房地產(chǎn)公司財務管理制度匯編

1、xxxx置業(yè)有限公司財務管理制度匯編二八年二月目 錄xxxx（中國）置業(yè)有限公司財務管理制度1第一章 總 則1第二章 財務管理機構(gòu)設立及管理職責1第三章 主要制度與辦法及其修訂3第四章 對外會計報表的編制3第五章 財務檢查與監(jiān)督4第六章附則4附件 5附件1 xxxx（中國）置業(yè)有限公司會計核算制度1第一章 總則 6第二章 中國會計準則下的主要會計政策 6第三章 美國公認會計準則下的主要會計政策 7第四章 會計科目的設置 12第五章 會計憑證和賬簿 12第六章 資產(chǎn) 14第七章 負債 21第八章 所有者權(quán)益 22第九章 收入 23第十章 成本費用管理 26第十一章 利潤及利潤分配 28第十二章

2、財務報告 29第十三章 附則 30附件2 xxxx（中國）置業(yè)有限公司集團財務人員管理辦法32第一章 總則 32第二章 財務人員的任命、聘用與培養(yǎng) 32第三章 財務人員的培訓與考核 33第四章 財務人員的輪崗 34第五章 財務人員的工作交接 34第六章 財務人員業(yè)務處理及報表的上報時間安排 35第七章 附則 38附件3 xxxx（中國）置業(yè)有限公司預算管理及控制辦法40第一章 總則 40第二章 編制預算的原則 40第三章 預算的編制 41第四章 預算的內(nèi)容 43第五章 預算的執(zhí)行和控制 44第六章 預算的調(diào)整 46第七章 預算的反饋、分析和預測 47第八章 附則 48附件4 xxxx（中國）置

3、業(yè)有限公司銷售收款管理辦法1第一章 總則 49第二章 認籌、退籌 49第三章 解籌、下大定、退大定與換定 50第四章 現(xiàn)場財務操作流程 51第五章 應收款和違約金收取 53第六章 退房、換房、合同變更 56第七章 銷售現(xiàn)場工作管理 58第八章 銷售合同的管理 60附件5 xxxx（中國）置業(yè)有限公司資金調(diào)配與管控辦法62第一章 銀行賬戶管理 62第二章 銀行賬戶管理 62第三章 資金調(diào)度 63第四章 附則 66附件5 xxxx（中國）置業(yè)有限公司貨幣資金管理辦法67第一章 總則 67第二章 現(xiàn)金的管理和監(jiān)督 67第三章 銀行存款的管理和監(jiān)督 69第四章 備用金和業(yè)務借支的管理 70第五章 監(jiān)督

4、和考核 71第六章 附 則 71附件7 xxxx（中國）置業(yè)有限公司財務分析管理辦法72第一章 總則 72第二章 財務分析的內(nèi)容和方法 72第三章 財務分析的上報 73第四章 附 則 74附件8 xxxx（中國）置業(yè)有限公司財務檔案管理辦法75第一章 總則 75第二章 會計檔案的分類和歸集 75第三章 會計檔案的整理裝訂 76第四章 會計檔案的排列編目 77第五章 會計檔案的歸檔 79第六章 會計檔案的借閱 79第七章 會計檔案保管責任人 80第八章 會計檔案的保管期限 80第九章 附 則 81附件9 xxxx（中國）置業(yè)有限公司資產(chǎn)管理制度82第一章 固定資產(chǎn)管理制度 82第二章 低值易耗品

5、管理辦法 86第三章 往來賬管理制度 92第四章 樣板間資產(chǎn)管理辦法 96第五章 其他資產(chǎn)管理辦法 100xxxx（中國）置業(yè)有限公司財務管理制度第一章 總 則第一條 為加強xxxx（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團公司）的財務管理工作，根據(jù)中華人民共和國公司法、中華人民共和國會計法，參照企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度、施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度，以及有關(guān)法規(guī)、政策和制度，結(jié)合實際情況，制定本制度。第二條 xxxx（中國）及其控股分子公司和關(guān)聯(lián)公司是獨立法人，依法享有民事權(quán)利，承擔民事責任，在其授權(quán)范圍內(nèi)自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧。分子公司是指xxxx（中國）直接或間接控股的公司，關(guān)聯(lián)公司是指

6、xxxx（中國）不直接或間接控股的公司。第三條 xxxx（中國）及其控股分子公司和關(guān)聯(lián)公司必須依法設立會計機構(gòu)，根據(jù)內(nèi)部控制制度及授權(quán)制度規(guī)定合理配備合格會計人員，任命財務負責人，嚴格履行崗位職責，及時、準確、真實地核算企業(yè)所發(fā)生的各項經(jīng)濟業(yè)務，并實行有效的會計監(jiān)督。第四條 本制度適用于集團公司及其分子公司和關(guān)聯(lián)公司（以下簡稱各公司）。第二章 財務管理機構(gòu)設立及管理職責第五條 集團公司設財務管理中心，各分子公司及關(guān)聯(lián)公司下設財務部。第六條 財務管理中心的職能是全面負責集團和分子公司的財務管理、資金管理、財務指標管理和財務風險預警與調(diào)控、融資決策；負責集團整體資金投資安排與調(diào)劑；負責各項財務管理

