山西省屯留縣住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與建議

1、 山西省屯留縣住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與建議報(bào)告報(bào)告撰寫(xiě):凡人撰寫(xiě)時(shí)間:2010、4、10 目 錄市調(diào)前言 第一章 屯留縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、 屯留縣域概況。二、 遠(yuǎn)景規(guī)劃及空間布局。第二章 屯留縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及發(fā)展預(yù)測(cè)一、 屯留縣住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析。二、 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析。第三章、 屯留縣消費(fèi)者需求分析一、 購(gòu)房者人群特征。二、 購(gòu)房人群社會(huì)心理特征。三、 房屋需求特征分析。四、 購(gòu)房人群家庭居住觀念。第四章、今尚城項(xiàng)目swot分析一、項(xiàng)目概況。二、項(xiàng)目swot分析。第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品的整體建議一、項(xiàng)目產(chǎn)品總體規(guī)劃策略。二、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位策略。三、項(xiàng)目產(chǎn)品銷售策略。四、項(xiàng)目產(chǎn)品廣告推

2、廣策略。項(xiàng)目案名:今尚城。項(xiàng)目類別:商住。開(kāi)發(fā)商:長(zhǎng)治市東城實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。營(yíng)銷顧問(wèn):凡人視覺(jué)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。東城壹號(hào)項(xiàng)目市調(diào)前言。位于山西省長(zhǎng)治市屯留縣東南部的東城壹號(hào)住宅性房產(chǎn)項(xiàng)目在本區(qū)域?qū)儆谝粋€(gè)高品質(zhì)的生活居住社區(qū)。在當(dāng)?shù)責(zé)o論從整個(gè)區(qū)域的地段還是從項(xiàng)目整體規(guī)劃而言都是一個(gè)高檔的生活場(chǎng)所。該項(xiàng)目目前已處于封頂階段，距離交房時(shí)間只有三個(gè)月時(shí)間。按照樓盤(pán)整體運(yùn)營(yíng)規(guī)律而言目前應(yīng)提前著手區(qū)域市調(diào)和樓盤(pán)產(chǎn)品分析及制定推廣、銷售策略等。以此達(dá)到促進(jìn)項(xiàng)目銷售的預(yù)期效果。1、調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)治市屯留縣整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)研，了解目前當(dāng)?shù)刈≌墓┙o與需求特征、價(jià)位水平及營(yíng)銷水平，為該項(xiàng)目市

3、場(chǎng)定位提供詳實(shí)的依據(jù)和建議。2、調(diào)研內(nèi)容。(1)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)研:通過(guò)實(shí)地對(duì)該地深入的觀察、了解和電話拜訪及與當(dāng)?shù)厝罕姷慕徽劜⒓皶r(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通獲得了人文、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)等第一手的宏觀政策信息。(2)屯留縣城區(qū)域樓市趨勢(shì)及周邊環(huán)境狀況:通過(guò)實(shí)地對(duì)屯留縣內(nèi)區(qū)域的樓盤(pán)勘察及對(duì)項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)市場(chǎng)的深入了解。(3)本次所調(diào)查樓盤(pán): 時(shí)代名居、 世紀(jì)大廈 濱河花苑、 及以居住的麟絳小區(qū)和以居住多年的縣統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)家小院。(4)調(diào)查居住類別:十年內(nèi)已建的樓盤(pán)其中包括小區(qū)、二三層的自建小樓、平房等。(5)市場(chǎng)調(diào)查方式: 按照目前項(xiàng)目進(jìn)度，作為專業(yè)的營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)我們必須考慮在原有傳統(tǒng)調(diào)查方式上作出創(chuàng)新比如:實(shí)

4、地勘察、對(duì)話采訪式問(wèn)答、偽裝成購(gòu)房客戶走進(jìn)項(xiàng)目售樓部進(jìn)行暗訪調(diào)查。第一章、 屯留縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。一、屯留縣區(qū)域概況。1、 地理位置:屯留位于山西省東南部，上黨盆地西側(cè)，轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，25.6萬(wàn)人口，國(guó)土面積1142平方公里。208、309國(guó)道和長(zhǎng)太、長(zhǎng)邯高速貫通全境，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。全縣總面積1142平方公里。2007年轄4個(gè)鄉(xiāng)，7個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，1個(gè)工業(yè)園區(qū)，295個(gè)行政村。2、 交通描述:實(shí)現(xiàn)通市一級(jí)公路，通鄉(xiāng)鎮(zhèn)為二級(jí)、三級(jí)公路，所有建制村通水泥（油）路。全縣構(gòu)建以“五縱四橫”為框架，10條縣鄉(xiāng)道路相循環(huán)的交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)縣、鄉(xiāng)公路路面全部高、次級(jí)化，里程達(dá)430公里。加強(qiáng)縣

5、際公路與各大高速公路和國(guó)道的連接，形成縣鄉(xiāng)“30分鐘”道路交通網(wǎng)絡(luò)格局，為全面建設(shè)小康社會(huì)提供強(qiáng)有力的交通支撐。3、 人口結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)狀況: 屯留是一個(gè)具有悠久歷史的古城，夏商時(shí)代屬商州，距今已有2500多年歷史，從韓國(guó)時(shí)開(kāi)始立縣，原名純留，唐武德五年遷至獲壁村，縣名也更名為屯留?！昂篝嗌淙铡薄ⅰ皬埩嫉帽鴷?shū)”、“王翦戰(zhàn)屯留”的傳說(shuō)老少皆知。進(jìn)入我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，作為山西省東部發(fā)展較快的農(nóng)業(yè)大縣屯留縣發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是進(jìn)入新世紀(jì)十年來(lái)，屯留縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式更是喜人。2009年屯留縣全縣總?cè)丝?5.99萬(wàn)人，男性人口 13.36萬(wàn)人，女性人口12.62萬(wàn)人，男女性別比106100，全年人口

