2008年黑龍江省公務(wù)員錄用考試申論真題AB卷

1、2008年黑龍江省公務(wù)員錄用考試申論真題AB卷一、注意事項 1申論考試是對應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。 2作答時限：150分鐘。其中閱讀資料參考時限30分鐘左右，作答參考時限120分鐘左右。 3仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。二、閱讀資料 材料一： 2003年、2004年間，上海房價飆升。2005年房價滯漲，銀行利率不斷上升，租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調(diào)控，尤其是營業(yè)稅征收時限延至五年和重征個調(diào)稅，進一步使大部分投資房進入租賃市場。投資客單獨應(yīng)對如此多的房客是一件費力的事情，二房東適時而生，低成本接手部分房源，通

2、過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤，2006年開始大規(guī)模發(fā)展。 若生是土生土長的上海人，2005年，他投資6萬元，租了套三室兩廳的房子，辦起一家日語網(wǎng)站。但勉強維持半年后，一個欄目都沒賣掉，最后只好關(guān)閉網(wǎng)站，把其中兩個房間租出去，另外一間自己住。2006年3月的一天，一個房客建議若生，把客廳改造成房間出租，又可以多賺一筆錢。“這個主意不錯。”當(dāng)天下午，若生就把客廳的辦公桌搬出去，請工人把客廳分成3個房間。忙乎半個月后，3室2廳變成了6室0廳，除自住1間，其余5問都出租。一個月下來，扣除給大房東的租金，還可凈賺1000多元錢。 “多租幾套出租，不就可以賺更多?！比羯d奮不已，

3、立刻去中介公司找房源。問過幾家，得到的答復(fù)如出一轍：中遠兩灣城有大把空房。 中遠兩灣城位于普陀區(qū)蘇州河畔，占地50公頃，是上海內(nèi)環(huán)最大的高層住宅區(qū)。1999年動工建設(shè)，至今共開發(fā)了四期。前三期，購房者以自住為主，第四期，被溫州炒房團一掃而光。 2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套到當(dāng)年7月份，他在中遠兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口氣租下的?！皠傞_始是1700塊一套，后來的是1800塊一套。等我租下后幾天，房租一下漲到2000塊，現(xiàn)在起碼得3000塊?！?房子剛租來時都是毛坯房，除了家門和窗戶，什么都沒有。房門、涂料、石膏板，地板革，床、柜子、桌椅、電視、洗衣機、

4、空調(diào)若生跑完建材市場，又跑家具店電器店，小到一個螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8間不等的小間。一切準(zhǔn)備妥當(dāng)后，若生到網(wǎng)上發(fā)布消息招攬房客，以四五百到八九百不等的價格租出去。 雖然小劉看起來像學(xué)生模樣，但已經(jīng)是熟手，他“操盤”著中遠兩灣城的四套房子?！按蠓块g價格每個有520元，小房間420元，交200元押金。登記學(xué)生證和身份證，隨時就可以住進來了。剩下的三套房子都是分成8間，一個月毛利2500元左右，扣除維修費、人工費，一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右，差不多一年就能收回?！?材料二： 今年8月，消防部門在閘北區(qū)、浦東新區(qū)，閔行區(qū)、普陀區(qū)調(diào)查

5、發(fā)現(xiàn)，l3以上的小區(qū)存在群租現(xiàn)象。群租房主要分布在三個區(qū)域：市中心區(qū)新建小區(qū)、交通便捷的街道和中高檔小區(qū)，城效結(jié)合部及農(nóng)村地區(qū)、商鋪、飯店娛樂場所、工廠、工業(yè)園區(qū)周邊的“集體宿舍”區(qū)，前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。 上海房價高，房租也高中遠兩灣城使用面積80多平方米的裝修房，月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生，很多人的月薪還不到2000塊錢，租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出現(xiàn)?！叭鹤夥康氖袌鲂枨笠恢贝嬖?，為什么在2005、2006年群租成風(fēng)，這與當(dāng)年的房地產(chǎn)調(diào)控政策密不可分。”上海知名房地產(chǎn)律師杜躍平另有一番見解，“有待出租的房子

