損害賠償金不可同時(shí),存在。當(dāng)事人可在訴訟過程中可以選擇要求違約,方承擔(dān)違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任。本案中，原告,選擇要求被告承擔(dān)違約責(zé)任是對自己訴訟權(quán)利的,處分，應(yīng)予準(zhǔn)許。,?,根據(jù)合同法第一百一十四條第二款規(guī)定，約,定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約

7、定的違約金,過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法,院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。違約金的適用雖,不以實(shí)際損失發(fā)生為要件，但最終違約金數(shù)額大,小的確定與實(shí)際損失額密切相關(guān)，即法院或仲裁,機(jī)構(gòu)對違約金數(shù)額的調(diào)整是以實(shí)際損失額為參照,標(biāo)準(zhǔn)。本案在確定被告承擔(dān)的具體違約金數(shù)額時(shí),，可根據(jù)當(dāng)事人的申請以及因違約行為給原告造,成的實(shí)際損失情況進(jìn)行調(diào)整。,?,商品房交付使用條件的法律界定,?,商品房買賣中因購房人與開發(fā)商對合同約定的商,品房交付使用條件理解不一，房屋交付環(huán)節(jié)引發(fā),的糾紛逐漸增多。文章從案例出發(fā)，分析實(shí)踐做,法和現(xiàn)行法律規(guī)定，認(rèn)為商品房交付使用條件是,竣工驗(yàn)收合格，如果當(dāng)事人另外約定“需要

8、提交,竣工驗(yàn)收備案表”,則應(yīng)依當(dāng)事人約定。,?,具,體分析來看，房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要,有兩種情況，一是開發(fā)商通知交房時(shí)，因買受人,對合同約定的商品房交付使用條件的理解與開發(fā),商不一致，認(rèn)為該房屋未達(dá)到交付使用的條件而,拒絕受領(lǐng)引發(fā)糾紛；二是買受人接受房屋后認(rèn)為,房屋不符合交付使用條件而主張開發(fā)商違約，要,求給付逾期交房違約金。,?,審判實(shí)踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的,法律法規(guī)的理解觀點(diǎn)不一。因此，有必要厘清現(xiàn),行規(guī)定對商品房交付使用條件的涵義，準(zhǔn)確認(rèn)定,合同約定的商品房交付使用條件，依法維護(hù)購房,人和商品房開發(fā)商合法權(quán)益。,?,商品房買賣合同糾紛實(shí)例,2008,年,11,月,2

9、6,日，原告孔某與被告某房地,產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的某,公寓,1,幢東區(qū),1202,號商品房出賣給原告，約定出賣,人應(yīng)在,2008,年,6,月,30,日前依照國家和地方政府有關(guān),規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件，并符合合同,約定的商品房交付給原告。商品房達(dá)到交付使用,條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手,續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同,規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。,?,合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于,2008,年,10,月,8,日電話通知原告交房，次日交房時(shí)因原告,主張延期交房的賠償而致交房未果。,?,同年,10,月,16,日，被告向原告發(fā)出掛號

10、信，書面通,知原告收房。,10,月,19,日原告再次與被告交接房屋,，但因原告認(rèn)為被告出具的當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件不,足以說明商品房驗(yàn)收合格，堅(jiān)持要求被告提供工,程竣工驗(yàn)收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至,法院，要求被告支付逾期交房違約金。,2009,年,1,月,13,日，被告向法院提供由施工單位、監(jiān)理單位、,建設(shè)單位（本案被告）、設(shè)計(jì)單位和城建檔案管,理機(jī)關(guān)五單位蓋章的單位工程竣工驗(yàn)收證明書,但,未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并取得竣工驗(yàn)收備案登,記表。,?,法院認(rèn)為，,2009,年,1,月,13,日被告提供的單位工程竣,工驗(yàn)收證明書證實(shí)某公寓,1,號樓經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施,工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，結(jié)論