6、出生率11.14，比上年下降0.36個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率5.49，比上年下降 -0.16個(gè)千分點(diǎn)。人口密度每平方公里 227 人。 2009年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值32.3億元，比上年增長(zhǎng)23%，2009年全縣財(cái)政收入6.2億元，比上年增長(zhǎng)49.4%，增收2.05億元，各項(xiàng)貸款余額16.36億元。農(nóng)業(yè) 2009年全縣農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值7.48億元，比上年增長(zhǎng)10.43%。農(nóng)作物總面積3.7744萬(wàn)公頃。糧食作物面積3.5495萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng)0.64%，糧食總產(chǎn)量2.424億公斤，比上年增長(zhǎng)10.1%，平均每畝產(chǎn)455公斤。蔬菜瓜類總產(chǎn)量0.97億公斤。果園面積0.09萬(wàn)公頃，總產(chǎn)量0.04億公斤。林

7、業(yè) 2009年造林0.3萬(wàn)公頃，經(jīng)濟(jì)林0.03萬(wàn)公頃。畜牧業(yè) 2009年牛出欄1.24萬(wàn)頭，豬出欄17.06萬(wàn)頭，羊出欄4.04萬(wàn)，肉類總產(chǎn)量1.62萬(wàn)噸，蛋類總產(chǎn)量0.42萬(wàn)噸，牛奶產(chǎn)量0.38萬(wàn)噸。工業(yè) 2009年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值42.67億元，比上年增長(zhǎng)54.51%。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值17.82億元，增長(zhǎng)35.77%。其中國(guó)有企業(yè)完成2.87億元；增長(zhǎng)21.09%，集體企業(yè)完成2.29億元，下降5.97%；股份企業(yè)完成37.16億元，增長(zhǎng)65.13%；其它經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)完成0.35億元，增長(zhǎng)13.86%；完成利稅4.98億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.86億元。規(guī)模以上企業(yè)總數(shù)30個(gè)，職工0.

8、97萬(wàn)人。2009年上半年，該縣確立的新型工業(yè)化項(xiàng)目27個(gè)，總投資達(dá)612.7億元，年內(nèi)可竣工投產(chǎn)11個(gè)，新增工業(yè)產(chǎn)值30億元，新增稅收2.8億元。谷氏食品、胖妞豆品、同利彩印、郭莊200萬(wàn)噸噴吹煤和1.1億塊矸石磚等一批“短、平、快”特色項(xiàng)目相繼投產(chǎn)；國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目煤基合成油正式出油；麟源煤業(yè)有限責(zé)任公司71萬(wàn)噸焦?fàn)t項(xiàng)目正式投產(chǎn)；潞安1200萬(wàn)噸特大型煤礦、鑫宇化工二期10萬(wàn)噸電石、潞安30萬(wàn)噸大顆粒尿素、興旺二期75萬(wàn)噸焦化和30萬(wàn)噸精苯加工等一批大項(xiàng)目、好項(xiàng)目加快建設(shè)；5000噸高純硅項(xiàng)目具備開(kāi)工條件，這都為屯留工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展注入了無(wú)窮潛力。二是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)新突破，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)

9、基地建設(shè)快步拓展。4、 基礎(chǔ)設(shè)施條件: 以農(nóng)網(wǎng)、城網(wǎng)改造為重點(diǎn)，不斷優(yōu)化能源供應(yīng)體系。調(diào)整電力結(jié)構(gòu)，加快大容量電廠建設(shè)，確?！笆晃濉逼陂g我縣工農(nóng)業(yè)用電需求。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)工業(yè)園區(qū)供電網(wǎng)，確保園區(qū)供電安全、穩(wěn)定、高效。加強(qiáng)煤礦安全生產(chǎn)工作，切實(shí)提高煤礦生產(chǎn)能力。“十一五”期間重點(diǎn)抓好潞礦屯留煤礦矸石熱電廠、古城坑口電廠、明辰電廠、寺底余熱發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)要抓好康莊園區(qū)11萬(wàn)kv、22萬(wàn)kv兩個(gè)變電站建設(shè)和潞安煤化電石廠變電站的建設(shè)。5、 文教衛(wèi)生描述: 到2009年年底，20戶以上自然村實(shí)現(xiàn)了廣播電視村村通，廣播和電視綜合覆蓋率分別達(dá)到97%以上。普通高中1所，中等職業(yè)學(xué)校1所，初中14所，

10、小學(xué)220所，幼兒園73所。文體衛(wèi)生 文化館、博物館、圖書(shū)館、劇團(tuán)、劇院、體育活動(dòng)場(chǎng)所共64處。兒童樂(lè)園12處，老干部活動(dòng)室26處。 二、遠(yuǎn)景規(guī)劃及空間布局。堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)縣、項(xiàng)目立縣”的思想不動(dòng)搖，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。以工業(yè)大發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，以發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)農(nóng)民增收，以城鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，以招商引資為重點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，努力實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大縣向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的跨越。 1、屯留縣城鎮(zhèn)建設(shè)的綜合目標(biāo)是：縣域要建成幾個(gè)帶動(dòng)周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域中心城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)的人均住房面積達(dá)到3050平方米以上，鎮(zhèn)區(qū)人均道路鋪裝面積達(dá)到14平方米，人口總數(shù)控制在10萬(wàn)人以內(nèi)，城市化率達(dá)到30%以上，城區(qū)生活垃

11、圾無(wú)害化處理率達(dá)到90%，飲用水水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%，五年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力9萬(wàn)人次以上，高中階段入學(xué)率達(dá)到85%以上。2、空間布局結(jié)構(gòu)依托屯留縣城內(nèi)的羿神大街、麟絳大街與育才路縱橫交錯(cuò)形成了行政、文化、旅游、商貿(mào)、教育等組成的縣城區(qū)域中心?？h城現(xiàn)在逐步由西向東拓展，在城市區(qū)域逐漸擴(kuò)展的同時(shí)也帶動(dòng)了周邊商業(yè)、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑等生活配套的完善，縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展較快。目前，屯留縣城的現(xiàn)代都市框架基本形成，城市綜合功能特別是要素集聚和經(jīng)濟(jì)輻射功能明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到45%以上，城市人口突破10萬(wàn)人，社會(huì)就業(yè)人口中非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)到80%以上。體現(xiàn)現(xiàn)代氣息、神話之鄉(xiāng)、紅色之地、綠色

