聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、總論二、市場(chǎng)分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)七、資金籌措八、效益分析九、研究結(jié)論與建議 一、總論（一）項(xiàng)目背景1項(xiàng)目名稱：“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)2承辦單位概況：“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。公司注冊(cè)資本1億元

2、（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動(dòng)資金2400萬元（滾動(dòng)開發(fā)）。武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋

3、子。3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（二）項(xiàng)目概況1地塊位置：關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：

4、華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：270畝（180090平方米）容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）建筑面積：314528平方米開發(fā)周期：7至8年土地價(jià)格：5400萬（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）3周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；（2）魯巷廣場(chǎng)購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店

5、等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙；（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；（3）武漢光谷cbd中心光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)4項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資：33597.28萬元自有資金投入：12400萬元住宅銷售價(jià)格：2000元/平米起項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬元項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由1項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司

6、實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的

7、積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的5年內(nèi)，中國(guó)光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂

8、園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房

9、地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見。項(xiàng)目周邊

10、樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。4項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)（四）市場(chǎng)分析1武漢概況武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。2001年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)

11、保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來

12、自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)未來學(xué)家雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為未來的超級(jí)城市的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；

13、國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。2光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)

14、，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱“武漢中國(guó)光谷”）。“武漢中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)-武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部

15、環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。（2）建筑類型武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底

16、“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了

17、“小高層只能在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，

18、要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。本項(xiàng)目建筑類型：以高層（c型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟高層：c型14棟3目標(biāo)市場(chǎng)地位項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；（2）周邊高校的教師以及工作者；（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；（5）外地來漢的經(jīng)商者。（6）其他

19、（五）結(jié)論本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。（一）市場(chǎng)概況1武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。2001年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的

20、地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展

21、藍(lán)圖之際，美國(guó)未來學(xué)家雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為未來的超級(jí)城市的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（

22、中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。2武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)

23、的影想是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。3武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)2001年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)

24、格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。 洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要

25、針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均

26、價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，此季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。4武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢(shì)1市場(chǎng)整體活躍，樓盤銷售順暢2002年第四

27、季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的400余套已銷售逾70。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。2名家操盤實(shí)力大增目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場(chǎng)的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖

28、畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。3小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)2002年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中

29、充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識(shí)。在這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。4消費(fèi)者的購房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行

30、為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40，價(jià)格為36.85，環(huán)境為22.96，交通為6.47，其他因素的被選率為0.93，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。5.價(jià)格及指數(shù)2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點(diǎn)，較上季度上漲66.43點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。住宅價(jià)格指數(shù)此季度為1136.63點(diǎn)，比上季度上漲58.32點(diǎn)；平均價(jià)格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為1050.07點(diǎn)，

31、較上季度上漲11.36點(diǎn)；平均價(jià)格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。2002年消費(fèi)者對(duì)所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長(zhǎng)52%，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬平方米，成交價(jià)值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長(zhǎng)6%，下半年將會(huì)有大副上升；同期居民已購公房上市

32、交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3%。 區(qū)位交易總量存量房百分比洪山28.7114.3450%（三）競(jìng)爭(zhēng)分析1武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)2武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度

33、上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從

34、市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本

35、季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。武昌區(qū)：2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點(diǎn)，比上季度上漲了70.89點(diǎn)。平均價(jià)格為2350.49元/平

36、方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。武昌區(qū)指數(shù)2001年第四季度1003.182002年第一季度929.882002年第二季度1046.692002年第三季度1012.552002年第四季度1083.44此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂

37、花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價(jià)為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長(zhǎng)江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開的。此季度強(qiáng)銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價(jià)在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季

38、彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨(dú)占鰲頭，均價(jià)不僅不降反而逐步攀升高達(dá)4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。3光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之

39、一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱“武漢中國(guó)光谷”）?！拔錆h中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)-武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠

40、定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。（2）建筑類型多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片

