土地增值稅清算工作存在的問題及建1

1、土地增值稅清算工作存在的問題及建議一、土地增值稅清算中存在的問題：（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)倖栴}1 、非可售面積的成本分?jǐn)倖栴}。 不可售面積的成本因?yàn)閷儆谌w業(yè)主所有，成本應(yīng)該可以扣 除。目前，土地增值稅清算工作中人為將項(xiàng)目分為普通住宅和非普通 住宅兩部分清算。 成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來進(jìn)行 分?jǐn)偂]有單獨(dú)計算成本的部分， 例如人防工程、 不能確權(quán)的車庫、 地下儲藏室等直接計入建房成本， 按比例在普通住宅和非普通住宅間 分配。對單獨(dú)計量的非可售面積，例如非營利性的社會公共設(shè)施（包 括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁 所等）這部分設(shè)施的成本單獨(dú)計

2、量，根據(jù)國稅發(fā) 2006187 號文件 第四條第三款的要求，他們的成本、費(fèi)用可以扣除，具體如何扣除， 文件沒有明確。我們目前是，如果清算項(xiàng)目中，既有非普通住宅也有 普通住宅，對這部分公共設(shè)施的成本我們采取的是應(yīng)在已經(jīng)銷售面積 與未銷售面積進(jìn)行分?jǐn)偅?然后已經(jīng)銷售房地產(chǎn)成本在普通住宅和非普 通住宅項(xiàng)目之間進(jìn)行劃分，對于劃分方式，我們采取的省局的規(guī)定： 土地成本按收入， 其余費(fèi)用按面積在普通住宅和非普通住宅的面積比 例來劃分這部分公共設(shè)施的成本。 實(shí)際上這些公共設(shè)施成本， 無論該 開發(fā)項(xiàng)目是否銷售 40%，50%，80%， 90%也好，都已經(jīng)實(shí)際被部分業(yè) 主使用了，應(yīng)該一次性攤?cè)脒_(dá)到清算的已經(jīng)銷售

3、的 85%較好；剩余未銷售的部分不分?jǐn)偞斯苍O(shè)施成本，這樣合理又省去了工作負(fù)擔(dān)2 、非可售面積的收入問題?，F(xiàn)實(shí)情況中大量存在房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)將開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的非可售配套設(shè)施銷售的情況。例 如：部分開發(fā)商將停車位的使用權(quán)、物業(yè)管理用房單獨(dú)進(jìn)行了銷售， 雖然理論上這些公共配套屬于全體業(yè)主所有， 但就開發(fā)商取得的使用 權(quán)銷售收入，我們認(rèn)為也應(yīng)計入整個清算項(xiàng)目收入中。如：興鵬房地 產(chǎn)出售了業(yè)主的物業(yè)用房給物業(yè)管理公司，我們予以確認(rèn)收入。（二）關(guān)于利息支出扣除問題的稅務(wù)處理。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條第四款 指出“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 （以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)

4、用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、 財務(wù)費(fèi)用。 財務(wù)費(fèi)用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙?融機(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期 貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二） 項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用按本條（一）、 （二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算 扣除?！痹趯?shí)際清算過程中， 這兩種方法計算得出的結(jié)果經(jīng)常存在差 距，有時會被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為稅收籌劃的依據(jù)或則私營企業(yè)沒有 利息或則利息很少采取第

5、二種方式扣除。三 ）建筑施工成本的確認(rèn)問題建筑施工成本（包括前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)用等） 是房地產(chǎn)開發(fā)中最大的一項(xiàng)支出， 也是土地增值稅 清算中存在問題最多、涉及內(nèi)容最繁、查證難度最大的項(xiàng)目。這方面 最突出的問題就是人為增大建筑成本， 主要表現(xiàn)在： 開發(fā)企業(yè)與建 筑企業(yè)互相利用多開建筑安裝發(fā)票； 重復(fù)列支建筑材料發(fā)票； 虛 構(gòu)工程項(xiàng)目、工程量。通過清算發(fā)現(xiàn)，建筑施工企業(yè)是其關(guān)聯(lián)企業(yè)， 工程采用包工包料形式， 但最后經(jīng)審計部門審計確定的工程結(jié)算款項(xiàng) 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過招投標(biāo)時合同簽訂的價款。 往往通過審核原始憑證， 發(fā)現(xiàn)帳 面列支有鋼材、 水泥等發(fā)票且不包含在工程結(jié)算價款

