房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目策劃

1、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目全程策劃工作模塊工作階段及內(nèi)容工作深度主要負(fù)責(zé)部門第一階段1地塊環(huán)境調(diào)研報(bào)告對項(xiàng)目1.5公里內(nèi)的環(huán)境景觀進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和列示策劃一部2市場調(diào)研報(bào)告對目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析策劃一部3土地swot分析及項(xiàng)目市場定位報(bào)告對項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅進(jìn)行分析，并在市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位策劃一部第二階段4項(xiàng)目名稱及vis設(shè)計(jì)項(xiàng)目中英文名、項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)設(shè)計(jì)、營銷中心及工地現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)部5項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建筑概念設(shè)計(jì)、環(huán)藝概念設(shè)計(jì)策劃二部6項(xiàng)目價(jià)值判斷通過對項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)各要素的對比，分析項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)價(jià)

2、值策劃一部7項(xiàng)目投入產(chǎn)出模擬進(jìn)行靜態(tài)的投入產(chǎn)出模擬及敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)策劃一部8項(xiàng)目定價(jià)模擬對項(xiàng)目的均價(jià)和不同的住宅單位價(jià)格進(jìn)行模擬策劃一部第三階段9 入市前營銷策劃報(bào)告對入市前的各種營銷工作進(jìn)行策劃和安排策劃三部、媒介部10項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬銷售節(jié)奏的策略性提示策劃三部11銷售文件列示各種須準(zhǔn)備的銷售及法律文件列示策劃三部12物業(yè)管理概念指引與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示策劃三部13銷售人員培訓(xùn)綱要賣點(diǎn)薈萃及銷售人員必備質(zhì)素培訓(xùn)綱要策劃三部第四階段14年度創(chuàng)意主題階段性的廣告創(chuàng)意及表現(xiàn)主題創(chuàng)意部、設(shè)計(jì)部15系列活動(dòng)策劃及廣告表現(xiàn)營銷活動(dòng)的實(shí)施及廣告實(shí)施策劃三部、創(chuàng)意部、設(shè)計(jì)部、客戶部商品

3、住宅項(xiàng)目市場調(diào)研提綱【說明】在項(xiàng)目合同簽訂后，即需要開展第一階段工作，即項(xiàng)目環(huán)境考察和市場調(diào)研分析。以下為商品住宅項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研和市場分析提綱，通過這些調(diào)研所得到的資料數(shù)據(jù)，完成：a地塊環(huán)境調(diào)研報(bào)告對項(xiàng)目1.5公里內(nèi)的環(huán)境景觀進(jìn)行詳細(xì) 的調(diào)查和列示b市場調(diào)研報(bào)告對目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項(xiàng)目所在 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析c土地swot分析及市場定位報(bào)告對項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅進(jìn)行分析，并在市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位【第一部分 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】1 目的：通過對項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2 調(diào)

4、查方式：發(fā)展商及土地勘測部門相關(guān)資料；結(jié)合實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3 調(diào)查主要內(nèi)容：包括3-1地理位置（現(xiàn)場察看）3-2地質(zhì)地貌狀況（發(fā)展商提供土地勘測報(bào)告，最好有地塊風(fēng)水評估，判斷地 塊是否適宜住宅建筑）3-3土地面積及其紅線圖（發(fā)展商提供）3-4七通一平現(xiàn)狀（發(fā)展商提供）【第二部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1 目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2 調(diào)研方式：爭取發(fā)展商之配合，實(shí)地察看。3主要內(nèi)容3-1地塊八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況）。3-2地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。【第

5、三部分 地塊交通條件調(diào)查】1 目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3 主要內(nèi)容3-1項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃。3-2項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況。3-2地塊市周邊政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀?！镜谒牟糠?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查】1 目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3 主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑內(nèi)的市政配套設(shè)施，包括：3-1購物（購物中心、商場、超市、肉菜市場等）3-2文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量）3-3醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及

6、其質(zhì)量）3-4金融（各種銀行）3-5郵政3-6娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）【第五部分 周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】1 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3主要內(nèi)容3-1周邊主要樓盤及小區(qū)列示3-2各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等【第六部分 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】1 目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。2 調(diào)查方式：請發(fā)展商提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，國企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3 主要內(nèi)容：3-1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指 標(biāo)數(shù)量與上年同比增長全國項(xiàng)目所在地全國項(xiàng)目所在地a.國內(nèi)生產(chǎn)總值其中： 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)

