上海浦東陸家嘴金融中心二期項目商業(yè)規(guī)劃與車位建議報告

1、陸家嘴金融中心二期,項目解讀 市場縱覽 辦公展望 商業(yè)思考 車位建議 案例借鑒,項目解讀 項目區(qū)位,四至范圍 東:榮成路 南:浦東南路 西:銀城路 北:黃浦江 位置 陸家嘴東北 緊鄰黃浦江,項目解讀 交通網(wǎng)絡(luò),交通 地鐵交通 過江隧道,陸家嘴金融中心,項目解讀 經(jīng)濟指標(biāo),性 質(zhì) : 住商辦綜合項目 用 地 規(guī) 模 : 100 萬平方米 開 發(fā) 時 間 : 2008-2013 年 總建 面 積 : 1341042 平方米 辦 公 面 積 : 709942 平方米 酒 店 面 積 : 121900 平方米 地上商業(yè)面積 : 45500 平方米 住 宅 面 積 : 113700 平方米 地下商業(yè)面積

2、 : 127000 平方米 地下車庫面積 : 223000 平方米,項目解讀 開發(fā)進度,市 場 縱 覽,市場縱覽 辦公市場 市場概況,市場縱覽 辦公市場 市場概況,整個陸家嘴寫字樓市場平均租金報價目前在$1/m2/day 甲+級寫字樓平均租金在1.4/m2/day 甲級寫字樓平均租金在0.9/m2/day 甲-級寫字樓平均租金在0.75/m2/day 乙級寫字樓平均租金0.55/m2/day。 實際有效租金視各寫字樓免阻期的長短，以每2年免租一個月計算，則租金為報價96折。,市場縱覽 辦公市場 市場特征一 陸家嘴寫字樓等級分布規(guī)律,1 陸家嘴辦公中心區(qū)域的范圍主要指浦東南路以西、東昌路以北、環(huán)

3、黃浦江區(qū)域,該范圍向東、向南等級呈遞減趨勢； 2 黃浦江濱江沿線主要為甲+級寫字樓，離黃浦江越遠其等級呈遞減趨勢； 3 東方路西側(cè)主要為甲-級寫字樓，東側(cè)主要為乙級寫字樓，由西向東呈遞減趨勢； 4 浦東南路西側(cè)主要為甲級寫字樓，中間沿線主要為甲-級寫字樓，東側(cè)主要為乙級寫字樓，由西向東呈遞減趨勢。,市場縱覽 辦公市場 市場特征二、陸家嘴寫字樓租金水平/空置率分布規(guī)律,1 陸家嘴區(qū)域的租金為$1/m2/day ，最高租金水平范圍$1.4-1.9/m2/day,從該范圍向外的 變化趨勢表現(xiàn)為由西向東、由北向南依次遞減的趨勢； 2 離黃浦江越近其租金越高，最高達到$1.5/m2/day ，離黃浦江越

4、遠其租金呈遞減趨勢； 3 東方路西側(cè)租金略高于東側(cè)，一般要高出$0.1-0.2/m2/day； 4 浦東南路西側(cè)租金明顯高于東側(cè)，一般要高出$0.3-0.4/m2/day； 5 陸家嘴cbd寫字樓空置率普遍較低，無論甲級、乙級，一般出租率都能達到90以上。,市場縱覽 辦公市場 歷年供應(yīng)與未來供應(yīng)預(yù)測,市場縱覽 辦公市場 歷年供應(yīng)與未來供應(yīng)預(yù)測,市場縱覽 辦公市場 歷年發(fā)展, 陸家嘴定位為國家金融中心 受益于國家金融中心的定位，陸家嘴cbd成為目前上海乃至全國甲級寫字樓供應(yīng)量最大的cbd。截至2006年，陸家嘴寫字樓市場保有量達到175萬平方米。 受上海2010年要承辦世博會的重大利好影響,甲級