7、制度及辦法的修訂、完善；負責匯總、編制集團合并會計報表與集團財務分析；指導、檢查、監(jiān)督分子公司的所有財務管理工作；負責集團對外財務資料的審核報送；外部審計的支持、配合；負責集團及分子公司主要財務人員的招聘、培訓、考核及調(diào)度。財務管理中心對所屬分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務進行統(tǒng)一管理和會計核算，制定并確保各分子公司及關(guān)聯(lián)公司財務部貫徹執(zhí)行集團公司的各項管理辦法；擬定集團及其下屬分子公司的會計核算制度；對分子公司經(jīng)營結(jié)果及財務數(shù)據(jù)進行認定和評價。第七條 分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務部主要負責其本公司的財務風險預警與調(diào)控、融資決策與資金調(diào)度；對外投資決策的支持；公司融資渠道建設；營運資金管理與整體資金的預測

8、、年度財務預算管理與控制；財務管理制度與內(nèi)部控制制度的擬定并貫徹執(zhí)行；財務分析與會計核算的審核、監(jiān)督；貫徹落實集團財務管理的制度和辦法；財務部行政管控；外部關(guān)系管理。各分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務部須嚴格貫徹執(zhí)行國家的財務會計政策法規(guī)，在集團公司的相關(guān)規(guī)定框架內(nèi)制定本公司的具體實施辦法并組織實施，同時報送集團公司財務中心備案，接受集團公司的財務中心的監(jiān)督。第八條 各公司應不斷完善會計人員崗位責任制、內(nèi)部牽制制度、稽核制度以及原始記錄、計量驗收、財產(chǎn)清查等方面的規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部經(jīng)濟責任制和科學的內(nèi)部業(yè)務流程和操作規(guī)范。第三章 財務管理的主要制度與辦法及其修訂第九條 集團財務管理的制度、辦法主要

9、有：（一）會計核算制度（二）財務人員管理辦法（三）預算管理辦法（四）銷售收款管理辦法（五）資金調(diào)配與管控辦法（六）貨幣資金管理辦法（七）財務分析管理辦法（八）財務檔案管理辦法第十條 財務管理中心每半年對各公司進行一次財務制度執(zhí)行情況的全面檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果完善各項財務管理制度和辦法。第十一條 各項財務管理制度和辦法的修訂調(diào)整，由集團公司財務管理中心擬定，經(jīng)cfo審核、ceo審批后方可執(zhí)行。第四章 對外會計報表的編制第十二條 各公司須按照國家的有關(guān)會計準則和會計制度編制各類會計報表并上報。第十三條 外部投資者需要的會計報表應以中國會計準則的會計報表為基礎(chǔ)，按照外部投資者需要的會計準則進行轉(zhuǎn)換。

10、第十四條 各公司的會計報表必須及時、準確和真實的反映本公司的經(jīng)營成果和財務狀況。第五章 財務檢查與監(jiān)督第十五條 集團財務管理中心有權(quán)對各公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行檢查和監(jiān)督，確保經(jīng)營成果真實、合法。第十六條 集團財務管理中心每半年應對各公司進行一次財務制度執(zhí)行情況的全面檢查，并提出書面檢查意見。具體時間可根據(jù)公司業(yè)務實際進行安排，檢查內(nèi)容包括各分子公司會計賬務處理的規(guī)范性和各項制度的執(zhí)行情況。第十七條 集團財務管理中心每季度應進行一次財務預決算會議，對需結(jié)轉(zhuǎn)的收入和成本進行提前的規(guī)劃計算；各公司每季度應對大額的資產(chǎn)、負債和往來掛賬的費用進行清查、清收，確保財務預算的可靠性和會計制度執(zhí)行的嚴肅

11、性。第六章 附則第十八條 本制度的解釋權(quán)歸財務管理中心。第十九條 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。xxxx（中國）置業(yè)有限公司 二八年二月二十五日附件：1. 集團會計核算制度2. 集團財務人員管理辦法3. 集團預算管理辦法4. 銷售收款管理辦法5. 資金調(diào)配與管控辦法6. 貨幣資金管理辦法7. 財務分析管理辦法8. 財務檔案管理辦法附件1xxxx（中國）置業(yè)有限公司會計核算制度第一章 總 則第一條 為了規(guī)范xxxx（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱“集團公司”）會計核算制度,根據(jù)會計法、企業(yè)會計準則及行業(yè)會計制度，結(jié)合本公司的具體情況，特制定本制度。第二條 集團公司會計機構(gòu)設財務管理中心，在總經(jīng)理和總會計