6、猛增，這才是根本?！?2004年10月開始，上海的房價一天一漲，“拿到房子就能賺錢”的說法廣為流傳。2005年春節(jié)，有人排隊7天7夜買房。 2005年春節(jié)一過，上海出臺系列法規(guī)調(diào)控房價； 2005年3月19日，在政府所辦公共網(wǎng)絡(luò)交易平臺上掛牌出售的二手房要限價銷售，超出咨詢價格10的房源信息將不予掛牌； 2005年3月28日，上海銀行同業(yè)公會發(fā)布關(guān)于進一步加強個人住房貸款管理的指引停止轉(zhuǎn)按揭，上海l6家中資商業(yè)銀行約定，提高第二套貸款購房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，貸款利率同時上浮； 2005年4月6日，上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭。 與此同時，中央也出狠招穩(wěn)定房價。當(dāng)年4月28 日，國

7、務(wù)院下發(fā)了著名的“新八條”。 到當(dāng)年四五月份，上海房價沖到最高點，隨后開始迅速下降，退房熱取代了購房熱。而沒有退房的人，就把房子租出去，租賃市場的房源一下子多起來。很多人從中看到了商機；租下房子，改造分隔成多間，以每間幾百塊的月租轉(zhuǎn)給中低收入者，賺取差價。這些想法付諸實施后，群租現(xiàn)象便蔓延開來。 “房價下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售轉(zhuǎn)租?！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)也認為，租賃市場房源猛增是群租熱潮的源頭。 材料三： “這是我的房間，月租600塊。”群租客段蕓指著一個五六平米大的房間說，她大學(xué)畢業(yè)剛兩年，正在做網(wǎng)絡(luò)銷售，月薪2000元左右。月租超過l000元的房子，她想都

8、不敢想?！斑@個房間雖然小，但總算有了自己的私人空間。”另外，“同屋都是同齡女孩，大家處得很不錯，經(jīng)常一起聊天解悶，挺好?！?北北是從外地來上海讀大學(xué)的女孩子，今年夏天畢業(yè)后留了下來，找住處是她跨出校門后的第一件事。正好大學(xué)好友在蘇州河邊澳門路盡頭的“圣儷澳門苑”租了房，房間很大，需要找人一起分攤，北北就答應(yīng)和她一起住。等到真正搬進后，北北才發(fā)現(xiàn)，原來自己不僅是和好友合租了一個23平方米的房間，而且和另夕卜5拔人一起合租了這個140平方米的房子。 不少朋友勸北北，還是不要租這樣的房子，人多事也多。但這人地方離單位正好有直達的公交車，房租也很便宜，每個月只要500元。每年夏天學(xué)生畢業(yè)時是所謂的租房

9、高峰期，房子難找不說，價格還很高，北北的很多同齡人畢業(yè)后也都在群租，有做翻譯的，設(shè)計軟件的，還有在電視臺的。剛畢業(yè)的人更容易接受這樣的方式：和學(xué)校宿舍差不多，但也算有了自己的空間。 小區(qū)樓盤2005年6月才交房，房間很新，雖然裝修很簡單，“住住還是可以的”。房東為每個人住者都提供了整套簡易家具，床，衣柜，電腦桌和凳子，還有免費的寬帶上網(wǎng)，典型的年輕白領(lǐng)生活模式。公用設(shè)備還有洗衣機，微波爐，熱水器和電冰箱，水電等費用按人數(shù)平攤。自己也可以安裝安調(diào)。多付一份電費罷了。整套大房子有兩個洗手間，沒客廳，也沒有廚房，空間被分隔成了6個房間，有大有小。北北她們住的這個房間最大，是由客廳改過來的。 北北其實

10、也很清楚，這樣的房子不可能常住，只是個過渡，畢竟誰都不愿意一直住在集體宿舍里。而且群租還得看運氣，要看和你一起住著的是誰。隔壁住著一對年輕戀人，時常大聲說笑，看電視時喜歡將聲音開得很大，群租房往往是由最便宜的木板分隔而成，根本阻擋不了這些噪聲。經(jīng)過：北北和同屋幾次敲門抗議后，對方也收斂了很多。讓北北心煩的還有同租的一群正在化妝學(xué)校學(xué)習(xí)的女生們。她們租了兩個房間，原本說好住4個人，但經(jīng)常有很多同學(xué)來玩，人來人往，最后也沒人知道究竟有多少人在這兒常住。他們在家時間比較長，每天開著門熱熱鬧鬧地聊天，做飯，偶爾還要喝酒，喝了酒就更加吵鬧，大聲說話，用力敲門，肯定要折騰到很晚。這樣的鄰居，誰都會害怕。