12、之城的文化身份和定位，打造國(guó)家級(jí)文明、衛(wèi)生、園林縣城標(biāo)準(zhǔn)的上黨名城。從縣城到所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)20分鐘通達(dá)。第二章、 屯留縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及發(fā)展預(yù)測(cè)屯留縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，由于房地產(chǎn)政策法規(guī)的不完善及土地審批的不規(guī)范，市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緩慢，幾年前一些單位委托地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的一些中高檔居住小區(qū)，獲得良好的市場(chǎng)反響，并且?guī)?dòng)了之后的外地開(kāi)發(fā)商等入市。目前，由于諸多因素制約，各個(gè)樓盤(pán)間同質(zhì)化嚴(yán)重，整體營(yíng)銷水平不高。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)環(huán)境。1、土地政策屯留縣由于受環(huán)境因素影響，土地供應(yīng)市場(chǎng)不夠規(guī)范，土地供應(yīng)沒(méi)有嚴(yán)格的限制。2、銷售政策有些小樓盤(pán)不具備正規(guī)商品房應(yīng)具備的“五證”，銷售秩序極不規(guī)范，客戶

13、購(gòu)房，買賣合同制度簽署不規(guī)范。購(gòu)房者的權(quán)益難以得到保障。3、貸款政策當(dāng)?shù)亟鹑谛刨J部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)貸款管理較為謹(jǐn)慎。貸款門(mén)檻高、適用人群的范圍狹窄。 二、住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析。1、樓盤(pán)案名:時(shí)代名居。 整體規(guī)模:獨(dú)棟商住樓(一梯四至五戶)兩層商業(yè) 交房標(biāo)準(zhǔn):毛坯 樓層高度:21層 、層高3米 戶型機(jī)構(gòu)及面積:兩室一廳、三室兩廳、四室兩廳面積:137-160平方米。 銷售價(jià)格:2330-2800元平方米。 銷售均價(jià):2550元平方米。 優(yōu)惠幅度:一次性付清 9.7折。 貸款按揭:首付款為30 (金融折扣 7折)2、樓盤(pán)案名: 世紀(jì)大廈 整體規(guī)模:獨(dú)棟商住、 一梯六戶。 交房標(biāo)準(zhǔn):毛坯 樓層高度:21

14、層、層高3米 戶型結(jié)構(gòu):三室兩廳、面積115.86-140多平方米。 銷售價(jià)格: 銷售均價(jià): 優(yōu)惠幅度:一次性付清 9.6折。 貸款按揭:首付款為30 (金融折扣 7折)銷售進(jìn)展:現(xiàn)已封存。3、樓盤(pán)案名:濱河花苑。 整體規(guī)模: 7棟高層、一梯兩戶。 交房標(biāo)準(zhǔn):毛坯。 樓層高度:6層、 層高3米。 戶型結(jié)構(gòu): 兩室兩廳、三室兩廳、84.78-129.13平方米 復(fù)式 面積124.18-199.09平方米。 銷售價(jià)格:有待 銷售均價(jià):1950元平方米 銷售進(jìn)展(正在辦理vip) 目前屯留縣的房地產(chǎn)住宅價(jià)格2300-2800元平方米左右。三、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析1、產(chǎn)品差異化不明顯。一方面是產(chǎn)品本

15、身差異化不明顯，如戶型多以三室兩廳為主，面積多集中在140-174平方米，“5+1”式多層住宅，另一方面外來(lái)人口比例有限，本土居民的購(gòu)房熱情大不如以前。2、銷售價(jià)格受地段制約性大。目前一些縣直屬部門(mén)自建房屋一直延續(xù)新世紀(jì)初，再說(shuō)這些小區(qū)且臨近主干道麟絳大街、一身大街和育才路居住環(huán)境已成熟，周邊生活配套相對(duì)完善，人們認(rèn)可較大。其他的小樓盤(pán)人們只能看銷售價(jià)格地段優(yōu)勢(shì)等。3、供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。隨著近年來(lái)，縣城居民購(gòu)房需求逐步增加，現(xiàn)在涌入一些新樓盤(pán)，市場(chǎng)供應(yīng)量一下子增大，將引來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，形勢(shì)嚴(yán)峻。4、目標(biāo)客戶群：公務(wù)員和部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城經(jīng)商的客戶成為目前房市的主力客戶群。(1)私營(yíng)業(yè)主：屯留縣

16、域內(nèi)有較多的私營(yíng)企業(yè)，國(guó)企占得比例較大，這部分私營(yíng)企業(yè)主較為富裕，理念也較為超前，能夠接受商品房社區(qū)。(2)有穩(wěn)定收入的公務(wù)員：該部分購(gòu)房群體有較為穩(wěn)定的收入，他們比較傾向于購(gòu)買單位自建集資房。(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別領(lǐng)導(dǎo):目前，一些常年工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一線的領(lǐng)導(dǎo)向往著城里生活，他們爭(zhēng)取在退休前移居到縣城享受幸福生活。(3)為父母購(gòu)房：部分在縣城工作的外來(lái)人口，待工作穩(wěn)定后，即在當(dāng)?shù)刭I房將父母接來(lái)同住。(4)解決子女教育：這部分人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這部分購(gòu)房者主要還是為了解決孩子的入市就學(xué)問(wèn)題。5、營(yíng)銷手段單一，營(yíng)銷水平低端。商品房多采取自然銷售，主要是選擇很傳統(tǒng)的營(yíng)銷推廣，在廣告創(chuàng)意上不具備專業(yè)性能更談