7、b.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)c.社會消費(fèi)品零售總額d.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)3-2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)a項(xiàng)目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。b政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。c政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。d短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。3-3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項(xiàng) 目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工

8、面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣3-4項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1： 區(qū)板塊二： 區(qū)板塊三： 區(qū)板塊四： 區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅3-5項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢區(qū)域98年平均價(jià)格97年平均價(jià)格96年平均價(jià)格多層高層多層高層多層高層全市項(xiàng)目所在板塊3-6商品住宅客戶構(gòu)成及購買行為分析a各類檔次商品住宅客戶分析指 標(biāo)比 例家庭結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)

9、特征經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)2030：3045：4555：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑b各類檔次商品住宅客戶購買行為分析b1 購房目的及面積偏好指 標(biāo)比例購房目的a首次置業(yè)滿足基本居住需求b二次置業(yè)改善居住條件c投資保值和增值d辦公e為父母或子女購房f度假g其他面積偏好a 50平米以下b 5070平米c 7080平米d

10、 80100平米e 100120平米f 120140平米g 140平米以上b2 層數(shù)、戶型偏好及購買價(jià)格承受能力指 標(biāo)比 例層數(shù)偏好a 多層（8層以下）不帶電梯b 多層（8層以下）帶電梯c 小高層（918層）d 高層（18層以上）朝向偏好a 東、東南b 南、西南c西、西北d 北、東北戶型偏好1a 平層b 復(fù)式和躍式戶型偏好2a 1房1廳b 21c 22d 32e 42f 43g 52/3/4h 6房及以上價(jià)格偏好a根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分bc付款方式偏好a 一次性付款b 分期付款c 按揭按揭月供承受力a 2000元以下b 20003000元c 30004000元d 40005000元e 50006

11、000元f 6000元以上b3 購買決策的最主要的影響因素指 標(biāo)5個(gè)最主要因素影響購房決策的最主要的5個(gè)因素因素a 地理位置b 市政交通便利程度c 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）d 距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近e 價(jià)格f 建筑風(fēng)格及外立面g 戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率h 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃i 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)j 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度k 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全l 建筑質(zhì)量的保證m 發(fā)展商品牌和實(shí)力【第七部分 類比競爭樓盤調(diào)研】1 目的：調(diào)查項(xiàng)目周邊3公里半徑內(nèi)類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場狀況。2 調(diào)查方式：先請發(fā)展商作前期調(diào)查，收集基礎(chǔ)資料。國企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實(shí)地調(diào)查。3 主要內(nèi)容

12、：3-1 基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商環(huán)境設(shè)計(jì)商銷售代理商3-2 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（a房b 廳 c衛(wèi)d 工e 廚f陽臺g花園）面積跨度套數(shù)/百分比標(biāo)準(zhǔn)層復(fù)式/躍式3-3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：3-4綜合評判評判項(xiàng)目評價(jià)a地塊周邊環(huán)境及配套評判a-1 地理位置a

13、-2 周邊環(huán)境、景觀a-3 周邊市政配套a-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì)b樓盤素質(zhì)評判b-1 建筑風(fēng)格和立面b-2 建筑布局和空間規(guī)劃b-3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃b-4 戶型設(shè)計(jì)b-5 小區(qū)內(nèi)配套b-6 車流組織b-7 物業(yè)管理c物業(yè)形象c-1 發(fā)展商品牌c-2 項(xiàng)目包裝及營銷手法綜合評價(jià)【.項(xiàng)目價(jià)值分析】【說明】在對項(xiàng)目土地進(jìn)行考察分析及進(jìn)行市場定位后，運(yùn)用國企的“類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法”，通過對項(xiàng)目同其周邊類比樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)各要素的對比，綜合分析判斷項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值。一國企關(guān)于商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念1商品住宅價(jià)值分析法類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法該價(jià)值分析法是選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次上相類似的

14、樓盤，通過對它們和本項(xiàng)目之間各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場形勢下可實(shí)現(xiàn)之價(jià)值。主要步驟如下：a選擇可類比項(xiàng)目；b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重；c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征；d對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值；e根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。2類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的概念及其決定因素類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是指在當(dāng)前的市場條件下，某項(xiàng)目與周邊同一地價(jià)圈內(nèi)同類項(xiàng)目相比，所具備的比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價(jià)值要素。決定一個(gè)成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值要素包括以下三類：a.類比土地價(jià)值地段

