物業(yè)管理基本制度與政策輔導(dǎo)

1、第二章 物業(yè)管理基本制度與政策（教學(xué)輔導(dǎo)）、教學(xué)提示物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)， 是隨著我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)住房 制度改革的深化， 以及市民居住生活質(zhì)量需求發(fā)生變化中發(fā)展起來(lái)的。 在市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)前提下，房屋所有權(quán)呈現(xiàn)私有化。在一棟樓宇內(nèi)，或在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主們擁 有共同的產(chǎn)權(quán)、共同使用一些部位和設(shè)施設(shè)備、共同承擔(dān)其維修費(fèi)用等，所以， 物業(yè)管理實(shí)務(wù)中涉及的民事主體具有廣泛性的特征。 由于物業(yè)管理涉及面廣， 矛 盾多，物業(yè)管理的法制建設(shè)更顯得必要和重要。 因此，本章對(duì)一些法的基本概念 作了介紹，并對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的法制建設(shè)作了簡(jiǎn)要的回顧。、重點(diǎn)講解1、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例屬于什么性質(zhì)的“法

2、” ?“法”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段并出現(xiàn)了階級(jí)以后才出現(xiàn)的。沒(méi)有階級(jí)， 就沒(méi)有國(guó)家，也就沒(méi)有法。因此，法是階段矛盾不予調(diào)和的產(chǎn)物，以國(guó)家政權(quán)意 志形式出現(xiàn)，用國(guó)家政權(quán)的強(qiáng)制力來(lái)保證實(shí)現(xiàn)的各種社會(huì)規(guī)范的總稱。普通法的中心內(nèi)容財(cái)產(chǎn)、 合同和侵權(quán) , 一直是法學(xué)家們獨(dú)占的領(lǐng)地。 而 在現(xiàn)代城市生活的今天，“法” 對(duì)于每一位公民來(lái)說(shuō)，已經(jīng)成為生活中必不可 少的一部分。知法懂法不違法，無(wú)論是對(duì)建筑物所有權(quán)人還是建筑物維護(hù)管理者， 都是非常重要的。中國(guó)現(xiàn)行的法包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)（自治條例）和行政 規(guī)章等。物業(yè)管理?xiàng)l例 屬于行政法規(guī)。 行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院依法制定和變動(dòng) 的，有關(guān)行政管理

3、和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。 行政法規(guī)的效力低于憲 法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。2、物業(yè)管理?xiàng)l例立法的主要原則物業(yè)管理?xiàng)l例在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下， 主要遵循了以下四項(xiàng)基本原則 :1）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則在我國(guó)物權(quán)法尚未出臺(tái)的情況下， 條例吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑 物區(qū)分所有權(quán)理論， 對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定， 其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū) 分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。 對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定， 是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額， 將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。2) 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則為維護(hù)全體業(yè)主的合

4、法權(quán)益， 條例將既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大 會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、 個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè) 管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、 有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確 規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、 公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作 了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面， 條例設(shè)定的法律責(zé) 任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。3) 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則條例注重保持法規(guī)、 政策的持續(xù)性和適度性， 對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效 的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。 條例注重 肯定實(shí)踐成果， 將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)， 如主

5、管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo) 和監(jiān)督、 物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等， 確立為法律規(guī)范。 對(duì)于如何解決現(xiàn) 實(shí)中存在的問(wèn)題， 如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、 任意擴(kuò)大物業(yè) 管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等， 條例也作 出了明確規(guī)定。條例 貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想， 設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、 強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度， 符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來(lái)立法趨勢(shì)。4) 從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡， 沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、 大城市與中 小城市，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。 條例 在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下， 充分考慮

6、各地區(qū)的實(shí)際情況， 對(duì)房地 產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、 物業(yè)管理區(qū)域劃分等問(wèn)題僅作出原則性規(guī)定， 具體 執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。3、物業(yè)管理?xiàng)l例確立了那些基本制度 ?為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益， 條例突出建 章立制的主要作用，確立了以下七項(xiàng)基本制度 :1) 業(yè)主大會(huì)制度。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中， 大多采用業(yè)主委員會(huì)制度， 即由業(yè)主召開會(huì)議， 選舉 產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)， 代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。 從實(shí)踐效果來(lái)看， 業(yè)主委員 會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到過(guò)一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一 體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制， 難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿， 有

