13第十三章 物業(yè)管理前期介入及服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)和測算

1、第十三章 物業(yè)管理前期介入服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)及測算概述：為了日后物業(yè)管理工作的更好開展，提升君臨國際的品牌，為今后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)，招商局物業(yè)公司擬從君臨國際廣場的土建開始，前期介入到項(xiàng)目中，就工程、銷售、品牌推廣、配套設(shè)施建議等多方面進(jìn)行物業(yè)前期的介入服務(wù)。一、 前期介入工作方式前期介入階段采取顧問人員階段性駐現(xiàn)場，各專業(yè)相關(guān)人員根據(jù)工程進(jìn)度定期赴現(xiàn)場咨詢的方式，主要有如下三種形式：（一）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況定期派相關(guān)專業(yè)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場對工程施工、設(shè)備選型等從物業(yè)管理的角度提出建議；（二）在項(xiàng)目進(jìn)展中的特殊階段如開盤、房交會展示期間、樣板房籌備展示期前、會所竣工等，我司將選派相關(guān)人員駐現(xiàn)

2、場協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)工作的開展；（三）我司咨詢顧問人員將項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃圖紙帶回公司總部，由公司總部組織各相關(guān)專業(yè)專家組對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從物業(yè)管理的角度進(jìn)行全面細(xì)致的評估，針對發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的問題向發(fā)展商提交咨詢報(bào)告。二、 服務(wù)內(nèi)容（一） 前期工程介入1、顧問團(tuán)將針對工程項(xiàng)目進(jìn)度情況及實(shí)際情況，定期收集工程項(xiàng)目的有關(guān)信息，以便對相關(guān)問題做出決策或調(diào)整；2、從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理：如考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商審議各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等；3、據(jù)招商局物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和該項(xiàng)目的具體情況，對工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃、設(shè)備選用和安裝等提出建設(shè)性意見：（1）建筑設(shè)計(jì)（地下

3、、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；（2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；（3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置的建議；（4）從治安管理、員工生活需要等方面提出建議；4、根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際情況及業(yè)主的需求向發(fā)展商提出諸如綠化植被選擇、綠化用水供應(yīng)點(diǎn)、垃圾桶的擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識等建議，并全力配合發(fā)展商解決這一問題；5、從智能化的角度，提出專業(yè)建議：如協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議等；6、從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：如根據(jù)我司在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議等；7

4、、從工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全方面根據(jù)我司在以往眾多所管樓宇中所見建材的使用情況對項(xiàng)目的建筑材料的選用提出建議；8、對于規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中容易忽視的問題如室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出建議；9、從會所功能方面對會所及商務(wù)場所服務(wù)項(xiàng)目、功能以及布局的合理分配提供建議；10、物業(yè)管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；11、從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)國家/省/市/區(qū)級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。（二） 銷售配合1、招商局物業(yè)管理品牌的特許使用；2、配合發(fā)展商項(xiàng)目營銷宣傳、推廣工作之需

5、要，提供招商局物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料；3、組織售樓人員、售樓處服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)基礎(chǔ)知識、君臨國際廣場物業(yè)管理優(yōu)勢、特色，服務(wù)范圍，服務(wù)內(nèi)容等方面的培訓(xùn)；4、協(xié)助設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺，現(xiàn)場解答準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理方面的問題。（三） 售樓處及樣板房管理1、 銷售期間售樓處現(xiàn)場人員配備：工作區(qū)域人員配備入場時(shí)間售樓處形象保安2人簽約之日起進(jìn)駐保潔人員1人簽約之日起進(jìn)駐住宅、寫字樓樣板間形象保安1人寫字樓樣板間開放前1日內(nèi)保潔人員1人住宅、寫字樓樣板間開放前2日內(nèi)酒店式公寓樣板間形象保安1人（或門童一人）酒店式公寓樣板間開放前1日內(nèi)保潔人員1人酒店式公寓樣板間

