投融資模式與三大城市開發(fā)模式

1、城市開發(fā)模式政府利用自己對土地、信息、政策等的壟斷，通過合理的運作，從社會籌集資金。TOD （ Transit-Oriented Development ）作為一種源自城市規(guī)劃的城市經(jīng)營方式，已經(jīng)被西方國家的城市政府廣為采用。所謂TOD，就是政府利用壟斷規(guī)劃帶來的信息優(yōu)勢，在規(guī)劃發(fā)展區(qū)#域首先按非城市建設(shè)用地的價格征用土地，然后通過基礎(chǔ)設(shè)施（主要是交通基礎(chǔ)設(shè)施）的建設(shè)、引導(dǎo)、開發(fā)，實現(xiàn)土地的增值。政府 基礎(chǔ)設(shè)施投入的全部或主要部分是來自于出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生熟”地價差平衡建設(shè)成本（趙燕菁，5667 ）。TOD模式運用成功的關(guān)鍵是在于政府行動領(lǐng)先于市場需求，只要判斷準確、運作得當

2、，對城市邊緣的“生地”進行TOD的先期投入，其成功的可能性和回報率要遠遠超過現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的“熟地”?；赥OD模式的城市規(guī)劃與建設(shè)是一種全新的概念，最近南京市正以此理念重新規(guī)劃新軌道交通線路的走向和建設(shè)時序。SOD( Service-Oriented Development)是近年來我國城市規(guī)劃與建設(shè)中產(chǎn)生的一種新方式。所謂sod就是通過社會服務(wù)設(shè)施建設(shè)引導(dǎo)的開發(fā)模式，即城市政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢，通過規(guī)劃將行政或其他城市功能進行空間遷移，使新開發(fā)地區(qū)的市政設(shè)施和社會設(shè)施同步形成，進一步加大“生熟”地價差，從而同時獲得空間要素功能調(diào)整和所需資金保障。一個成功的經(jīng)典案例，是當年青島市政府出讓了

3、老城區(qū)用地，而率先進入新區(qū)，實現(xiàn)了城市功能轉(zhuǎn)移、空間疏解與優(yōu)化、政府財政狀況改善等多重目標。此外還需要指出的是，SOD尤其是以政府為核心的行政中心轉(zhuǎn)移，給社會帶來的巨大示范效應(yīng)和心理預(yù)期效應(yīng)，是無法衡量的。AOD ( Anticipation-Oriented Development)即規(guī)劃理性預(yù)期引導(dǎo)的開發(fā)模式，這是一種城市規(guī)劃一城市經(jīng)營整合概念，是一種城市經(jīng)營的新手段。如果說，TOD是政府利用壟斷規(guī)劃信息帶來的優(yōu)勢而進行城市經(jīng)營。AOD則是政府充分利用發(fā)布規(guī)劃信息的誘導(dǎo)作用來進行城市經(jīng)營。政府通過預(yù)先發(fā)布某些地區(qū)的規(guī)劃消息，公開相關(guān)信息，來激發(fā)、引導(dǎo)市場力量進行先期的相關(guān)投入，以盡快形成與

4、規(guī)劃目標相一致的外圍環(huán)境和所 需氛圍，以便于政府在最為適合的時機，以較小的投入即可實現(xiàn)原先的規(guī)劃建設(shè)意圖。例如，在“杭州城市發(fā)展概念規(guī)劃中”，針對未來遠期要形成的CBD地區(qū)，就提出導(dǎo)入AOD的概念：在錢江新城南岸(未來CBD核心區(qū))以低廉的土地價格預(yù)征土地，并向社會明確發(fā)布政府未來的規(guī)劃意圖信息，以形成強大的社會心理預(yù)期，引導(dǎo)開發(fā)商在周邊地區(qū)進行相應(yīng)的開發(fā)，促使CBD所需的配套環(huán)境和氛圍盡快形成。屆時待建設(shè)時機與項目儲備成獲得高額的土地資金回報上敘三種模式中，土地都是城市經(jīng)營的關(guān)鍵。由此可見，土地是土地資產(chǎn)是城市建設(shè)資金穩(wěn)定可靠的來源，要建立政府壟斷的城市建設(shè)用地供應(yīng)體制，嚴格控制土地供應(yīng)總量

5、，實行非飽和適度供應(yīng)，合理調(diào)控土地和房地產(chǎn)價格。通過調(diào)控土地供應(yīng)總量，控制城市建設(shè)總量和房地產(chǎn)開發(fā)總量。全面推行城市國有土地有償使用制度，除法律規(guī)定可以繼續(xù)實行劃撥的用地以外，無論新增建設(shè)用地和存量劃撥土地，都要通過政府出讓、租賃、作價出資或入股等方式納入有償使用軌道，實行以地生財，增加城市財源。大力推行城市國有土地儲備制度和土地使用權(quán)招標、拍賣制度，增加政府的土地收益，為城市建設(shè)聚集資金。城市土地資產(chǎn)經(jīng)營收益應(yīng)上繳城市政府， 列入財政專戶管理，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。BT模式的概念1. BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer （移交）縮寫形式，意即“建設(shè)-移交”，是政府利