7、違權(quán)責(zé)一致的原則 , 因此，條 例首次建立了業(yè)主大會(huì)制度。2) 業(yè)主公約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主， 業(yè)主之間既有個(gè)體利益， 也有共同利益。 在 單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)， 個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體 利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī) 定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系， 不宜采取行政手 段進(jìn)行管理， 條例對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制 度進(jìn)行了確認(rèn)， 規(guī)定業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售 物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的公共利 益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)

8、履行的義務(wù)， 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。 建設(shè)單位 制定的業(yè)主臨時(shí)公約， 不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、 討 論和修改業(yè)主公約， 業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約生效時(shí)臨時(shí)公約終止。 業(yè)主公約是 多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志， 是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。 實(shí)行業(yè)主公 約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。3) 物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物， 競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。 為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)自建自管、 建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面， 保障業(yè)主自 主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利， 同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)， 條

9、 例突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用， 提倡業(yè)主通過(guò)公 平、公開、 公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開 發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企 業(yè)。并對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位， 應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè) 管理企業(yè)作了明確規(guī)定。4) 物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。 目前， 在物業(yè)管理過(guò)程中， 老百姓反 映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、 配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問(wèn)題， 多數(shù)是開發(fā)建設(shè)階段遺留下來(lái) 的。由于建管不分， 依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的 物業(yè)承接驗(yàn)收。 還有一些物業(yè)管理企業(yè)

10、一味偏重市場(chǎng)份額的擴(kuò)大， 在物業(yè)承接驗(yàn) 收時(shí)敷衍了事。 對(duì)業(yè)主的投訴， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。 為了 明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾 紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，條例 規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)， 應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)， 同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、 業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。5) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管 理的一種活動(dòng)， 帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

11、， 物業(yè)管理企業(yè)要依照 全體業(yè)主的授權(quán)， 約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為， 如制止違章搭建及違章裝修、 制止 擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等， 以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。 物業(yè) 管理企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)， 企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高 低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。 物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性， 隨著 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步， 新技術(shù)、 新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用， 物 業(yè)的智能化程度也越來(lái)越高， 這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理 和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨 大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。 基于以上認(rèn)識(shí)

12、， 并為了有利于整頓和規(guī)范 物業(yè)管理市場(chǎng)， 條例規(guī)定：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制 度。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度， 嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)， 是 加強(qiáng)行政監(jiān)督、 規(guī)范企業(yè)行為、 有效解決群眾投訴、 改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必 要手段。6) 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、 經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、 管理復(fù)雜等特 點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。 物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè) 管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素 質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、 維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平， 直接影響 物業(yè)的保值

13、增值， 關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。 物業(yè)管理專業(yè)人員只有 在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科 和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上， 才能有效地做好管理服務(wù)工作。 不少發(fā)達(dá)國(guó)家以及香港、 臺(tái)灣地區(qū)等都通過(guò)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的 認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度， 來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。 現(xiàn)階段， 我國(guó)已 建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、 高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備 以及日臻完善的法規(guī)體系等， 為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利 條件。因此， 條例規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得 職業(yè)資格證書。建

14、設(shè)部將配合人事部抓緊將這一制度納入國(guó)家專業(yè)人員職業(yè)資格 制度系列。7）住房專項(xiàng)維修資金制度。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化， 居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái) 越高，舊住房體制下由國(guó)家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改 變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下， 住房共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生 大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問(wèn)題， 國(guó) 務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 （國(guó)發(fā)【 1998】23 號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè) 施專項(xiàng)維修資金， 并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

15、 ”依據(jù)通 知精神，建設(shè)部與財(cái)政部制定了 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦 法，對(duì)維修基金的交納、存儲(chǔ)、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。 4 年多的實(shí)踐證 明，建立專項(xiàng)維修資金，對(duì)保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證 物業(yè)的正常使用， 保障全體業(yè)主共同利益， 是十分必要的。 針對(duì)目前存在的專項(xiàng) 維修資金交納范圍不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問(wèn)題， 條例規(guī)定：住宅物 業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有， 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造，不

