房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（最新修改稿）1 總 則1.0.1 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)自己出具的估價(jià)報(bào)告負(fù)責(zé)。1.0.4 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 估價(jià)原則2.0.1 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則： 1 獨(dú)立、客觀、公正原則；

2、2 合法原則； 3 價(jià)值日期原則； 4 替代原則； 5 最高最佳利用原則。2.0.2 遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。2.0.3 遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值。2.0.4 遵循價(jià)值日期原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定日期的價(jià)值。2.0.5 遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差在合理范圍內(nèi)。2.0.6 遵循最高最佳利用原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值。 最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可

3、行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。 確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況，應(yīng)了解、分析估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利。若兩者的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利不同，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定是從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度還是從意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，相應(yīng)確定最高最佳利用狀況。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明： 1 維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)； 2 更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)； 3 改變用途前提：分析、判斷改變

4、用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)； 4 擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價(jià)； 5 重新開(kāi)發(fā)前提：分析、判斷重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)； 6 上述情形的某種組合。2.0.7 對(duì)于估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、原有的規(guī)劃用途等用途之間不一致的，應(yīng)按有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的用途進(jìn)行估價(jià)。有關(guān)部門(mén)沒(méi)有認(rèn)定的，對(duì)于房屋登記用途、土地登記用途、原有的規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價(jià)；對(duì)于實(shí)際用途與房屋登記用途、土地登記用途、原有的規(guī)劃用途不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的

5、，合理確定估價(jià)所依據(jù)的用途。 在用途不一致且有關(guān)部門(mén)沒(méi)有認(rèn)定的情況下對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途的確定，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明，并對(duì)估價(jià)報(bào)告的使用作出相應(yīng)限制。2.0.8 評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值、投資價(jià)值等市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，可根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)原則進(jìn)行適當(dāng)增減。3 估價(jià)程序3.0.1 對(duì)于每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)指定一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并配備與該項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師按估價(jià)程序開(kāi)展估價(jià)工作。3.0.2 自受理估價(jià)委托至完成估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 2 制定估價(jià)作業(yè)方案； 3 搜集估價(jià)所需資料； 4

6、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象； 5 選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算； 6 確定估價(jià)結(jié)果； 7 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告； 8 審核估價(jià)報(bào)告； 9 交付估價(jià)報(bào)告； 10 估價(jià)資料歸檔。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不得簡(jiǎn)化或省略前款規(guī)定的估價(jià)程序。3.0.3 明確估價(jià)基本事項(xiàng)，應(yīng)明確下列事項(xiàng)： 1 估價(jià)目的； 2 價(jià)值日期； 3 估價(jià)對(duì)象； 4 價(jià)值類(lèi)型。3.0.4 明確估價(jià)基本事項(xiàng)應(yīng)與估價(jià)委托人商議并征得其認(rèn)可。 估價(jià)目的應(yīng)在與估價(jià)委托人充分溝通，仔細(xì)了解其真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途的基礎(chǔ)上確定。對(duì)估價(jià)目的的表述應(yīng)簡(jiǎn)潔明了并符合相關(guān)規(guī)定。 價(jià)值日期應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，用公歷表示，具體到日

7、。 估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的確定。估價(jià)對(duì)象應(yīng)全面、客觀，不得遺漏，嚴(yán)禁虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。 價(jià)值類(lèi)型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，包括價(jià)值名稱(chēng)、價(jià)值定義或價(jià)值內(nèi)涵。3.0.5 制定估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在明確估價(jià)基本事項(xiàng)及對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 估價(jià)工作內(nèi)容，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道等； 2 估價(jià)工作質(zhì)量要求及保障措施； 3 估價(jià)作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。3.0.6 房地產(chǎn)

8、估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)經(jīng)常搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需的通用資料，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，估價(jià)時(shí)還應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目搜集本次估價(jià)所需的資料，并對(duì)所搜集的資料進(jìn)行檢查、分析、整理。 估價(jià)所需資料應(yīng)包括下列方面： 1 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料； 2 估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料； 3 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料； 4 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。3.0.7 每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)