41、”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀

42、正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大

43、。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。本項(xiàng)目建筑類型：以高層（c型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。4競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷cbd核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤，形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。樓盤名稱開發(fā)商房型結(jié)構(gòu)價(jià)格(元/m2)交房方式逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展（武漢）有限公司3*2、4*2、復(fù)式框架1880起期房兆富

44、國(guó)際大廈湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司3*2框架2880起現(xiàn)房當(dāng)代光谷智慧城武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司3*2*2、4*2*.框架2020均期房銀河灣武漢鑫萬國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司2*1、3*1框架1800均期房華城新都武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司1*1、2*2、3*.框架1980均期房東林外廬岡部置業(yè)（武漢）公司3*2、1*1、4*.框架1670均期房名都花園武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*1、3*.框架2700均現(xiàn)房、期房麗島花園聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司3*2、4*1、4*.框架、磚混3900均現(xiàn)房電腦大世界洪港置業(yè)3*2框架、磚混4300起現(xiàn)房明珠園武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司2*1框架1000起期房弘業(yè)俊園武漢市武昌政

45、通實(shí)業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司不詳框架未開盤期房南波灣武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架1290起期房文豪苑武漢洪榮物業(yè)有限公司3*2*2、2*2*2框架1820均期房當(dāng)代曙光嘉園武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司3*2*2、4*2*2磚混1490起期房半島尊邸湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司4*2、3*2、2*2框架2188起期房華樂苑武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司3*1、3*2框架1700起期房水藍(lán)郡湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司別墅框架2600起現(xiàn)房獅龍花苑湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*2框架1780起期房山水華庭武漢市鑄久置業(yè)有限公司2*13*24*2磚混、框架1400起期房虹景豪庭武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司3*24*

46、2框架2920均期房湯遜湖山莊湖北華泰置地公司3*2、5*2磚混框架1700起期房櫻花大廈湖北新長(zhǎng)江置業(yè)公司2*1、2*2、3*.框架2580起期房明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳1780起期房華樂花園匯峰房地產(chǎn)不詳框架1478起期房發(fā)展大廈武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3*2框架4000均現(xiàn)房世紀(jì)廣場(chǎng)湖北省住宅發(fā)展公司3*2框架3500起期房尚文創(chuàng)業(yè)城武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2框架1860起期房梅南山居武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司別墅框架2400起期房南湖山莊武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*1框架，磚混2200均期房星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司2*1、3*1磚混、框架1900均現(xiàn)房洪嶺公寓洪發(fā)物業(yè)2*1、3*1框架

47、1800均期房澳門山莊順聯(lián)房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)公司別墅框架2500均現(xiàn)房金梭花園洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司2*1、3*1框架1750均現(xiàn)房南遠(yuǎn)大樓黃石中銀3*2框架2000起現(xiàn)房利國(guó)綜合樓湖北勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*2框架1880起現(xiàn)房華泰山莊湖北華泰置地實(shí)業(yè)公司別墅、復(fù)式框架、磚混2200均現(xiàn)房玉龍島花園武漢宏宇置業(yè)有限責(zé)任公司別墅框架、磚混2300均現(xiàn)房期房竹苑小區(qū)華中地產(chǎn)物業(yè)2*2、3*2、2*1框架、磚混1400起現(xiàn)房學(xué)府佳園武漢東湖高新集團(tuán)湖北公司2*2、3*2、4*.框架2000均期房濱湖名都城濱湖房地產(chǎn)2*2、3*1、3*.框架、磚混2700均現(xiàn)房期房三鴻家園博達(dá)房地產(chǎn)2*