5、寫字樓的需求近幾年將十分旺盛, 尤其是陸家嘴cbd區(qū)域的寫字樓更是受益匪淺。 歷年供應(yīng)量在8.8-23萬m2 2000-2006年之間，陸家嘴cbd每年的寫字樓供應(yīng)量保持在8.8-23萬平方米。吸納量與供應(yīng)量基本持平，在+10%左右。, 新增物業(yè)品質(zhì)較高 由于未來陸家嘴寫字樓集中供應(yīng)區(qū)域為匯亞大廈及金茂大廈周邊，所上市寫字樓基本為甲+級。 未來供應(yīng)急劇放大 2008年-1010年供應(yīng)量超過100萬平方米（尚不包括竹園的供應(yīng)量），這一供應(yīng)量占據(jù)目前陸家嘴的60%以上。 租金走勢，整體穩(wěn)步上揚，產(chǎn)品出現(xiàn)差異 整個陸家嘴由于供應(yīng)量的急劇放大，空置率略有上升趨勢，但新增供應(yīng)寫字樓等級較高，基本為甲+級

6、，拉高了高端物業(yè)的租金水平，導(dǎo)致平均租金將呈穩(wěn)中有升趨勢，我們預(yù)計年增長率保持5水平。 但是我們也看到空置率的提高必然會促使一些物業(yè)降價，高端物業(yè)會分流下一級市場，因此陸家嘴將呈現(xiàn)高端物業(yè)繼續(xù)維持強勢，低端物業(yè)（包括舊甲級）會出現(xiàn)租金下調(diào)、空置率上升。 2010年后，你好出盡，辦公市場將出現(xiàn)僵持。,市場縱覽 辦公市場 未來供應(yīng)預(yù)測,市場縱覽 商業(yè)市場 市場概況, 綜合性商場 正大廣場 區(qū)域內(nèi)唯一一家集購物、餐飲、休閑和娛樂于一體的大型購物中心 零散分布 辦公樓底商 辦公樓底商受辦公樓性質(zhì)影響，呈零星狀分布，主體為服務(wù)型商業(yè) 周邊商業(yè) 新上海商業(yè)城 做為上海重要的市級商貿(mào)中心，商業(yè)發(fā)展成熟，對陸

7、家嘴核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)具有一定的分流作用,市場縱覽 商業(yè)市場 市場概況,正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建,總建筑面積24萬平方米,目前共有350多家商鋪簽約,出租率超過90%。,百貨,娛樂,零售,餐飲,該項目于1997年投資興建，2002年開幕營業(yè)，前期定位為單一百貨，但招商不利導(dǎo)致資金短缺；后期重新定位，轉(zhuǎn)為綜合性購物中心，經(jīng)營狀況良好。,市場縱覽 商業(yè)市場 市場概況,正大廣場業(yè)態(tài)分布和租金一覽表,辦公樓底商,市場縱覽 商業(yè)市場 市場概況,區(qū)域內(nèi)底商呈零星狀分布,業(yè)態(tài)以服務(wù)辦公型商業(yè)為主,業(yè)態(tài)單一，租金水平主體保持在2-3元/m2/天。 而金茂大廈等甲+辦

8、公樓定位于區(qū)域娛樂中心，商業(yè)服務(wù)于全市，業(yè)態(tài)豐富，故租金較高，租金水平在 0.5-1$/m2/天。,區(qū)域內(nèi)辦公樓底商業(yè)態(tài)分布和租金一覽表,市場縱覽 商業(yè)市場,可完善和增加的業(yè)態(tài) 目前區(qū)域內(nèi)除正大廣場為綜合性商業(yè)外，其余均為小體量的商務(wù)配套。 從目前區(qū)域發(fā)展態(tài)勢來看，可以引入大型娛樂型商業(yè)，如：主題專賣店，大型休閑娛樂設(shè)施，美食城等，并大力發(fā)展旅游商業(yè)以滿足區(qū)域不斷增長的商業(yè)需求。,市場小結(jié),問題一本項目每年的供應(yīng)量與開發(fā)時序？ 問題二本項目車位總量與地下開發(fā)強度是否匹配？ 問題三本項目商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)形式？,本項目帶給我們思考的三個問題,辦公展望,區(qū)位：位于陸家嘴甲+級辦公區(qū)間內(nèi) 項目：3105

