2021年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

1、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市 _ _房 _ _企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房相對于商品房具 有3 個顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、適用性。它有以下一些作用： 1.解決了(中)低收入家庭的住房問題，促進(jìn)了社會的穩(wěn)定; 2.優(yōu)化了房 _市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑了商品房 _不合理上漲; 3.經(jīng)濟(jì)適用房邊緣集聚有利于城市中心空間布局優(yōu)化; 4.改善了城市環(huán)境，帶動了城郊結(jié)合部的發(fā)展。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品 _。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的 _相對同期市場 _來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適

2、用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。 “借名 _”即指不符合經(jīng)濟(jì)適用房 _資格的人以具有 _資格的人的名義 _經(jīng)濟(jì)適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的 _人，而實(shí)際出資的則是另外的人。對于這一協(xié)議的性質(zhì)，有人認(rèn)為是合同的概括轉(zhuǎn)移，也有人認(rèn)為是一種民事權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者是期房買賣合同。 對于借名 _合同，通行的觀點(diǎn)認(rèn)為這是一種合同權(quán)利義務(wù)概括性轉(zhuǎn)移行為，即經(jīng)濟(jì)適用房 _權(quán)利人通過合同方式將 _合同中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給第三方。對于該合同的效力，在司法實(shí)踐中，一般有判定合同有效和無效兩種做法。 一種做法是判定該買賣合同有效。該做法認(rèn)為，我國沒有針對經(jīng)濟(jì)適用房方面的法律、行政

3、法規(guī)，因此合同的效力應(yīng)該根據(jù)通則來判定;合同是雙方真實(shí)意思的表示，且不具備定的無效情形，經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法以及一些地方法規(guī)，均不屬于導(dǎo)致合同無效的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，在判決中不能加以引用。但因在履行該合同時與國家經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相悖而無法 _轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故根據(jù)合同法 有關(guān)規(guī)定作出合同有效但不能實(shí)際履行予以解除的判決。 判決合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移有效的做法，貌似合理，卻 _。 首先，該做法沒有對經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的主體加以全面考慮。在判決中，僅僅考慮了買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，而忽略了原合同中的權(quán)利人。所謂原合同權(quán)利，這里主要是指房 _ _商和集資建房中的企事業(yè)單位所擁有的權(quán)利。合同法第

4、88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”可見，經(jīng)對方同意是概括轉(zhuǎn)讓的一個必要條件。因?yàn)楦爬ㄞD(zhuǎn)讓包含了合同債務(wù)轉(zhuǎn)移，而合同債務(wù)轉(zhuǎn)移要征得債權(quán)人的同意。在經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，幾乎都是雙方暗中簽訂，并未通知原合同的債權(quán)人，更談不上經(jīng)過原合同債權(quán)人的同意。 其次，判定協(xié)議有效的做法沒有考慮到處分權(quán)的完整性。我國城市房 _管理法第32條規(guī)定，“房 _轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！笨梢?，在房屋買賣中，并不能單獨(dú)出讓房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。眾所周知，經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)是國家劃撥或企事業(yè)單位自身提供，在提供給適格 _人

5、時，并未將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 _人。同理，有 _經(jīng)濟(jì)適用房資格者也不能將未取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)他人。 無權(quán)處分人的處分行為屬于效力待定的民事行為，同時，我國合同法第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。但僅僅依據(jù)該條來判定合同效力待定或有效是不充分的，作為經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)的所有者的國家不是一個民事主體，無法對經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓這一民事行為進(jìn)行確認(rèn)，況且這也不符合國家制定經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷。 無論從何種角度來看，對于經(jīng)濟(jì)適用房 _權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議， _只能判定其是無效的，而非有效或效力待定。 有人認(rèn)為“借名 _”實(shí)際上是一種 _期權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根

6、據(jù)合同的相對性， _商與具有經(jīng)濟(jì)適用房 _資格者之間的債務(wù)仍由其本人來承擔(dān)，即支付 _款的義務(wù)，這一債務(wù)關(guān)系并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。在借名 _的合同中，雙方讓渡的僅僅是 _的權(quán)利，并且這一權(quán)利讓渡在協(xié)議中往往以明確的 _表示出來。民事權(quán)利具有可轉(zhuǎn)移性，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思之表達(dá)，況且債權(quán)轉(zhuǎn)移不需要經(jīng)過原債務(wù)人同意，因此，不少人認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。 對于該協(xié)議是 _期權(quán)轉(zhuǎn)讓這一說法，我們姑且不去討論其定性的正確性。在此，僅僅討論這種權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)讓性。民事權(quán)利是民事主體依法享有并受法律保護(hù)的利益范圍或者實(shí)施某一行為(作為或 _)以實(shí)現(xiàn)某種利益的可能性。簡單的說，就是權(quán)利主體對實(shí)施還是不實(shí)施一定行為

7、的選擇權(quán)。這種民事權(quán)利的選擇權(quán)是指行使或不行使的權(quán)利而并不等價于轉(zhuǎn)讓權(quán)。若對民事權(quán)利按是否具有轉(zhuǎn)移性來劃分，民事權(quán)利可分為專屬權(quán)與非專屬權(quán)。這里的非專屬權(quán)具有轉(zhuǎn)移性，如財(cái)產(chǎn)權(quán)，而專屬權(quán)不具有轉(zhuǎn)移性，如人格權(quán)和身份權(quán)。人格權(quán)是社會個體生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是整個法律體系中的一種基礎(chǔ)性權(quán)利。如果一個人連基本的生存條件都不能滿足，還談什么其它權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房制度就是滿足低收入人群生存和發(fā)展權(quán)的有力保障。因此經(jīng)濟(jì)適用房 _期權(quán)并非完全意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，更多的是具備了人身權(quán)屬性。 通過一個鮮明的對比也許會更為直觀。在證券市場上有種股票期權(quán)，其實(shí)質(zhì)上是在金融領(lǐng)域中將權(quán)利和義務(wù)分開進(jìn)行定價。權(quán)利和義務(wù)分離后即出現(xiàn)了單純的權(quán)利買賣行為。這種權(quán)利的取得方式是在市場上通過 _競價，價高者得，而權(quán)利取得人的直接目的是為了賺取更多的利潤。反過來再看經(jīng)濟(jì)適用房 _權(quán)，若把它看成完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，該權(quán)利的取得也應(yīng)是按市場規(guī)律來辦，價高者得。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房 _權(quán)只賦予住房困難家庭，并不是哪個出的價高就給誰，并且賦予經(jīng)濟(jì)適用房 _權(quán)的目