11、均為“同,意驗(yàn)收”。因此，被告開發(fā)的該樓盤,1,號樓已經(jīng)驗(yàn),收合格，能證實(shí),2009,年,1,月,13,日后訟爭房屋達(dá)到了,合同約定的“具備驗(yàn)收合格條件”的交付條件。,?,至于原告主張的竣工驗(yàn)收備案表才能證明訟爭房,屋驗(yàn)收合格問題，因備案只是“驗(yàn)收合格”之后,的一個(gè)行政內(nèi)部監(jiān)管程序，不是“交付使用”的,必備條件，且竣工驗(yàn)收備案表亦不是雙方合同約,定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗(yàn)收備案登,記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次,通知交房時(shí)并未提供雙方約定應(yīng)出示的商品房驗(yàn),收合格的證明文件，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng),由被告承擔(dān)。,?,訴訟中，被告于,2009,年,2,月,19,日開庭時(shí)向法院

12、提交,訟爭房屋的住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保,證書和單位工程竣工驗(yàn)收證明書并同意交房，,但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責(zé)任由原告,自己承擔(dān)。另被告延期交房三個(gè)月有事實(shí)依據(jù)，,符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔(dān)從,2008,年,10,月,1,日至,2009,年,2,月,13,日止的逾期交房違約金,。,?,引發(fā)當(dāng)事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同,約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也,是雙方主要的爭議焦點(diǎn)。問題在于如何跳出雙方,各自思維定勢，從現(xiàn)行法律法規(guī)中找出對商品房,交付使用條件的規(guī)定，認(rèn)真加以厘清，準(zhǔn)確理解,立法用意并在實(shí)務(wù)中予以適用。,?,實(shí)踐中對商品房交付使用條件的一般約定,及

13、理解,?,商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家,相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和雙方合同約定條件的商品房,俗稱交房是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)，依約接,收符合合同約定的房屋則是買受人應(yīng)當(dāng)履行的一,項(xiàng)義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。,?,對于房屋的交付使用條件的約定，原建設(shè)部和國,家工商行政管理局于,2000,年,9,月,13,日出臺了商品,房買賣合同示范文本，該示范文本第八條交付,期限中明確約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日,前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具,備下列第,_,種條件，并符合合同約定的商品房交,付買受人使用：,1,、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；,2,、該,商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。,3,、該商品房

14、經(jīng)分期綜合,驗(yàn)收合格；,4,、該商品房取得商品房住宅交付使用,批準(zhǔn)文件；,5,、,_,?！??,實(shí)踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選,擇第,1,項(xiàng)，即約定,“依照國家和地方人民政府的,有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件或經(jīng)驗(yàn)收,合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使,用”。案例中雙方當(dāng)事人對交付條件的約定也是,采用第,1,項(xiàng)。此約定從表面來看并無問題，但在實(shí),際操作中卻會(huì)出現(xiàn)大相徑庭的兩種不同解釋。,?,在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是,:,經(jīng)驗(yàn)收,合格或具備驗(yàn)收合格條件是經(jīng)開發(fā)商、勘察、設(shè),計(jì)、施工和工程監(jiān)理五方驗(yàn)收合格；而買受人的,理解卻不同：經(jīng)驗(yàn)收合格是指開發(fā)商將該工程進(jìn),

15、行竣工驗(yàn)收備案取得相關(guān)手續(xù)即竣工驗(yàn)收備案表,，這樣才能證明該房屋驗(yàn)收合格經(jīng)官方確認(rèn)達(dá)到,交房的前提條件。,?,現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對“商品房交付使用,條件”的正確理解,?,現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房,交付使用條件”，即俗稱的交房應(yīng)該具備什么樣,的條件，是解決上述案例中雙方當(dāng)事人矛盾以及,類似糾紛的關(guān)鍵。,?,?,對于商品房交付使用條件，現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,有以下一些：,?,1,法律,1995,年,1,月,1,日頒布實(shí)施并于,2007,年,8,月,30,日修改的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法,第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、,施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn),開發(fā)

16、項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。,”,?,2,行政法規(guī),1998,年,7,月,20,日發(fā)布施行的城市,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十七條第一款規(guī)定,：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可,交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交,付使用?！??,3,行政法規(guī),2000,年,1,月,30,日頒布施行的建設(shè),工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位,收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工,、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè),工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！??,第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣,工驗(yàn)收合格之日起日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn),收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出

17、具的認(rèn),可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或,者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其,他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違,反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令,停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”,?,4,部門規(guī)章,2000,年,4,月,7,日發(fā)布施行的房屋,建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理,暫行辦法第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程,竣工驗(yàn)收合格之日起,15,日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，,向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政,主管部門備案。”,?,第五條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案,應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表,；（二）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。竣工驗(yàn)