17、不上什么新的創(chuàng)意，在房地產(chǎn)廣告投放上只是根據(jù)自己的嗜好，不具備專業(yè)媒介分析。在開(kāi)盤(pán)和奠基時(shí)，只是選用宣傳單頁(yè)和夾報(bào)，投放力度小，同時(shí)地盤(pán)包裝水平有限，整體銷售人員的專業(yè)素質(zhì)需有較大提高。6、期房銷售未成氣候，人們多認(rèn)可現(xiàn)房銷售，銷售周期較長(zhǎng)。在售樓盤(pán)都為現(xiàn)房,縣城居民比較認(rèn)可。隨著觀念的轉(zhuǎn)變,人們逐步能夠接受期房。第三章、 屯留縣消費(fèi)者需求分析。通過(guò)對(duì)有購(gòu)買欲望的消費(fèi)客戶進(jìn)行了訪問(wèn)并且與一些專業(yè)人士進(jìn)行了很細(xì)的交談溝通，對(duì)目前的購(gòu)房消費(fèi)群體得出了如下結(jié)論。一、購(gòu)房者人群特征。1、年齡：在30-50歲之間。2、性別：男性消費(fèi)者是決策主體。3、教育程度：學(xué)歷相對(duì)較不高，多數(shù)初大中專。4、職業(yè)：公務(wù)

18、員、私企老板、高級(jí)技術(shù)人員（工程師、教師、醫(yī)生等）、在屯留縣城內(nèi)做生意的人士還有些距本地不遠(yuǎn)的長(zhǎng)治市居民。5、家庭結(jié)構(gòu)：已婚有一小孩或未婚與父母同住，家庭同住人口 4-6人為主。6、家庭收入：年平均收入6萬(wàn)元-20萬(wàn)元7、客戶來(lái)源：絕在部分為本土本土居民，另有少量外地購(gòu)買者。(8) 媒體接觸習(xí)慣：主要收看中央、省級(jí)衛(wèi)視電視媒體的新聞、體育及娛樂(lè) 節(jié)目等其中包括具有影響力的影視劇。 二、購(gòu)房人群社會(huì)心理特征。1、社會(huì)階層：都市中的中等及偏上階層。2、置業(yè)狀態(tài)：希望改變居住生活的人士。3、置業(yè)因素：最重視周邊環(huán)境及交通位置、特別是安全性極為重要。4、交通工具：多數(shù)以私車或單位車代步，雖然把地理位置

19、考慮在內(nèi)基本不依賴于公共交通工具。5、居住習(xí)慣：多數(shù)選擇距離工作單位及父母親友近的地方居住。三、房屋需求特征分析。1、對(duì)三室兩廳、四室兩廳的需求占絕大多數(shù)；2、面積段需求主要集中在130160 之間；3、還是比較認(rèn)可多層住宅，對(duì)高層、小高層和小戶型認(rèn)可不高；4、在產(chǎn)品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的產(chǎn)品最受青睞。四、購(gòu)房者的居住觀念。1、從購(gòu)房原因看，為改善居住條件而購(gòu)房的比例最高，為解決基本居住占少數(shù)。(1)縣城流動(dòng)人口較少，居民基本不缺房，所以多為改善居住條件而購(gòu)房；(2)一些周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城做生意的富裕戶為了解決子女就學(xué)，而選擇在縣城購(gòu)房，顯出了教育購(gòu)房趨勢(shì)；(3)另外從調(diào)查結(jié)果

20、看，購(gòu)買住宅用于投資的比例很小 2、從購(gòu)房者看重的因素來(lái)看，價(jià)格仍然是最為敏感的因素。因?yàn)橄M(fèi)觀念較為陳舊，購(gòu)房者較為看重的還是樓盤(pán)地段、交通以及供暖問(wèn)題，但物業(yè)管理及環(huán)境也成為消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注的因素。3、從人們獲得購(gòu)房信息的主要渠道來(lái)看，通過(guò)親朋好友介紹的方式最多，這是由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)推廣方式比較低端，大多為地盤(pán)包裝。 4、對(duì)本地塊的認(rèn)識(shí)通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的位置稍微有些偏東。人們較多認(rèn)識(shí)到縣城的北向發(fā)展，屆時(shí)教育、醫(yī)療等市政配套將會(huì)隨之完善，但對(duì)縣城的東延認(rèn)識(shí)度不夠，需要通過(guò)政府加快城中村改造工程，同時(shí)加大樓盤(pán)宣傳引導(dǎo)力度，增深人們對(duì)本地塊的認(rèn)可。第四章、屯留縣項(xiàng)目分析。一、項(xiàng)目概況。

21、屯留縣東城壹號(hào)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目位于屯留縣東部主干道(羿神大街)南側(cè)，為政府規(guī)劃用地，屬于屯留縣城市建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目swot分析。分析項(xiàng)目的swot矩陣，就在于深度解析項(xiàng)目情況，整合內(nèi)、外部資源，尋找項(xiàng)目入市的最佳切入點(diǎn)。1、 優(yōu)勢(shì)-s(1) 項(xiàng)目周邊已形成了成熟的居住社區(qū)，地理位置發(fā)展具有很大的潛力，交談方便，特別是到長(zhǎng)治市乘車更是屬于那種近水樓臺(tái)先得月感覺(jué)。從這方面來(lái)看，購(gòu)房人群還是比較認(rèn)可的。(2) 項(xiàng)目周邊交通便利，緊鄰城市主干道永通路，人氣匯集，商業(yè)氛圍較濃。 (3) 項(xiàng)目周邊有諸多學(xué)校及市政配套，未來(lái)生活十分便捷。2、 劣勢(shì)-w(1)從目前來(lái)看，項(xiàng)目的位置還有些偏，人氣稍低，人

