常德平和商業(yè)廣場整體市調(diào)分析報(bào)告1115

1、常德平和商業(yè)廣場整體市調(diào)分析報(bào)告11.15平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第一章 常德商業(yè)市場 背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第一部分 常德商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析 一常德市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）常德市國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀常德的總體居民收入水平雖然在整個(gè)湖南地區(qū)處于中等，但消費(fèi)水平遠(yuǎn)超出其收入水平，是個(gè)僅次于長沙的典型消費(fèi)城市，這說明常德城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力和投資實(shí)力。（二）常德市商業(yè)物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 1平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，主要是因?yàn)?002年商業(yè)物業(yè)投資體量過大，市場一時(shí)無法消化。03年市場需求狀況良好，價(jià)格有小幅

2、度上升。 （三）常德市中期發(fā)展規(guī)劃及目標(biāo)常德1988年撤區(qū)建市，建市以來，常德把發(fā)展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，初步形成了交通便捷、通訊發(fā)達(dá)、能源充足、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展格局。伴隨著常德市的投資環(huán)境將向著“交通通訊超前、科技教育發(fā)達(dá)、城市功能完備、市場發(fā)育健全、社會秩序穩(wěn)定”的方向不斷發(fā)展，常德市也將由此成為湘西北經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、信息中心及交通樞紐，城市也在飛速發(fā)展。隨著常德經(jīng)濟(jì)總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。據(jù)常德市區(qū)2003-2020年規(guī)劃可見，中區(qū)商業(yè)規(guī)劃以步行街為中心、以武陵大道為軸，正在形成并逐步擴(kuò)大城

3、市核心商圈。本項(xiàng)目處于這一核心商圈 2平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而言表現(xiàn)得非常豐富。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個(gè)常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導(dǎo)市場、引導(dǎo)潮流、引導(dǎo)目的性購物的亮點(diǎn)商業(yè)。也就是說，缺少一個(gè)有品牌、有信譽(yù)、有統(tǒng)一管理、具備良好購物環(huán)境的大型百貨商場。從全局來看，常德市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了目前的三個(gè)商圈，即：1以步行街為龍頭的中區(qū)商圈。2以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站商圈。3以批發(fā)市場為主體的橋南商圈。 1中區(qū)商圈1）概況目前中區(qū)商圈是常德市最繁華、最具活力和

4、時(shí)代特征的商業(yè)中心區(qū)。由于外來商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美。是目前常德市商業(yè)的核心區(qū)域。中區(qū)商圈由步行街、朗州路、沿江路、建設(shè)西路組成。 2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：春天百貨、沃爾福、家潤多新興商業(yè)形態(tài)：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場步行商業(yè)城沿街門店：以人民路、建設(shè)路為主 2火車站商圈1）概況火車站商圈由幾個(gè)規(guī)模較大的專業(yè)市場：家私產(chǎn)業(yè)城、副食城、五金交電市場組成。以武陵路和207國道為紐帶，背靠地區(qū)汽車站、火車站、汽車總站。火車站的各種專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨(dú)立沿街鋪位，并以出讓

5、產(chǎn)權(quán)、深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 3平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告鋪位租賃為主要方式。總體而言，這些市場的經(jīng)營管理、服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。 2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無專業(yè)市場：常德家具城、六合電器城、副食城、五金交電市場沿街門店：以武陵大道、南坪路為主 3橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成。經(jīng)營范圍包括了服裝、鞋帽、日用品、電器、體育用品、圖書等生活所需的大多數(shù)商品，另外還包括五金、摩配、輕工用品等專業(yè)商品。 2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無

