銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件

1、1,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范,2,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,主要流程階段及內(nèi)容,第一階段 銀行融資前期準(zhǔn)備階段 第二階段 銀行融資的調(diào)查和審批階段 第三階段 銀行融資的放款階段 第四階段 銀行融資的還款階段,3,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,銀行融資各流程階段示意圖,4,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,第一階段 銀行融資前期準(zhǔn)備階段,新成立公司辦理貸款卡（45天） 單體工程開(kāi)工前第227天開(kāi)始，開(kāi)工前第182天完成 調(diào)查擬合作銀行（45天） 單體工程開(kāi)工前第227天開(kāi)始，開(kāi)工前第182天完成 貸款方案內(nèi)部審批（37天） 單體工程開(kāi)工前第182天開(kāi)始，開(kāi)工前第145天完成,5,銀

2、行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,1-1 新成立公司辦理貸款卡,行政人事部門(mén)及時(shí)辦理完畢新公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開(kāi)戶許可證等公司基礎(chǔ)證件； 財(cái)務(wù)部憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證等證件向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行征信管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并領(lǐng)取貸款卡申請(qǐng)報(bào)告書(shū)； 財(cái)務(wù)部如實(shí)填寫(xiě)貸款卡申請(qǐng)報(bào)告書(shū)，根據(jù)所在地人民銀行要求準(zhǔn)備公司資料，并送有關(guān)部門(mén)審檢通過(guò)后，由所在地人民銀行發(fā)放貸款卡。,6,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,1-2 調(diào)查擬合作銀行,分子公司財(cái)務(wù)部調(diào)查至少三家以上擬合作銀行，了解擬合作銀行支持程度、融資規(guī)模、抵押率、相關(guān)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，并將調(diào)查結(jié)果報(bào)公司資金運(yùn)營(yíng)部審批； 公司資金運(yùn)營(yíng)部根據(jù)分子公司調(diào)查情況，擬定合

3、作銀行，必要時(shí)可派專人前往項(xiàng)目所在地調(diào)查擬合作銀行； 公司資金運(yùn)營(yíng)部確定擬合作銀行后，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批通過(guò)后，方可執(zhí)行。,7,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,截止2009年3月各行占公司貸款總額比列,8,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2006年-2009年3月各行貸款金額增減變動(dòng),9,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,1-3 貸款方案公司內(nèi)部審批,分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目總投資估算和抵押物確定在合作銀行的融資金額（在開(kāi)工前第152天前，確定項(xiàng)目所在地辦理預(yù)售許可證前是否需要由土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押）； 公司資金運(yùn)營(yíng)部根據(jù)公司整體情況對(duì)分子公司上報(bào)的融資方案進(jìn)行審核、調(diào)整； 公司資金運(yùn)營(yíng)部將融資方案形成文

4、字說(shuō)明上報(bào)資金管理委員會(huì)審批通過(guò)，后方可執(zhí)行。,10,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,第二階段 銀行融資的調(diào)查和審批（一）,合作銀行開(kāi)戶、評(píng)級(jí)（30天） 單體工程開(kāi)工前第145天開(kāi)始，開(kāi)工前第115天完成 銀行融資資料的準(zhǔn)備（20天） 單體工程開(kāi)工前第115天開(kāi)始，開(kāi)工前第95天完成 銀行支行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批（15天） 單體工程開(kāi)工前第95天開(kāi)始，開(kāi)工前第80天完成,11,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,第二階段 銀行融資的調(diào)查和審批（二）,銀行分行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批（20天） 單體工程開(kāi)工前第80天開(kāi)始，開(kāi)工前第60天完成 銀行省行前臺(tái)對(duì)融資資料的評(píng)估（21天） 單體工程開(kāi)工前第60天開(kāi)始，開(kāi)工前第3