12、師的領(lǐng)導下，開展具體的財務會計工作，并對總經(jīng)理、總會計師負責。各分子公司及關(guān)聯(lián)公司設財務部，在財務部經(jīng)理和總經(jīng)理的領(lǐng)導下開展具體工作。分子公司及關(guān)聯(lián)公司財務部的業(yè)務受財務管理中心指導。第三條 集團公司、分子公司及關(guān)聯(lián)公司須配備合格的財務會計人員處理財務會計工作。第四條 財務會計人員須嚴格履行會計崗位職責,遵守集團公司的各項規(guī)章制度。第五條 本制度適用于集團公司、分子公司及關(guān)聯(lián)公司（以下統(tǒng)稱各公司）。第二章 中國會計準則下的主要會計政策第六條 本公司執(zhí)行的會計及財務制度為會計法、企業(yè)會計制度、施工企業(yè)會計制度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度等。第七條 會計年度自公歷月日起至月日止。第八條 記賬原則和方法

13、是以權(quán)責發(fā)生制為原則，實行借貸記賬法。第九條 公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。第十條 公司合并會計報表按照企業(yè)會計制度和財政部頒布的合并會計報表暫行規(guī)定編制。第十一條 公司的固定資產(chǎn)按直線法計提折舊。第十二條 存貨按實際成本計價。出租開發(fā)產(chǎn)品按直線法進行攤銷。第十三條 公司對應收款項按年末余額的5計提壞賬準備。第三章 美國公認會計準則下的主要會計政策第十四條 對投資者公布的合并財務報表是按照美國公認會計準則(us gaap)編制的。第十五條 列報及合并的基礎(chǔ)：子公司和其他受控實體均從控制權(quán)轉(zhuǎn)入集團之日起劃入合并范圍，從控制權(quán)轉(zhuǎn)出集團之日起停止合并。如果集團對某子公司或其他受控實體的控制權(quán)有

14、所喪失，合并財務報表包括的是集團擁有控制權(quán)當年的經(jīng)營成果。第十六條 會計估計的使用：按照us gaap的要求編制財務報表需要管理層使用會計估計和假設。會計估計被使用，但并不僅限于以下方面：機器設備可使用年限的選擇、或有負債的計提、公允價值、收入的確認、稅費、預算成本及其他類似的費用。第十七條 金融工具的公允價值：金融工具的公允價值是金融工具在自愿的雙方之間現(xiàn)時交易的價格。現(xiàn)金、受限現(xiàn)金、應收賬款、預收賬款、其他應收款、應付賬款、其他應付款、應收/付股東/關(guān)聯(lián)方/員工款、以及銀行貸款的賬面價值約等于它們的公允價值。第十八條 外幣折算：會計報表折算成美元時，資產(chǎn)和負債項目按照期末的匯率折算，收入和

15、費用項目按照平均匯率折算，資本賬戶按照資本業(yè)務發(fā)生時的歷史匯率折算。第十九條 在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)的期末計量：在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)均按照成本與公允價值孰低計量。第二十條 收入的確認：房地產(chǎn)收入按照sfas no. 66“房地產(chǎn)銷售會計”的要求確認。一、對于建造工期在小于或等于12個月的項目在每個單元銷售結(jié)束時以交付確認收入，在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者的時候確認收入。只有同時滿足以下所有條件時，才可以確認銷售：a. 雙方都受合同條款的約束 b. 所有對價均已交換 c. 所有賣方負責的融資都已做安排d. 所有結(jié)束銷售前的條件都已實現(xiàn) e. 賣方在實質(zhì)上已不再對該財產(chǎn)有所有權(quán) f. 與所有權(quán)相

16、關(guān)的通常的風險和收益都已轉(zhuǎn)移給買方。此外，買方的初始投資和持續(xù)投資都足以完成購買此房產(chǎn)的承諾。買方的應收款項，如果存在，也不會受未來的附屬關(guān)系的限制。若不滿足以交付確認收入的任何一個條件，收到的現(xiàn)金都應確認為預收賬款，而所有的相關(guān)成本仍應記錄在存貨中。二、對于建造工期大于12個月的項目在滿足以下幾個條件時，在每個單元銷售結(jié)束時按照完工百分比法確認收入。a. 工程已經(jīng)超越了初始階段b. 除非不能交付，否則買方不能要求退款c. 銷售量已經(jīng)足夠確保整個項目不會被歸于租賃房產(chǎn)d. 售價可以收集到e. 銷售總收入和總成本能可靠估計如果以上條件中有一條不滿足，收到的款項就應作為預收賬款，直到滿足以上所有條