9、對(duì)象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，并做好實(shí)地查勘記錄。 實(shí)地查勘記錄應(yīng)包括實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等，記錄的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰，進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及協(xié)助其實(shí)地查勘的人員應(yīng)在該記錄上簽名或蓋章確認(rèn)。 因司法拍賣(mài)、征收等強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或強(qiáng)制取得房地產(chǎn)而房地產(chǎn)占有人拒絕進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，或估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密而不得進(jìn)入其內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘的，可不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)實(shí)地查勘及其具體原因。3.0.8 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理制度，保證估價(jià)報(bào)告真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范，選派本機(jī)構(gòu)注冊(cè)后從事房

10、地產(chǎn)估價(jià)工作五年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或外聘房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求，對(duì)撰寫(xiě)完成而尚未出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式進(jìn)行審查核定，提出審核意見(jiàn)，并形成估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄。 外聘的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格或具有高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)，并從事與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的科研、教學(xué)、管理工作五年以上。 審核人員應(yīng)在估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄上簽名并注明審核日期。3.0.9 估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章而正式生效，并按有關(guān)規(guī)定或估價(jià)委托合同的約定交付估價(jià)委托人。 估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)過(guò)程或估價(jià)報(bào)告提出詢(xún)問(wèn)的，在估價(jià)報(bào)告上蓋章的房地產(chǎn)估

11、價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)給予解釋和說(shuō)明。3.0.10 估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)按有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時(shí)收集、整理與該項(xiàng)目相關(guān)的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對(duì)其中有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類(lèi)并妥善保存。 應(yīng)保存的估價(jià)資料至少包括下列內(nèi)容： 1 估價(jià)報(bào)告； 2 估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同； 3 估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料； 4 實(shí)地查勘記錄； 5 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄； 6 有重要專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 上述估價(jià)資料可采用紙介質(zhì)，也可采用符合要求的電子介質(zhì)，保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于十年。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 在保存期限內(nèi)，不得對(duì)保存的估價(jià)資料及其內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)、更換

12、、刪除或銷(xiāo)毀。4 估價(jià)方法4.1 估價(jià)方法選用4.1.1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握并正確運(yùn)用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等主要估價(jià)方法。4.1.2 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。4.1.3 估價(jià)對(duì)象可同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。4.1.4 同類(lèi)房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價(jià)；收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價(jià)；假設(shè)可獨(dú)立進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本

13、法估價(jià)；具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評(píng)估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。4.2 比較法4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集交易實(shí)例； 2 選取可比實(shí)例； 3 建立比較基礎(chǔ)； 4 進(jìn)行交易情況修正； 5 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整； 6 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整； 7 求取比較價(jià)值。4.2.2 比較法估價(jià)應(yīng)搜集大量、真實(shí)的交易實(shí)例，掌握市場(chǎng)行情。 搜集的交易實(shí)例信息宜包括下列內(nèi)容： 1 房地產(chǎn)基本狀況； 2 交易雙方基本情況； 3 成交日期； 4 成交價(jià)格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)； 5 交易目的、交易方式等其他交易情況。4.2.3 根

14、據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的和價(jià)值日期，應(yīng)從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)可比實(shí)例。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)； 2 交易類(lèi)型適合估價(jià)目的； 3 成交日期接近價(jià)值日期； 4 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 嚴(yán)禁編造可比實(shí)例。在同等條件下，應(yīng)選取位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值日期較近的交易實(shí)例。成交日期與價(jià)值日期相差不宜超過(guò)一年，不應(yīng)超過(guò)二年。4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例： 1 利害關(guān)系人之間的交易； 2 對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易； 3 急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易； 4 人民法院拍賣(mài)的交易； 5 有人為哄抬的交易； 6 對(duì)

15、交易對(duì)象有特殊偏好的交易； 7 相鄰房地產(chǎn)合并的交易； 8 受迷信影響的交易； 9 其他非正常的交易。4.2.5 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個(gè)可比實(shí)例之間、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間口徑一致、相互可比。 標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍； 2 統(tǒng)一付款方式； 3 統(tǒng)一融資條件； 4 統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)； 5 統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。4.2.6 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同而造成的價(jià)格差異。 統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清方式下的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清方

16、式下的價(jià)格。 統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。 統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，應(yīng)將可比實(shí)例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格。 統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一為總價(jià)還是單價(jià)或樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積等的內(nèi)涵和單位等。不同幣種之間的換算宜按中國(guó)人民銀行公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。4.2.7 因合適的交易實(shí)例較少，在可掌握特殊交易情況并可量化其對(duì)成交價(jià)格的影響情況下，可選用第4.2.4條特殊交易情況下的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。 進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成