11、群租，麻煩在房外。公用的東西很容易壞，北北遇到最恐怖的一次，洗手間“好像要被人拆了一樣的恐怖”，抽水馬桶堵住了，蓋也被卸下來了；地板很久沒人理，臟兮兮的，幾乎讓人不想踏進去；洗澡水也不熱了，下水的速度也變得很慢不知道是誰干的，沒人理會，沒人負責(zé)，這讓北北特別不滿。 兩個月后，北北終于下定決心要搬家了。時間太短，找了一圈房子，卻沒有合適的，北北最后還是搬進了另外一套群租房。還是在蘇州河邊，也是新樓盤，依然是l40多平方米的空間分隔成6個房間，就連房東都是同一個。房租漲了200元，但這次北北一個獨享十五六個平方米的房間。同一屋檐下住的都是誰，北北并不清楚。大家都是早出晚歸，一個多月了，北北還從來沒

12、有和他們說過話，最多就是偶爾在走廊里點點頭而已。這一次的體驗要好得多，因為“洗手間一般都比較干凈，冰箱里也沒有人亂放東西”。 兩次都是租同一個房東的房子，北北換房時并沒有遇到太多麻煩，房租補上差價，離開時找到下家就能拿回房東那邊的押金。找下家，太容易，剛在網(wǎng)上發(fā)出帖子，立刻有人上門看房。小區(qū)里群租的人越來越多，經(jīng)?？吹接腥速I來很多一樣的單人床，搬進很多的簡易衣柜和電腦桌，北北知道又有房子要被改成大宿舍了。 北北稱呼租房給自己的人為“房東”，但她也知道這個人其實只是“二房東”。北北和他簽合同的時候，看過他和真正業(yè)主之間的租賃協(xié)議。找房子的日子里，北北遇到了很多這樣的中間人：先租來毛坯房，簡單裝修

13、，將房間分隔后再出租，賺中間的差價，每個月的凈收入超過2000元。北北沒有見過自己住的這兩問群租房真正的業(yè)主，也想過自己會不會被真正的業(yè)主趕出去，但轉(zhuǎn)念想到，很多人一起租的，有事情的話一定會有辦法的。 除大學(xué)畢業(yè)生，外來打工者是群租客的另一支生力軍。 材料四： 毋庸置疑的是，“群租”現(xiàn)象造成了小區(qū)品質(zhì)下降，留下安全隱患，引起了其他業(yè)主的強烈不滿。和某群租房相鄰的住戶李先生抱怨說，這套房屋的房客們平時在房內(nèi)的通道上燒飯做菜，甚至有房客在陽臺上搭爐建灶。此外，每個房客都想“獨立成戶”，因此各自私拉電線，并胡亂鋪設(shè)線路?！胺指罘恐皇怯煤喴啄景甯糸_，都是易燃品，房內(nèi)又沒有滅火器材，而且因為租戶多，房間

14、內(nèi)電線密集，一旦發(fā)生火災(zāi)，不堪設(shè)想?！?他還認為，“群租”現(xiàn)象帶來了較大的治安隱患。“群租”房內(nèi)人員龐雜，素質(zhì)參差不齊，男女合租，這些都較容易導(dǎo)致盜竊、搶劫等刑事案件的發(fā)生；不良“群租”現(xiàn)象也會影響小區(qū)安全管理，打擾相鄰住戶正常居住生活。 有住戶反映，群租客隨意踩踏綠地，在小區(qū)內(nèi)亂扔垃圾。深夜打麻將，害得左鄰右舍睡不好覺的事時有發(fā)生。2006年12月12日，一個群租房里煤氣泄漏，5個房客中毒被送醫(yī)院。2007年7月26日，電線短路，引燃一個群租房，造成6人死亡 “我好心提意見，二房東反而糾集20多人來我家恐嚇?！苯眨易∑胀訁^(qū)宗鑫公寓的業(yè)主徐先生難忍樓上空調(diào)滴水聲，上門進行協(xié)商，沒想到進門后

15、竟發(fā)現(xiàn)房間被分割后出租給l0多人居住，“我至少看到了三四臺空調(diào)，但出水口都沒有放進落水管?！痹谂c二房東楊某商量無果后，徐先生只得向物業(yè)投訴。哪知，當(dāng)天晚上l0點多，傳來急促的敲門聲，他打開門后競看見楊某帶著20多人來“評理”，徐先生無奈之中立即報警。“他走之前還威脅我，叫我等著瞧。”徐先生說，此后，每天深夜自家的天花板便開始規(guī)律性地傳來跳躍、擊打聲。 業(yè)主們找房屋的業(yè)主交涉，電話那端卻是態(tài)度蠻橫，表示“這些都不關(guān)他的事情，不要再來找他”。忍無可忍之下，群租房的鄰居寫了聯(lián)名信，計劃向政府有關(guān)部門反映。但此時才發(fā)現(xiàn)，他們不知道該向哪個部門寫信。鄰居們不相信物業(yè)，因為物業(yè)幫著房東添加了小電表；他們也