18、收報(bào)告應(yīng)當(dāng),包括工程報(bào)建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì),文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等,單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的,竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢,測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供,的有關(guān)資料；,?,（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消,防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文,件；（四）工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五,）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住,宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用,說明書?！钡诎藯l規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè),單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程,質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案,文件,

19、15,日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收,。,?,5,部門規(guī)章,2001,年,6,月,1,日起施行的商品房,銷售管理辦法第三十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn),開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條,件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四十條,規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn),收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自,交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的,規(guī)定處罰。,?,對于上述法律法規(guī)關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī),定，法學(xué)界、司法實(shí)務(wù)界的觀點(diǎn)不甚一致，與上,述案例中開發(fā)商和購房者之間的分歧類似，歸納,起來主要有兩種：,?,一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要訟

20、爭商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā),商組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，出,具了四方簽字蓋章的驗(yàn)收合格證明并達(dá)到合同約,定的其他條件，即達(dá)到了上述約定中的商品房交,付使用條件，可以交付；,?,另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗(yàn),收合格后必須在十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申,請備案，建設(shè)部門發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收過程中有違反國,家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令,停止使用重新組織竣工驗(yàn)收。因此，竣工驗(yàn)收的,要求是取得“工程竣工驗(yàn)收備案表”，未經(jīng)過驗(yàn),收備案并取得竣工驗(yàn)收備案表則不符合合同約定,的“驗(yàn)收合格”交付使用條件，開發(fā)商未按約定,交房應(yīng)該承擔(dān)逾期交房違約金。,?,綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中

21、對商品房交付使,用條件的規(guī)定，筆者分析認(rèn)為，商品房交付的前,提條件之一是經(jīng)過建設(shè)部門組織的勘察、設(shè)計(jì)、,施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，并形成了驗(yàn)收合格的確認(rèn),文件。具有驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件是現(xiàn)行法律法規(guī),和部門規(guī)章中對房屋交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定。,?,因?yàn)榉课莸慕ㄖ|(zhì)量安全與否直接關(guān)系到社會(huì)公,眾安危，屬于社會(huì)公共利益的范疇，而竣工驗(yàn)收,合格是目前國家對于建筑質(zhì)量安全設(shè)置的唯一評,價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得交付,使用。而對于案例中原告所述的竣工驗(yàn)收備案表,只是建設(shè)行政主管部門履行建設(shè)行政管理職能的,表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗(yàn)收合格與否沒有直,接聯(lián)系，不能作為評價(jià)開發(fā)商是否履行法定義務(wù),的標(biāo)準(zhǔn)。,

22、?,國務(wù)院辦公廳分別在,2002,年和,2004,年發(fā)布的關(guān),于第一批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定和,關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定中,將“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收”和“住宅小區(qū)等,群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”項(xiàng)目予以取,消。由此可見，國家在對商品房竣工驗(yàn)收的管理,上已確立了由開發(fā)商申請、政府批準(zhǔn)并組織驗(yàn)收,向開發(fā)商自行組織、政府監(jiān)督的制度性轉(zhuǎn)變。,?,另外，根據(jù)建設(shè)部辦公廳在,2003,年,10,月,28,日作出,的關(guān)于對深圳市建設(shè)局關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì),量重新核驗(yàn)有關(guān)問題的請示的復(fù)函中提到：“,城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例是,1998,年,7,月發(fā),布的，而建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例是,

23、2000,年,1,月,發(fā)布的，依據(jù)立法法第,83,條的規(guī)定新的規(guī),定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。,?,根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第,16,條和第,49,條,的相關(guān)規(guī)定，商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合,格后即可交付使用，建設(shè)行政主管部門依法對已,竣工的建設(shè)工程不再進(jìn)行質(zhì)量核驗(yàn)，核發(fā)竣工驗(yàn),收證書。因此，購房人認(rèn)為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量,不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢,測機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測?！??,由此可知，經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用后,，購房人如果認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的仍,然享有救濟(jì)手段，那就是委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工,程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測，如果檢測不合格,的可向開發(fā)商提出