9、00平米(其中10萬平米轉(zhuǎn)讓給中國人民銀行) 市場：區(qū)域內(nèi)頂級辦公樓環(huán)球金融中心的上市必將帶動甲+級辦公樓租金上限的提升，但同時會加大供應(yīng)量，其帶來的后果就是甲+級辦公樓租金繼續(xù)上揚，甲-、乙級辦公樓租金下跌。,2009推案建議,辦公展望 項目定位,一期,二期,三期,建議劃入1期,2009推案建議,定位：甲+級辦公樓 推案量：建議2期中10萬平米加快建設(shè)速度，與1期同時上市 租金：預(yù)計市場租金在$ 1.2 -1.3/天/平米（預(yù)租在$ 1.1 -1.2/天/平米） 基于環(huán)球金融中心高端的定位，本案在產(chǎn)品品質(zhì)上應(yīng)盡量與之靠近，在租金行情上可略低于環(huán)球金融中心，更宜走平價路線。,辦公展望 項目定位

10、,預(yù)計5%空置率,區(qū)位：位于陸家嘴甲級辦公區(qū)間內(nèi) 項目：189842平米 市場：2010年市場供應(yīng)明顯減少，空置率將有所降低，2010年世博會的召開對辦公樓市場有著重大的利好，甲級辦公樓市場將持續(xù)上揚,2010推案建議,辦公展望 項目定位,一期,二期,三期,建議劃入2期,2010推案建議,定位：甲+級辦公樓 租金：預(yù)計租金$1.3-1.4/天/平米（預(yù)租在$1.2-1.3 /天/平米） 推案量：建議2e5-1剩余地塊同時開發(fā) 市場供求：2010年市場供應(yīng)明顯減少，預(yù)計空置率將有所降低 本項目由于一期高端的定位，二期將很容易達到這一租金水平，,辦公展望 項目定位,預(yù)計5%空置率,2011-201

11、5年推案建議,辦公展望 項目定位,區(qū)位：位于陸家嘴甲級辦公區(qū)間內(nèi) 項目：319200平米（剩余量體逐步穩(wěn)定推出） 市場：2011年起市場供應(yīng)明顯減少，市場上已無較大量體與本項目競爭,三期,二期,一期,2011-2015年推案建議,辦公展望 項目定位,定位：甲級辦公樓 租金：甲級租金預(yù)計$ 1.3/天/平米、（2011年本案上市時） 市場供求：到了2011年之后，市場由于多重你好的消失，導(dǎo)致市場處于相對僵持階段，租金也將保持穩(wěn)定。,商業(yè)思考,商業(yè)思考 市場認識,現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)除正大廣場為綜合性商業(yè)外，其余均為小體量的商務(wù)配套。 展望：隨著新鴻基及國際金融中心的陸續(xù)上市，預(yù)計陸家嘴區(qū)域的商業(yè)未來

12、上市量可達到15萬平方米左右，且面市時間相隔不遠，屆時對本項目的商業(yè)必然會形成較大的競爭，但同時，對于區(qū)域商業(yè)的發(fā)展成熟也帶來的契機。,原因： 整體補缺與本區(qū)域業(yè)態(tài)配比,交通狀況相吻合 正大廣場業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變后，經(jīng)營狀況有所好轉(zhuǎn) 改變”晝城”現(xiàn)象,導(dǎo)入大量人口 具有國際知名娛樂區(qū)相似的條件,即非?？拷蛞殉?為商務(wù)功能區(qū)的一部分.,商業(yè)思考 總體定位,陸家嘴商務(wù)區(qū)的商業(yè)輔助 上海市的娛樂休閑中心 與外灘遙相呼應(yīng)的時尚旅游商業(yè),商業(yè)思考 業(yè)態(tài)定位,商業(yè)思考 租金建議,從目前周邊市場商鋪的租賃情況，綜合考慮本項目自身的品質(zhì)，對商鋪租金建議如下（地下商場和辦公樓底商均按凈租面積計算）： 地下：5-10元/