16、不相信小區(qū)業(yè)委會，業(yè)委會主任退休后成了居委會干部。 材料五： 由于目前沒有相關(guān)法規(guī)的授權(quán)，小區(qū)物業(yè)和居委會對群租行為和群租人員的管理很難進行，目前大多通過經(jīng)常排摸和上門的手法掌握情況，并向政府相關(guān)職能部門報告。但得到的答復(fù)往往是，這是“通病”沒有什么制約辦法。為了對群租現(xiàn)象進行管理。一些小區(qū)的物業(yè)管理人員還遭到毆打。新湖云庭今年3月樓盤交房后，群租現(xiàn)象越來越普遍。小區(qū)物業(yè)公司先后連同所在地的房管局、派出所、居委會等商量應(yīng)對轉(zhuǎn)租房屋的具體辦法，也曾于4月份制訂過規(guī)定，租借房屋的租客必須持有暫住證，到小區(qū)物管處辦理臨時出入證，為中介轉(zhuǎn)租制造障礙。結(jié)果小區(qū)物業(yè)卻遭遇了部分中介的武力干擾，連物業(yè)公司經(jīng)

17、理都挨了“黑中介”的拳腳。 物業(yè)不能限制業(yè)主出租房屋。大部分房屋業(yè)主在出租房屋前后，都知道對方會將房子分隔并轉(zhuǎn)租出去。然而，當(dāng)物業(yè)管理部門找到房屋業(yè)主，要求他們制止這樣的行為時，卻大多被拒絕。 上海浦東綠城小區(qū)有可能是在治理群租行為中“第一個吃螃蟹”的。小區(qū)居委干部蔡志興發(fā)現(xiàn)，去年12月份以來小區(qū)出現(xiàn)了群租現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)越來越普遍。由于小區(qū)居民對群租行為不斷投訴，6月份居委會和物業(yè)公司進行了聯(lián)合調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)業(yè)主自住房700余戶，出租住房205戶，出租住房中80是群租。最多的一套150平方米的房了，竟然住了18個人。小區(qū)常住居民有l(wèi)600余人，而房客卻達到了l200余人，已經(jīng)逼近了常住居民的

18、人數(shù)。小區(qū)居住人數(shù)劇增，帶來了很多隱患。“眾所周知的安全、衛(wèi)生、消防問題不說，至少對小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備也是極大的損害。”蔡志興說。 如何將群租行為控制在一定范圍呢?蔡志興研究了小區(qū)的臨時公約(小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，也沒有訂立小區(qū)公約)，發(fā)現(xiàn)上面有一條要求，即業(yè)主不能改變住房的原來設(shè)計用途。據(jù)此可以認定，小區(qū)以前出現(xiàn)的種種群租分隔手法，比如將原先設(shè)計的兩個衛(wèi)生間拿出一個改為房間、將客廳里隔出一條窄窄走廊，其他圍成房間、將廚房和陽臺做成房間等等，都屬于改變住房原來設(shè)計用途的行為。小區(qū)重新修訂了臨時公約，約定從7月1日開始，業(yè)主必須要先承諾不轉(zhuǎn)租，不分隔，才可以對自己的房子辦理出租手續(xù)。 同時小區(qū)

19、還將從9月份開始，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門、工商部門等聯(lián)合起來，按照業(yè)主臨時公約，強調(diào)幾個部門的職責(zé)：物業(yè)嚴(yán)格按照臨時公約來執(zhí)行；租戶登記要承諾不得改變使用用途；按照租賃合同一定要交納租賃稅；同時還要辦好暫住證，才能辦理出入證。 蔡志興有信心控制群租房源不再增加，但對那些已經(jīng)群租的房屋呢? 在此前上海市財稅局對于房屋出租征收租賃稅的通知中，蔡志興找到了相關(guān)條文，規(guī)定“對于出租收入，房東要交納5的租賃稅，二房東要交納25的租賃稅”；200多套出租房源中的150多套也已經(jīng)找到了房東或二房東，此前一直逍遙自在的二房東如今不僅需要備案繳稅；還要對安全和消防進行承諾；租戶中的外來人員也被要求辦理暫住證。 “我們現(xiàn)