17、交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。4.2.8 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值日期的價(jià)格。 市場(chǎng)狀況調(diào)整可采用當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的來(lái)源應(yīng)真實(shí)、可靠。當(dāng)?shù)責(zé)o同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的，應(yīng)深入調(diào)查、分析當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況，作出有關(guān)判斷，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套

18、設(shè)施等影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)區(qū)位因素。單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11 進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。 有關(guān)土地方面實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的土地實(shí)物因素。 有關(guān)建筑物方面實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物實(shí)物因素。4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括權(quán)

19、利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、共有情況、出租情況、相鄰關(guān)系情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)權(quán)益因素。4.2.13 區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。 進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出各種因素之間的差異，量化差異程度，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。4.2.14 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過(guò)直接比較或間接比較對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。4.2.15 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益

20、狀況調(diào)整，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的單項(xiàng)調(diào)整幅度不應(yīng)超過(guò)20，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過(guò)30。若超過(guò)上述幅度，說(shuō)明該可比實(shí)例不合適，應(yīng)予以更換。但因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，確無(wú)更合適的可比實(shí)例的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高單價(jià)不應(yīng)超過(guò)最低單價(jià)的20。4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出綜合結(jié)果，作為比較價(jià)值。4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的求取。4.3 收益法4.3.1 運(yùn)用收益法估

21、價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 選用具體估價(jià)方法； 2 估計(jì)未來(lái)收益期或持有期； 3 預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益； 4 求取報(bào)酬率或資本化率； 5 計(jì)算收益價(jià)值。4.3.2 收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法，應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。 報(bào)酬資本化法的基本公式如下： n Ai V - （4.3.21） i=1 （1Y）i式中 V 收益價(jià)值（元，元/m2）； Ai 未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）； Y 報(bào)酬率（）； n 收益期或持有期（年）。 直接資本化法的基本公式如下: NOI V - （4.3.22） R式中 V 收益價(jià)值（元，元/m2）； NOI 未來(lái)第一年的凈收益（元，元/m2）； R

22、 資本化率（）。4.3.3 收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)估計(jì)。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；不同時(shí)結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并對(duì)超出收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第4.3.11條處理。 收益期較長(zhǎng)、難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計(jì)持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類(lèi)房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，宜為五年至十年。 評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。4.3.4 凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況，選擇下列方式之一求取： 1 出租型

23、房地產(chǎn)，根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。 有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入后的收入，或?yàn)樽赓U收入加上其他收入。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱(chēng)合同租金）涵義決定取舍。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中由承租人負(fù)擔(dān)的部分，不應(yīng)計(jì)入。 2 商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)后的余額。 3 生

24、產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入減去生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)后的余額。 4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式求取凈收益，或直接比較得出凈收益。 可通過(guò)租賃收入求取凈收益的，應(yīng)優(yōu)先通過(guò)租賃收入來(lái)求取凈收益。 評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益應(yīng)為合同租金與市場(chǎng)租金的差額。4.3.5 估價(jià)中采用的收入和費(fèi)用或凈收益，除有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 有租約限制的，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租

25、賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿(mǎn)后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租賃收入。但合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。4.3.6 求取凈收益時(shí)，價(jià)值日期為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象至少近三年的實(shí)際收入、費(fèi)用等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。4.3.7 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益，可通過(guò)預(yù)測(cè)持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格和轉(zhuǎn)售成本，將兩者相減來(lái)求取。4.3.8 求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收

26、益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類(lèi)型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增； 3 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增； 4 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞減； 5 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞減； 6 其他變動(dòng)情形。 判斷未來(lái)凈收益流量類(lèi)型的理由應(yīng)充分，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 計(jì)算收益價(jià)值時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量類(lèi)型，選用對(duì)應(yīng)的收益法公式。4.3.9 報(bào)酬率或資本化率應(yīng)選用下列方法求?。?1 市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求出報(bào)酬率或資本化率。 2 投資收益率

27、排序插入法：找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率或資本化率。 3 累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用中國(guó)人民銀行公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。 4 組合投資收益率法：將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算： ROMRM（1M）RE （4.3.9）式中 RO 綜合資本化率（）； M 貸款價(jià)值比率（），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價(jià)值的百分比；

