特殊模式的快速開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)分享

1、,特殊模式的快速 開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)分享 中建七局 嘉和地產(chǎn),項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于鄭州市航空港區(qū)內(nèi)。宗地交通便利，西臨航城西路，東臨航城中路，臨近機(jī)場(chǎng)高速，南面為新鄭飛機(jī)場(chǎng)。,圖例： 1.鄭州主城區(qū) 2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 3.鄭東新區(qū) 4.鄭州綜合交通樞紐規(guī)劃 5.航空港區(qū)6.鄭汴產(chǎn)業(yè)帶7.中牟縣城 8.鄭州中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園,項(xiàng)目總體情況 中建樂活街開發(fā)區(qū)域總占地面積159.67畝，容積率1.87開發(fā)建設(shè)總建筑面積約19.82萬平方米，其中：公寓為14.60萬平方米，共有3054套公寓，可售商鋪為1.94萬平方米，其余為食堂、地下室、不可售物業(yè)用房。,現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃又新增面積8900平方米 其中：商鋪510

2、0平方米，地下3800平方米。,低價(jià)拿地,配比土地,特殊的開發(fā)模式,定向承租,商鋪銷售,公司通過與政府簽訂開發(fā)建設(shè)協(xié)議書，以50萬/畝的土地出讓價(jià)格獲取兩個(gè)標(biāo)段。,富士康公司承諾以800元/間的月租承租所有公寓面積，租金按月交付；,商鋪面向社會(huì)銷售；允許公寓3年后面向富士康員工定向銷售。,政府按照1:1的比例出讓生活居住用地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)。掛牌價(jià)格按照生活居住用地的土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行,效益分析 總投資5.72億元，項(xiàng)目運(yùn)作期間投資構(gòu)成為：局總部提供啟動(dòng)資金1.1億元，嘉和公司自籌流動(dòng)資金6000萬元，取得商業(yè)匯票1.5億元，其余投資來自于項(xiàng)目銷售回款。 經(jīng)分析投資回收周期約7.15年，遠(yuǎn)低于

3、一般持有物業(yè)的回收周期。,本項(xiàng)目于2010年10月份開工，2011年4月18日8#樓領(lǐng)先其他各開發(fā)公司率先交付使用，受到當(dāng)?shù)卣叨荣潛P(yáng)。,截至2011年7月底，開發(fā)建設(shè)的13棟樓全部交付使用，共入住富士康員工兩萬余人，此外室外配套設(shè)施（水、電、氣暖、道路、綠化）也已全部竣工。,副省長(zhǎng)趙建才親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)工作，高度贊揚(yáng)中建鐵軍風(fēng)采,各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)親臨富士康項(xiàng)目檢查指導(dǎo)工作,銷售情況 富士康的進(jìn)駐，在帶來大量人潮涌入、周邊地價(jià)、房租也迅速上漲，目前租售情況異?；鸨?。 本項(xiàng)目通過規(guī)劃、定位、統(tǒng)一招商以及一系列專業(yè)的操作，加之施工質(zhì)量?jī)?yōu)異，使得商鋪銷售均價(jià)高達(dá)1.4萬元/平方米，部分鋪面已突破2萬元/平方米

4、，高于當(dāng)?shù)卣?.2萬元/平方米的指導(dǎo)價(jià)格。目前銷售合同總額已達(dá)2.3億元，銷售回款1.9億元。預(yù)計(jì)總銷售額可達(dá)3.5億元；,增收途徑,通過與當(dāng)?shù)卣疁贤?，我方在原有?guī)劃基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目的核心位置新增5100平方米商業(yè)步行街和3800平方米地下室，通過該舉措可新增銷售額至少0.8億元，總銷售額可達(dá)4.3億元。,出租情況 截至2月份已有90%的商鋪完成出租并開業(yè)，租金水平高達(dá)每月150-220元/平方米，與鄭州市內(nèi)核心商圈水平不相上下。 此外公寓、地下室和食堂的出租每年可向企業(yè)貢獻(xiàn)約4000萬元收益，效益可觀。,各種業(yè)態(tài)經(jīng)營火爆,計(jì)劃管理特色 （1）工程節(jié)點(diǎn)安排緊湊 多層 2010年10月20日組