6、用非政府資金來進行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。2. BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。3. 目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項目融資的一種新模式。BT模式產(chǎn)生的背景1. 隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的高速發(fā)展及國家宏觀調(diào)控政策的實施，基礎(chǔ)設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊，如何籌集建設(shè)資金成了制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵。2. 原有的投資融資格局存在重大的缺陷，金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場在很大程度上被人為阻隔，資金缺乏有效的封閉管理， 風(fēng)險和收益分擔(dān)不對稱， 金融機構(gòu)、

7、開發(fā)商、建設(shè)企業(yè)不能形成以項目為核心的有機循環(huán)閉合體，優(yōu)勢不能相補，資源沒有得到合理流動與運用。BT模式的運作1. 政府根據(jù)當?shù)厣鐣徒?jīng)濟發(fā)展需要對項目進行立項，完成項目建議書、可行性研究、籌劃報批等前期工作，將項目融資和建設(shè)的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方（依法注冊成立的國有或私有建筑企業(yè)），銀行或其他金融機構(gòu)根據(jù)項目未來的收益情況對投資方的經(jīng)濟等實力情況為項目提供融資貸款，政府與投資方簽訂BT投資合同，投資方組建BT項目公司，投資方在建設(shè)期間行使業(yè)主職能，對項目進行融資、建設(shè)、并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險。2. 項目竣工后，按BT合同，投資方將完工驗收合格的項目移交給政府，政府按約定總價(或計量總價加上合理回

8、報)按比例分期償還投資方的融資和建設(shè)費用3. 政府在BT投資全過程中行使監(jiān)管，保證BT投資項目的順利融資、建設(shè)、移交投資方是否具有與項目規(guī)模相適應(yīng)的實力，是BT項目能否順利建設(shè)和移交的關(guān)鍵實施BT模式的依據(jù)1. 根據(jù)中華人民共和國政府采購法第二條“政府采購是指各級國家機關(guān)、事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標準以上的貨物、程和服務(wù)的行為。”2. 根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部200330 號關(guān)于關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見第四章第七條“鼓勵有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對具備條件的工程項目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè) 一轉(zhuǎn)讓(BT)、建設(shè)

9、-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓(BOT)、建設(shè) 一 擁有-經(jīng)營(BOO)、建設(shè)-擁有-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓(BOOT)等方式組織實施?！盉T模式的運作過程1. 項目的確定階段：政府對項目立項，完成項目建設(shè)書、可行性研究、籌劃報批等工作；2. 項目的前期準備階段：政府確定融資模式、貸款金額的時間及數(shù)量上的要求、 償還資金的計劃安排等工作；53. 項目的合同確定階段：政府確定投資方，談判商定雙方的權(quán)利與義務(wù)等工作；4. 項目的建設(shè)階段：參與各方按BT合同要求，行使權(quán)利，履行義務(wù)；5. 項目的移交階段：竣工驗收合格、合同期滿，投資方有償移交給政府，政府按約定總價， 按比例分期償還投資方的融資和建設(shè)費用。BT模式的特點1. BT

10、模式僅適用于政府基礎(chǔ)設(shè)施非經(jīng)營性項目建設(shè)；2. 政府利用的資金是非政府資金，是通過投資方融資的資金，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機構(gòu)或私有的，可以是外資的也可以是國內(nèi)的；3. BT模式僅是一種新的投資融資模式，BT 模式的重點是 B階段；4. 投資方在移交時不存在投資方在建成后進行經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入；5. 政府按比例分期向投資方支付合同的約定總價。BOT的模式概念BOT是英文Build Operate Transfer 的縮寫，通常直譯為“建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓”。BOT實質(zhì)上是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營的一種方式，以政府和私人機構(gòu)之間達成協(xié)議為前提，由政府向私人機構(gòu)頒布特許，允許其在一定時期

11、內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并管理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。政府對該機構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價格可以有所限制，但保證私人資本具有獲取利潤的機會。整個過程中的風(fēng)險由政府和私人機構(gòu)分擔(dān)。當特許期限結(jié)束時，私人機構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政府部門，轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和管理。所以，BOT 一詞意譯為“基礎(chǔ)設(shè)施特許權(quán)”更為合適。BT模式的概念1. BT是英文Build （建設(shè)）和Transfer （移交）縮寫形式，意即“建設(shè)-移交”，是政府利用非政府資金來進行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。2. BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合

12、格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。3. 目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項目融資的一種新模式。BT模式產(chǎn)生的背景1. 隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的高速發(fā)展及國家宏觀調(diào)控政策的實施，基礎(chǔ)設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊，如何籌集建設(shè)資金成了制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵。92. 原有的投資融資格局存在重大的缺陷，金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場在很大程度上被人為阻隔， 資金缺乏有效的封閉管理， 風(fēng)險和收 益分擔(dān)不對稱， 金融機構(gòu)、開發(fā)商、建設(shè)企業(yè)不能形成以項目為核心的有機循環(huán)閉合體， 優(yōu)勢 不能相補，資源沒有得到合理流動與運用。公私合作關(guān)系公私合作關(guān)系（PPP, publi