16、得挪作他用。三、難點(diǎn)釋疑1、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)， 業(yè)主通過(guò)組成業(yè)主大會(huì)， 選聘物業(yè)管理 企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)， 存在著單個(gè)業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共 同利益之間的關(guān)系問(wèn)題， 單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利， 應(yīng)當(dāng)以尊重共同利益為前提。 為了 保證業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益， 條例專設(shè)一 章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五方面的規(guī)定：1) 針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問(wèn)題，條例規(guī)定了業(yè)主在物業(yè) 管理活動(dòng)中享有的十項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)，又明確了業(yè)主必須履行的六項(xiàng)義務(wù)。2) 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作，條例規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組 成業(yè)主大會(huì)。業(yè)

17、主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的 合法權(quán)益。同時(shí)，明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式：要求在物 業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)， 并選舉 產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求 意見的形式。 業(yè)主大會(huì)作出決定， 必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過(guò)。有 關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和 續(xù)籌專項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過(guò)。3) 根據(jù)各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 條例 明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。4) 為了

18、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，條例規(guī)定：業(yè)主委員會(huì) 應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向業(yè)主所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門備案。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作出與物業(yè)管理無(wú) 關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)作出的決定 違反法律、 法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令 限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。5) 明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系。條例規(guī)定：業(yè) 主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)， 與居民委員會(huì)相互協(xié)作， 共同做好維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，

19、 業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委 員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)， 支持居民委員會(huì)開展 工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng) 當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。2、關(guān)于前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理， 是指在業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前， 由建設(shè)單位 選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 為了保證建設(shè)單位聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的行為 公開、透明，保護(hù)新入住的業(yè)主的利益，條例作了四個(gè)方面的規(guī)定：1) 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè) 管理企業(yè)； 對(duì)于其他物業(yè)的建設(shè)單位， 國(guó)家提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分 離的原則，

20、通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制定的業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明 示，并予以說(shuō)明。3) 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定 的內(nèi)容。4) 為了防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的問(wèn)題影響以后的物業(yè)管理，條例規(guī) 定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資 料。3、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，是物業(yè)管理的核心問(wèn)題， 條例對(duì)此作了六個(gè) 方面的規(guī)定：1) 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度；2) 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的形式、內(nèi)容、責(zé)任

21、作了明確規(guī)定；3) 物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；4) 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。新舊物業(yè)管理企 業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作；5) 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取 有關(guān)費(fèi)用；6) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作4、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是建立在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上 的民事法律關(guān)系，雙方是平等的民事主體， 條例保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的 合法權(quán)益。 鑒于物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用， 條例明確規(guī)定： 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理

22、企業(yè)以書面形式訂 立；合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物 業(yè)管理用房、 合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定； 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè) 服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)； 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng) 的法律責(zé)任。5、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理是一種有償?shù)慕?jīng)營(yíng)性服務(wù)， 其價(jià)格的形成應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng) 原則，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同協(xié)商確定。 但考慮到目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā) 育還不完善，需要國(guó)家對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行必要的指導(dǎo)和規(guī)范，因此，條例 規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、 公開以

23、及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則， 區(qū) 別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。針對(duì)目前存在的個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 損害全體業(yè)主的利益， 影響物 業(yè)管理企業(yè)正常管理活動(dòng)的問(wèn)題， 條例規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主 逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納； 逾期仍不交納的， 物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。6、關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù)針對(duì)實(shí)踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、 場(chǎng)地，違法進(jìn)行裝飾裝 修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的行為， 條例對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四 個(gè)方面

24、的規(guī)定：一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備裝修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的， 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)； 物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)的同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專 項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。7、關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金從國(guó)發(fā)【 1998】23 號(hào)的規(guī)定到條例的頒布，幾年的實(shí)踐證明，建立專 項(xiàng)維修資金，以保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，是十分必要的。 但是，目前也存在著專項(xiàng)維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項(xiàng)維修 資金的問(wèn)題。對(duì)此， 條例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與 單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修 資金。同時(shí)，規(guī)定：專項(xiàng)維修資