22、們認(rèn)可度較差。(2)項(xiàng)目樓間距離小，在項(xiàng)目規(guī)劃上不具備優(yōu)勢(shì)更談不上什么標(biāo)準(zhǔn)的綠化率。(3)項(xiàng)目初期周邊生活配套將相對(duì)缺乏。3、 機(jī)會(huì)-0(1)縣城整體營(yíng)銷水平不高，本項(xiàng)目作為符合人們認(rèn)可所需產(chǎn)品，若在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上提高檔次，是可以贏得消費(fèi)者的青睞。(2)縣政府對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃，如盡快實(shí)施，打通永通路，完善周邊規(guī)劃配套，能夠極大提升該項(xiàng)目的吸引力。(3)屯留縣主干道羿神大街，項(xiàng)目周邊新建、擬建的大規(guī)模住宅項(xiàng)目不多。(4)縣城樓盤(pán)整體營(yíng)銷手段不高，宣傳力度不夠，我們可以通過(guò)多渠道、立體化的宣傳來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者，增加本項(xiàng)目的知名度，美譽(yù)度，樹(shù)立知名項(xiàng)目品牌。4、 威脅t(1)目前這里的地產(chǎn)市場(chǎng)還處于不規(guī)范

23、，供應(yīng)量增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 (2)市場(chǎng)需求不夠活躍。 第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品整體建議。一、對(duì)東城壹號(hào)住宅項(xiàng)目總體規(guī)劃策略。消費(fèi)在購(gòu)買商品之前首先是對(duì)產(chǎn)品整體的了解和挑選，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、品質(zhì)理念、價(jià)位、售后服務(wù)等。選購(gòu)房屋住所更是這樣的，特別對(duì)于數(shù)額較大的房屋居所更是需要謹(jǐn)慎了解。隨著住宅市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸體會(huì)到“客戶是真正的上帝”這個(gè)道理。他們的指導(dǎo)思想從原來(lái)單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注自己開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品能否為客戶所接受?，F(xiàn)代人對(duì)“家”的理解，具有明顯的心理性和生理性。“家”不在僅僅是一個(gè)棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會(huì)地位、職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件等個(gè)人身份的象征

24、，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。從這個(gè)意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。二、戶型機(jī)構(gòu)建議。 1、房型布局體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)及動(dòng)、靜分離的特點(diǎn)；2、客廳、餐廳自然分隔，南北通透；3、合理控制廳的開(kāi)間、進(jìn)深比例，層高做到至少3米4、主入口自然過(guò)渡空間；5、進(jìn)戶子母門(mén)設(shè)計(jì)；6、廚房、餐廳銜接自然，便于開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)；7、理利用剩余空間為房型增添儲(chǔ)藏及壁柜設(shè)計(jì)；三、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置建議。1、創(chuàng)建“人性化物業(yè)服務(wù)”宣言。通過(guò)明確本案的物業(yè)管理主題“人性化服務(wù)”。在堅(jiān)持對(duì)物業(yè)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)，向業(yè)主提供便利周全的無(wú)償和有償特色個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，并注重塑造樓宇的整體文化氛圍，把

25、特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式，為樓盤(pán)銷售提供新的支撐點(diǎn)。2、小區(qū)的服務(wù)框架如下。(1) 建立健全的管理制度，包括組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、運(yùn)作制度等，并結(jié)合樓宇的設(shè)施設(shè)備條件，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)對(duì)樓宇進(jìn)行管理。(2)圍繞“以人為本”的原則，將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)中，組織并配合業(yè)主開(kāi)展多種形式的文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對(duì)精神生活方面更高層次的追求，提高小區(qū)的文化品位。(3)運(yùn)用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗(yàn)，在公寓和高檔小區(qū)內(nèi)開(kāi)展了形式多樣的住戶服務(wù)項(xiàng)目，追求對(duì)于不同類型住戶提供不同個(gè)性化服務(wù)，保證每位業(yè)主能充分享受人性化的居住空間。四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)

26、定位策略。1、市場(chǎng)定位。位于山西省長(zhǎng)治市西北部的屯留縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了一些改變，但是還是以農(nóng)業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)大縣。如:很多的住宅都是在縣直屬單位自建的項(xiàng)目，根本沒(méi)有形成什么整體規(guī)劃設(shè)計(jì)只是建起了一棟棟住宅樓而已。比如什么綠化幾率、物業(yè)管理還處于無(wú)狀態(tài)中。隨著近幾年的發(fā)展，一些外地開(kāi)發(fā)商漸漸入市和應(yīng)政府部門(mén)的邀請(qǐng)也加入該縣地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)也給該縣地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。但是他們從項(xiàng)目整體規(guī)劃、包裝、營(yíng)銷還需有待完善。如實(shí)際大廈和具有居住特色的濱河花苑等項(xiàng)目由于無(wú)證不全開(kāi)始出售被政府叫停和封存這樣不僅擾亂的市場(chǎng)秩序而且也給整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。與此同時(shí)他們的銷售進(jìn)度比較緩慢，所以本項(xiàng)目地處位置與

27、周邊成熟社區(qū)和成熟完善配套設(shè)施緊密相連才是本項(xiàng)目獲勝的前提。為此，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)和自身特點(diǎn)建議打造高品質(zhì)和獨(dú)特品牌形象。屯留縣中心區(qū)宜商宜住精品項(xiàng)目典范”以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。2項(xiàng)目產(chǎn)品形象定位。項(xiàng)目所處區(qū)域，機(jī)關(guān)事業(yè)單位較多，一些目標(biāo)客戶社會(huì)身份較高、文化質(zhì)素較高，而且周邊一些單位集體宿舍、小區(qū)設(shè)有多項(xiàng)公建配套，生活便利。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，如區(qū)域干道羿神大街是貫穿長(zhǎng)治與屯留交通路線，每天天

