對小產(chǎn)權(quán)房問題的思考

1、對小產(chǎn)權(quán)房問題的思考對小產(chǎn)權(quán)房問題的思考 論文作者：張小虎 雷國平 袁磊 摘要:住房問題關(guān)系國計民生，運用文獻資料法和政策分析法對小產(chǎn)權(quán)房的概念以及產(chǎn)生的原因進行分析，揭示小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端，提出分別對待分類處理，改革集體土地所有權(quán)，加大住房改革力度等幾種途徑來解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。 關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房弊端;房價收入比;解決途徑 abstract:housing concerns peoples livelihood. the paper analyzes concept and cause of small property housing using policy and literature

2、 analysis， reveals a variety of defects of small property housing， and puts forward solutions by classifying， reforming collective land ownership and increasing efforts of housing reform， etc. key words:defects of small property housing;house price income ratio; solution 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，聯(lián)系千家萬戶，關(guān)系國

3、計民生。住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益，當前房地產(chǎn)業(yè)以及住房問題已成為人們生活中的一件大事，引起全社會的廣泛關(guān)注，其中一個比較突出的問題就是飛速高漲的房價與國內(nèi)人民群眾可承受能力之間的矛盾。由于大部分居民沒有經(jīng)濟能力承受如此之高的房價，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)滿足了人們的住房需求。但是，小產(chǎn)權(quán)房存在著嚴重違法性和巨大的風險，并且其弊端正日益顯現(xiàn)。目前，小產(chǎn)權(quán)房已從幕后走到前臺，嚴重干擾了我國正常的房地產(chǎn)市場秩序，到了非解決不可的地步。 一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及產(chǎn)生原因 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅，未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費用，向本集體經(jīng)濟組織之外的居民銷售的房屋。一般由開

4、發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設，因其用地性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家建設部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。簡而言之，小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家土地使用證和預售許可證。因此，所謂小產(chǎn)權(quán)，實質(zhì)就是沒有產(chǎn)權(quán)。 我國現(xiàn)行法律法規(guī)明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設。因此，小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法受法律保護。正如一切事物不會無緣無故的產(chǎn)生一樣，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有著深刻的社會經(jīng)濟背景。眾所周知，

5、自1998年我國開始實行住房貨幣化改革，宣告以往的住房實物分配制度終結(jié)。住房便成為居民生活的一項重要支出，這也成就了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一片繁榮景象。但是，隨著國內(nèi)房價一路高歌猛進以及國家又接連提高住房貸款利率，貸款買房一族是苦不堪言，成了名副其實的“房奴”，住房成為壓在人們頭上的新“三座大山”之一。同時，居民收入的增長速度遠遠沒有趕上房價的上漲速度。雖然國家出臺了一系列調(diào)控房價的政策措施，但都未達到預期的目的。 2006年我國的平均住房痛苦指數(shù)高達3.3，世界各發(fā)達國家，如美、英、法、墨西哥、甚至日本，其全體國民的平均住房痛苦指數(shù)均小于1，個別國家的首都除外，但均小于3?？梢姡覈淖》客纯嘀笖?shù)

6、居世界前列。另外，據(jù)聯(lián)合國人居中心調(diào)查，房價收入比在2:1到3:1之間，屬于一個合理范圍。但目前我國許多房地產(chǎn)熱點城市，房價收入比早已超過12:1。這說明，房價已遠遠超過了工薪階層的支付能力和承受能力，而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，滿足了人們的對低價住房的需求。雖然人們對小產(chǎn)權(quán)房心存疑慮，但是高漲的房價進一步助推大批購房者進入小產(chǎn)權(quán)房的交易市場。 二、小產(chǎn)權(quán)房的弊端 1.我國目前的法律法規(guī)禁止在集體所有的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，所以購買的小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，一旦國家征用土地，沒有權(quán)屬證明保護購房者的權(quán)益，無法獲得法律保護，也不能進行自由交易。 2.由于

7、小產(chǎn)權(quán)房沒有國家建設部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，其不能上市交易，更無法辦理繼承和抵押，這就為小產(chǎn)權(quán)房以后的處理埋下隱患。小產(chǎn)權(quán)房屬違章建筑，隨時面臨拆除的尷尬境地。 3.小產(chǎn)權(quán)房違反了國家相關(guān)政策，干擾了國家法律法規(guī)的正常運作。與其說小產(chǎn)權(quán)房是對現(xiàn)行法律法規(guī)的突破，不如說是一種“倒逼”現(xiàn)象，小產(chǎn)權(quán)房使得國家的相關(guān)法律法規(guī)在社會經(jīng)濟運行中無法正常發(fā)揮作用。 74.小產(chǎn)權(quán)房造成業(yè)主與當?shù)卮迕褚驗樯鐣敻坏炔煌?，易產(chǎn)生不安定因素，從而引發(fā)新的社會矛盾。2007年北京市第二中級人民法院就審理了一起由業(yè)主和當?shù)卮迕褚l(fā)的小產(chǎn)權(quán)房官司即是明證1。 5.小產(chǎn)權(quán)房擾亂了房地產(chǎn)秩序，使得一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商通過非法途徑拿