6、中型超市：華聯(lián)、平安專業(yè)市場：橋南市場、摩配城、家電城、橋南輕工市場、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場、飛翔通訊沿街門店：以常沅路、橋南大道為主 小結(jié)：常德現(xiàn)有商業(yè)分布較為集中，經(jīng)營方式基本以街邊店、專賣店為主，少量商場、超市為輔，經(jīng)營檔次為中檔乃至中低檔。基于常德商業(yè)現(xiàn)狀及項(xiàng)目周邊中低檔商業(yè)已經(jīng)超飽和的現(xiàn)狀，建議本項(xiàng)目定位為中高檔百貨，與常德現(xiàn)有商業(yè)形成鮮明對比，樹立項(xiàng)目中高檔綜合百貨的良好形象。 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 4平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告（二）常德現(xiàn)有大型商場調(diào)研分析1各大商場經(jīng)營模式、功能分區(qū)的對比從上表可見，常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃

7、爾福和家潤多，家潤多在常德經(jīng)營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場并不具備絕對競爭力，與國際、國 5平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 3各大商場百貨品牌經(jīng)營成本分析從上表可見，常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/月。根據(jù)上述分析，給本項(xiàng)目的啟示是：1價(jià)格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營成本，要用租金（或扣點(diǎn)）反推法作為價(jià)格體系制定的重要參照。2以經(jīng)營成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價(jià)格策略爭取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在 6平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告從上表可見，家潤多是目前常德人氣最旺、銷售情況最好的商場，而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營

8、情況較差，其中的主要原因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費(fèi)人流結(jié)構(gòu)的局限。 小結(jié)：1常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤多，家潤多在常德經(jīng)營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在區(qū)域市場并不具備絕對競爭力，與國際、國 7平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告常德臨街鋪位主要集中于人民路、建設(shè)路一帶，鋪位形式主要有單層、兩層套鋪，鋪面面積從8-220不等，主力面積集中在25-50范圍，街鋪面積整體偏小。 2各主要街區(qū)臨街鋪位租金對比分析人民路臨街鋪位租金呈錐形分布，其中以新興商業(yè)步行街租金為最高，最高達(dá)476元/月。而由于步行街北面屬于新建物業(yè)，人氣遠(yuǎn)低于南面老街，因

9、而租金水平也相對較低。金鉆廣場鋪位租金以梯形分布，其中朗州路及步行街交叉處為最高，但廣場 8平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告武陵大道臨街鋪位租金呈階梯型分布，人民路口緊鄰步行街位置租金為最高，價(jià)格接近步行街租金，建設(shè)路以北租金價(jià)格則明顯下降，其中，路東租金略高于路西租金水平。郎州路臨街鋪位也呈現(xiàn)波浪型分布，其中以步行街口處價(jià)格為最高，其他均有不同程度回落，一般臨近十字路口處價(jià)格略有上升，一中附近因臨近學(xué)校關(guān)系價(jià)格明顯偏高于同街區(qū)其他鋪位租金。從以上主要街鋪?zhàn)饨鸱植记闆r可以看出：1集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金； 2傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；3商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃

10、、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；4常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高； 5除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。3各主要街區(qū)臨街鋪位營業(yè)額對比分析常德主要商業(yè)街區(qū)總體經(jīng)營水平較好，平均每鋪月營業(yè)額達(dá)到7.8萬。但個(gè)鋪營業(yè)額差距較大，老街區(qū)優(yōu)于新街區(qū)，專業(yè)商業(yè)街區(qū)優(yōu)于自然商業(yè)街區(qū)。 總結(jié)：深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 9平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告1常德百貨業(yè)態(tài)商業(yè)分布集中，商圈滲透力、輻射力較強(qiáng)。2常德現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種形式，真正意義上的百貨商場只有春天百貨一家。3就商品經(jīng)營的檔次而言，中低檔經(jīng)營品種趨于飽和

11、，競爭較為激烈。缺少高檔購物場所，使常德高檔消費(fèi)流失于長沙等其他較大城市。4從成本的角度考慮，經(jīng)營戶較容易接受租賃的模式。5常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/月。6整個(gè)臨街鋪位中，集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金；傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。7常德商業(yè)經(jīng)營者主要由本地人構(gòu)成，外地人僅占據(jù)了較小的一部分。常德本地有商業(yè)經(jīng)營的傳統(tǒng)，近半常德人在經(jīng)商，這部分人大多有買鋪的潛在需求

