房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析

1、房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析【摘要】房地產企業(yè)的經營流程主要分房地產開發(fā)和房產或在建工程銷售(或出租)兩個階段，其過程涉及了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。本文將就土地增值，根據房地產企業(yè)的特點，依據現行稅法，結合具體案例，對其納稅籌劃進行探討。關鍵字：房地產企業(yè)、土地增值稅、納稅籌劃納稅籌劃是近年來在我國發(fā)展迅速、方興未艾的一個新興領域，所謂納稅籌劃是指納稅人站在企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度，在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉水整體利益最大化的納稅方案，管理企業(yè)生產、經營和投資、理財等活動的一種企業(yè)涉水管理活動。意味著企業(yè)將在不違反現行法律規(guī)定的前提下，通過對其應稅行為的

2、事前、事中進行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時間而取得稅后利益最大化的經濟行為。房地產企業(yè)是目前比較熱門的一個話題，在其生產經營過程中涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和契稅等稅種，通過合理地籌劃能減少應上交稅收，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。下面將就土地增值稅的籌劃思路進行闡述：一、利用“起征點”選擇最優(yōu)納稅方案根據土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產開發(fā)的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本之和的20的可免征土地增值稅，超過20的，應就其全部增值額計稅。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優(yōu)惠所增加

3、的稅收負擔兩者的關系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。例：a房地產開發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標準住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如銷售該商品房的收入為r萬元，則銷售稅金及附加為：r*5%*(1+7%+3%)=5.5%r萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%r(萬元)。(1)納稅人享受起征點照顧的最高售價根據規(guī)定，增值額扣除項目金額=20%，即r-(100+5.5%r）=(100+5.5%r)20%時的售價為該企業(yè)可以享受起征點照顧的最高售價。解方程得r=128.48萬元。此時可扣除項目金額為100+5.5%*128.48=107.07(萬元)。

4、凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。(2)納稅人想通過提高售價獲取更太收益的最低售價。根據規(guī)定，當增值率高于20%,低于50%時，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅。假設提高a萬元的售價，則此時允許扣除項目金額為：10707+5.5%a增值額為：12848+a-(10707+55a)=21.4l+94.5a應納土地增值稅額為：(2l.4l+94.5a)* 30若企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：a(21.4l+94.5a)30即a8.86 (萬元)也就是說最低售價應該為128.48+8.86=137.34(萬元)。綜上所述：當該商品房售價r128.48萬元時，該房地

5、產企業(yè)可以享受到起征點的稅收優(yōu)惠照顧；而當12848萬元r137.34萬元時, 企業(yè)應降低出售價格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20，以享受起征點稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，則售價r必須大于137.34萬元，否則價格提高帶來的收益將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。二、巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案我國土地增值稅制度對房地產開發(fā)中作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用杈所支付的金額和房地產開發(fā)成本的5以內計算扣除，即允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產

6、開發(fā)成本金額)*5以內；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出，即允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本金額)* lo以內。由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應先預計轉讓房地產可分攤利息支出，按照規(guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。例：b房地產公司轉讓一處房地產，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本為100萬元，假設利息費用為

7、a,規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5，第二種方式扣除比例為10。令a+100 *5%=100* 10%，解得：a=（10-5) *loo=5（萬元）。所以當預計利息5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產開發(fā)費用5+100*5=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為loo*lo%=lo萬元。故應該采用第一種方式。同理，當預計利息5萬元，方案一允許扣除的開發(fā)費用5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時應采用第二種方式；當預計利息=5萬元，兩種方法均可。三、利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案土地增值稅采用以增值額為基礎的超額累迸稅率，而增值額是納稅人轉讓房地產

8、所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有：1分離銷售公司例：c房地產開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權房屋的市場價值是800萬元，其所舍各種附屬設備的價格約為200萬元允許扣除項目金額為500萬元。(1)假如該企業(yè)和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=(800+200)*5*（1+7+3)= 55萬元(5的營業(yè)稅、7的城建稅和3%的教育費附加) ，全部可扣除項目金額=500+55=555(萬元)。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555*100=80.18

9、，按規(guī)定適用40的累進稅率應繳土地增值稅稅額=445*40-555*5=15025萬元(2)假如該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5*(1+7+3)=44萬元(5的營業(yè)稅、7的城建稅和3的教育費附加) ，全部可扣除項目金額為：500+44=544(萬元)。增值額=800544=256萬元,增值率=256544*100=4706。按規(guī)定適用30的累進稅率應繳土地增值稅稅額=256*30=768萬元可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45(150.25-76.8)萬元。另外，由于購銷合同適用0.3的印花

10、稅稅率，比產權用轉移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。2簽訂分售合同這種方法的做法是：當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及裝璜、裝飾時，房地產開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了節(jié)稅的目的。例：d房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單必備設施。根據

11、相關稅法的規(guī)定，該房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）若該公司按1000元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應繳納的土地增值稅=600*50%-400*15%=240（萬元）。但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300*100%=133%，應繳納的土地增值稅=400*50%-300*15%=155（萬元）由此可見，采用第二種方案應交稅比

12、第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。四、利用加計允許扣除項目選擇最優(yōu)納稅方案稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金的20%,，免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優(yōu)惠。房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅,又搞其他房地產開發(fā)的話,分開核算和不分開核算稅負是有差異的。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。例：e房地產公司出售商品房取得銷售收入5000萬元其中普通標準住宅銷售額為3000萬元豪華住宅

13、的銷售額為2000萬元?？偪鄢椖拷痤~為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。(1)假設不分開核算，這種情況下：銷售稅金及附加=5000*5*(1+7%+3)=275萬元，全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，增值額=5000-3475=1525萬元，增值率=15253475*100= 43.88，適用30的稅率應繳土地增值稅稅額=1525*30=457.5（萬元）(2)假設分開核算，則：1)銷售普通住宅：銷售稅童及附加=3000*5%*(1+7+3)=165萬元，全部可扣除項目金額=2200十165=2365萬元，增值額=3000-2365=635萬元，增值率=6352365*100=27，適用30的稅率應繳土地增值稅稅額635*30%=1905（萬元）；2)銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000*5*(1+7+3)=110萬元，全部可扣除項目金額=loo0+110=1110萬元,增值額=2000-1110=890萬元，增值率=8901110*100=80。按規(guī)定適用40的累進稅率應繳土地增值稅稅額=890*40-1110*5=300.5萬元,共繳土地增值稅：190.5+300.5=491(萬元)通過比較可見,分開核算比不分開核算多支出335萬元稅款。這主耍是因為