13、.天 辦公樓底商：4-8元/.天（以大面積租客為主） 住宅底商：-15元/.天,商業(yè)思考 商業(yè)形象建議,船塢甲板的時尚商業(yè)中心 在外形建筑上部分容入船塢甲板文化的特征，將見證了地 塊歷史的船舶文化與當(dāng)今上海的時尚休閑文化有機融合， 即延續(xù)了歷史，又見證了現(xiàn)在，更為項目找到了靈魂。,商業(yè)思考 商業(yè)細部建議,綠色通透空間 流動空間 模擬自然環(huán)境 理由: 項目商業(yè)設(shè)施以地下 為主,為了消除人群在 地下封閉空間所產(chǎn)生 的壓抑感:,商業(yè)思考 商業(yè)細部建議,自然環(huán)境的模擬,商業(yè)思考 商業(yè)細節(jié)建議,上下的扶手電梯采取錯開式對接 理由: 增加行人在此的逗留時間，加強項目的旅游觀光效應(yīng),分區(qū)塊采用不同的裝修風(fēng)格

14、，塑造不同的主題空間，增加項目的旅游趣味性,商業(yè)思考 商業(yè)細節(jié)建議,增加公共活動空間，營造集會、公共活動的場所。,商業(yè)思考 商業(yè)細節(jié)建議,車位 思 考,車位思考 現(xiàn)狀認識,車位與面積的配比 區(qū)域內(nèi)甲級辦公樓，230-300建筑平米，配比1個車位。 區(qū)域內(nèi)乙級辦公樓，200-250建筑平米，配比1個車位。 區(qū)域車位經(jīng)營狀況 目前車位出租率為90%-98%。 經(jīng)營狀況為基本滿租。 車位使用客戶 使用客戶主要來自本項目辦公樓內(nèi)企業(yè)。 國有企業(yè)車位占有率較大，外資少。 使用時間段集中在朝九晚五的辦公時間 其他時間段車位空置率高使用率低。,車位思考 車位思考, 本項目平均330建筑平米配比1個車位，比例

15、略低于區(qū)域同類產(chǎn)品， 預(yù)計能夠基本滿足本項目業(yè)主對車位的使用需求。 目前區(qū)域總體車位區(qū)域市場基本處于滿租狀態(tài)，預(yù)計本項目在商業(yè) 導(dǎo)入大量人流后，出現(xiàn)車位緊張的情況，經(jīng)營前景良好。 車位設(shè)于地下商業(yè)部分以下的1-3層，基建成本高，資金回收周期長。,商業(yè)思考 建議,保持目前的地下空間開發(fā)強度，增加車位數(shù) 預(yù)留機械車位接口 滿足人流高峰時可能出現(xiàn)車位供不應(yīng)求的情況。,案 例 借 鑒,概況 商城地上地下各兩層，上面是商業(yè)街，下面是個綜合城，有展館、飯店、商場。在建設(shè)過程中，注重新舊文化的結(jié)合，強調(diào)新舊兩種文化和兩種建筑方式。一種建筑保持原有文化的方式，另一種新建的建筑，比如當(dāng)時的展館、美術(shù)館、大學(xué)，融