28、RM 抵押貸款資本化率（），即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比； RE 權(quán)益資金要求的正常收益率（）。4.3.10 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定： ROLRLBRB （4.3.10）式中 RO 綜合資本化率（），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)； RL 土地資本化率（），適用于土地估價(jià)； RB 建筑物資本化率（），適用于建筑物估價(jià)； L 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（）； B 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（），LB100。4.3.11 建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限長(zhǎng)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值與自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余

29、期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值日期的價(jià)值之和。求取自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值日期的價(jià)值，宜求取自?xún)r(jià)值日期起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)和以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值日期的價(jià)值，然后將兩者相減；也可預(yù)測(cè)自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值，然后將其折現(xiàn)到價(jià)值日期。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值；除此之外的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值與建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值日期后相加。4.3.12 利

30、用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值，可采用下式： AOVBRB VL - （4.3.121） RL 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值，可采用下式： AOVLRL VB - （4.3.122） RB式中 AO 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）； VL 土地價(jià)值（元，元/m2）； VB 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。4.4 成本法4.4.1 運(yùn)用成本法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 選擇具體估價(jià)路徑； 2 求取重置成本或重建成本； 3 估算折舊； 4 計(jì)算成本價(jià)值。4.4.2 成本法估價(jià)分為“房地合估”路徑和“房地分估”路徑。應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)成熟度和估價(jià)對(duì)象狀況

31、，選擇適用的估價(jià)路徑。在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇“房地合估”路徑。 選擇“房地合估”路徑的，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行估價(jià)。 選擇“房地分估”路徑的，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物進(jìn)行估價(jià)，并注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。4.4.3 重置成本或重建成本應(yīng)是在價(jià)值日期重新購(gòu)置全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括下列內(nèi)容： 1 土地取得成本； 2 建設(shè)成本； 3 管理費(fèi)用； 4 銷(xiāo)售費(fèi)用； 5 投資利息； 6 銷(xiāo)售稅費(fèi)； 7 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)

32、在明確內(nèi)涵和計(jì)算基數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)似房地產(chǎn)相應(yīng)的一般利潤(rùn)率來(lái)求取。4.4.4 估價(jià)對(duì)象重置成本或重建成本的具體構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)在第4.4.3條所列構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況合理確定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。4.4.5 求取土地重置成本，應(yīng)求取土地在價(jià)值日期狀況下的重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，土地使用期限應(yīng)為自?xún)r(jià)值日期起計(jì)算的建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本，應(yīng)求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法求取，或利用政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)值，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整

33、來(lái)求取。對(duì)政府確定公布的房屋重置價(jià)格，應(yīng)了解其內(nèi)涵。 建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物估價(jià)。 建筑物重建成本宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物估價(jià)。4.4.7 建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，為建筑物在價(jià)值日期的重置成本或重建成本與在價(jià)值日期的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。4.4.8 建筑物折舊應(yīng)選用下列方法求?。?1 年齡-壽命法； 2 市場(chǎng)提取法； 3 分解法。4.4.9 采用年齡-壽命法求取建筑物折舊后的價(jià)值，可選用下列公式： 1 直線法下建筑

34、物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式： t V C （C S）- （4.4.91） N 2 成新折扣法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式： V Cq （4.4.92）式中 V 建筑物折舊后的價(jià)值（元，元/m2）； C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）； S 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）； t 建筑物有效年齡（年）； N 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）； q 建筑物成新率（）。4.4.10 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算，根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周?chē)h(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。 非住宅用途的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)無(wú)償收回建設(shè)用地

35、使用權(quán)及地上建筑物的，應(yīng)按自建筑物竣工時(shí)起至建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)之日止的時(shí)間計(jì)算建筑物折舊。4.4.11 采用市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊，應(yīng)從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類(lèi)似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，通過(guò)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊后的價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價(jià)值得到建筑物折舊。4.4.12 采用分解法求取建筑物折舊，應(yīng)把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加來(lái)求取建筑物折舊。 物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊均應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類(lèi)。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的

36、房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，為可修復(fù)的；反之，為不可修復(fù)的。對(duì)于可修復(fù)的，應(yīng)估算其修復(fù)成本作為折舊額。4.4.13 無(wú)論采用何種折舊方法求取建筑物折舊，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況，以及地基、建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等確定折舊額或成新率。4.4.14 成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，或?yàn)橥恋刂刂贸杀炯由辖ㄖ镏刂贸杀净蛑亟ǔ杀緶p去建筑物折舊。4.4.15 新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)的，可不扣除折舊，但根據(jù)其選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工質(zhì)量以及該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等情況，經(jīng)分析存在減價(jià)因素的，