5、9天完成 銀行省行后臺(tái)對(duì)融資資料審查并批復(fù)（39天） 單體工程開(kāi)工前第39天開(kāi)始，開(kāi)工前第0天完成,12,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,銀行融資資料準(zhǔn)備、更改、審定、上報(bào)示意圖,銀行融資運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)，牽涉部門(mén)、環(huán)節(jié)多，并需要根據(jù)公司需求、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銀行審查要求等情況不斷修改融資資料，資料的準(zhǔn)備、更改、審定、報(bào)銀行流程如圖所示：,13,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,銀行支行、分行、省行前臺(tái)及后臺(tái)調(diào)查流程,銀行支行,銀行分行,銀行省行前臺(tái),銀行省行后臺(tái),收集融資資料 調(diào)查報(bào)告 初審意見(jiàn) 支行行長(zhǎng)簽批 出具行文 報(bào)分行審查,補(bǔ)充融資資料 審查報(bào)告 復(fù)審意見(jiàn) 法律意見(jiàn)書(shū) 分行行長(zhǎng)簽批 出具行文 報(bào)省行前臺(tái)審查,項(xiàng)目

6、所在地調(diào)查 補(bǔ)充融資資料 項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 押品調(diào)查報(bào)告 前臺(tái)老總審批 移交后臺(tái)審查,審查上報(bào)資料 補(bǔ)充融資資料 項(xiàng)目審查報(bào)告 后臺(tái)老總審批 提交貸審會(huì)審議,14,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-1 合作銀行開(kāi)戶、評(píng)級(jí),分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)合作銀行要求提供開(kāi)戶資料和信用評(píng)級(jí)資料，及時(shí)完成開(kāi)戶及信用評(píng)級(jí)工作。如評(píng)級(jí)遇到流程調(diào)整等因素需延長(zhǎng)時(shí)限，需在開(kāi)工前第115天前向公司資金運(yùn)營(yíng)部做出書(shū)面申請(qǐng)，批復(fù)后可順延； 公司資金運(yùn)營(yíng)部審核分子公司開(kāi)戶資料和信用評(píng)級(jí)資料，督促分子公司報(bào)合作銀行審查，協(xié)助協(xié)調(diào)銀行審查進(jìn)度，并及時(shí)批復(fù)分子公司評(píng)級(jí)時(shí)限調(diào)整的申請(qǐng)。,15,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-2 銀行融資資料的準(zhǔn)備,分子

7、公司財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目平面規(guī)劃圖初稿編制銀行融資可行性研究報(bào)告初稿，及其他基礎(chǔ)融資資料的準(zhǔn)備； 公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)分子公司的銀行融資可行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審核定稿，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)定稿后報(bào)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批后提供給合作銀行 。 基礎(chǔ)銀行融資資料明細(xì)如下：,16,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-2 銀行融資資料的準(zhǔn)備,（1）公司資料 分子公司和總公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開(kāi)戶許可證、資質(zhì)證書(shū)、貸款卡、法人代表及被授權(quán)人身份證、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、近三年審計(jì)報(bào)告復(fù)印件； 董事會(huì)決議 、授權(quán)委托書(shū)、公司主要人員簡(jiǎn)歷及職工構(gòu)成、即期財(cái)務(wù)報(bào)表及科目明細(xì)說(shuō)明等原件； 合作銀行要求提供的其

8、他公司資料。,17,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-2 銀行融資資料的準(zhǔn)備,（2）項(xiàng)目資料 土地出讓合同、土地款繳納憑證、國(guó)有土地使用證、項(xiàng)目立項(xiàng)批文、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證（可后補(bǔ)）、施工許可證（可后補(bǔ)） 、前期項(xiàng)目投入繳納憑證復(fù)印件（可后補(bǔ)）； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目貸款申請(qǐng)?jiān)?設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資 質(zhì)證書(shū)等； 合作銀行要求提供的其他項(xiàng)目資料。,18,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-2 銀行融資資料的準(zhǔn)備,銀行融資可行性研究報(bào)告需注意問(wèn)題: 1、項(xiàng)目各項(xiàng)投資來(lái)源、比例是否合理，自有資金是否落實(shí)和符合規(guī)定。一般融資金額占總投資金額的合理比例為40%。項(xiàng)