17、件，或者直到銷售完成。第二十一條 長期投資：若集團能對被投資方施加顯著影響，集團用權(quán)益法進行會計核算。投資以成本計量，包括集團應享有的被投資方的凈損益的份額，再減去各項減值損失。集團在合并利潤表中確認其享有被投資方凈利潤的份額。若集團不能對被投資方施加顯著影響，這項投資就被劃分為其它長期投資，并按照成本法核算。在被投資方宣告分配股利，并且集團認為這項股利可收到的時候，才會確認投資收益。集團定期評估成本法下投資的賬面價值，任何投資價值的損失都會被劃為投資減值損失。第二十二條 所得稅：采用債務法核算所得稅第二十三條 廣告費用：按照statement of position no. 93-7“廣告費

18、的報告”的規(guī)定，廣告費用在發(fā)生時，或在廣告第一次播出時，就應費用化。第二十四條 按照sfas no. 13“租賃會計”的規(guī)定，租賃在開始之日就應劃分為融資租賃或經(jīng)營租賃。對于承租人，滿足以下任一個條件，都應作為融資租賃核算：a. 租賃合同到期時，出租物的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移給承租人b. 有折扣交易選項c. 租期占出租物預計剩余使用壽命的75%以上d. 最低租賃付款額的現(xiàn)值占出租物公允價值的90%以上。融資租賃的計量，就如取得了該項資產(chǎn)一樣，在租賃開始之時就有權(quán)利與義務的約束。其他所有的租賃都作為經(jīng)營租賃核算，經(jīng)營租賃下的租金在發(fā)生時就費用化。第二十五條 商譽及無形資產(chǎn)：商譽是收購時投資成本超過可辨認凈

19、資產(chǎn)公允價值的部分。sfas no. 142 “商譽及其他無形資產(chǎn)”要求至少每年在會計報告單位（營業(yè)分部或者營業(yè)分部的下一個級別）層級上對商譽進行減值測試。商譽減值測試包括兩個步驟。第一步是將報告單位包括商譽在內(nèi)的賬面價值和公允價值進行比較。公允價值通常是由此報告單位預計未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值確定的。如果賬面價值大于公允價值，商譽就可能發(fā)生了減值。在這種情況下，公司就進行商譽減值測試的第二個步驟，以確認減值損失。報告單位的公允價值按照與分配購買價相似的方式被分配到其資產(chǎn)和負債中，以確認報告單位商譽的內(nèi)含公允價值。商譽的內(nèi)含公允價值再與商譽的賬面價值相比較，如果公允價值小于賬面價值，公司就應當確認

20、減值損失。無形資產(chǎn)包括在收購中獲得的物業(yè)權(quán)，按照取得當日的公允價值進行初始確認。物業(yè)權(quán)是指向居住型房產(chǎn)的所有者提供長期的物業(yè)管理所享有收益的權(quán)利。無形資產(chǎn)已初始成本減去累計攤銷后的凈額列示。物業(yè)權(quán)在合同規(guī)定的3年期限內(nèi)用直線法進行攤銷。第二十六條 每股收益：每股收益按照sfas no. 128“每股收益”的規(guī)定計算?；久抗墒找媸怯每晒┓峙浣o普通股股東的凈利潤除以本期加權(quán)平均發(fā)行在外的普通股股數(shù)而得到的。稀釋每股收益反映了在行使某些合同發(fā)行普通股或轉(zhuǎn)換普通股的情況下對每股收益可能的稀釋影響。可轉(zhuǎn)換可贖回優(yōu)先股轉(zhuǎn)換時發(fā)行的普通股既包括在基本每股收益的計算中，也包括在稀釋每股收益的計算中，因為它們

21、是參與性證券?；蛴行袡?quán)價重設按照與或有發(fā)行股票相似的方法核算。如果普通股的等價物具有反稀釋的作用，他們將不被包含在稀釋每股收益的計算中。第二十七條 股票期權(quán)激勵：公司采用sfas no. 123(r) “share-based payment”。向員工進行的股權(quán)激勵時，對發(fā)放的期權(quán)，如受限股票及股票期權(quán)，應按照授予日該期權(quán)的公允價值確認補償費用，并在一定的受益期內(nèi)攤銷，收益期一般為行權(quán)期。第四章 會計科目的設置第二十八條 置業(yè)類公司執(zhí)行企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度，并根據(jù)具體經(jīng)營特點選用會計科目。非置業(yè)類公司執(zhí)行企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度及相應行業(yè)會計制度。第二十九條 各

22、公司財務部在具體賬務處理中必須正確使用會計科目，在實際工作中可根據(jù)實際情況增設三級或四級科目，特殊情況經(jīng)財務管理中心批準后可增設二級科目。第五章 會計憑證和賬簿第三十條 原始憑證是記錄經(jīng)濟業(yè)務、明確經(jīng)濟責任、具有法律效力的書面證明。原始憑證的取得必須真實、有效、正確、完整。原始憑證的使用應遵守以下條款：（一） 從外公司取得的原始憑證必須蓋有填制公司印章；（二） 從個人取得的原始憑證，必須有其本人的簽名或蓋章；（三） 自制原始憑證必須有經(jīng)辦人和公司主要領(lǐng)導的簽名或蓋章；（四） 對外開出的原始憑證，必須加蓋公司的印章；（五） 凡填有大寫和小寫金額的原始憑證，大寫和小寫金額必須相符；（六） 支付款項