24、相應(yīng)賠償主張。,?,因此，,我們可以得出這樣的結(jié)論,：在商品房交付,使用條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗(yàn)收,合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期,限內(nèi)交付”，只要開發(fā)商在工程竣工后組織了勘,察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗(yàn)收,，并形成了竣工驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，就達(dá)到了,商品房交付使用的條件，可以交付。,?,當(dāng)然，如果雙方當(dāng)事在上述約定基礎(chǔ)上另行約定,將“提交竣工驗(yàn)收備案表”作為交房條件之一，,則應(yīng)該認(rèn)定雙方的此項(xiàng)約定有效，確認(rèn)雙方的意,思表示，將竣工驗(yàn)收確認(rèn)文件和竣工驗(yàn)收備案表,作為是否符合交房條件的裁判標(biāo)準(zhǔn)。,?,商品房逾期交付糾紛的幾個(gè)法律問題,?,商品房逾期交付糾紛案件

25、包括開發(fā)商在約定期限,未交付和在不具備交付條件的情況下提前交付即,非正確交付兩種情形。無論是哪種情形，交付期,限的認(rèn)定決定著違約金計(jì)算的截止日期，直接關(guān),系到雙方當(dāng)事人的切身利益，是該類案件審理中,的重點(diǎn)。具體案件中，交付期限的認(rèn)定與交付條,件、房屋質(zhì)量等問題相互交織，認(rèn)定難度較大。,?,一、交付條件與交付期限的認(rèn)定,?,城市房地產(chǎn)管理法第,26,條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交,付使用。建筑法第,61,條也規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng),驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收,不合格的，不得交付使用?？梢娫诋?dāng)前法律框架,

26、下，開發(fā)項(xiàng)目竣工后經(jīng)驗(yàn)收合格為商品房的法定,交付條件，反映到書面材料上即為取得竣工驗(yàn),收備案證書。,?,當(dāng)然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條,件，但約定交付條件低于上述法定條件的應(yīng)為無,效，應(yīng)以上述法定條件為交付條件；如約定條件,高于法定條件的，則以約定交付條件為標(biāo)準(zhǔn)。近,三年清浦法院審結(jié)的涉蘇中公司、萬誠公司、恒,輝公司、聯(lián)盛公司案件，合同中均約定交付條件,為商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收備案證書,。,?,通常情形下，開發(fā)商將取得竣工驗(yàn)收備案證書,或符合約定條件的商品房交付買受人，如屬于,逾期交付，違約金計(jì)算至實(shí)際交付之日即可。如,商品房未取得竣工驗(yàn)收備案證書或不符合約,定條件，買受人

27、則有權(quán)拒絕領(lǐng)取房屋。,?,但有些案例中開發(fā)商將并未取得竣工驗(yàn)收備案,證書或不符合約定條件的商品房交付買受人，,而買受人也同意接收商品房。案件審理時(shí)，買受,人又往往以商品房并不具備交付條件為由，要求,將交付期限順延至符合交付條件之日。,?,司法實(shí)踐之中，各地法院對此觀點(diǎn)并不一致。福,建高院關(guān)于審理城市房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn),開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的意見第三十六條規(guī)定：,預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用,，預(yù)購方以預(yù)售交付房屋不符合合格條件主張實(shí),際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持?；?安中院的指導(dǎo)意見針對此問題也認(rèn)為：商品房符,合使用條件的，買受人同意接受的，視為交付。,?,我們認(rèn)

28、為，這兩種情形下，買受人明知商品房不,符合交付條件而領(lǐng)取房屋并實(shí)際占有，應(yīng)視為買,受人同意變更約定的交付條件，視為商品房已經(jīng),交付，違約金應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付之日。,?,二、房屋質(zhì)量與交付期限的認(rèn)定,?,?,審判實(shí)踐中，主要存在兩種情形：一是買受人認(rèn),為房屋存在質(zhì)量問題而拒絕領(lǐng)取房屋；二是買受,人領(lǐng)取房屋后認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，而主張將,違約金計(jì)算至房屋修復(fù)之日。,?,最高法院商品房買賣司法解釋第十二條規(guī)定,：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，房,屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，商品房買受,人可以解除合同?？梢?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合,格的，買受人才可以拒絕收房。然而，在實(shí)踐中,導(dǎo)致買受人拒收房