9、目自有資金應(yīng)占項(xiàng)目總投資35%以上； 2、項(xiàng)目年度現(xiàn)金流的年初累計(jì)現(xiàn)金流不能為負(fù)，各年度累計(jì)現(xiàn)金流不能超出貸款金額； 3、投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目是考察項(xiàng)目投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。該指標(biāo)至少不小于15%，凈利潤(rùn)率至少不小于10%。,19,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-3 銀行支行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批,銀行支行調(diào)查和審批流程如下： 信貸業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)公司情況、項(xiàng)目情況、項(xiàng)目市場(chǎng)前景進(jìn)行調(diào)查，出具調(diào)查報(bào)告。經(jīng)信貸負(fù)責(zé)人、主管副行長(zhǎng)、 行長(zhǎng)簽字審批后，上報(bào)分行貸款審查部門(mén) ； 分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的調(diào)整及時(shí)對(duì)融資可行性研究報(bào)告進(jìn)行修改，并補(bǔ)充銀行支行所需的其他資料； 公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)分子公司修改后的融資可

10、行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如有重大調(diào)整需報(bào)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。,20,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-4 銀行分行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批,銀行分行調(diào)查和審批流程如下： 銀行分行審查部門(mén)對(duì)支行上報(bào)資料進(jìn)行審查，出具審查報(bào)告，經(jīng)審查負(fù)責(zé)人、處長(zhǎng)、主管副行長(zhǎng)、行長(zhǎng)簽字審批后，會(huì)同法律事務(wù)處出具的法律審查意見(jiàn)，上報(bào)省行貸款前臺(tái)審查部門(mén)； 分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)工程規(guī)劃許可證對(duì)融資可行性研究報(bào)告進(jìn)行修改，并補(bǔ)充銀行分行所需其他資料（分公司此時(shí)必須取得工程規(guī)劃許可證）； 公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)分子公司修改后的融資可行性研究報(bào)告及其他融資資料進(jìn)行審核定稿，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如有重大調(diào)整需報(bào)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。,21,銀行融

11、資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-5 銀行省行前臺(tái)審查部門(mén)對(duì)融資資料的評(píng)估,銀行省行前臺(tái)審查部門(mén)評(píng)估流程如下： 銀行省行組織專業(yè)人士組成項(xiàng)目評(píng)估小組和押品評(píng)估小組項(xiàng)目貸款所在地進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，并出具項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告和押品評(píng)估報(bào)告后，報(bào)銀行后臺(tái)審查部門(mén)； 分子公司財(cái)務(wù)部做好銀行省行評(píng)估人員接洽工作，聯(lián)系評(píng)估公司，出具押品評(píng)估報(bào)告，并根據(jù)省行評(píng)估人員要求，及時(shí)對(duì)貸款資料進(jìn)行修改和補(bǔ)充； 公司資金運(yùn)營(yíng)協(xié)助分子公司協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對(duì)修改后的融資資料進(jìn)行審核定稿。,22,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,2-6 銀行省行后臺(tái)審查部門(mén)的審查和批復(fù),銀行省行后臺(tái)審查部門(mén)審查和批復(fù)流程如下： 銀行省行后臺(tái)審查部門(mén)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估資料論證，協(xié)調(diào)

12、匯總資料后，提出綜合性審查報(bào)告和決策建議方案，提交貸審會(huì)審議； 分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)后臺(tái)審查人員要求，及時(shí)對(duì)貸款資料進(jìn)行修改和補(bǔ)充（分公司此時(shí)必須取得施工許可證） ； 公司資金運(yùn)營(yíng)部積極協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對(duì)修改后的融資資料進(jìn)行審核定稿。,23,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,第三階段 銀行融資的放款階段,銀行省行貸審會(huì)通過(guò)并下發(fā)文件 （10天） 單體工程開(kāi)工前第0天開(kāi)始，開(kāi)工后第10天完成 土地局（房管局）辦理抵押登記（20天） 單體工程開(kāi)工前第0天開(kāi)始，開(kāi)工后第20天完成 銀行融資放款（10天） 單體工程開(kāi)工后第20天開(kāi)始，開(kāi)工后第30天完成,24,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,3-1 銀行省行貸審會(huì)通過(guò)行下