23、的原始憑證，必須有收款公司和收款人的收款證明；（七） 一式幾聯(lián)的原始憑證，只能以一聯(lián)作為報銷憑證；（八） 一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復寫紙（發(fā)票和收據(jù)本身具備復寫紙功能的除外）套寫，并連續(xù)編號。第三十一條 按規(guī)定應該使用電子發(fā)票、稅控機打發(fā)票或定額發(fā)票的必須按其規(guī)定辦理。第三十二條 記賬憑證是根據(jù)原始憑證的經(jīng)濟內(nèi)容確定會計科目填制的記賬依據(jù)。記賬憑證的使用應遵守以下條款：（一） 會計人員應根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證；（二） 填制記賬憑證時，應當對記賬憑證進行連續(xù)編號，一筆經(jīng)濟業(yè)務需要填制兩張以上記賬憑證的，可以采用分數(shù)編號法編號；（三） 填制記賬憑證應包括日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務

24、摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)以及填制人、稽核人、記賬人、財務負責人等內(nèi)容；（四） 除結(jié)轉(zhuǎn)損益的記賬憑證可以不附原始憑證外，其他記賬憑證必須附有原始憑證。如果一張原始憑證涉及幾張記賬憑證，可以把原始憑證附在一張主要的記賬憑證后面，并在其他記賬憑證注明附有該原始憑證的記賬憑證的編號或者附原始憑證復印件；（五） 一張原始憑證所列支出需要本公司以外的其他公司共同負擔的，應將其他公司負擔的部分開給對方內(nèi)部往來通知單并進行結(jié)算；（六） 內(nèi)部往來通知單必須具備通知方和接收方的名稱、通知方的記賬憑證號、通知金額、業(yè)務內(nèi)容、附件名稱和附件復印件等基本內(nèi)容；（七） 當年內(nèi)發(fā)現(xiàn)已登賬的憑證填寫錯誤時，應調(diào)

25、整相關(guān)科目；發(fā)現(xiàn)以前年度記賬憑證有錯誤的，損益類的應當通過“以前年度損益調(diào)整”科目用藍字更正。第三十三條 根據(jù)公司的具體經(jīng)營情況，公司設置現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬、總分類賬、明細分類賬、固定資產(chǎn)卡片或固定資產(chǎn)臺賬、出租開發(fā)產(chǎn)品臺賬等賬冊。 第六章 資產(chǎn)資產(chǎn)是指由以前交易或事項形成并由公司擁有和控制、預期會給公司帶來經(jīng)濟利益、能以貨幣計量的各種資源。公司資產(chǎn)按流動性分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。第一節(jié) 流動資產(chǎn)第三十四條 流動資產(chǎn)是指可在一年內(nèi)或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括：貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、待攤費用、存貨等。第三十五條 貨幣資金

26、指公司的庫存現(xiàn)金、銀行存款、在途資金等。第三十六條 短期投資指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不準備超過一年(含一年)的投資，包括股票、債券、基金等。短期投資的現(xiàn)金股利或利息應于實際收到時沖減投資的賬面價值（已記入“應收股利或“應收利息”科目的現(xiàn)金股利或利息除外）。公司在期末時對短期投資按成本與市價孰低計量，對市價低于成本的差額，應計提短期投資跌價準備。處置短期投資時，應將短期投資的賬面價值與實際取得價款的差額，作為當期投資損益。短期投資在取得時，應按照投資成本計量，并按以下方法確定： （一）以現(xiàn)金購入的短期投資按實際支付的全部價款（包括稅金、手續(xù)費等相關(guān)費用）作為短期投資的成本（實際價款中包含已宣告

27、但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利或已付息但尚未領(lǐng)取的債券利息應單獨核算，不構(gòu)成成本）； （二）按投資各方確認的價值將投資者投入作為短期投資； （三）公司接受的債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務方式取得或以應收債權(quán)換入的短期投資，按應收債權(quán)的賬面價值加上應支付的相關(guān)稅費做為短期投資的投資成本； （四）以非貨幣性交易換入的短期投資，按換出資產(chǎn)賬面價值加上應支付的相關(guān)稅費做為短期投資成本。第三十七條 應收及預付款項是指公司在經(jīng)營過程中發(fā)生的各項債權(quán)，包括應收票據(jù)、應收賬款、其它應收款和預付賬款。（一）應收及預付款項按實際發(fā)生額記賬，并按照往來戶名設置核算項目進行明細核算； （二）公司發(fā)生的債轉(zhuǎn)股、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務或