5、織進(jìn)場(chǎng)施工、臨建搭設(shè)。 2011年春節(jié)前主體封頂。 2011年4月15日通過五大責(zé)任主體驗(yàn)收。 2011年4月30日家具到位并達(dá)到富士康員工入住條件。,關(guān)鍵詞：提高關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率,7個(gè)月 竣工入伙,率先封頂 嘉獎(jiǎng)儀式,小高層 2010年10月20日組織進(jìn)場(chǎng)施工、臨建搭設(shè)。 2011年4月5日主體封頂。 2011年7月10日通過五大責(zé)任主體驗(yàn)收。 2011年7月30日家具到位并達(dá)到富士康員工入住條件。,(2)利用政府關(guān)系，突破常規(guī)報(bào)批報(bào)建節(jié)點(diǎn) 2011年10月13日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 2012年4月27日取得國有土地使用權(quán)證。 預(yù)計(jì)2012年6月8日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 預(yù)計(jì)2012年

6、7月11日取得建筑工程施工許可證。 預(yù)計(jì)2012年10月18日取得商品房預(yù)售許可證。,(3)商業(yè)氛圍全景展示，準(zhǔn)現(xiàn)房賣點(diǎn)提升項(xiàng)目盈利能力 根據(jù)本項(xiàng)目整體工程進(jìn)度，以及員工入住進(jìn)度，為配合公司整體工作計(jì)劃及滿足富士康員工消費(fèi)需求，安排了本項(xiàng)目的租售節(jié)點(diǎn)： 2011年3月開始收取部分客戶的認(rèn)購意向金。 2011年7月正式啟動(dòng)商鋪內(nèi)部認(rèn)購，并收取大部分房款。 2011年8月啟動(dòng)商鋪招租，部分商鋪采取帶租約銷售。 2012年4月在收取全款情況下，內(nèi)部認(rèn)購率已達(dá)到85%。 2012年5月啟動(dòng)加建商業(yè)街的招商，采用帶租約銷售。 預(yù)計(jì)2012年6月15日招商入住率達(dá)80%。 預(yù)計(jì)2012年10月25日整體商

7、業(yè)的認(rèn)購率達(dá)到95%以上，根據(jù)證件補(bǔ)辦進(jìn)度，啟動(dòng)正式銷售合同的簽定。,開街儀式,拿地后項(xiàng)目運(yùn)營管理重點(diǎn) 一是統(tǒng)籌兼顧，過程控制。針對(duì)項(xiàng)目工期緊、任務(wù)重的特殊性，制定整體及分項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃，堅(jiān)持每天組織施工、監(jiān)理、各專業(yè)分包單位召開生產(chǎn)碰頭會(huì)，協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場(chǎng)管理問題，責(zé)任到人。特別是春節(jié)等所有節(jié)假日均堅(jiān)持施工，增加了項(xiàng)目有效工期。,局領(lǐng)導(dǎo)春節(jié)慰問,二是注重經(jīng)濟(jì)效益和總體目標(biāo)有效結(jié)合。 在此項(xiàng)工作中我們首先是積極與政府溝通，合理優(yōu)化工程方案和材料使用，僅此項(xiàng)工作就節(jié)約投資成本三千余萬元。 其次通過調(diào)整規(guī)劃在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上增加地下車庫和商業(yè)內(nèi)街8900平方米，為項(xiàng)目增加銷售收入約8000萬元。,關(guān)鍵詞：

8、開源節(jié)流,三是嚴(yán)格質(zhì)量管理體系，狠抓安全文明施工。秉承“過程精品，質(zhì)量是企業(yè)生命”的操作理念，嚴(yán)格按照中建CI形象布置現(xiàn)場(chǎng)，做到在整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中我局的安全文明最好。,各業(yè)務(wù)線條配合特色： 工程、營銷、設(shè)計(jì)配合：在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營期間，商鋪的部分根據(jù)市場(chǎng)的需要，通過修改設(shè)計(jì)和調(diào)整設(shè)計(jì)方案，取得了相當(dāng)好的效益。例如商鋪原設(shè)計(jì)中，主要是多層樓棟下的單層底商，部分高層下面的一、二層底商，單層底商面積范圍在120260的范圍。根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，因商鋪面積大，導(dǎo)致總價(jià)高，因此我們采用化整為零的策略，最終把面積范圍調(diào)整到多數(shù)在6070的范圍，總價(jià)控制在150萬以內(nèi)。使得在后期的租賃時(shí)，商戶使用的租賃成本也得到了