20、在只能疏導(dǎo)，而且我們也沒有提到群租二字。群租是個很大的概念，和朋友親戚住一起。算群租嗎?我們這種房子，至少有4間房，業(yè)主說自己住一間，哥哥夫妻住一間，姐姐夫妻住一間，還有一間借給做生意的朋友夫妻倆，可能大家還都帶著孩子，你說這算群租嗎?”蔡志興提出的這個問題，其實是很多人對群租的疑問，究竟多少人住在單套房屋內(nèi)才算群租，同住人的身份關(guān)系和群租行為是否相關(guān)呢? “那些已經(jīng)分隔出租的200多套房子，只能等待時間來消化?！辈讨九d說。但前段時間，該小區(qū)物業(yè)被一位二房東以物業(yè)限制房客進出、侵犯人身權(quán)為由告上了法庭。這位二房東將3室1廳隔成了ll個房間，7月28日在她將8張簡易床搬進小區(qū)時被物業(yè)阻攔。此前她

21、已搬人3張床，按小區(qū)規(guī)定，這套3室1廳最多只允許轉(zhuǎn)租給4戶人家。 材料六： 與業(yè)主和輿論的責(zé)難相比，二房東和群租客面臨的更大壓力是，上海市政府對他們不斷圍追堵截。2006年11月30 日，上海市房屋土地資源管理局簽署關(guān)于加強居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)(以下簡稱若干規(guī)定)：居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨出租；一個房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小間按間或按床位出(轉(zhuǎn))租。這是第一次針對群租現(xiàn)象出臺的部門規(guī)章，意味著男女朋友或同性好友不能共居一室，客

22、廳也不能隔成房間出租。根據(jù)該規(guī)定，民房出租，一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進出的客、廚房間、衛(wèi)生問等均不得單獨出租。住宅小區(qū)居住房屋出租或轉(zhuǎn)租給單位用于員工宿舍的，也應(yīng)該符合上述標(biāo)準(zhǔn)。 其實，法規(guī)還沒出臺時，有關(guān)部門已經(jīng)動手。2006年9月7日和l3日，閘北區(qū)北方佳苑小區(qū)24戶群租房的隔問被強行拆除，兩個二房東被行政拘留。這次行動，是政府部門首次試點取締群租。 今年5月份，上海市政府將群租列為住宅小區(qū)綜合治理3年計劃的重點整治對象，計劃在3年內(nèi)基本清除群租現(xiàn)象。 上海市房地局在2007年6月19 E1表示，該局近日下發(fā)

23、通知，對2005年版的業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約示范文本進行增補，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局等。此外，上海市房地局授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限，明確對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。 上海市房地局稱，針對當(dāng)前住宅租賃中暴露出的分割搭建、二房東轉(zhuǎn)租等突出問題，為進一步加大“群租”整治力度，該局制定并下發(fā)了關(guān)于抓緊完善業(yè)主公約，增補規(guī)范租賃行為相關(guān)條款的通知，引導(dǎo)業(yè)主通過自律，進一步加強住宅小區(qū)“群租”現(xiàn)象的整治力度。 業(yè)主公約的增補條款明確，居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定和房屋出租條件

24、和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)：1、居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)。2、不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按間或按床位出租或轉(zhuǎn)租。3、不得將廚房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。4、授予物業(yè)公司對房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限。5、對違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。 材料七： 上海以法律手段治理屢禁不止的群租，可能影響上海部分區(qū)域的租金和租賃結(jié)構(gòu)?！吧虾Ｈ鹤獾谋壤嫉秸麄€租賃市場的510左右。就從這一數(shù)據(jù)而言，并不足以太大程度影響上海的房屋租賃價格?！睗h字地產(chǎn)總經(jīng)理施某說，由于目前大部分選擇群租的人，集中在一些

25、投資客比較多的內(nèi)中環(huán)區(qū)域，這部分區(qū)域的居住人群都是新上海人，需要居住的離工作地點更近的地方，但是收入又有限，只能選擇群租。 “預(yù)計群租取締后，這些人會有兩種走向。一部分人會選擇重新在原來居住的地方租房，這些區(qū)域的租賃需求將有一定幅度上升；另外一部分人則只能往外部區(qū)域租房?！彼硎?，由于供需關(guān)系發(fā)生變化，會影響這些區(qū)域的租金，但是短期還看不出具體變化。但是，從長遠來看，取締群租的最大影響，還是對租賃結(jié)構(gòu)有一個調(diào)整，租房需求會外移。 由于大部分群租房的租賃都是通過上下家直接成交，或者是網(wǎng)上自行掛牌，具體情況難以全面掌握。從目前的市場情況來看，樓市的回暖導(dǎo)致近期租金大幅上漲，所以，即使取締群租對市場