28、收到低于應收債權(quán)賬面價值等業(yè)務按企業(yè)會計制度的規(guī)定進行業(yè)務處理；（三）公司對應收賬款和其他應收款（不含應收票據(jù))按年末余額的5計提壞賬準備。壞賬損失核算采用備抵法。壞賬的確認標準：1、債務人依法宣告破產(chǎn)、撤銷、其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽召~款；2、債務人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)確實不足清償?shù)膽召~款；3、債務人遭受重大自然災害或以外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)（包括：保險公司賠款等）確實無法清償?shù)膽召~款；4、債務人與其為履行償債義務，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽召~款；5、逾期3年以上仍未收回的應收賬款；6、經(jīng)國家稅務總局批準核銷的應收賬款。對符合上述條件之一的應收款項，由財務部

29、提出核銷申請，10000元以內(nèi)的經(jīng)本公司總經(jīng)理簽字后，確認為壞賬，報財務管理中心備案；10000元以上的還需經(jīng)審計法務部和財務管理中心審批后，確認為壞賬。（四）待攤費用。按收益期分為待攤費用和長期待攤費用。待攤費用指已經(jīng)支出但應由本期和以后各期分別承擔、分攤期在一年以內(nèi)(含一年)的費用，如廣告費、租賃費等；長期待攤費用指公司已經(jīng)支出但應由本期和以后各期分別承擔、分攤期在一年以上（不含一年）五年（含五年）以下的各項資本性費用，如裝修費、固定資產(chǎn)改良支出等。待攤費用應按其收益期限分期平均攤銷計入成本、費用，按費用種類設置明細賬，進行明細核算。如果某項待攤費用已不能使企業(yè)受益，應將其攤余價值一次全部

30、轉(zhuǎn)入當期成本、費用。第三十八條 存貨包括庫存材料設備、開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、低值易耗品等。（一）公司存貨在取得時，按實際成本計價，領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按實際成本計價；（二）公司發(fā)生的投資者投入的存貨、接受捐贈的存貨及接受債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務取得存貨等業(yè)務均按企業(yè)會計制度規(guī)定進行業(yè)務處理；（三）盤盈的存貨按同類或類似存貨的市場價格作為實際價格；（四）存貨每半年盤點一次(具體按公司盤點細則執(zhí)行)，盤點結(jié)果如與賬面記錄不符應及時查明原因，報批后進行業(yè)務處理；（五）存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品

31、包括原材料、庫存商品、低值易耗品；（六）各項存貨按實際成本計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次性攤銷；（七）出租開發(fā)產(chǎn)品為本集團意圖出售而暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)，應在預計可使用年限之內(nèi)（20年50年）分期攤銷；（八）在建開發(fā)產(chǎn)品為尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)；（九）擬開發(fā)土地是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地；項目整體開發(fā)時應全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項目分期開發(fā)時，應將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；后期未開發(fā)土地仍保留在本項目。（十）公共配套設施按實際成本計入開發(fā)成本，應在完工時分清屬于營業(yè)性配套和非營業(yè)性配套。非營業(yè)性配套攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本；但如有經(jīng)營價值且擁有收益

32、權(quán)的營業(yè)性配套設施按照可售物業(yè)的收益范圍分攤單獨計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“配套開發(fā)產(chǎn)品”。第三十九條 低值易耗品的管理依照集團低值易耗品的相關(guān)管理制度執(zhí)行。第二節(jié) 長期投資第四十條 長期投資包括公司持有時間準備超過一年(不含一年)的各種股權(quán)性投資、不能變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的債券、其它債權(quán)投資和其它長期投資。第四十一條 公司對外投資必須組織人員對項目進行論證，提出可行性研究報告，并上報董事會批準執(zhí)行。第四十二條 長期投資在取得時按初始投資成本（含支付的稅金、手續(xù)費等相關(guān)費用）入賬，實際支付的價款（包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利）按實際支付的價款減去已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利(或減去已到付息期但尚未

33、領(lǐng)取的債權(quán)利息)后的差額，作為投資成本。第四十三條 長期投資應根據(jù)持股比例分別采用權(quán)益法和成本法核算。第三節(jié) 固定資產(chǎn)第四十四條 固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備、公司價值在1000元以上并且使用年限超過2年的也應當作為固定資產(chǎn)。如空調(diào)、復印機等。第四十五條 固定資產(chǎn)應按取得時的成本 (含買價、運費和保險費等相關(guān)費用以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出) 入賬。第四十六條 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法提取。當月增加的固定資產(chǎn)，當月不提折舊，從下月起計提折舊；當月減少的固定資產(chǎn)，當月