48、1、3*1、2.磚混1600起現(xiàn)房泰格生態(tài)公寓洪港置業(yè)2*2、3*1、3*2框架、磚混1600起現(xiàn)房江天大廈江夏房地產(chǎn)3*2框架1400起現(xiàn)房卓刀泉伏虎山莊武漢京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司2*1、3*2磚混1380起現(xiàn)房創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊別墅磚混1858起現(xiàn)房期房洪廣大廈中國(guó)農(nóng)房3*2框架3480起現(xiàn)房迪雅花園東泰房地產(chǎn)2*1、3*1、3*.框架、磚混2250均現(xiàn)房頤和苑天人房地產(chǎn)1*1、2*1、2*.框架1500起現(xiàn)房期房（四）市場(chǎng)定位1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今武

49、漢成功開發(fā)樓盤的精髓。光谷地區(qū)已成為武漢市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國(guó)公司及高科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素。“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)（cbd），該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)光谷開發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實(shí)施，這種潛力必將得到實(shí)現(xiàn)。光谷是最能體現(xiàn)武漢未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選?！奥?lián)想高科經(jīng)典都市”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)

50、為依托，成為武漢市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。武漢市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。住宅開發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購買者主要為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場(chǎng)銷售的主力，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配比，以取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。至2001年，全市城區(qū)人均可支配收入為6752元，恩格爾系數(shù)為43.1%，按住房?jī)r(jià)格測(cè)算，一戶普通的三口之家，年收入如

51、為2萬人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月400元，三人為1200元，年消費(fèi)約為14400元，剩下的如全部用于住房，也僅為5600元，三口之家購買一套70平方米，價(jià)格為每平方米1200元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要20年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在2萬元以下的家庭約占50%以上。所以本項(xiàng)目在價(jià)格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市場(chǎng)。2目標(biāo)市場(chǎng)定位（1）目標(biāo)區(qū)域地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提

52、升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。（2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案由于光谷cbd的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成?！奥?lián)想高科經(jīng)典都市”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購房和適應(yīng)光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅

53、的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號(hào)：建設(shè)綠色住宅，營(yíng)造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。（3）購買力分析根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價(jià)約為28.26萬元。一般情況下購房者首付20房款，約5萬元左右，余款向銀行分30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還1200元左右，占家庭月收入的30，我們制定的購買對(duì)象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。韓喬生語錄

54、出書 漫畫+點(diǎn)評(píng)=妙趣橫生(附語錄)一本被列為“搞笑推薦”的新書足球幽默漫畫集恐韓：韓喬生語錄，日前悄然風(fēng)行在北京書市。書中妙趣橫生，許多精彩“語錄”讓人忍俊不住，甚而至于捧腹大笑據(jù)了解，恐韓：韓喬生語錄一書分為“畫韓”和“韓話”兩個(gè)部分?！爱嬳n”是由漫畫和點(diǎn)評(píng)來闡釋韓喬生經(jīng)典語錄，妙趣橫生；“韓話”則是對(duì)“韓喬生現(xiàn)象”的種種看法，既有網(wǎng)上如潮批評(píng)和網(wǎng)友自創(chuàng)的段子，也有韓喬生接受采訪時(shí)發(fā)自肺腑的自白：“我和我的語錄不得不說的故事?！贝藭浞终宫F(xiàn)了語錄時(shí)代的精彩,其中有不少搞笑經(jīng)典解說，也有不少篇章是替韓喬生鳴不平的，相對(duì)顯得客觀。有人曾經(jīng)評(píng)價(jià)說，體育播音員開山祖師“魔嘴”張之創(chuàng)造了一個(gè)時(shí)代，宋世雄則開創(chuàng)了一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而韓喬生則開創(chuàng)了一個(gè)富有特色的時(shí)代“語錄時(shí)代”。韓喬生語錄大全1.0和2.0版(網(wǎng)友嘔血推薦豪華版)1. .隨著守門員一聲哨響，比賽結(jié)束了. 2. .各位觀眾，中秋節(jié)剛過，我給大家拜個(gè)晚年. 3. 現(xiàn)在由中國(guó)隊(duì)守門員范志毅開任意球. 4. 隊(duì)員在平時(shí)的