28、不亮徹底的鳴叫、售票員喊賣聲都是影響居民生活，這些因素都會(huì)阻礙了項(xiàng)目銷售的進(jìn)展。故此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住交通方面，逐漸成熟的地理位置的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心”的雙重“抵買”價(jià)值。項(xiàng)目形象定位可從小區(qū)住宅、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 3、目標(biāo)消費(fèi)群體。針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：(1)購(gòu)買階層 自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。 安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì) 隨通漲而上升，住宅置業(yè)既能保值又可安居。換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能

29、力供屋的人士，房改房的原居者。投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多 是中小型投資者。(2) 目標(biāo)客戶定位。 周邊單位員工。縣級(jí)城市的居民比較在生活方面還是很傳統(tǒng)的，比如上班單位與居住比較近的距離也是他們的首選。從這方面來(lái)看，電力系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)、中國(guó)移動(dòng)等機(jī)構(gòu)的員工都可以納入我們所鎖定的目標(biāo)客戶。 做生意的小企業(yè)主。 他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂(lè)意在經(jīng)營(yíng)范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習(xí)慣。 年齡層次： 中青年人為主（30-50歲）。 家庭結(jié)構(gòu)：3-5口之家為主。 收入?yún)^(qū)分中高等級(jí)。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款

30、10萬(wàn)元以上 消費(fèi)等級(jí)10-20萬(wàn)元。 消費(fèi)水準(zhǔn)精品型消費(fèi)。五、項(xiàng)目產(chǎn)品銷售策劃。（一）銷售策略。根據(jù)項(xiàng)目本案的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排（見(jiàn)銷售部分），制定了整個(gè)策劃節(jié)奏安排，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效的策略實(shí)施。1、原則。l 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售原則。雖然這里的人們還沒(méi)有一線大城市里的消費(fèi)者在消費(fèi)方面具有理性的消費(fèi)但是他們也不會(huì)那買房子這種大事開(kāi)玩笑。所以我們面對(duì)越來(lái)越成熟的客戶，僅憑一張圖紙和精美的印刷品就把期房賣掉的時(shí)代早已成為歷史。因而為了增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，同時(shí)也為了縮短銷售期，降低銷售費(fèi)用，我們要遵循準(zhǔn)現(xiàn)房銷售原則。l 服務(wù)營(yíng)銷原則。概念營(yíng)銷逐漸被服務(wù)營(yíng)銷所

31、替代，通過(guò)售前服務(wù)、售中服務(wù)、售后服務(wù)，充分為客戶提供各種方便的新?tīng)I(yíng)銷模式日益被消費(fèi)者認(rèn)可。2、推出時(shí)機(jī)。作為一個(gè)縣級(jí)城市雖然目前該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一種原始運(yùn)營(yíng)時(shí)期，但這里所建的樓盤(pán)都屬于現(xiàn)房，由于這些開(kāi)發(fā)沒(méi)有實(shí)際性的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在整個(gè)環(huán)節(jié)中忽略的許多的問(wèn)題。如開(kāi)發(fā)申請(qǐng)手續(xù)、預(yù)售手續(xù)問(wèn)辦理等等使他們?cè)谶@個(gè)產(chǎn)品銷售過(guò)程中遇到政府政策性的干預(yù)。這對(duì)這些問(wèn)題，我建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間應(yīng)在項(xiàng)目具備一定的工程形象進(jìn)度（今年5月中旬6月初左右）。3、推出方式。為取得預(yù)期的目標(biāo)，我們要嚴(yán)格進(jìn)行銷售控制。在項(xiàng)目推出時(shí)，首先推出南側(cè)一至部分三居的物業(yè)進(jìn)行銷售。其目的一是進(jìn)行市場(chǎng)試探，以便及時(shí)調(diào)整銷售策略；二是便于

32、控制項(xiàng)目整體均價(jià)。 4、銷售步驟安排。a、開(kāi)盤(pán)期 目的：項(xiàng)目全面向市場(chǎng)展現(xiàn)，主要通過(guò)城區(qū)主干道和文化廣告等受眾率較高的地方樹(shù)立路牌和街道道旗等媒介以及當(dāng)?shù)仉娨暶襟w以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)階段的中心點(diǎn)，同時(shí)還可以組織售樓人員到商場(chǎng)、影院、車站等人群密集的地方發(fā)放單頁(yè)能在最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多的買家成交，通常開(kāi)盤(pán)期的銷售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。 市場(chǎng)情形：開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，利用自身銷售中心樣板間全面開(kāi)放，現(xiàn)場(chǎng)舉辦抽獎(jiǎng)、文化演出等促銷活動(dòng)。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，與之配合的一切銷售工具應(yīng)該完全準(zhǔn)備到位，包括樣板間，樓書(shū)，沙盤(pán)等。媒體宣傳除報(bào)紙、電視之外(對(duì)于一個(gè)10萬(wàn)人口一下城鎮(zhèn)式城市基本上沒(méi)有

33、報(bào)紙，只有一些政府性的內(nèi)部刊物但不適商品推廣所用。我們只能選擇傳播媒介。)精美的單頁(yè)和樓書(shū)等方式進(jìn)行多方位出擊。b、強(qiáng)銷期 目的：利用當(dāng)?shù)氐碾娨暶襟w和內(nèi)部宣傳刊物(樓市和單頁(yè))將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一向需求客戶群體曝光，并通過(guò)不同賣點(diǎn)的宣傳以及靈活的促銷方式達(dá)到銷售之目的。市場(chǎng)情形：廣告投放量少于開(kāi)盤(pán)期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一放大宣傳，同時(shí)增加市場(chǎng)好感。應(yīng)定期于現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展活動(dòng)營(yíng)銷。例如：贊助當(dāng)?shù)匾恍┪幕顒?dòng)比如民俗濃厚秧歌舞和戲曲演出活動(dòng)及我們自己與當(dāng)?shù)匚穆?lián)共同主辦“我夢(mèng)中的生活空間-兒童書(shū)畫(huà)”?；顒?dòng)之一活動(dòng)主題:我夢(mèng)中的生活空間兒童書(shū)畫(huà)?；顒?dòng)時(shí)間:2010年6月初至2010年7月底(其中還包括