37、應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。4.4.16 成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不考慮租賃、抵押、查封等因素影響的價(jià)值。若估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。4.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)法4.5.1 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 選用具體估價(jià)方法； 2 選擇估價(jià)前提； 3 選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式； 4 估計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 5 求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值； 6 求取后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出； 7 求取折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn)； 8 計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。4.5.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析方法和靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析方法。 動(dòng)態(tài)分析方法應(yīng)利用資金時(shí)間價(jià)值的原理進(jìn)行

38、折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn)。 靜態(tài)分析方法應(yīng)單獨(dú)計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn)。4.5.3 估價(jià)前提應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，并經(jīng)過(guò)分析，選擇下列之一： 1 自行開(kāi)發(fā)前提； 2 自愿轉(zhuǎn)讓前提； 3 被迫轉(zhuǎn)讓前提。 估價(jià)對(duì)象為在建工程的，應(yīng)關(guān)注其所處開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)，包括正常開(kāi)發(fā)建設(shè)、停建、緩建等。4.5.4 選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，應(yīng)明確未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括用途、規(guī)模和檔次等。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式包括出售、出租、自營(yíng)等。 最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式應(yīng)在了解估價(jià)對(duì)象狀況及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上選取。4.5

39、.5 后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)自?xún)r(jià)值日期起至未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止，包括后續(xù)建設(shè)期、銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期。 后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及經(jīng)營(yíng)方式、同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限，以及估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等來(lái)估計(jì)。4.5.6 動(dòng)態(tài)分析方法中的折現(xiàn)前開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，一般應(yīng)為未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)值；估計(jì)可預(yù)售或存在延遲銷(xiāo)售的，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)值；應(yīng)采用比較法、收益法等成本法以外的方法，并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 靜態(tài)分析方法中的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)為假設(shè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)

40、值日期開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)值，應(yīng)采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用比較法求取的，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價(jià)乘以未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等；未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差別的，應(yīng)分別為不同部分的單價(jià)乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加。4.5.7 后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金，其構(gòu)成項(xiàng)目如下： 1 建設(shè)成本； 2 管理費(fèi)用； 3 銷(xiāo)售費(fèi)用； 4 銷(xiāo)售稅費(fèi)。 估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成項(xiàng)目還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象取得稅費(fèi)。 后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出，在動(dòng)態(tài)分析方法中，應(yīng)為其在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額；在靜態(tài)分

41、析方法中，應(yīng)為假設(shè)其在價(jià)值日期發(fā)生時(shí)的金額。 后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及經(jīng)營(yíng)方式，以及估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)等來(lái)求取。4.5.8 動(dòng)態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應(yīng)為同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般所要求的收益率。4.5.9 靜態(tài)分析方法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息，計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象價(jià)值及其取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，各項(xiàng)支出的計(jì)息期分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止。 后續(xù)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)應(yīng)在明確內(nèi)涵和計(jì)算基數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般利潤(rùn)率來(lái)估算。4.5.10 采用動(dòng)態(tài)分析方法的，開(kāi)發(fā)價(jià)值應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值與后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值日

42、期后相減；采用靜態(tài)分析方法的，開(kāi)發(fā)價(jià)值應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。4.6 其他估價(jià)方法4.6.1 其他估價(jià)方法包括基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、收益損失資本化法和價(jià)差法等，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象等情況分析選用。4.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于政府已確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)的土地估價(jià)。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； 2 查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)； 3 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整； 4 進(jìn)行土地狀況調(diào)整； 5 求取估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值。 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期的價(jià)值調(diào)整為在價(jià)

43、值日期的價(jià)值，調(diào)整的方法同比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。 進(jìn)行土地狀況調(diào)整，應(yīng)將估價(jià)對(duì)象宗地狀況與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比較，根據(jù)之間的差異對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值，宜依照當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.6.3 路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。 運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)，應(yīng)在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地的價(jià)值。4.6.4 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法適用于應(yīng)稅房地產(chǎn)的批量估價(jià)。 運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià),應(yīng)在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價(jià)分區(qū)，使同一估價(jià)分區(qū)內(nèi)的房地

