嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

1、嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法 第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）和浙江省物價局關(guān)于規(guī)范機動車停放服務(wù)收費管理的通知等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，修訂本辦法。 第二條 凡在嘉興市本級行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)服務(wù)主管部門），均應(yīng)遵守本辦法。 第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域

2、內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費用。 第四條 市、區(qū)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)服務(wù)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。 第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、合理、公開以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第六條 物業(yè)服務(wù)收費項目包括物業(yè)服務(wù)費、住宅裝修垃圾清運費、住宅小區(qū)汽車停放服務(wù)費、代辦服務(wù)費和特約服務(wù)費等。 （一）物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定為業(yè)主、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費用。服務(wù)內(nèi)容包括： 1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常使用管理和維護保養(yǎng)； 2、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理； 3、公共綠地、花草樹

3、木的養(yǎng)護管理； 4、公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； 5、物業(yè)檔案資料管理； 6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。 （二）住宅裝修垃圾清運費是指對住宅裝修過程中產(chǎn)生的垃圾提供清運服務(wù)所收取的費用。（三）住宅小區(qū)內(nèi)公共場所（含小區(qū)道路停車泊位）汽車停放服務(wù)收費是指經(jīng)營服務(wù)者為汽車提供停放服務(wù)而收取的費用。 （四）代辦服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受管道煤氣、通信、供水、供電、有線電視等公用事業(yè)單位委托提供代辦服務(wù)所收取的費用。 （五）特約服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主、使用人委托提供特約服務(wù)所收取的費用。 第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特

4、點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價、政府定價和市場調(diào)節(jié)價。 普通住宅小區(qū)（不包括非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。 汽車停放服務(wù)費和住宅裝修垃圾清運費實行政府定價。 非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅物業(yè)服務(wù)費，代辦服務(wù)費和特約服務(wù)費，以及小區(qū)業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。 第八條 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)費實行分等級定價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準（見附件1）向本級價格主管部門申報服務(wù)等級和收費標準，價格主管部門會同物業(yè)服務(wù)主管部門按機構(gòu)配置和綜合管理、房屋維修管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范和公共秩序管理、公用配套設(shè)施設(shè)

5、備管理、綠化管理、和收費執(zhí)行情況等七個考評項目，根據(jù)嘉興市本級普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準考核評定服務(wù)等級，并按照按質(zhì)論價、補償成本和合理贏利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級的收費參考標準。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)內(nèi)容與標準超出當?shù)刈罡咧笇?dǎo)價相對應(yīng)服務(wù)內(nèi)容與標準的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則提出前期物業(yè)服務(wù)等級和收費標準，報所在地價格主管部門和物業(yè)行政主管部門核定。物業(yè)服務(wù)等級的中準價格和浮動幅度由市價格主管部門會同物業(yè)服務(wù)主管部門定期向社會公布（原則上每二年公布一次）。嘉興市本級普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費中準價格見附件2。 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： （一）物業(yè)

6、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； （三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用； （四）辦公費用； （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； （七）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。 第九條 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)費標準的報批程序。（一）在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主）、中標委托物業(yè)服務(wù)合同（開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)）和業(yè)主臨時管理規(guī)約簽訂之前，由開發(fā)建設(shè)企業(yè)按照嘉興市本級物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準，在南湖區(qū)、秀洲區(qū)范

7、圍內(nèi)的向當?shù)貎r格主管部門申報；在嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的向市價格主管部門申報，經(jīng)價格主管部門審核認定，以此作為前期物業(yè)服務(wù)招投標（協(xié)議）的服務(wù)等級和收費的標準的依據(jù)，中標（協(xié)議）的服務(wù)等級和收費標準為暫定等級和暫定收費標準，開發(fā)建設(shè)企業(yè)在售房時應(yīng)公告明示暫定內(nèi)容，并在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、中標委托物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時規(guī)約中載明其物業(yè)服務(wù)費價格為暫定價；（二）待小區(qū)住宅交付使用六個月后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)再向價格主管部門提出正式申請，價格主管部門會同物業(yè)服務(wù)主管部門組織業(yè)主對其考評，并正式核定服務(wù)等級、中準價格，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在核定的中準價格及浮動幅度范圍內(nèi)確定。如與前期暫定等級、收費標準不一