26、有影響，也不可能很清楚地顯現(xiàn)。 “群租現(xiàn)象背后折射的是外來人口在上海住房難的問題。但凡經(jīng)濟條件許可，肯定沒有人愿意選擇與那么多人群租在一個狹小局促的空間里?，F(xiàn)在，強行禁止群租，一些低收入者，如何找到便利、便宜的居所?這顯然是比治理群租更大的命題。”有人提出了這個問題。 漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施某表示，取締群租確實是一個硬幣的兩面。一方面，群租確實存在很多安全問題，上海治理群租，也是由于今年以來群租頻發(fā)民事案件。但是，從另外一個角度來看，政府確實需要考慮弱勢群體租房困難的問題，尤其是外來人口，他們連廉租房的政策都無法享受。 “鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金某認為，床位出租現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由以下三個原因造成的：在租

27、賃細分市場初期，沒有中介操作，導(dǎo)致房源流入個人手中；很多人負擔(dān)不起高租金，存在市場需求；床位出租比整租的租金月收益要高，存在一定差價，所以慢慢衍生了這種床位出租現(xiàn)象。 有律師表示，法律本身并沒有規(guī)定不能“群租”，但實際上出現(xiàn)了很多治安問題，且也存在消防隱患。如果居住人多的話，這種床位出租相當(dāng)于旅館經(jīng)營，但目前并沒有看到對此的明確規(guī)定，相關(guān)部門應(yīng)出臺一定的準(zhǔn)入機制。 北京市建委房屋租賃市場管理處的工作人員表示，整個房屋的出租歸該處管理，但床位出租是同一套房間租給很多單個人居住，類似店性質(zhì)，目前對于這種租賃方式還沒有明確的界定，也沒有明確的法規(guī)來進行管理。她表示該處單方面管理不了這種租賃行為。雖然

28、床位出租近似旅館經(jīng)營，北京市工商局辦公室工作人員表示，工商局負責(zé)已經(jīng)注冊的企業(yè)和公司的經(jīng)營行為，對于這種房主個人的行為則沒有權(quán)限管理。 材料八： 上海大學(xué)社會學(xué)系教授顧駿在研討會上表示反對以立法形式規(guī)范“群租”。在他看來，這是一種經(jīng)濟行為，應(yīng)該用市場方式解決?！叭鹤狻爆F(xiàn)象嚴(yán)重，說穿了是房地產(chǎn)市場泡沫太盛引起的，不少低收入者無力買房，導(dǎo)致租房市場需求旺盛，也使得出租房屋者趁機以“非法”行為牟取暴利。 “在正常情況下，l50一200個月的租金總和等于房價，而現(xiàn)在一套房價有的等于600個月的租金。房租與房價出現(xiàn)了巨大的落差，出租給他人不如將房屋群租給他人獲利高，業(yè)主自然會將房屋分隔群租?！鳖欜E說。

29、按照上海市政府法制辦城建法規(guī)處提供的數(shù)據(jù)，上海目前居住半年以上的常住人H有1778萬，常住的流動人口也有300萬到400萬。60以上的外來流動人員，和外地來滬發(fā)展的白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生等對低價租賃住所有著旺盛的需求，選擇市中心區(qū)域的群租房更可省卻一筆交通費用。 “如果用法律的方式強制干涉，要么會造成法律成本高，要么會造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對出租房屋子的面積、條件予以剛性規(guī)定，按照上海當(dāng)前的實際，會出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象。”顧駿說。 實際上，媒體最新的一番轟炸式報道，有意無意地將“群租”描寫成了一個極需法律來規(guī)范的壞事物中介黑心、居民反對、小區(qū)難管、政府部門無能為力，甚至連受邀在研