13、發(fā)文件,銀行省行貸審會(huì)通過(guò)并下發(fā)文件流程如下： 省行貸審會(huì)一般一周召開(kāi)一次，審議通過(guò)后，授信審批部將會(huì)議紀(jì)要和貸款承諾函，報(bào)主管行長(zhǎng)、行長(zhǎng)審批后下發(fā)下級(jí)行（如貸審會(huì)未召開(kāi)，放款時(shí)限可順延）； 分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)省行批復(fù)文件及時(shí)對(duì)融資資料進(jìn)行補(bǔ)充； 公司資金運(yùn)營(yíng)部積極協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對(duì)補(bǔ)充的融資資料進(jìn)行審核定稿。,25,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,3-2 土地局（房管局）辦理抵押登記,土地局（房管局）辦理抵押登記流程如下： 財(cái)務(wù)部從根據(jù)押品所在地土地局（房管局）要求準(zhǔn)備相關(guān)資料，經(jīng)收件人員初審，處長(zhǎng)、分管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)審批，并繳納抵押登記費(fèi)用后，發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)； 辦理抵押登記手續(xù)的被委托人提前準(zhǔn)備抵

14、押登記所需資料，并協(xié)調(diào)土地局（房管局）相關(guān)辦事人員，盡快辦理完畢相關(guān)手續(xù)。,26,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,3-2 土地局（房管局）辦理抵押登記,土地局（房管局）抵押所需資料： 1、抵押人、抵押權(quán)人、借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證、被委托人身份證、公司章程復(fù)印件； 2、抵押人、抵押權(quán)人、借款人授權(quán)委托書(shū)、抵押登記申請(qǐng)表、借款合同、抵押合同、抵押物清單、董事會(huì)決議、抵押承諾書(shū)、評(píng)估報(bào)告、土地分割圖、土地證、房產(chǎn)證原件。 各地略有不同，以上僅作參考。,27,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,3-2 土地局（房管局）辦理抵押登記,土地局（房管局）辦理抵押登記注意事項(xiàng)： 1、辦理他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)時(shí)，土地或房產(chǎn)

15、的抵押期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限； 2、用于抵押的土地或房產(chǎn)，應(yīng)由銀行支行認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估； 3、土地所有權(quán)抵押，貸款金額不得超過(guò)抵押物出讓價(jià)值的70%，或評(píng)估價(jià)值的50%； 4、房屋所有權(quán)抵押，貸款金額不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%。房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)與該房產(chǎn)的土地使用權(quán)一同抵押。,28,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,3-3 銀行融資放款,銀行融資放款流程如下： 銀行支行根據(jù)其根據(jù)其認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，結(jié)合實(shí)際情況完成銀行資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，并上報(bào)分行、省行審批通過(guò)后走項(xiàng)目貸款流程和放款流程； 分子公司財(cái)務(wù)部于銀行支行、分行辦理完畢押品流程、項(xiàng)目貸款流程和放款流程后，憑借款合同、抵押（擔(dān)保）合同

16、、借據(jù)等資料申請(qǐng)放款； 公司資金運(yùn)營(yíng)部協(xié)調(diào)省行相關(guān)人員，確保能夠及時(shí)放款。,29,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,第四階段 銀行融資的及還款階段,在建工程抵押（45天） 單體工程開(kāi)工后第30天開(kāi)始，開(kāi)工后第75天完成 確定按揭貸款合作單位（45天） 單體工程開(kāi)工后第30天開(kāi)始，開(kāi)工后第75天完成 銀行融資還款（10天） 根據(jù)借款合同約定期限，提前10天安排資金,30,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,4-1 在建工程抵押,部分地區(qū)項(xiàng)目貸款需要追加在建工程抵押，分子公司應(yīng)根據(jù)合作銀行要求和項(xiàng)目銷售進(jìn)度，及時(shí)與土地局、房管局溝通，完成在建工程抵押； 公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)需要追加在建工程抵押地區(qū)給予重點(diǎn)關(guān)注，積極與分子公司、合作銀行溝通，提前了解由于在建工程抵押造成提前償還貸款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、額度等要素。,31,銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范課件,4-2 確定按揭貸款合作單位,按揭貸款合作單位一般為項(xiàng)目貸款