13、c-private partnership）是公共基礎(chǔ)設(shè)施項目（如新的電信系統(tǒng)、機場和電廠）的一個資助模式。公共合作伙伴的代表是地方和國家政府。私營合作伙伴可以是私營企業(yè)、國營公司或特定專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)財團。公私合作關(guān)系（PPP ）是一個廣義的術(shù)語，應(yīng)用范圍很廣，從簡單的，短期（有或沒有投資需求）管理合同到長期合同，包括資金、規(guī)劃、建設(shè)、營運、維修和資產(chǎn)剝離。PPP安排對需要高技能工人和大筆資金支出的大項目來說是有益的。它們對要求國家在法律上擁有服務(wù)大眾的基礎(chǔ)設(shè)施的國家來說很有用。公私合作關(guān)系資金模式是由在項目的不同階段，對擁有和維持資產(chǎn)負責(zé)的合作伙伴所決定。PPP模式的例子有：設(shè)計建造（DB

14、）:在私營部門的合作伙伴設(shè)計和制造基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足公共部門合作伙伴的規(guī)范，往往是固定價格。私營部門合作伙伴承擔(dān)所有風(fēng)險。運營與維護合同（0&M：私營部門的合作伙伴，根據(jù)合同，在特定的時間內(nèi)，運營公有資產(chǎn)。公共合作伙伴保留資產(chǎn)的所有權(quán)。設(shè)計、建造、融資及經(jīng)營（DBFO）:私營部門的合作伙伴設(shè)計，融資和構(gòu)造一個新的基礎(chǔ)設(shè)施組成部分，以長期租賃的形式，運行和維護它。當租約到期時，私營部門的合作伙伴將基礎(chǔ)設(shè)施部件轉(zhuǎn)交給公共部門的合作伙伴。建造、擁有、運營（BOO）:私營部門的合作伙伴融資、建立、擁有并永久的經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施部件。公共部門合作伙伴的限制，在協(xié)議上已聲明，并持續(xù)的監(jiān)管。建造、擁有、運營、移交（

15、BOOT :私營部門的合作伙伴被授權(quán)在特定的時間內(nèi)融資、設(shè)計、建造和運營基礎(chǔ)設(shè)施組件（和向用戶收費），在期滿后，轉(zhuǎn)交給公共部門的合作伙伴。購買、建造及營運（BBO : 一段時間內(nèi)，公有資產(chǎn)在法律上轉(zhuǎn)移給私營部門的合作伙伴。建造、租賃、營運及移交（BLOT）:私營部門的合作伙伴在租用的公共土地上設(shè)計、融資和建立一個設(shè)施。在土地租賃期內(nèi)，私營部門的合作伙伴營運該設(shè)施。當租約到期時，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給公共部門的合作伙伴。經(jīng)營許可證：私營部門的合作伙伴獲得許可或經(jīng)營的法律許可來運營公共服務(wù)，通常在指定時間內(nèi)。（此模型常用于IT項目。）只投資：私營部門的合作伙伴，通常是一個金融服務(wù)公司，投資建立基礎(chǔ)設(shè)施，并向公

16、共部門收取使用這些資金的利息。PPP是指政府與民營機構(gòu)（或更廣義點，任何國營/民營/外商法人機構(gòu)，下同）簽訂長期合作協(xié)議，授權(quán)民營機構(gòu)代替政府建設(shè)、運營或管理基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務(wù)設(shè)施（如醫(yī)院、學(xué)校、監(jiān)獄、警崗等）并向公眾提供公共服務(wù)，主要有主要有垂直和水平兩種方式；而BOT是指政府通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)民營機構(gòu)進行項目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開發(fā)）的融資、設(shè)計、建造、經(jīng)營和維護，BOT主要有BOT BOOT和B00三種基本形式和十多種演變形式，如BT、TOT等。由定義可見，PPP本質(zhì)上和BOT差不多，都屬于狹義項目融資（ProjectFinancing），即“通

17、過項目來融資通過該項目的期望收益來融資的活動”，而非廣義項目融資，即“為項目融資一一為特定項目的建設(shè)、收購以及債務(wù)重組進行的融資活動”。從金融學(xué)而言，所謂狹義項目融資，是指債權(quán)人（銀行）對借款人（項目公司）抵押資產(chǎn)以外資產(chǎn)沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)的融資活動，而廣義項目融資，往往是有100%追索權(quán)的，即債權(quán)人對借款人抵押資產(chǎn)以外的資產(chǎn)也有追索權(quán)。PPP和BOT項目對民營機構(gòu)的補償都是通過授權(quán)民營機構(gòu)在規(guī)定的特許期內(nèi)向項目的使用者收取費用，由此回收項目的投資、經(jīng)營和維護等成本，并獲得合理的回報（即建成項目投入使用所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量成為支付經(jīng)營成本、償還貸款和提供投資回報等的唯一來源），特許期滿后項目將移交回政府（也有不移交的，如 BOO）。但PPP的含義更為廣泛，反映更為廣義的公私合伙/合作關(guān)系，