6、開放前2日內(nèi)2、 現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)： 售樓現(xiàn)場物業(yè)管理、服務(wù)形象展示； 售樓處及樣板間的清潔、安全服務(wù)。3、 擬定售樓處和樣板間服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序： 售樓處及樣板間管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 售樓處服務(wù)生作業(yè)程序； 樣板房服務(wù)接待工作程序； 樓處及樣板房的清潔程序 樓處及樣板房的清潔標(biāo)準(zhǔn)； 售樓現(xiàn)場停車場管理程序；（四）項(xiàng)目管理公司籌備。 公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程技術(shù)人員到位； 各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備； 人員進(jìn)場安排及培訓(xùn)工作； 入伙方案，并提出有針對性合理化建議； 實(shí)際管理方案的編制； 管理收支預(yù)算的審批或備案； 按啟動費(fèi)測算列出采購計(jì)劃。（五）施工現(xiàn)場、施工人員管理咨詢： 對施工現(xiàn)場的隔離方案提供

7、建議; 對施工現(xiàn)場的管理,施工人員的管理提供建議。（六）定期或不定期舉辦“君臨國際廣場”準(zhǔn)業(yè)主懇談會。（七）公眾文件的編制。入伙文件包括業(yè)主公約、業(yè)主手冊、裝修指南及相關(guān)表格，是社區(qū)實(shí)施公共管理的依據(jù)：業(yè)主手冊旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內(nèi)各種服務(wù)、設(shè)備、守則及安全設(shè)施等。務(wù)使業(yè)主及租戶能熟悉物業(yè)的管理及運(yùn)作。該手冊所涉及的內(nèi)容包括：u 管理公司名稱、管理控制、管理費(fèi)、投訴及查詢、管理處辦公時(shí)間及管理職員u 樓宇交接u 裝修摘要u 物業(yè)管理與守則、保安事項(xiàng)、防火安全、清潔服務(wù)、停車場管理服務(wù)u 遷入及搬運(yùn)須知u 緊急程序其它管理文件包括裝修指南、承諾書、業(yè)主/租戶委派裝修承辦商登記表及各類服務(wù)簡介

8、、操作規(guī)程等。（八）物業(yè)及其配套的驗(yàn)收協(xié)助。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場的分項(xiàng)驗(yàn)收。（九）物業(yè)交接驗(yàn)收。入伙前半個(gè)月，顧問組協(xié)助組織人員對社區(qū)房屋及設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，對驗(yàn)收不合格工程向發(fā)展商反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準(zhǔn)備交接手續(xù)。（十）物業(yè)的全面接管。入伙前五天，驗(yàn)收程序完成后進(jìn)入大廈全面接管的階段，所有人員進(jìn)出大廈開始接受登記。（十一）入伙儀式的準(zhǔn)備。入伙前五天，管理公司各類入住資料宣傳單準(zhǔn)備完畢，協(xié)助發(fā)展商準(zhǔn)備入伙儀式。合格合格入住前返修入住后返修工程技術(shù)人員對大廈的樓房、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收將發(fā)現(xiàn)問題交責(zé)任單位處理責(zé)任單位整改問題工程技

9、術(shù)人員再對整改問題進(jìn)行驗(yàn)收與施工單位順利交接不合格業(yè)主入伙，驗(yàn)收樓房，填寫房屋驗(yàn)收表管理處將問題分類處理請業(yè)主再驗(yàn)收樓房驗(yàn)收不合格與業(yè)主順利交接（十二）返修管理- 287 -三、前期跟進(jìn)計(jì)劃階段工作內(nèi)容工程進(jìn)度物業(yè)管理定標(biāo)后審核施工圖紙階段設(shè)備選型、定廠家階段基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工階段設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收物業(yè)接管入伙階段一前期介入1研讀項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案就物業(yè)管理角度初步提出合理建議：1.1考查建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需求。1.2考查設(shè)備機(jī)房設(shè)計(jì)中的環(huán)境、通風(fēng)要求1.3考查空調(diào)工程是否從節(jié)能和便于管理角度考慮完善1.4對電梯的安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提合理化建議1.5對消防設(shè)施的設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面