12、，只要資金許可，就會予以考慮。8常德的商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)單一，缺乏有力的商業(yè)資源整合。9常德商業(yè)的整體經(jīng)營水平不高。主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是商業(yè)經(jīng)營者、管理者自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，商業(yè)規(guī)劃、組織不合理； 二是常德商業(yè)業(yè)態(tài)的老化，市場急需新型商業(yè)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和提高；三是絕大部分商業(yè)項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)的運(yùn)作程序和定位，用房地產(chǎn)手段來運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目，必然會導(dǎo)致后期經(jīng)營的難度。10比較而言，面對如此巨大的消費(fèi)市場，常德城市的消費(fèi)潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)，其商業(yè)布局的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、經(jīng)營產(chǎn)品規(guī)模、檔次等等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足常德消費(fèi)者日益增長的需求。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 10平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研

13、報(bào)告 第二部分 常德商業(yè)物業(yè)市場及競爭對手調(diào)研分析 一常德商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研分析（一）常德市商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德在售商業(yè)物業(yè)逾13萬平米，總供應(yīng)量較大，且四個(gè)大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時(shí)間 11平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平跨度較大，從3200-19800元/不等，且由于部分商業(yè)物業(yè)以套鋪形式發(fā)售，面積較大，因此，即使單價(jià)低，總價(jià)往往較高。 2常德市商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格走勢對比分析市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價(jià)格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。 （三）常德市商業(yè)物業(yè)的需求情況深圳市創(chuàng)野房

14、地產(chǎn)投資顧問有限公司 12平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告金泰利商業(yè)廣場于04年11月6日 13平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 （五）常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平及傳播定位市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個(gè)方面：1開發(fā)商營銷意識不強(qiáng)，以純地產(chǎn)手段來操作商業(yè)地產(chǎn)；2缺少專業(yè)的商業(yè)營銷公司，更多地只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售層面；3從包裝推廣方面而言，部分地產(chǎn)包裝推廣比較到位。 總結(jié)：1常德目前在售商業(yè)物業(yè)13萬余平方米，總供應(yīng)量較大，且四個(gè)大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時(shí)間 14平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告4常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、

15、中小企業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。5常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個(gè)方面：1）開發(fā)商營銷意識不強(qiáng)，以純地產(chǎn)手段來操作商業(yè)地產(chǎn)；2）市場缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷公司，服務(wù)團(tuán)隊(duì)更多的只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售代理；3）從包裝推廣方面而言，部分項(xiàng)目包裝推廣金玉其表。 二主要競爭物業(yè)的調(diào)研分析1金泰利商業(yè)廣場金泰利商業(yè)廣場位于人民路東。銷售尚未開始，擬定于今年12月開盤銷售?，F(xiàn)處于來訪登記階段，截止至11月5日，登記客戶共510位，其中誠意客戶120戶。登記費(fèi)用一層臨街鋪位20萬，一層 15平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告（2）目前商業(yè)規(guī)劃不符合商業(yè)市場規(guī)律：

16、生活超市、流行百貨和獨(dú)立步行街多業(yè)態(tài)組合的大型綜合性商業(yè)本應(yīng)成為項(xiàng)目亮點(diǎn)，但在商業(yè)組織規(guī)劃上卻生硬地背離了商業(yè)本身的要求，人為制造的人流動線不符合人潮流動的規(guī)律，如生活超市往4-5層樓上放、1層臨街四面規(guī)劃成環(huán)行騎樓式獨(dú)立步行商業(yè)街等。（3）銷售產(chǎn)品存在分?jǐn)偢?、管理費(fèi)高、總價(jià)高等投資者的諸多心理瓶頸。（4）銷售價(jià)格：開發(fā)商目前 16平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告外銷售。1）銷售支撐點(diǎn)：（1）地理位置：處于常德成熟商圈，商業(yè)較為集中，有濃厚的商業(yè)氛圍。（2）商業(yè)借勢：與步行街、家潤多緊密相連，能夠借用人流；同時(shí)與國美電器在商談，可能整體引進(jìn)國美，屆時(shí)將成為常德唯一中高品牌電器商場。（3）定位唯