44、產(chǎn)具有相似性，然后在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并求其價(jià)值，再利用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值。4.6.5 多元回歸分析法適用于應(yīng)稅房地產(chǎn)的批量估價(jià)。 運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)，應(yīng)在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價(jià)分區(qū)，使同一估價(jià)分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，然后在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，再利用該模型計(jì)算出各宗房地產(chǎn)的價(jià)值。4.6.6 修復(fù)成本法適用于可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。 運(yùn)用修復(fù)成本法估價(jià)，應(yīng)估算修復(fù)的必要支出及

45、應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。4.6.7 收益損失資本化法適用于不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。 運(yùn)用收益損失資本化法估價(jià)，應(yīng)預(yù)測(cè)未來(lái)各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，然后求其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。4.6.8 價(jià)差法適用于不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，也可用于房地產(chǎn)價(jià)值增加額評(píng)估。 運(yùn)用價(jià)差法估價(jià)，應(yīng)分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價(jià)值和改變之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或增加額。5 不同估價(jià)目的下的估價(jià)5.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)5.1.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地

46、管理法等法律、法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。5.1.2 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，包括出讓人為確定出讓底價(jià)、收取出讓金等費(fèi)用需要的估價(jià)，意向用地者為確定出價(jià)、報(bào)價(jià)、支付出讓金等費(fèi)用需要的估價(jià)。5.1.3 對(duì)于出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)注意出讓方式的不同，并根據(jù)出讓人的需要，明確是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值還是相應(yīng)的出讓底價(jià)、出讓金等費(fèi)用。5.1.4 對(duì)于意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)注意出讓方式的不同，并根據(jù)意向用地者的需要，明確是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值還是投資價(jià)值或相應(yīng)的最高出價(jià)、最高報(bào)價(jià)、出讓金等費(fèi)用。5.1.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓估價(jià)，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、成本法、基準(zhǔn)

47、地價(jià)修正法等方法。其他建設(shè)用地出讓估價(jià)，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的，一般應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。5.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)5.2.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定等法律、法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。5.2.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程、已建成的房屋等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，可評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值、賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議價(jià)等。5.2.3 在評(píng)估賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議價(jià)中，應(yīng)特別關(guān)注買(mǎi)賣(mài)雙方的交易條件約定

48、，明確是買(mǎi)賣(mài)雙方各自正常負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)，還是買(mǎi)方或賣(mài)方負(fù)擔(dān)所有交易稅費(fèi)。5.2.4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，宜采用比較法、收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。5.2.5 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。5.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估5.3.1 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、商品房屋租賃管理辦法等法律、法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。5.3.2 從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)和商品住宅

49、的租賃價(jià)格評(píng)估，可根據(jù)估價(jià)目的評(píng)估市場(chǎng)租金或其他特定租金。 保障性住房的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和住房所在地的人民政府規(guī)定的租賃政策。5.3.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，可采用比較法、收益法、成本法。5.3.4 以營(yíng)利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。5.4 房地產(chǎn)抵押估價(jià)5.4.1 房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)等法律、法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。5.4.2

50、房地產(chǎn)抵押估價(jià)，包括設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)、抵押權(quán)存續(xù)期間的房地產(chǎn)估價(jià)、為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。5.4.3 設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值，并應(yīng)進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析，作出有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。5.4.4 抵押價(jià)值應(yīng)為估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余值。法定優(yōu)先受償款應(yīng)為假定在價(jià)值日期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用

51、、估價(jià)費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用等費(fèi)用，以及營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅、印花稅等稅金。5.4.5 評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)保持應(yīng)有的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。5.4.6 評(píng)估已出租房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，合同租金低于市場(chǎng)租金的，假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值；合同租金高于市場(chǎng)租金的，假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。5.4.7 估價(jià)對(duì)象的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)選擇

52、下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值： 1 直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的抵押價(jià)值； 2 首先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的抵押價(jià)值，該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限設(shè)定為自?xún)r(jià)值日期起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，然后減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費(fèi)用。 采用上述兩種方式進(jìn)行評(píng)估，均應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中注明由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的出讓金等費(fèi)用。該費(fèi)用應(yīng)按當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已支付的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。5.4.8 以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的抵押價(jià)值。 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該共同共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。 以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的抵押價(jià)值。5.4.9