8、致的，應(yīng)公告調(diào)整內(nèi)容，并對按暫定價收取的物業(yè)服務(wù)費作多退少補處理；（三）業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)的質(zhì)量，協(xié)商確定相關(guān)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。 第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報物業(yè)服務(wù)收費時，應(yīng)向價格主管部門提交工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)等級和收費的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的具體實施方案（小區(qū)建筑面積和配套設(shè)施概況、服務(wù)內(nèi)容和標準等）、嘉興市住宅小區(qū)竣工綜合驗收備案申請表及成本測算等資料。 第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按不同面積在業(yè)主裝修時收取住宅裝修垃圾清運費（

9、見附件3）。不得收取裝修管理費、出入證工本費、出入證押金和樓道二次整修費等未經(jīng)價格權(quán)限部門批準的費用。第十二條 住宅小區(qū)內(nèi)公共場所（含小區(qū)道路停車泊位）汽車停放服務(wù)費，其收費標準見附件4。 第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家、省、市有關(guān)明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。 第十四條 納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第十五條 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)

10、服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 第十六條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。 業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當

11、及時答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。 第十七條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 第十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。 第十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當簽訂合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)

12、費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第二十條 物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同所約定的時限向業(yè)主、使用人收??；未作約定的，預(yù)收期不得超過12個月。 物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、書面通知購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙的次月起計收。 第二十一條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原

13、業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 第二十三條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。 第二十四條 本辦法由嘉興市發(fā)展和改革委員會（市物價局）負責(zé)解釋。 第二十五條 本辦法自2013年4月10日起施行。附件1：普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準附件2：普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費中準價格表附件3：普通住宅裝修垃圾清運費價目表附件4：普通住宅小區(qū)汽車停放服務(wù)費價目表附件1：普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準

14、一 級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價

15、目。 8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。（二）房屋管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

16、 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約（業(yè)主臨時規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法

17、應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯24小時正常運行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、

18、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護公共秩序 1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。 3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。 5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù) 1、高

19、層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次 3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 6、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護管理 1、有

20、專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2、草坪生長良好，及時修剪和栽種，無雜草、雜物。 3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。（七）收費執(zhí)行情況 1、規(guī)定實行明碼標價，將小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準、收費等級以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在經(jīng)營場所醒目位置公布。 2、嚴格執(zhí)行規(guī)定的收費項目、收費標準、提供質(zhì)價相符的服務(wù)，沒有價格違法行為。 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)費用收支合理。 4、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費滿意，無投訴。二 級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)

21、合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。 8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、按合同約定規(guī)范使用

22、住房專項維修資金。 10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。（二）房屋管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每3日巡查1次、小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約（業(yè)主臨時規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制

23、度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設(shè)施設(shè)備標志齊

24、全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通 7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。 9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)

25、備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護公共秩序 1、小區(qū)主出入口24小時值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。 3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。 5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù) 1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。 2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次

26、。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。 3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 5、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護管理 1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 3、定期清除綠地雜草、雜物。 4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害（七）收費執(zhí)行情況 1、規(guī)定實行明碼標價，將小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準、收費等級以及收費項目、收費標

27、準等有關(guān)情況在經(jīng)營場所醒目位置公布。 2、嚴格執(zhí)行規(guī)定的收費項目、收費標準、提供質(zhì)價相符的服務(wù)，沒有價格違法行為。 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)費用收支合理。 4、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費滿意，無投訴。三 級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、公示8小時服務(wù)電話。

28、報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 8、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。（二）房屋管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻

29、璃等，定期維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約（業(yè)主臨時規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔

30、案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。 3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。 8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案

31、。（四）協(xié)助維護公共秩序 1、小區(qū)24小時值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。 3、車輛停放有序。 4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。 2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。 3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（六）綠化

32、養(yǎng)護管理 1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 2、定期清除綠地雜草、雜物。 3、預(yù)防花卉、樹木病蟲害。（七）收費執(zhí)行情況 1、規(guī)定實行明碼標價，將小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準、收費等級以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在經(jīng)營場所醒目位置公布。 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)費用收支合理。 四 級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理

33、、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、公示8小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 8、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率60%以上。（二）房屋管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建

34、議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每月巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約（業(yè)主臨時規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備臺帳。操作維護人員規(guī)范操作,養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備運行正常。 3、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 4、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用