9、控制。如此以來，在租和售的過程中都起到了非常好的效果，特別是從后期的實(shí)際租賃效果來看也得到了印證。,關(guān)鍵詞：內(nèi)外兼顧 通力配合,工程進(jìn)展與政府部門配合：通過各方努力，本項(xiàng)目形成良好的名片效果，使我們公司加大了與政府進(jìn)一步合作，如豫康公寓三期、合村并城安置區(qū)、鄭州新區(qū)總部基地等項(xiàng)目的推進(jìn)，為我們公司與政府長(zhǎng)期合作奠定了良好基礎(chǔ)。,市政府支持七局建設(shè)總部基地項(xiàng)目,項(xiàng)目銷售運(yùn)營特色 本項(xiàng)目的銷售啟動(dòng)一直不同于常規(guī)流程。前期實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購的方式，先收取誠意金、隨后采用開發(fā)商用指定商鋪擔(dān)保，向客戶借款的形式簽訂借款協(xié)議，收取商鋪的大部分房款甚至全款。 推廣上應(yīng)用小眾渠道，通過內(nèi)部員工推薦的方式進(jìn)行客戶挖掘

10、，避免因證件不齊而觸犯房地產(chǎn)銷售政策的規(guī)定。 本項(xiàng)目另一銷售特色在于老客戶的挖掘上，因此避免了因證件不齊而不能大范圍推廣的制約，達(dá)到了快速的認(rèn)購銷售效果。,項(xiàng)目亮點(diǎn),商業(yè)模式的創(chuàng)新 通過與政府合作，實(shí)現(xiàn)政企共贏，我方成功以50萬/畝的低價(jià)獲得航空港區(qū)土地，并以基準(zhǔn)地價(jià)獲得與該項(xiàng)目等面積的土地進(jìn)行自主開發(fā)。獲取地塊地理位置優(yōu)越，位于航空港區(qū)內(nèi)本項(xiàng)目北側(cè)，西鄰機(jī)場(chǎng)輕軌，東鄰南水北調(diào)干渠，可由我方提出選擇建議優(yōu)先供地。 風(fēng)險(xiǎn)低 住宅產(chǎn)品全部定向出租給富士康，并同富士康簽署租賃協(xié)議，明確了我局、政府、富士康三方的權(quán)責(zé)，對(duì)其各自的利益進(jìn)行了捆綁，基本無租賃風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)工人大量聚集，消費(fèi)能力旺盛，驅(qū)動(dòng)商

11、業(yè)需求，商鋪定位、分割科學(xué)合理，自面世以來一直處于供不應(yīng)求的局面，基本無銷售風(fēng)險(xiǎn)。 周期短 我局在10個(gè)月完成本項(xiàng)目的所有建造工程。施工與證件辦理同步進(jìn)行。在項(xiàng)目建成后可立即獲得項(xiàng)目的租金，及早獲得項(xiàng)目收益；投資回收周期在原有規(guī)劃基礎(chǔ)上測(cè)算為7.15年，遠(yuǎn)低于持有類物業(yè)的平均回收周期，如考慮新增商業(yè)街的銷售，可使回收周期縮短至3.5-4年。3年后公寓可面向員工銷售，屆時(shí)將結(jié)合市場(chǎng)以及企業(yè)戰(zhàn)略選擇出售或持有留存的16萬平方米優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。,項(xiàng)目意義,項(xiàng)目意義 1、中建樂活街項(xiàng)目的成功開發(fā)從政治意義上講為我局在鄭州市乃至河南省政府之間的充分溝通打造了良好的平臺(tái)。,企業(yè)代表受邀參加央視對(duì)話欄目,公司負(fù)責(zé)人榮獲全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆?河南省優(yōu)秀共產(chǎn)黨員,2、逐步探索出一套公共租賃類產(chǎn)品的運(yùn)營模式，即通過與政府合作，獲取公共租賃類產(chǎn)品的開發(fā)權(quán)，爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠措施，在短時(shí)間內(nèi)通過出