8、地，從而非法牟利，干擾了國家正常的房地產(chǎn)秩序。同時，小產(chǎn)權(quán)房問題已成為我國土地管理中的一個比較突出的問題，其導致新增建設用地總量失控，影響國家的糧食安全和宏觀調(diào)控。小產(chǎn)權(quán)房對耕地資源的保護和持續(xù)利用是一個嚴峻的考驗，容易造成國家對土地資源管理的失控。如果耕地面積再減少1.5%，國內(nèi)糧食將不能自給自足，中國將在糧食問題上處于受制于人的危險境地。三、小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑 面對小產(chǎn)權(quán)房存在的一系列弊端，我們必須謹慎對待，妥善處理。對此，當然不能像地產(chǎn)大鱷任志強所說一炸了之3，這樣除增加表面的gdp外而毫無益處，但是更不能大開小產(chǎn)權(quán)房的閘門，任其自由發(fā)展下去。因此，可從以下方面著手解決小產(chǎn)權(quán)房問題。 1

9、.分別對待，分類處理。我們不能簡單的將小產(chǎn)權(quán)房一概否定處之，應分別對待，分類治之，盡可能實現(xiàn)多方和諧共贏。首先，分清小產(chǎn)權(quán)房是建設在規(guī)劃圈內(nèi)還是建設在規(guī)劃圈外。對于在規(guī)劃圈內(nèi)并且符合土地利用規(guī)劃的房屋類型為普通住宅的小產(chǎn)權(quán)房，可通過補辦手續(xù)的方式、繳納土地出讓金使后賦予其合法身份，可以經(jīng)濟適用房等政策給以適當?shù)膬?yōu)惠;在規(guī)劃圈內(nèi)，但是建設的是別墅類住宅，則可加征奢侈品消費稅等稅費予以限制懲罰。而對于不符合規(guī)劃的則要堅決制止，并予以拆除，以維護商品房市場的穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展。如果小產(chǎn)權(quán)房建在規(guī)劃圈外，小產(chǎn)權(quán)房建設占用的土地不屬于耕地性質(zhì)，并且難以通過開發(fā)、整理、復墾為耕地的土地建設的小產(chǎn)權(quán)房，也

10、應該通過補辦相關(guān)手續(xù)，使其合法化;而對于在規(guī)劃圈外，非法占用耕地建設的小產(chǎn)權(quán)房，違反土地利用規(guī)劃的必須堅決拆除，以維護法律的尊嚴，保護有限的耕地。 2.改革集體土地利用使用權(quán)。目前，中華人民共和國土地管理法還沒有根據(jù)憲法原則建立完整的集體所有土地法規(guī)體系，集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)憲法的原則進入市場流轉(zhuǎn)。集體土地管理法規(guī)的缺位，使我國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運轉(zhuǎn)空間。新出臺的物權(quán)法也回避也這一敏感問題。對于小產(chǎn)權(quán)房問題，如大禹治水一樣在于疏而不在堵。 鑒于小產(chǎn)權(quán)房問題已經(jīng)遠遠超越了單純的經(jīng)濟和法律層面而上升為社會問題，對其治理的根本并不僅在于懲

11、罰購買小產(chǎn)權(quán)房的人。單純的懲罰，只會激發(fā)矛盾并加劇社會心理上的不公平感。畢竟，違法并不僅自購買小產(chǎn)權(quán)房的那一刻開始，如果要一并追溯，人們顯然也有理由認為，也許正是因執(zhí)法不嚴，才導致了有法不依。因此，小產(chǎn)權(quán)房的一個的治本之策就是重新審視我國農(nóng)村集體土地所有制，改革集體土地所有制，推進集體土地使用權(quán)改革，承認農(nóng)村集體土地所有者的權(quán)利，修改農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中的不合理規(guī)定，讓農(nóng)民真正成為土地的主人，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有土地的“同地、同價、同權(quán)”。此時，相信小產(chǎn)權(quán)房問題會迎刃而解。 3.加大住房改革力度。人們購買小產(chǎn)權(quán)房是為了解決住房問題，如果房地產(chǎn)市場可以正常滿足人們有承受能力的商品房時，我想人們不會甘冒風險去購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的廉價在于其土地成本，根據(jù)國研中心宏觀部的一份研究報告顯示，2000-2004年土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。因此，必須加大我國住房改革力度，建立多重的住房保障體系，真正實現(xiàn)居者有其屋。政府可以拿出一些土地，有計劃的建造經(jīng)濟適用房或廉租房或鼓勵合作建房，減免相關(guān)稅費，壓縮開發(fā)商利潤，結(jié)束房地產(chǎn)業(yè)暴利時代，那么產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房價就不會有太大出入。因此，治理小產(chǎn)權(quán)房問題，