34、一個(gè)多月的書(shū)畫(huà)展覽)活動(dòng)地點(diǎn):東城壹號(hào)項(xiàng)目樣板間內(nèi)。活動(dòng)之二活動(dòng)主題:追求幸福生活、暢想美好未來(lái)濃厚的地方戲曲、秧歌舞大賽。活動(dòng)時(shí)間:2010年9月初至2010年9月中旬。活動(dòng)地點(diǎn):縣中心文化活動(dòng)廣場(chǎng)。（注：活動(dòng)細(xì)節(jié)方案另付）c、持續(xù)期: 目的：持續(xù)維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取大批前階段未購(gòu)客戶成交市場(chǎng)情形：經(jīng)過(guò)一個(gè)階段性的緊張忙碌，開(kāi)發(fā)商基本能完成總銷售金額的50%，銷售壓力也將逐漸減輕許多，從而也應(yīng)將廣告投放量進(jìn)行壓縮，將主要精力用于已購(gòu)客戶簽約及后期服務(wù)上，力爭(zhēng)將前階段已有購(gòu)買意向但未下決心之客戶拉回下定。d、收盤(pán)期：目的：完善后期服務(wù)和結(jié)束銷售。市場(chǎng)情形：此時(shí)，銷售已接近尾聲，好的戶型已基本賣

35、光，剩下多為不利戶型，此時(shí)應(yīng)采用部分讓利政策盡快完成銷售。策略安排：l 客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)。（注：活動(dòng)方案細(xì)節(jié)和廣告語(yǔ)、文案創(chuàng)意另付）方案說(shuō)明：公關(guān)活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè)，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動(dòng)”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來(lái)項(xiàng)目的巨大成功。5、預(yù)計(jì)銷售周期預(yù)計(jì)半年時(shí)間的銷售周期，2010年10月底或11月初全部售完。開(kāi)盤(pán)銷售期：（國(guó)貿(mào)秋展）2010年5月初2010年5月底強(qiáng)銷攻擊期：2010年6月2010年7月持續(xù)攻擊期：2010年7月初2010年8月底收盤(pán)期： 2010年9月初2010年10月以上銷售周期的預(yù)計(jì)時(shí)間為5個(gè)月。（二）、銷售價(jià)格策略1、價(jià)格走勢(shì)價(jià)格

36、永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。我們的策劃方案，一直強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)，實(shí)際就是想提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。我們的主體思路就是將本案直接包裝成23002800元的高檔樓盤(pán)，而實(shí)際銷售價(jià)位鎖定在23002600元左右，均價(jià)定在2500左右。從而讓客戶產(chǎn)生心理上的價(jià)位順差，覺(jué)得物超所值。這樣，我們就能夠跳開(kāi)高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取使本案在盡可所預(yù)期的時(shí)間內(nèi)銷售完，迅速回款，最終使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)達(dá)到最大化。這也是我們要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。五、 項(xiàng)目產(chǎn)品推廣策略。1

37、、前期包裝準(zhǔn)備。 (1)售樓部設(shè)定和內(nèi)、外部裝飾設(shè)計(jì)。售樓部的包裝直接影響著購(gòu)房群體對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品購(gòu)買的信心，同時(shí)促成銷售成交。 a、包裝目的：全方位包裝，突出自身特色，有效吸引客戶，促進(jìn)最終成交。b、包裝效果: 綠色、自然、健康、生態(tài)，很好的調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，使之與項(xiàng)目產(chǎn)品更好的融合在一起，以增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，體現(xiàn)產(chǎn)品的稀缺性與不可復(fù)制性。 c、包裝說(shuō)明:（內(nèi)部包裝、外部包裝）售樓部展示沙盤(pán)位于整個(gè)售樓部中央，洽談區(qū)與簽約基本上不做太大的改動(dòng)，設(shè)置情景展示區(qū)域，用于展示一些以樹(shù)為主題的工藝小品，也可把戶型展示設(shè)置于展示區(qū)內(nèi)，通過(guò)這樣一種手段來(lái)營(yíng)造一種客戶未來(lái)可以在此獲得的生活氛圍。 (2)v

38、i系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)入工作計(jì)劃列入內(nèi)，目前該項(xiàng)目一整套產(chǎn)品使用的logo設(shè)計(jì)已進(jìn)入工作完成倒計(jì)時(shí)。其中包括電子樓書(shū)、平面樓書(shū)、產(chǎn)品宣傳折頁(yè)及包裝推廣中所使用的信箋、信封、工牌、名片和水杯等。 (3) 項(xiàng)目周邊包裝。 a、項(xiàng)目的周邊的路段分別設(shè)置跨路橫幅。 b、項(xiàng)目入口處設(shè)置充氣拱門(mén)。 c、項(xiàng)目周邊大道每隔2米設(shè)一彩旗。 d、指示牌“臨時(shí)停車場(chǎng)”、“入口處”。2、開(kāi)盤(pán)前期：主要是以戶外廣告宣傳為主，也可以利用電視、精美折頁(yè)及樓書(shū)等非主流媒介，通過(guò)向具有購(gòu)買房屋意向的客戶向外界傳遞一個(gè)信息，營(yíng)造出本項(xiàng)目即將入市的一種氣息，以樹(shù)立起本項(xiàng)目的品牌形象，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)。（1）著重介紹項(xiàng)目在本區(qū)域范圍內(nèi)的地理優(yōu)勢(shì)和