16、入新的文化和新的思想，這就在地下城達到原有文化與新思想的完美結(jié)合。,案例借鑒 蒙特利爾地下商城,主要數(shù)據(jù)指標(biāo) 道路系統(tǒng)長度約為25英里； 每天通行人數(shù)超過50萬； 共有11700個商店、百貨商場、餐館、劇院、電影院，其中有約40個劇院、電影院及其他休閑場所,案例借鑒 蒙特利爾地下商城,開發(fā)思路及定位 地下商城希望能在cbd的地下空間發(fā)展中達到城市與開發(fā)商的雙贏。由開發(fā)商出資建設(shè)地下通道、連接建筑物、維修、監(jiān)測和進行責(zé)任擔(dān)保。政府則采用激勵的辦法，包括長期租賃、占用公共區(qū)域、車道許可、不計入樓層面積及簽訂發(fā)展協(xié)議等,案例借鑒 蒙特利爾地下商城,蒙特利爾市地下分為四個不同的商圈，最熱鬧最繁華的是麥

17、吉爾廣場區(qū)； place ville marie占地3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，其中一幢平面呈“十”字形、高達183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑。廣場僅地下部分就有4層，最下層為地鐵車站，最上層是商業(yè)中心。 廣場地下有4層，最下層為地鐵車站，第23層為900車位的室內(nèi)停車場和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心。,place ville marie,案例借鑒 蒙特利爾地下商城,硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。 包括：購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面的多功能商業(yè)。 商業(yè)步行街管理水平不僅具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街

18、整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面為一流。 具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味,借鑒意義,案例借鑒 蒙特利爾地下商城,概況 六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開發(fā)的。 占地面積約為11.6公頃，總樓面積76萬平方米，有2762個停車位。 它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購物中心以及住宅， 成為一座綜合性設(shè)施。,案例借鑒 六本木綜合體,功能分區(qū) mori arts center grand hyatt tokyo virgin cinemas roppongi hills shop&restaurants roppongi hills arena&gar

19、dens roppongi hills residences roppongi hills mori tower tv asahi,案例借鑒 六本木綜合體,主樓,森大廈是主要的辦公區(qū)域，也是該綜合體的最主要部分。高54層，由2-5樓的飯店等商業(yè)店鋪、7樓48樓的寫字樓、49樓以上的美術(shù)館及會員制俱樂部構(gòu)成，其中包括由約80家店鋪所組成的購物中心“west walk”；設(shè)有由完全獨立房間的會員制圖書館；會議室的“六本木學(xué)術(shù)hills”；可以360度“眺望東京市容”的展望臺。,案例借鑒 六本木綜合體,藝術(shù)中心 mori藝術(shù)中心坐落在mori大廈的第49層，是六本木文化的中心和象征，包括mori美術(shù)

20、館、六本木東京觀光俱樂部和六本木希爾學(xué)院。,案例借鑒 六本木綜合體,藝術(shù)中心 mori藝術(shù)中心 坐落在mori大 廈的第49層， 是六本木文化 的中心和象征， 包括森美術(shù)館、 東京展望臺、 六本木東京觀 光俱樂部和六 本木希爾學(xué)院。,案例借鑒 六本木綜合體,grand hyatt tokyo 是六本木中心的鮮明的里程碑。以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式，她配備了2800平米的典禮和會議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會聚會的場所。,案例借鑒 六本木綜合體,grand hyatt tokyo 作為六本木中心的鮮明的里程碑。她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式，她配備了2800平米的典禮和會議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會聚會的場所。,案例借鑒 六本木綜合體,virgin電影院 配備了超前的先進的音樂廳，有9個頻幕的高級放映組合配置，聲音環(huán)繞效果堪稱一流。,案例借鑒 六本木綜合體,商業(yè)&旅館 先進的零售設(shè)備，高質(zhì)量的建筑設(shè)計以及優(yōu)美的花園和散步小徑，營造出一種生氣活潑的城市氛圍。每棟建筑都有其自身的風(fēng)格。,案例借鑒 六本木綜合體,roppongi hills arena &gardens,在六本目大舞臺旁邊，有大型的公眾公園和很多小園林。68000棵樹木和灌木營造了一個溫馨高貴、四季常青的環(huán)境，讓每個游客在每個時刻都能感受自然氣息。,案例借鑒