15、資源的差異地段從來就是決定房地產(chǎn)價(jià)值的最基本和重要的因素之一。作為一個(gè)“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢，即具備不同的地產(chǎn)因子。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個(gè)時(shí)期內(nèi)是難以改變的。在同一地價(jià)圈內(nèi)的不同項(xiàng)目，其類比土地價(jià)值的差異主要決定于以下要素：l 市政交通及直入交通的便利性的差異；l 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括項(xiàng)目周邊自然和綠化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異；l 周邊市政配套便利性的差異。b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷如果說項(xiàng)目的地段資源所決定的類比土地價(jià)值是客觀不能為發(fā)展商所改變的話（當(dāng)然會因?yàn)檎姓?guī)劃的發(fā)展而

16、變化），那么，發(fā)展商所能做的最大限度地使項(xiàng)目價(jià)值提升的就是對項(xiàng)目的精心規(guī)劃、包裝和管理。以下是決定中高檔樓盤可提升值的主要要素：l 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)；l 單體戶型設(shè)計(jì)；l 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)；l 小區(qū)配套和物業(yè)管理l 形象包裝和營銷策劃l 發(fā)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)、政策因素房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。在政策方面，利息率的變化、金融按揭政策、房該政策等等都對商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)有著顯著的影響。二

17、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析（一）類比樓盤分析分析項(xiàng)目2公里半徑內(nèi)的可類比項(xiàng)目。并對各樓盤的價(jià)值要素進(jìn)行評價(jià)。以下為類比樓盤價(jià)值評價(jià)表：評判項(xiàng)目評價(jià)a地塊周邊環(huán)境及配套評判a-1 地理位置a-2 周邊環(huán)境、景觀a-3 周邊市政配套a-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì)b樓盤素質(zhì)評判b-1 建筑風(fēng)格和立面b-2 建筑布局和空間規(guī)劃b-3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃b-4 戶型設(shè)計(jì)b-5 小區(qū)內(nèi)配套b-6 車流組織b-7 物業(yè)管理c物業(yè)形象c-1 發(fā)展商品牌c-2 項(xiàng)目包裝及營銷手法d項(xiàng)目期間的經(jīng)濟(jì)、政策特征綜合評價(jià)（二）項(xiàng)目價(jià)值類比分析在以上對項(xiàng)目周邊同類商品住宅之價(jià)值評價(jià)分析的基礎(chǔ)上。將本項(xiàng)目同其可類比樓盤進(jìn)行價(jià)值要素的對比分析

18、，判斷本項(xiàng)目在目前市場形勢下的可實(shí)現(xiàn)的類比市場價(jià)值。1 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度本項(xiàng)目類比項(xiàng)目1類比項(xiàng)目2類比項(xiàng)目3a、類比土地價(jià)值地段資源35a-1 市政交通及直入交通10a-2 周邊環(huán)境（景觀、污染）15a-3 市政配套10b、可提升價(jià)值比較60b-1 建筑風(fēng)格及立面13b-2 戶型8b-3 建筑布局和環(huán)藝13b-4、小區(qū)內(nèi)配套和物業(yè)管理10b-5、形象包裝和營銷策劃8b-6、發(fā)展商品牌和實(shí)力8c、價(jià)值實(shí)現(xiàn)約制因素經(jīng)濟(jì)、政策因素5總計(jì)100加權(quán)類比值說明以上權(quán)重為參考值，實(shí)際權(quán)重須結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實(shí)狀況確定。23。項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算樓盤a權(quán)值b已實(shí)現(xiàn)之價(jià)

19、值c本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)之價(jià)值abd本項(xiàng)目類比價(jià)值算術(shù)平均值（c1c2c3c4）/4項(xiàng)目所在板塊近期同類樓盤均價(jià)c1類比項(xiàng)目1c2類比項(xiàng)目2c3類比項(xiàng)目3c4以上算術(shù)平均值d（15）即為本項(xiàng)目的類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值?！?項(xiàng)目定價(jià)模擬】【說明】在對項(xiàng)目的價(jià)值判斷基礎(chǔ)上：a首先確定項(xiàng)目均價(jià)：運(yùn)用“類比價(jià)值算術(shù)平均法”和”有效需求成本加價(jià)法“，確定項(xiàng)目的均價(jià)。b在均價(jià)確定的基礎(chǔ)上，運(yùn)用“差異性系數(shù)定價(jià)法”對項(xiàng)目不同朝向、樓層的單位進(jìn)行價(jià)格模擬。第一部分 均價(jià)的確定一 住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法1 類比價(jià)值算術(shù)平均法根據(jù)項(xiàng)目類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值判斷的結(jié)果，確定項(xiàng)目的均價(jià)。一般地，項(xiàng)目價(jià)值分析中的“類比價(jià)值算術(shù)平均值”就