39、環(huán)境優(yōu)勢(shì)及未來(lái)城市發(fā)展核心地段。（2）重點(diǎn)是廣告形象宣傳，本項(xiàng)目的人文理念、建筑風(fēng)格和造型等特點(diǎn)，展示其高檔品位，有一種享受高品位生活格調(diào)的感覺(jué)。3、開(kāi)盤(pán)前一周：主要以街道燈桿宣傳畫(huà)為主，以電視廣告中的電視廣告介紹為為輔同時(shí)通過(guò)派發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品精美單頁(yè)向大眾宣傳本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，與眾不同的特點(diǎn)，并在銷售大廳前活動(dòng)縣城城市中心的文化廣場(chǎng)組織大型文藝演出活動(dòng)，傳遞現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)銷熱情，烘托銷售氣氛。4、推廣宣傳系列主題。(1)形象篇：總體規(guī)劃的形象，大自然的優(yōu)雅，舒適的居住環(huán)境。(2)地段篇：緊鄰城市交通主干道和占據(jù)未來(lái)城市核心地段，任何一種產(chǎn)品可以復(fù)制，唯有地段不可以復(fù)制。(3)配套篇：高檔的社區(qū)，溫罄

40、的家園，充足的車位，優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，正規(guī)的保安隊(duì)伍，全方位為用戶提供24小時(shí)服務(wù)。(4)戶型篇：結(jié)構(gòu)緊湊，動(dòng)靜分離，南北通透，超前理念，具有現(xiàn)代氣息。5、現(xiàn)場(chǎng)銷售管理。(1)現(xiàn)場(chǎng)銷售策略。創(chuàng)建良好的麥場(chǎng)氛圍，構(gòu)思嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N控戰(zhàn)術(shù)。繪制科學(xué)的操作流程，構(gòu)建精細(xì)的服務(wù)措施。精選全能的售樓先生，制定嚴(yán)格的效能考核。(2)銷售人員管理。實(shí)行銷售主管負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持以人為本的原則，以售樓先生（小姐）為主體，以崗位職責(zé)為根本，全面規(guī)范銷售行為，落實(shí)獎(jiǎng)罰責(zé)任制，調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性。(3)制定先進(jìn)合理科學(xué)的銷售工作流程，全方位為客戶著想，最大限度為客戶提供最優(yōu)、最佳的服務(wù)。(4)配備銷售資料。如宣傳手冊(cè)，樓書(shū)，海

41、報(bào)，平面圖集，相關(guān)工程資料，售樓先生（小姐）名片，價(jià)目表（一房一價(jià)），購(gòu)房指南和相關(guān)的資料文本。(5)售樓部配備辦公設(shè)施。如電腦，打印機(jī)，復(fù)印機(jī)，音響設(shè)施和辦公用品等。 文案 整理1、項(xiàng)目廣告語(yǔ)備選。主題廣告語(yǔ):極至的資源整合 豐富住家生活內(nèi)涵苛求的建造細(xì)節(jié) 提升居住生活品質(zhì)2、東城壹號(hào)項(xiàng)目銷售折頁(yè)創(chuàng)作思路。(1)文字要求：在樓盤(pán)項(xiàng)目銷售折頁(yè)內(nèi)容上要主題突出、抓主重點(diǎn)。項(xiàng)目推廣內(nèi)容上文字不僅要簡(jiǎn)練而且還具有渲染力。本次銷售的產(chǎn)品主要是以本土購(gòu)房群體為主，其次是在異地工作多年的屯籍人士。為此，對(duì)內(nèi)容語(yǔ)言上除了書(shū)面語(yǔ)言的同時(shí)要結(jié)合當(dāng)?shù)卣Z(yǔ)言做出傳播載體。(2)設(shè)計(jì)風(fēng)格要求。顏色不已多、色彩不已鮮艷、

42、古典與時(shí)尚相結(jié)合。大氣、尊貴、獨(dú)特。在圖案設(shè)計(jì)除了要結(jié)合項(xiàng)目主體之外，但也要突出自己的獨(dú)特風(fēng)格。(3)折頁(yè)制作要求。尺寸要求3545cm。版式要求：正反面。紙張要求：其實(shí)在樓盤(pán)項(xiàng)目產(chǎn)品推廣宣傳中，除了精美的設(shè)計(jì)和獨(dú)特的創(chuàng)意外再就是印刷和紙張也起著關(guān)鍵作用。以往一些商家為了壓縮成本在印刷時(shí)選擇了質(zhì)量不是很好的銅版紙，結(jié)果在派發(fā)過(guò)程中宣傳折頁(yè)不僅沒(méi)有起到被客戶收藏傳播的效果而且還影響城市容貌。針對(duì)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)建議在本次折頁(yè)印刷中，200克的銅版紙是我們這次折頁(yè)用紙首選。 (3)折頁(yè)文案創(chuàng)意 封面主題（logo標(biāo)志）極至的資源整合 豐富住家生活內(nèi)涵苛求的建造細(xì)節(jié) 提升居住生活品質(zhì)東城地產(chǎn) 實(shí)力鉅獻(xiàn)

43、售樓電話： 內(nèi) 文 p1攬一座新城，臻藏一生榮耀一座新城的崛起，一次居住新的誕生，居住環(huán)境的每一次推進(jìn)，都是城市優(yōu)勢(shì)資源的一次最佳整合。這里作為城市發(fā)展的新向標(biāo)，將加快整個(gè)城市發(fā)展建設(shè)的新步伐。依托周邊良好環(huán)境，以專業(yè)商務(wù)、現(xiàn)代人居為主，把這里塑造成在交通系統(tǒng)上方便快捷，居住在這里充分考慮人性需求高品位、多功能的城市“門(mén)戶”形象?！皷|城地產(chǎn)”鼎占這里優(yōu)勢(shì)地帶，秉承 的建筑理念，傾力打造高品質(zhì)社區(qū)今尚城社區(qū)，解讀東城壹號(hào)項(xiàng)目新式生活，引領(lǐng)新一輪人居典范。p2p3宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，感通天地。引自于宅經(jīng)家的概念，在人類中早就已形成了一個(gè)生活概念。粗糙的建筑因了溫潤(rùn)的情感因素而顯生動(dòng)活潑。建筑之于家，家之于城市，交融并進(jìn)的情愫齊整而規(guī)律。今成地產(chǎn)，以造精品之心，崇尚人類哲學(xué)，高尚