34、照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后，不管能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。第四十七條 固定資產(chǎn)的購建、報廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對外作為投資等應按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應設置明細賬核算。第四十八條 固定資產(chǎn)應每半年盤點一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)應查明原因并寫出書面報告，經(jīng)本公司行政人事部和總經(jīng)理批準后計入營業(yè)外收支。第四十九條 固定資產(chǎn)以原值減累計折舊記入資產(chǎn)負債表內(nèi)。第五十條 在有關(guān)建造的資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)之前，發(fā)生的與購買或建造固定資產(chǎn)有關(guān)的一切直接或間接成本（包括在購建期間利用專門借款進行購建所發(fā)生的借款費用）予以資本化。在建工程在

35、達到預定可使用狀態(tài)時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。第五十一條 對固定資產(chǎn)在預計使用年限內(nèi)按直線法計提折舊。固定資產(chǎn)殘值率按5。以前年度折舊年限與此不相同的舊固定資產(chǎn)，按照原折舊年限進行會計核算和折舊計提。各類固定資產(chǎn)的預計使用年限和預計凈殘值率分別為：類別 預計使用年限 預計凈殘值率房屋及建筑物 20 5%機器設備 10 5%運輸工具 4 5%電子設備 3 5%其他器具工具家具 5 5%第五十二條 固定資產(chǎn)的管理依照集團關(guān)于固定資產(chǎn)的相關(guān)制度執(zhí)行。第四節(jié) 無形資產(chǎn)第五十三條 無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品、提供勞務或為管理目的而持有的沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。如：軟件、商譽、專利權(quán)、商標使用權(quán)等。第五十四條

36、無形資產(chǎn)在取得時按實際成本計量。第五十五條 無形資產(chǎn)自取得當月起按5年攤銷平均攤銷，計入損益。第五十六條 公司征用土地的使用權(quán)費用是為建造商品房的支出應列入商品房成本中，不能作為無形資產(chǎn)。第五十七條 公司出售無形資產(chǎn)應將所取得價款與該項無形資產(chǎn)的賬面價值之間的差額計入當期損益。第七章 負債 負債是指公司過去的交易、事項形成的現(xiàn)時義務，履行該義務預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。負債按流動性分為流動負債和長期負債。第一節(jié) 流動負債第五十八條 流動負債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務，包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應付工資、應付股利、應交稅金、其他暫收應付款項、

37、預提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。 第五十九條 公司各項流動負債應按實際發(fā)生額入賬。第六十條 公司以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，支付的現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)小于或大于應付債務賬面價值差額的計入資本公積或營業(yè)外支出。第六十一條 債務轉(zhuǎn)為股本的應按債權(quán)人放棄債權(quán)而享有的股份作為實收資本，債務賬面價值與轉(zhuǎn)作實收資本金額的差額作為資本公積。第二節(jié) 長期負債第六十二條 長期負債是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的負債，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。第六十三條 各項長期負債應分明細進行核算將于一年內(nèi)到期償還的長期負債，在資產(chǎn)負債表中應作為一項流動負債，單獨反映。第六十四條 長期負債應當按照負債

38、本金和債券面值、確定的利率按期計提利息，并按用途分別計入成本或當期財務費用。第八章 所有者權(quán)益第六十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟利益，包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。第六十六條 實收資本是按照公司章程或合同、協(xié)議的規(guī)定實際投入公司的資本。第六十七條 企業(yè)實收資本在下列情況下可以變動：（一） 符合增資條件并經(jīng)有關(guān)部門批準增資的，在實際取得投資者的出資時登記入賬；（二） 企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，在實際發(fā)還投資時登記入賬；采用收購本企業(yè)股票方式減資的，在實際購入本企業(yè)股票時登記入賬；（三） 企業(yè)應當將因減資而注銷股份、發(fā)還股款以及因減資需更新股票的變動情況，在

39、股本賬戶的明細賬及有關(guān)備查簿中詳細記錄；（四） 投資者按規(guī)定轉(zhuǎn)讓其出資的，企業(yè)應當于有關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢時將出讓方所轉(zhuǎn)讓的出資額在資本(或股本)賬戶的有關(guān)明細賬戶及各備查登記簿中轉(zhuǎn)為受讓方。第六十八條 資本公積包括資本(股本)溢價、接受捐贈、外幣資本折算差額等。第六十九條 盈余公積金按照規(guī)定或經(jīng)股東大會批準從凈利潤中提取，包括法定盈余公積、任意盈余公積；法定盈余公積按稅后利潤的10提取，達到注冊資本的50可不再提取。盈余公積可以用來彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本(或股本)。第九章 收入第七十條 收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒又兴纬傻慕?jīng)濟利益的總流入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)

40、務收入；收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。企業(yè)應當根據(jù)收入的性質(zhì)按照收入確認的原則合理地確認和計量各項收入。第七十一條 銷售商品的收入應當在下列條件均能滿足時予以確認：（一） 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二） 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（三） 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（四） 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量；第七十二條 銷售商品的收入應按企業(yè)與購貨方簽訂的合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定。現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為當期費用；銷售折讓在實際發(fā)生時沖減當期收入?，F(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向