17、一：常德市中區(qū)商圈缺少一個(gè)品牌電器、通訊市場，該項(xiàng)目定位為數(shù)碼城，有效地填補(bǔ)了這一市場空白。 2）銷售難點(diǎn)：銷售現(xiàn)場：缺少專業(yè)素質(zhì)，且所開發(fā)的幾個(gè)樓盤集中于一個(gè)售樓現(xiàn)場，缺少商業(yè)鋪位的銷售氣氛，且銷售人員服務(wù)態(tài)度較差。 4金鉆廣場金鉆廣場位于人民路步行街段。銷售初期推出1-2層物業(yè)、有局部3層套鋪，其他均為保留物業(yè)，于2002年底推出物業(yè)銷售率達(dá)100%，同時(shí)封盤?，F(xiàn)因新天地租賃a1、a2區(qū)3-4層，故現(xiàn)計(jì)劃推出此位置產(chǎn)權(quán)式商鋪，此次推出物業(yè)共計(jì)14000，銷售單價(jià)預(yù)計(jì)5000元/，總價(jià)5-10萬/間。年回報(bào)12%，前3年租金一次性在首付中抵除。1）銷售支撐點(diǎn)：（1）地理位置：處于常德市中區(qū)商

18、圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚。（2）商業(yè)規(guī)模：總建筑面積近35000，在中區(qū)商圈屬于超大型商業(yè)物業(yè)。（3）市場培育：市委宣傳部重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，給予系列優(yōu)惠政策。（4）經(jīng)營調(diào)整：現(xiàn)處于重新調(diào)整階段，新天地、真優(yōu)美、漂亮女人街二期計(jì)劃于05年元旦開業(yè)。（5）市政規(guī)劃：步行街計(jì)劃于05年通車，常德市步行街區(qū)將考慮整體向金鉆廣場 17平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告2）銷售難點(diǎn)：（1）人流動線：未在城市的主交通軸線上，項(xiàng)目 18平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第三部分 常德商業(yè)消費(fèi)特征及消費(fèi)力市場調(diào)研分析 一常德消費(fèi)者個(gè)性研究1數(shù)據(jù)分析報(bào)告1）消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)比例 2）消費(fèi)者性別結(jié)構(gòu)比例 3）消費(fèi)者年齡

19、結(jié)構(gòu)比例深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 19平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 4）消費(fèi)者文化程度結(jié)構(gòu)比例 5）消費(fèi)者職業(yè)結(jié)構(gòu)比例 2綜合評價(jià)及結(jié)論1）消費(fèi)者絕大多數(shù)為本地人，外來人口較少從消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)分析來看，其中77%是本地人，23%是本地人。這說明常德外來人口較少，整個(gè)城市的購買力有限。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 20平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 2）消費(fèi)者為女性為主、男性為輔從常德消費(fèi)者性別結(jié)構(gòu)分析來看，其中44%為男性，56%為女性。因此，可以做出如下的結(jié)論分析：（1）商場將來的環(huán)境形象要兼顧男性、女性心理需求。（2）商場將來的經(jīng)營商品要兼顧男性、女性心理需求。 3）消費(fèi)

20、者以中青年為主要購買群體從定量數(shù)據(jù)分析報(bào)告可知,目前常德的消費(fèi)者絕大多數(shù)為40歲以下的年輕人, 其中20歲以下的占21%,2040歲之間的占69%。由這組數(shù)據(jù)，可以作如下的分析結(jié)論：（1）商場的形象定位要以吸引中青年消費(fèi)者為主。（2）商場提供的商品要以滿足這類消費(fèi)者需求為主。 4）消費(fèi)者文化程度相對較高常德消費(fèi)者文化程度的一個(gè)最大特征就是中高文化程度占據(jù)了一半，其中，中專學(xué)歷占了被訪者的32%，大專及本科學(xué)歷占了為受調(diào)查人群的14%，研究生及以上占了被訪者的4%。因此，可以得出一個(gè)結(jié)論：中高檔消費(fèi)，包括生活用品、時(shí)裝、飾品、中檔電器等，將在較長的一段時(shí)間 21平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告1

