重慶綠島中心任務(wù)目標(biāo)分解【行業(yè)特選】

1、,2014.2,重慶綠島中心項(xiàng)目 2014年目標(biāo)任務(wù)分解,1,行業(yè)材料,通過(guò)前幾次溝通，基本明確了項(xiàng)目2014年的任務(wù)目標(biāo)方向。 思源在以項(xiàng)目本體和市場(chǎng)導(dǎo)向的基礎(chǔ)之上，鄭重提出實(shí)現(xiàn)2014年：簽約銷售金額突破10億的策略構(gòu)想！,2,行業(yè)材料,明確本次所需解決的兩大核心問(wèn)題：,1、任務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與客觀條件？,2、達(dá)成任務(wù)的分解規(guī)劃？,以目標(biāo)為導(dǎo)向：,3,行業(yè)材料,關(guān)于任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ),Problem：,4,行業(yè)材料,產(chǎn)品梳理【總貨量】,產(chǎn)品總體量達(dá)21.83萬(wàn)方，總套數(shù)1415套： 其中住宅貨量9.3萬(wàn)方，商鋪體量4.38萬(wàn)方，辦公寫字樓8.19萬(wàn)方。,5,行業(yè)材料,產(chǎn)品梳理【總貨值】,各

2、物業(yè)產(chǎn)品總貨值達(dá)17.57億： 其中住宅貨值5.68億元，商鋪貨值6.57億元，辦公寫字樓貨值5.33億元。,6,行業(yè)材料,全年目標(biāo)10個(gè)億，意味著去化一期總貨量的57%以上， 項(xiàng)目全年將去化各類物業(yè)達(dá)12.2萬(wàn)方以上,市場(chǎng)客觀條件如何？,我們以市場(chǎng)典型項(xiàng)目量?jī)r(jià)因素作為分析參考，判斷方案可行性：,7,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，璧山2013年成交面積較2012年有22.6%的漲幅，但相比2012年較2011年60.6%的漲幅對(duì)比有較大減少，說(shuō)明璧山需求市場(chǎng)逐漸區(qū)域飽和，如果沒(méi)有較大的人口增長(zhǎng)，中原認(rèn)為2014年璧山成交市場(chǎng)漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)。,以上數(shù)據(jù)來(lái)源于璧山房交所網(wǎng)簽數(shù)據(jù),8

3、,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析金科中央公園城,2013年金科主要以高層為主，總成交金額約4.49億，成交套數(shù)1027套，平均每天銷售約2.88套，平均每天到訪約25套，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約500組，成交50余套。,9,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析金科中央公園城,金科2013年成交情況分析： 1.13月春季返鄉(xiāng)潮帶來(lái)成交高峰； 2.價(jià)格總體持續(xù)走低，年底1012月采用以價(jià)換量的策略消化存量，在2014年新推貨量不多情況下，此舉主要是為了快速回收資金。,10,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析金科中央公園城,2014年，金科中央公園城預(yù)計(jì)推出高層、臨街商業(yè)、以及少量洋房產(chǎn)品，共計(jì)約9萬(wàn)方。根

4、據(jù)每天去化2.88套，預(yù)計(jì)3月會(huì)推出7#高層，5月推出臨街商業(yè)，68月推后期洋房為主，9月繼續(xù)推高層產(chǎn)品。,2014年推售房源,7,洋 房,商業(yè),后期 高層,11,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析碧桂園,2013年碧桂園主要以別墅和高層為主，總成交金額約2.94億，成交套數(shù)320套，平均每天銷售約5.3套，平均每天到訪約15組，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約280組，成交20余套。,12,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,2014年，碧桂園翡翠城預(yù)計(jì)會(huì)將推出1期所有高層產(chǎn)品（剩余約17萬(wàn)方），按照碧桂園傳統(tǒng)推盤模式，預(yù)計(jì)會(huì)12次全部推出。目前碧桂園剩余高層約240套，按照平均每天3.8套銷售量，預(yù)計(jì)下批次開(kāi)盤

5、會(huì)在4、5月。,競(jìng)品分析碧桂園,13,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析同景國(guó)際城,2013年同景主要以高層為主，有部分公寓和商業(yè)，總成交金額約5.64億，成交套數(shù)1391套，平均每天銷售約3.81套，平均每天到訪約27套，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約800組，成交60余套。,14,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析同景國(guó)際城,同景2013年成交情況分析： 1.春季返鄉(xiāng)潮明顯； 2.價(jià)格基本保持平穩(wěn)，沒(méi)有太大波動(dòng)。,15,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析同景國(guó)際城,2014年，同景國(guó)際城預(yù)計(jì)推出C組團(tuán)1#、2#、3#、4#、6#樓高層，共計(jì)約6萬(wàn)方,根據(jù)每天3.81套的去化量，預(yù)計(jì)3月會(huì)新推房源。,16,

6、行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析歐鵬御府,歐鵬御府2013年成交55套，成交總金額0.53億元，平均每天成交0.34套；平均每天到訪約13組。春節(jié)期間到訪約150組，成交約15套。,17,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析歐鵬御府,御府2013年成交情況分析： 1.御府2013年主推洋房產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品價(jià)格基本保持平穩(wěn)； 2.項(xiàng)目成交情況不理想,與其定價(jià)策略有較大關(guān)系。,18,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,2014年，歐鵬御府預(yù)計(jì)推出1期1組團(tuán)816#洋房，約1萬(wàn)方；高層預(yù)計(jì)新推3棟，約4萬(wàn)方，共計(jì)約5萬(wàn)方。根據(jù)每天產(chǎn)品去化0.34套和現(xiàn)場(chǎng)施工情況預(yù)判，御府在上半年主推洋房和1棟小高層，剩余大量高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)下半年推