29、屋往往是房屋質(zhì)量存在瑕疵，,諸如地面不平整、墻面裂縫、局部滲水、水管漏,水、門窗損壞等，這些情形能否成為買受人拒絕,收房屋的正當(dāng)理由呢？,?,買受人購買商品房的目的在于居住使用，因此我,們認(rèn)為判斷買受人主張理由是否成立，在于其主,張商品房質(zhì)量問題是否影響到該房屋的正常居住,使用。對于第二種情形，買受人已經(jīng)實(shí)際占有使,用房屋，如房屋質(zhì)量存在問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相,應(yīng)的維修、更換、重做等違約責(zé)任，給買受人造,成損失的，還應(yīng)向商品房買受人賠償損失，買受,人可依法向開發(fā)商主張商品房存在質(zhì)量問題的違,約責(zé)任。這與逾期交付的違約責(zé)任并非屬于同一,范疇，買受人主張不應(yīng)得到支持。,?,三、配套設(shè)施與交付期限的認(rèn)

30、定,?,?,毋庸置疑，基礎(chǔ)配套設(shè)施是買受人正常居住生活,的必備條件。買受人因配套設(shè)施不完善拒絕收房,，買受人的理由一般包括道路不完整、沒有通電,、沒有通氣、綠化不完善、電信設(shè)施不到位等。,我們認(rèn)為，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依然在于配套設(shè)施不完善是,否影響到該房屋的正常居住使用。若因配套設(shè)施,不完善導(dǎo)致了買受人不能正常居住使用，買受人,的主張應(yīng)予支持。,?,關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整,?,?,審判實(shí)踐中，商品房買賣合同中都對賠償數(shù)額計(jì),算方法作了約定，但約定的標(biāo)準(zhǔn)有較大差距，如,涉萬誠公司案件將計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)定為日萬分之五、涉,聯(lián)盛公司案件定為日萬分之一。合同法第一百一,十四條賦予了當(dāng)事人依法定條件和程序請求調(diào)整,違約金數(shù)

31、額的權(quán)利。商品房買賣司法解釋第,十六條對如何調(diào)整違約金數(shù)額作了規(guī)定。,?,根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，其參照標(biāo)準(zhǔn)在于買受人,實(shí)際損失。然而在具體案例中，買受人往往難以,提供有效證據(jù)對自己的實(shí)際損失予以證明。這種,情形下買受人的實(shí)際損失如何認(rèn)定？商品房買,賣司法解釋沒有明確規(guī)定。,?,各地司法實(shí)踐對此觀點(diǎn)也不統(tǒng)一，主要存在兩種,方式：一是以同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)確定損失,數(shù)額；二是按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額，如,湖南省寧鄉(xiāng)縣人民法院判決張某訴長沙教育基建,開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案中，法院,依據(jù)開發(fā)商評估申請委托寧鄉(xiāng)縣價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn),行價(jià)格評估，進(jìn)而依據(jù)評估結(jié)論確定損失。,?,淮安中院指導(dǎo)意

32、見對于損失的認(rèn)定是以同期銀行,貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)，從而對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。,如清浦法院審理的涉萬誠公司案件中，判決書關(guān),于實(shí)際損失的認(rèn)定表述為：原告所交的房款若由,原告占有，原告應(yīng)有相應(yīng)的利息收益，即原告的,損失主要表現(xiàn)為利息損失。,?,應(yīng)該看到，每個(gè)買受人購房目的、自身情況等因,素的不同，決定了其實(shí)際損失必然也不一樣，按,同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額的前提為買受人購,買商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有,案件都采用此種方式認(rèn)定實(shí)際損失，其合理性值,得商榷。況且，按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額,涉及到評估程序，如此一來導(dǎo)致大批量案件都進(jìn),入評估程序，既加重了當(dāng)事人的訟累，也制約了,司法效率的提升。,?,我們認(rèn)為，在買受人損失確難查明，法律、司法,解釋對損失如何認(rèn)定沒有明確規(guī)定的情況下，采,取同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額，不失,為處理該類大批量案件的有效方式。實(shí)踐中，也,為絕大部分案件當(dāng)事人所認(rèn)可。,?,有些案件中，買受人要求根據(jù)商品房買賣司法,解釋第十七條第三款規(guī)定，堅(jiān)持對其損失予以,評估進(jìn)而確定其實(shí)際損失，如在陳某、韓某與萬,誠公司商品房銷