6、內(nèi)； 對這種材料 發(fā)票不包含在建筑工程成本預(yù)算之中，我們只能按 3.3%稅率補(bǔ)征營 業(yè)稅，但無法查實(shí)建筑材料的真實(shí)性， 這也說明管理分局日常跟蹤房 產(chǎn)公司材料進(jìn)出管理， 建立項(xiàng)目臺賬的重要性， 如果沒有管理分局的 項(xiàng)目施工的管理資料無非辨別真?zhèn)危蜁?dǎo)致虛增成本。如：仙都房 地產(chǎn)開放公司，井福苑、臺州地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都有大量自購材料。但由 于稅務(wù)干部對紛繁復(fù)雜的建筑施工知識匱乏， 無法一一分辨各施工項(xiàng) 目所需的材料、設(shè)備、構(gòu)件、人工等，基本沒有辦法去核實(shí)真實(shí)的建 筑施工成本。建筑材料市場管理又比較混亂，現(xiàn)金交易居多，部分企 業(yè)舍近求遠(yuǎn)到外地去購買， 稅務(wù)人員核實(shí)的難度很大； 再加上單位有 審計部門

7、的最終審計報告，稅務(wù)部門也沒有足夠的依據(jù)去調(diào)整。建議：在工程造價的核實(shí)方面應(yīng)該引入中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制， 由稅 務(wù)部門委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑施工成本進(jìn) 行全面審核，并出具工程造價的審計報告書作為稅務(wù)部門進(jìn)行土地增值稅清算的參考依據(jù)。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的相關(guān)成本資料不全 或不實(shí)的，依照國稅發(fā) 2006187 號文件規(guī)定，可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè) 工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、 區(qū)位等因素， 核定部分開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)， 具體辦法由省 級稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（四）明顯不合理低價的確認(rèn)與調(diào)整問題在開發(fā)產(chǎn)品的銷售過程中， 肯定會出現(xiàn)由于人情關(guān)系、 商業(yè)促銷

8、、 質(zhì)量問題等原因而給予一定的銷售折扣。對于銷售折扣，在營業(yè)稅、 企業(yè)所得稅的政策中都有較為明確的規(guī)定， 即只有將折扣與價款開具 在同一張發(fā)票上， 才允許在營業(yè)額中予以扣除， 否則不論在財務(wù)上如 何處理都不予扣除。 土地增值稅的政策中并未明確規(guī)定， 而且房地產(chǎn) 企業(yè)的銷售折扣一般都直接體現(xiàn)在發(fā)票上， 但這種銷售折扣肯定要有 一個合理的控制范圍，否則將直接影響到土地增值稅的稅基。另外， 近兩年房地產(chǎn)銷售市場又出現(xiàn)了“一房一價”的銷售方式， 即對同一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品， 在銷售時根據(jù)樓位、 層次和戶型等因 素，確定不同的銷售價格。如果銷售時間跨度長，價格差距拉大，比 如目前市場房價是 2

9、200元/平方米；常常有 1600元/ 平方米銷售收入， 價格偏低， 房地產(chǎn)開發(fā)公司理由是這是早些時候定購的房子， 早些時 候預(yù)收的房款， 如今才來辦理登記； 有時候發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)局出具的合同預(yù) 訂銷售價格偏低而且合同很容易更換， 這與房產(chǎn)部門執(zhí)法不嚴(yán)有很大關(guān)系。壓低銷售收入有利于銷售雙方加上現(xiàn)金補(bǔ)償交易， 給稅務(wù)部門 確認(rèn)銷售收入帶來了更大的難度與不確定性。（五）賬目不全，資料混亂，收入確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)問 題。對于這一部分房地產(chǎn)開放項(xiàng)目，雖然有房地產(chǎn)開發(fā)的“四證” 資質(zhì)，但是成本、費(fèi)用很難核算，這些多半是小企業(yè)和私營企業(yè)；按 稅法采取核定征收率方法征收土地增值稅， 發(fā)現(xiàn)稅負(fù)比正常銷售的房

10、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更低， 這就為合理避稅找到了理由。 清算的稅率最低檔 是 30%，在當(dāng)前房地產(chǎn)暴利時代，清算必然稅負(fù)更加高，如果無賬可 查核定征收率，平均稅負(fù)才 5%。如：在凱信長義嶺商住樓清算過程 中發(fā)現(xiàn)無賬可查，只能采取核定征收。（六）土地增值稅核定征收率的時間問題。我吉安市局采取的是 3%，5%，7%；以前是 1.3%，4.3% ， 6.3%，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目是在以前銷售完畢， 將要銷售完畢， 對其進(jìn)行土 地增值稅清算，發(fā)現(xiàn)賬目混亂，無法核定成本、費(fèi)用；其收入都大部 分開具了不動產(chǎn)發(fā)票， 確認(rèn)了收入， 試問這部分以前的確認(rèn)收入是否 按以前是 1.3%，4.3% ，6.3%補(bǔ)征稅款呢，文件說 3%，5%，7%是 2011 年 3 月執(zhí)行，如今執(zhí)行未銷售完部分收入不會引起爭執(zhí)。 關(guān)鍵是對已 經(jīng)銷售完畢的收入部分按新政策執(zhí)行核定補(bǔ)征增值稅， 開發(fā)商意見比 較大；以前的項(xiàng)目普通住宅較多。如：錦繡花園小區(qū)在初步土地增值 稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)該區(qū)賬戶也不