7、出。,19,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析歐鵬鳳凰國(guó)際新城,歐鵬鳳凰國(guó)際新城2013年成交401套，成交總金額2.04億元，平均每天成交3.3套。平均每天到訪約14組，春節(jié)期間到訪約350組，成交約25套。,20,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析歐鵬鳳凰國(guó)際新城,鳳凰國(guó)際新城2013年成交情況分析： 1.推出產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品； 2.價(jià)格呈高開(kāi)低走趨勢(shì)。,21,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,競(jìng)品分析歐鵬鳳凰國(guó)際新城,2014年歐鵬鳳凰國(guó)際新城預(yù)計(jì)推出4#、5#、13#、14#、15#，共計(jì)約7萬(wàn)方。根據(jù)產(chǎn)品去化每天去化3.3套，歐鵬預(yù)計(jì)在2014上4月推出4#、5# 。根據(jù)平均成交數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)周期預(yù)判，89月

8、推出12棟高層，年底推出最后1棟。,22,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境,2月疊拼28套,3月疊拼36套、洋房24套,4月疊拼48套,5月洋房28套,6月高層210套,9月高層410套，洋房36,11月疊拼84套,12月高層248套,1月高層162套,競(jìng)品分析卉森秀湖鷺島,23,行業(yè)材料,市場(chǎng)環(huán)境小結(jié),同景,金科,碧桂園,御府,鳳凰城,香漫溪岸,壁河名都,2月,3月,4月,5月,7月,6月,8月,9月,10月,11月,12月,洋房,高層,別墅,秋實(shí)學(xué)府,卉森秀湖鷺島,商業(yè),5月8月為全年住宅推售空檔期，本項(xiàng)目可集中放量,24,行業(yè)材料,任務(wù)分解,10億任務(wù)如何分解？,25,行業(yè)材料,任務(wù)分解,分解說(shuō)明：,

9、1、2014年任務(wù)分解將以月度為單位。 2、本次任務(wù)分解將以區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目全年各月度銷售情況為參考依據(jù)。 3、本次任務(wù)分解將結(jié)合項(xiàng)目2014年預(yù)售證辦理日期，推貨結(jié)構(gòu)予以充分考慮。 4、本次任務(wù)分解僅針對(duì)目標(biāo)10億元進(jìn)行分解。,26,行業(yè)材料,預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn),2014.3.15 金融街,2014.5 高層、洋房、疊拼,2014.8 濱水總部,2014.10 金融街,2014.7 獨(dú)棟,預(yù)售時(shí)間,2014.4 聯(lián)排,住宅,商業(yè),2014.6 濱水商業(yè),27,行業(yè)材料,推售策略,結(jié)合2014年市場(chǎng)供應(yīng)情況和項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 本項(xiàng)目全年推售策略：,上半年：住宅為主，商業(yè)為輔 下半年：商業(yè)為主，住宅

10、為輔,策略要點(diǎn)：住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，小步快跑減少蓄客周期 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，蓄勢(shì)銷售增強(qiáng)影響力度,28,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第一批次】,此階段各類推廣進(jìn)入實(shí)施階段，新形象，新價(jià)值推出，市場(chǎng)開(kāi)始形成新的關(guān)注焦點(diǎn)。 考慮到蓄客時(shí)間短，建議新增商業(yè)產(chǎn)品實(shí)施自然銷售。,29,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第二批次】,此階段具備一定的市場(chǎng)影響力，推廣以住宅為項(xiàng)目主要形象。 本批次產(chǎn)品為項(xiàng)目住宅主力形象產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目住宅銷售有一定的推到作用，且蓄客時(shí)間較為充足，建議本批次采取集中開(kāi)盤擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。,30,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第三批次】,本批次產(chǎn)品建議獨(dú)棟線下自然銷售，洋房物業(yè)集中開(kāi)盤。 本階段推廣工作依然以住宅為主，

11、輔助商業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布，同時(shí)線下進(jìn)行商業(yè)客戶蓄積,31,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第四批次】,此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸向商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。 本批次產(chǎn)品為高層物業(yè)，但蓄客時(shí)間較短，建議采取小規(guī)模的集中開(kāi)盤，住宅底商采取線下自然銷售的方式銷售。,32,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第五批次】,住宅產(chǎn)品全部出貨完畢，本批次洋房產(chǎn)品為加推產(chǎn)品，采取線下自然銷售方式。,33,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第六批次】,此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸想商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。 本批次供貨量較大，且蓄客周期較長(zhǎng)，建議集中開(kāi)盤。,34,行業(yè)材料,推售計(jì)劃【第七批次】,項(xiàng)目一期產(chǎn)品全部面市，以商業(yè)產(chǎn)品收尾，本批次產(chǎn)品為一期最后一次集中開(kāi)盤，項(xiàng)目整體進(jìn)入持銷期。,35,行業(yè)材料,推售對(duì)比,同景,金科,碧桂園,御府,鳳凰城,香漫溪岸,壁河名都,2月,3月,4