20、是該項(xiàng)目的均價(jià)。2有效需求成本加價(jià)法該分析法適用于缺乏可類比樓盤的項(xiàng)目。即在分析有效需求市場可承受的價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用成本加價(jià)的方式，確定本項(xiàng)目的均價(jià)。步驟如下：a 分析本市場中各類檔次商品住宅的有效市場價(jià)格范圍，確定本項(xiàng)目所屬的有效市場價(jià)格范圍。b 在本項(xiàng)目成本核算的基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，在確保合理利潤率的同時(shí)，保持均價(jià)在以上有效市場價(jià)格范圍之內(nèi)。在成熟的買方市場，商品住宅的均價(jià)確定應(yīng)在獲取類比樓盤資料的基礎(chǔ)上，選擇“類比價(jià)值算術(shù)平均法”。對于可類比樓盤較少的項(xiàng)目，不能單獨(dú)采用“類比價(jià)值算術(shù)平均法”，而應(yīng)該在進(jìn)行成本分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用以上兩種方法綜合分析，確定項(xiàng)目的均價(jià)。第二部分 項(xiàng)目中具體單位的

21、定價(jià)模擬一 商品住宅定價(jià)法差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（帶電梯樓盤）在同一個(gè)項(xiàng)目中，不同的單位由于其戶型、樓層、朝向等因素的差異，在價(jià)值實(shí)現(xiàn)上有所不同。在實(shí)際定價(jià)的過程中，需要具體考察每一個(gè)單位的各價(jià)值差異因素，根據(jù)市場的需求彈性制定相應(yīng)的價(jià)格。國企的差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法，是從對市場需求彈性的分析出發(fā)，在均價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同單位的日照采光（b:brightness）系數(shù)、景觀朝向(d:direction)系數(shù)、樓層(f:floor)系數(shù)、戶型(s:style)系數(shù)和隨機(jī)（u）系數(shù)進(jìn)行差異性定價(jià)，確定不同朝向、戶型、樓層、位置之單位的價(jià)格。a：根據(jù)日照采光系數(shù)（b系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)pb，即

22、：pb = pa（1b ）， 其中pa為基礎(chǔ)均價(jià)；b：然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（d系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)pd，即：pdpb（1d）；c：當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（s系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià)ps，即：pspd（1s）；d：在ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（f系數(shù)）確定不同朝向、不同景觀、不同戶型單位在不同樓層的價(jià)格pn，即：pnps（1f）npd（1s）（1f）npb（1d）（1s）（1f）npa（1b）（1d）（1s）（1f）nn具體單位樓層與均價(jià)層的層數(shù)差。e：考慮到其它隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單

23、位的隨機(jī)系數(shù)（u系數(shù)）確定最終的定價(jià)pu，即：pupnu，其中u為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。二 各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定各種差異性價(jià)格系數(shù)的具體值應(yīng)在經(jīng)驗(yàn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)、不同地段、不同的樓盤檔次、不同層次的消費(fèi)者的不同需求彈性確定。a、 確定基礎(chǔ)均價(jià)pa。通常取中間樓層價(jià)格作均；b、 確定b系數(shù)。其中，東、南朝向單位采用1b；西、北朝向單位采用1b；c、 d系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。優(yōu)美的景觀（包括自然景觀和小區(qū)內(nèi)綠化景觀）可以增加價(jià)值實(shí)現(xiàn)，d系數(shù)取正值；雜亂的、污染的景觀會減低價(jià)值實(shí)現(xiàn)，d系數(shù)取負(fù)值；d、 s系數(shù)通常為515，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的

24、定價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值；e、 確定f系數(shù)。其中，均價(jià)層以上單位采用1f，均價(jià)層以下單位采用1f。f、 u系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等。三 具體單位定價(jià)模擬以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過程的參考。【.項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析】【說明】通過對項(xiàng)目進(jìn)行完全成本預(yù)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行：a 靜態(tài)的投入產(chǎn)出模擬，對項(xiàng)目的投資回報(bào)進(jìn)行估算；b 敏感性分析，主要分析可比成本的變動(dòng)和銷售價(jià)格的變動(dòng)對利潤率的影響程度；c 風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)，分析本項(xiàng)目投資和運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬1 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)