10、提合理建議1.6為項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的選型提合理建議1.7考查項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)圖紙1.8管理用房位置、設(shè)計(jì)、裝修提合理建議1.9考查項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用1.10項(xiàng)目智能化協(xié)助進(jìn)行方案優(yōu)選1.11其它考查時(shí)所考慮到的合理建議階段工作內(nèi)容物管進(jìn)度項(xiàng)目簽約項(xiàng)目開盤營銷階段設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收物管公司籌備期物業(yè)接管入伙二前期介入2根據(jù)項(xiàng)目推廣計(jì)劃，提供相應(yīng)配合2.1配合開發(fā)商樓宇營銷推廣工作，配合物管相關(guān)服務(wù),如提供文字及圖片資料2.2協(xié)助審批公約提供物管相關(guān)資料2.3對項(xiàng)目營銷人員進(jìn)行物業(yè)知識培訓(xùn)2.4購房業(yè)主的物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢3籌建項(xiàng)目管理公司3.1公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程技術(shù)人員到位3.2各

11、項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備3.3人員進(jìn)場安排及培訓(xùn)工作3.4入伙方案，并提出有針對性合理化建議3.5實(shí)際管理方案3.6管理收支預(yù)算的審批或備案3.7按啟動費(fèi)測算列出采購計(jì)劃4樓宇交接、驗(yàn)收方面4.1參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測試工作，對不合格處提整改建議交開發(fā)商，并整改后再行復(fù)驗(yàn)4.2參與工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收4.3入伙前細(xì)致、全面的驗(yàn)收4.4工程資料收集、整理、歸檔四、前期介入服務(wù)費(fèi)用及報(bào)價(jià)（一） 前期介入服務(wù)費(fèi)測算1、人員費(fèi)用測算崗位人數(shù)月工資（元）介入時(shí)間費(fèi)用備注經(jīng)理（深圳）1300003-7-104-9-1(14個(gè)月)8400經(jīng)理、副經(jīng)理定期赴現(xiàn)場，按每人每月6天計(jì)算經(jīng)理助理122

12、0003-7-104-9-1(14個(gè)月)6160安保275003-7-104-10-1(15個(gè)月)11250保潔150003-7-104-10-1(15個(gè)月)7500安保175004-8-104-10-1(2個(gè)月)1500保潔150004-8-104-10-1(2個(gè)月)1000安保175005-1-105-4-1(3個(gè)月)2250保潔150005-1-105-4-1(3個(gè)月)1500合計(jì)39560福利及保險(xiǎn)：（按工資總額40計(jì)算）15824人員費(fèi)用總計(jì)553842、其它費(fèi)用測算項(xiàng)目每月費(fèi)用介入期（月）合計(jì)交通費(fèi)經(jīng)理（深圳）25001435000經(jīng)理助理150142100通訊費(fèi)經(jīng)理4001456

13、00經(jīng)理助理150142100其它辦公費(fèi)用200142800總計(jì)476003、（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為：102984元注：以上測算不含定期前往現(xiàn)場專業(yè)人員費(fèi)用 以上費(fèi)用未計(jì)入品牌使用費(fèi)（二）前期介入服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)根據(jù)以上測算，本著合作的誠意，我們的前期服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為：人民幣壹拾萬元整（100，000元）其中：經(jīng)理為深圳總公司派駐，經(jīng)理助理為南京公司派駐，經(jīng)理及經(jīng)理助理每月定期去項(xiàng)目現(xiàn)場。 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格/制

14、度/崗位說明/績效薪酬/考核制度/財(cái)務(wù)控制/管控模式/房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理/企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等 北京龍熙順景三位一體高爾夫休旅別墅項(xiàng)目資料答客問補(bǔ)充知識.doc 北大綜合-北京公交房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)績合同管理辦法.doc 華星時(shí)代廣場（商業(yè)物業(yè)部分）整合營銷企劃方案（doc 17）.doc 華源地產(chǎn)2007年莆田市莆田學(xué)園北路項(xiàng)目華源上品行銷策劃提案.doc 廈門海滄行政服務(wù)中心工程人工挖孔樁施工方案(doc 31).doc 合富輝煌-天津奧林匹克花園開盤階段活動策劃詳案.doc 合富輝煌2007年東莞常平萬科城營銷推廣思路.doc 合富輝煌2008年尚格名城大客戶渠道拓展執(zhí)

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