30、討會上發(fā)言的群租客也對群租房多多不滿。面對愈來愈猛烈的“群租立法”風(fēng)暴，上海市立法研究所又一次撰寫了此次研討會有總結(jié)，更詳細更全面，直遞市里領(lǐng)導(dǎo)。“我們立法研究所的看法是，以前合租的多，現(xiàn)在隨著市場利益驅(qū)動，由合租演化成群租。這個社會現(xiàn)象需要多角度考慮，不能一概而論，不能簡單封殺?！?材料九： 對去年的政令再次強調(diào)和加強，意味著過去的時間內(nèi)政令效果不彰，清理“群租”遭到了二房東們甚至房客們的“頑強抵抗”，部分二房東甚至已經(jīng)聘請律師準(zhǔn)備維權(quán)。 對于二房東們的行為認定，恐怕最終需要司法部門裁奪，他們之所以能大行其道大賺其錢，說明了旺盛的市場需求，這種需求反映了很大一部分民眾的切身利益。那么，這種市

31、場需求是否就可以不予理睬呢?如果為了實現(xiàn)一部分人的利益最大化，就必須減少或損害另一部分人的利益。也就是說，這種政策大有改進的余地。 毫無疑問，“群租”的市場來自城市的中低收入者，如果拋開陳腐的戶籍觀念，他們是城市中需要政策傾斜的那一部分。這些人大部分是外來的新移民，新來的創(chuàng)業(yè)者，或者剛畢業(yè)的大學(xué)生，從某種角度上講，他們是城市中最活躍的一部分，也是最辛苦的一部分，工作強度大，住房壓力大。同時，他們基本也是被忽略的一部分，至少我們目前的住房保障體系仍然沒有把這些外來人口考慮在內(nèi)?！?4號文”之后，廉租房將為城市中低收入者提供最基本的住房保障，但要等政策的覆蓋面達到忽略戶籍限制的程度，恐怕還需要至少

32、5年以上的努力。政策照顧不到，市場的口子也被封死，他們的生存條件無疑會更加惡化。當(dāng)然，他們中的一部分會像城市“原住民”所想象的那樣，離開這個城市另謀生路。但這只能使城市的空氣不再自由，失去流動的新鮮血液只會使城市走向禁錮和冷漠。 廉租房的不足，可以說是政府部門在住房保障方面的歷史欠賬。而廉租房覆蓋面的不足，恐怕還是一個需要提高認識的過程。對于一個城市的管理者來說，只要是生活在這座城市，為城市發(fā)展做出貢獻的，都是完整的“城市公民”，都需要享受納稅人所應(yīng)該享受到的政府保障。反過來，為城市的“公民們”提供基本的社會保障，同樣是城市政府的應(yīng)盡職責(zé)。 退一步講，“群租”確實更容易產(chǎn)生消防、噪音等問題，但

33、這些問題同樣可以在非群租的鄰里間產(chǎn)生。這些問題需要解決，但癬疥之疾并不需要截肢，對群組一棍子打死的方法，否則有因噎廢食之嫌?！耙唤酥保倘皇恰肮芾碚叻奖恪?，但這種簡單、粗暴的做法不僅無助于問題的解決，反而會衍生出新的矛盾和麻煩。如果凡事都是這個思路，我們很快就會被自己的禁令堵死，可以使用的“內(nèi)存”越來越小。 俗話說“與人方便，自己方便”，給群租客一個空間，一個更加合理的生存之道，這才是政府部門應(yīng)該承擔(dān)的社會職責(zé) 材料十： 紐約資深物業(yè)管理專家沈克明： 美國公寓建造之前會有一份“公寓單元出售計劃”，對大樓結(jié)構(gòu)部分包括地基、外墻、門窗、電氣、水喉等大項目，和內(nèi)部韻裝備比如廚房里的冰箱、爐杜、廁

34、所的馬桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等(美國不準(zhǔn)賣毛壞房)，該計劃要報州司法部門審核。美國法律規(guī)定，任何房子經(jīng)過司法局批準(zhǔn)后，它的結(jié)構(gòu)不能改變。也就是說任何人搬進去后，如果自己隔道墻、砌扇門，或者將兩間房子隔成三間房子，政府樓宇局接到投訴就會前來審查，該人馬上就會收到罰單或者被告上法庭。 美國的公寓有合作公寓和共有公寓之分。合作公寓是沒有產(chǎn)權(quán)的。只能自住不能出租；而且只能是你居住，即使是你的父母也不能住在里面。共有公寓享有產(chǎn)權(quán)，但價格是合作公寓的一倍以上。共有公寓出租時，管理委員會會要求出租人提供一份承租人的概況。美國高級公寓一直嚴(yán)格審查租客，包括其學(xué)歷、工作和財務(wù)狀況。許多被審查的人被拒絕入內(nèi)

