2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題現(xiàn)狀及建議的調(diào)研報(bào)告word版

1、精編word文檔 下載可編輯近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)

2、發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)

3、到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心

5、理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。涉稅信息不對(duì)稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)

6、，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭(zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息

7、，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定

8、性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議（一）開(kāi)展針對(duì)性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專

9、職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂

10、”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)

11、稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建