41、債務人提供的債務減讓；銷售折讓是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓?，F(xiàn)金折扣應當在實際發(fā)生時作為當期費用。第七十三條 企業(yè)已經(jīng)確認收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應當沖減退回當期的收入；年度資產(chǎn)負債表日及以前售出的商品在資產(chǎn)負債表日至財務會計報告批準報出日之間發(fā)生退回的，應當作為資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表日編制的會計報表有關(guān)收入、費用、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益等項目的數(shù)字。第七十四條 提供勞務的總收入應按企業(yè)與接受勞務方簽訂的合同或協(xié)議的金額確定。第七十五條 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的收入包括利息收入和使用費收入。 （一）利息和使用費收入應當在以下條件均能滿足時予以

42、確認：（1）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（2）收入的金額能夠可靠地計量；（二）利息和使用費收入應按下列方法分別予以計量：（1）利息收入應按讓渡現(xiàn)金使用權(quán)的時間和適用利率計算確定；（2）使用費收入應按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。第七十六條 房地產(chǎn)銷售收入應在以下條件均能滿足時予以確認：（一） 購房款已全額收訖；（二） 工程已經(jīng)竣工且具備交付入住條件，已通知業(yè)主辦理交房入住手續(xù)；（三） 具有經(jīng)購買方認可的銷售合同；（四） 成本能夠可靠地計量。第七十七條 出租物業(yè)收入應在以下條件均能滿足時予以確認：（一）具有承租人認可的租賃合同、協(xié)議或其他結(jié)算通知書；（二）履行了合同規(guī)定的義務

43、，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（三）出租開發(fā)成本能夠可靠地計量。第七十八條 經(jīng)營租賃收入在合同約定的收款日確認為收入。第七十九條 勞務收入在合同規(guī)定的收款日確認為收入。第八十條 資金使用費收入在合同規(guī)定的計息日或收款日確認為收入。第八十一條 其他收入按照企業(yè)會計制度、企業(yè)會計準則中的相關(guān)規(guī)定合理加以確認。第十章 成本費用管理第八十二條 成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務而發(fā)生的各種耗費。費用是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務等日?；顒铀l(fā)生的經(jīng)濟利益的流出； 第八十三條 開發(fā)成本費用包括開發(fā)成本和開發(fā)間接費用。開發(fā)成本包括土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施建設費、公共

44、配套設施建設費、資本化利息。開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、獎金、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第八十四條 對工程項目的成本控制按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）參與項目的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標、利潤計劃、銷售預測、成本預測等資料確定目標收入、目標利潤、目標成本，作為項目規(guī)劃、設計的根據(jù)；（二）嚴格審核各項工程支出，按照公司授權(quán)、合同辦理業(yè)務，對于不符合合同、付款節(jié)點的事項不予支付，并需查明原因；（三）對成本支出進行明細分類核算，及時掌握各成本項目的發(fā)生額及余額狀況，準確核算各項產(chǎn)品的成本，進行成本項目分析；（四）各公司財務部負責應同

45、其他相關(guān)部門合作完成竣工決算工作，正確核算各項完工產(chǎn)品成本。第八十五條 材料設備采購成本的管理。（一）嚴格按照采購管理制度進行采購，對設備和大宗材料的采購進行招投標；（二）所購置的材料設備必須到貨并且審驗無誤后才能憑合同、驗貨報告、入庫單、貨運單據(jù)等有效原始憑證辦理付款手續(xù)。合同約定有預付款的按照合同執(zhí)行，同時及時取得合規(guī)發(fā)票。第八十六條 期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括應作為期間費

46、用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。期間費用直接記入當期損益。第八十七條 公司對管理費用、營業(yè)費用、項目管理費實行預算管理。第八十八條 購買煙酒及其他禮品，單件金額在500元以上，或批量金額在1000元以上的，應事先詢價、比價，比價單簽批至公司總經(jīng)理。第八十九條 營銷推廣費、廣告費金額在2000元以上的應事先詢價、比價，比價單履行簽批至公司總經(jīng)理，項目管理費如曬圖費、材料采購等比照辦理。第十一章 利潤及利潤分配第九十條 各公司每年應根據(jù)集團公司制定的戰(zhàn)略目標、生產(chǎn)經(jīng)營任務等編制年度利潤計劃、確定目標利潤，并建立利潤分析制度、明確利潤的考核指標以及權(quán)責歸屬。第九十一條 各公司按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定按凈利潤提取法定盈余公積，按董事會和股東會的決議提取任意盈余公積等。第九十二條 各公司所得稅采用應付稅款法進行核算。第九十三條 各公司當期實現(xiàn)的凈利潤加上年初未分配利潤、以前年度損益調(diào)整和其他轉(zhuǎn)入后的余額為