35、，房東需要另外挑人。 公寓業(yè)主管理委的權(quán)力很大，業(yè)主管理委員會對公寓事務(wù)具有審議、核準(zhǔn)、決策的大權(quán)。在紐約，公寓的任何單元買賣必須在公寓業(yè)主委員會的監(jiān)督下過戶，業(yè)主的買賣必須經(jīng)過業(yè)主委員會同意，考慮的問題包括財務(wù)狀況，搬進來后是否會搗亂等。不被批準(zhǔn)的情況很多，如果求購者很多，業(yè)主管理委員會還會對他們進行面試，然后選擇一個最合適的對象。 在美國也有群租這種現(xiàn)象出現(xiàn)，主要集中在house(國內(nèi)通常稱為別墅)，而不是公寓里。現(xiàn)在美國出現(xiàn)最大的問題是，華人買了房子以后將安裝鍋爐和浴室的地下室也出租給別人，這是犯法的，美國政府一直派人檢查。只有得到政府批準(zhǔn)對地下室進行改造后，才可以出租。但業(yè)主在改造前必

36、須聘請建筑師寫清改選的計劃書并向政府遞交等待批準(zhǔn)，具有合法性以后才能出租。 香港房屋署首席新聞主任李黎式暉： 香港的一些舊式和面積較大的樓宇可能會被分隔成細小有獨立廚廁的租住套房單位做分租或出售。根據(jù)其現(xiàn)行建筑物條例，如建筑工作(包括分間套房)會影響樓宇結(jié)構(gòu)或防火安全設(shè)施等，必須得到建筑事務(wù)監(jiān)督的事先同意，才可進行工程。如屋宇署收到有關(guān)投訴，會展開調(diào)查及采取適當(dāng)行動。 香港于1991年制定旅館業(yè)條例，通過發(fā)牌制度以監(jiān)管旅館及同類型館舍的消防及樓宇結(jié)構(gòu)安全和衛(wèi)生。根據(jù)旅館業(yè)條例，“旅館”是指任何處所。其占用人或租客在他提供的住宿營范圍內(nèi)。向光臨該處所的人士提供收費的住宿地方，出租時間少于連續(xù)28

37、天。如果租期為連續(xù)28天或以上出租。則其建筑結(jié)構(gòu)、防火安全及環(huán)境衛(wèi)生，將會與其他自住或出租的住處所一樣受到建筑物條例所監(jiān)管。香港在1994年還制定了床位寓所條例，床位寓所是指有12個或以上根據(jù)租用協(xié)議在租住宿床位的居住單位。根據(jù)法例，在決定任何居住單位是否床位寓所時，無須理會該居住單位內(nèi)是否有任何間隔存在。因此無論居住單位是否已被改作“板間房”或“套房”，只要物業(yè)內(nèi)設(shè)置有12個或以上供單人食宿的樓面空間、床、框架式床鋪或其他類型的睡甩設(shè)施，該單位都屬于床位寓所條例的管制范圍內(nèi)。三、申論要求 1根據(jù)所給材料，用200字以內(nèi)的篇幅，歸納上海普遍存在“群租”現(xiàn)象的原因。 (本題25分) 要求：歸納全

38、面、語言簡潔。 2通過對所給材料的分析和理解，用300字以內(nèi)的篇幅，簡要提出規(guī)范房屋租賃市場的措施。(本題35分) 要求：所提措施全面、可行，操作性強。 3就給定資料所反映的主要問題，自選角度，自擬標(biāo)題，撰寫一篇議論文章。(本題60分) 要求：觀點鮮明，論證合理，條理清晰，語言流暢字數(shù)10001200。 1【答案提示】 上海出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象主要有以下原因： (1)大量在上海生活的低收入階層需要租住房屋，但是卻由于經(jīng)濟原因難以支付高租金，這是“群租”現(xiàn)象存在的市場需求因素。 (2)床位出租和整間房出租之間的差價，使得一些人以“二房東”的身份賺取差價，推動了“群租”現(xiàn)象的發(fā)展。 (3)房產(chǎn)價格的一路攀升，導(dǎo)致租賃市場水漲船高，這是導(dǎo)致“群租”現(xiàn)象的根本原因。 2【答案提示】 “群租”是指出租的房屋內(nèi)，居住的人數(shù)超出了正常居住的人口比例。在我國大中城市，特別是以北京、上海、廣州、深圳等大都市為代表的高房價城市，出現(xiàn)了越來越嚴(yán)重的“群租”現(xiàn)象。對“群租”現(xiàn)象的治理，需要通過多種措施規(guī)范房屋租賃市場： 首先，要通過立法等手段，將