25、指標(biāo)項(xiàng) 目指標(biāo)(萬平米)備 注a總占地面積其中a-1住宅占地面積a-2 教育設(shè)施a-3城市綠化帶a-4 市政道路b 總建筑面積包括 b-1純住宅建筑面積b-2 教育設(shè)施建筑面積b-3其他公建配套建筑面積不包括車庫及設(shè)備用房c 總戶數(shù)d 車位數(shù)e 地下、半地下車庫建筑面積f 總?cè)莘e率g 凈容積率剔除教育設(shè)施。綠化帶及市政道路部分后的容積率2 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目指標(biāo)(萬平米)備 注a首期占地面積b 首期建筑面積包括 b-1純住宅建筑面積b-2首期會所建筑面積c 總戶數(shù)d 車位數(shù)e 地下、半地下車庫建筑面積f 首期容積率二項(xiàng)目首期成本模擬1 首期總成本模擬說明a 以下成本模擬以以上建筑規(guī)劃之經(jīng)濟(jì)

26、技術(shù)指標(biāo)為前提；b 以下成本模擬細(xì)項(xiàng)是從投資角度出發(fā)進(jìn)行的完全成本模擬，不可用于財(cái)務(wù)核算依據(jù)；c 公建配套費(fèi)用僅計(jì)算首期的配套，不對整個(gè)小區(qū)配套進(jìn)行成本分?jǐn)偅黄渌璺謹(jǐn)偟募?xì)項(xiàng)亦作此處理。1-1 成本模擬表一：項(xiàng)目總金額（萬元）單位建筑面積成本（元/平米）備注1地價(jià)2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3前期費(fèi)用其中：3-1.勘探、設(shè)計(jì)3-2.調(diào)研策劃3-4.建設(shè)監(jiān)理3-4.安全監(jiān)理3-4.質(zhì)量檢驗(yàn)小計(jì)一占總成本 以上細(xì)項(xiàng)均為前期固定不可變支出，是為固定成本。1-2成本模擬表二項(xiàng)目總金額（萬元）單位建筑面積成本（元/平米）備注4建筑安裝工程其中：4-1.土建4-2樁基礎(chǔ)4-3水電安裝4-4消防4-5通訊4-6煤氣4-7窗

27、戶4-8外裝修4-9內(nèi)裝修4-10電梯小計(jì)一占總成本 %該部分之7、8、9項(xiàng)彈性較大，其中第7、8兩項(xiàng)隨物業(yè)的檔次的提高而相應(yīng)增加。1-3成本模擬表三：項(xiàng)目總金額（萬元）單位建筑面積成本（元/平米）備注5公建配套費(fèi)用5-1車庫5-2圍墻及大門5-3保安系統(tǒng)5-4環(huán)藝及道路景觀5-5營銷中心及樣板房裝修5-6 商業(yè)、娛樂配套裝修6期間費(fèi)用6-1財(cái)務(wù)費(fèi)用6-2管理費(fèi)用6-3銷售推廣費(fèi)用小計(jì)二占總成本 總成本該部分成本是各成本構(gòu)成中最富彈性的部分。其中的公建配套費(fèi)用隨著物業(yè)檔次的提升而提高；銷售推廣費(fèi)用的提高在一定程度上可以節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用。三項(xiàng)目收益部分模擬（一） 、銷售收入模擬1 銷售均價(jià)

28、假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目價(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷售收入的模擬。2 銷售收入模擬表項(xiàng)目總銷售建筑面積:平米銷售均價(jià):元/平米銷售收入:萬元住宅車位其他可售物業(yè)總計(jì)（二）利潤模擬1 說明利潤模擬按期末靜態(tài)總收入和成本進(jìn)行，不考慮動(dòng)態(tài)資金流量過程。稅收按標(biāo)準(zhǔn)稅率計(jì)算，未計(jì)入土地增值稅。2 利潤模擬表項(xiàng)目總金額：萬元備注a 總銷售收入減：b-1銷售營業(yè)稅金稅率5b-2城市建設(shè)維護(hù)稅稅率0.05%b-3印花稅稅率0.05%c 總成本包括期間費(fèi)用d 毛利潤d-1 毛利潤率減：b-4 所得稅稅率15b-5土地增值稅e 凈利潤e-1 凈利潤率以上稅率為參考值，實(shí)際計(jì)算以項(xiàng)目實(shí)際需要發(fā)生的稅率進(jìn)行。四敏感性分析敏感性分析主要考察可變成本的變動(dòng)和價(jià)格變動(dòng)對利潤的影響程度。1、 可變成本變動(dòng)對利潤的影響項(xiàng)目基本