21、數(shù)據(jù)分析報(bào)告1）請問您的月收入是多少？ 2）請問您的月支出是多少？ 3）請問您平均多久去逛一次街？ 4）請問您每次逛街都會購物嗎？深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 22 平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 5）請問您每次購物一般會花多少錢？ 6）請問您一般會和什么人一起去逛街？ 7）請問您平時(shí)喜歡去什么類型的場所購物？深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 23 平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 8）請問下列地點(diǎn)您會選擇去哪里購物？ 9）請問您覺得常德還缺少哪些配套設(shè)施嗎？ 10）請問您覺得常德還缺少哪些商業(yè)類型？深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 24 平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 2綜合評價(jià)及結(jié)

22、論1）常德市民月收入居于中等偏上水平抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德人的月收入居于中等水平，其中，月收入在600元以下的僅為被訪者的20%，月收入在6001500元占據(jù)了50%，而月收入在1500元以上的占到了被訪者的30%。由此可以得出結(jié)論，常德有相當(dāng)一部分的中高收入群體。 2）常德市民月支出居于中等偏上水平抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前絕大多數(shù)常德人的月支出在1000元以下，占到被訪者的72%，其中38%的被訪者月支出在5001000元之間。 3）常德市民消費(fèi)習(xí)慣以滿足生活需求為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前常德消費(fèi)者習(xí)慣于有必要才去逛街和一周去逛一次街，比例各占被訪問者的32%。因此，根據(jù)以上的數(shù)據(jù)可作出以下分

23、析：可塑性大的商業(yè)布局方式與商業(yè)物業(yè)立面，在將來可能的競爭市場中，會使商場有更大的變化空間與競爭活力。 4）常德市民消費(fèi)心理沖動性較大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，沖動性購買行為的成分很大，明確表示每次逛街不會購物僅占到被訪者的6%。因此可以得出如下結(jié)論：商業(yè)經(jīng)營場地的情景營銷力度是否到位，對最終營業(yè)額將有不可忽視的影響。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 25平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告5）常德市民消費(fèi)能力整體偏高抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德消費(fèi)者的整體消費(fèi)能力偏高。與同等經(jīng)濟(jì)水平城市相比，常德僅有53%的被訪者一次購物不會超過200元，47%的被訪者均在200元以上，其中超過1000元的就占到了被訪者的9

24、%。由以上數(shù)據(jù)，可得出如下結(jié)論：未來商場的消費(fèi)檔次應(yīng)以中高檔為主。 6）常德市民消費(fèi)群體以與同事、朋友一起為主此命題旨在了解未來商場應(yīng)具備什么樣的配套功能來滿足消費(fèi)者的各種需求。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，與同事和朋友一起逛街占了被訪者的71%，而與家人一起逛街的占到了被訪者的20%。由此可得出結(jié)論：（1）商場功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮各種炫耀型消費(fèi)的需求，同時(shí)兼顧親情化需求。（2）商場配套設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到適當(dāng)?shù)男蓍e娛樂場所。 7）常德市民消費(fèi)觀念仍停留在沿街購物的層面上抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，愿意去大型超市購物的消費(fèi)者占40%，去專賣店的占38%，去百貨商場的占18%。由此可見，常德消費(fèi)者的觀念仍停留在沿街購物的層面上，但

25、對專賣店的熱衷又證明常德消費(fèi)者的品牌消費(fèi)意識較強(qiáng)，這樣看來，百貨商場應(yīng)該有廣闊的市場，但現(xiàn)有百貨商場并不被看好，其主要原因是形象太差、臟亂差、貨品不齊等。由此，可以得出如下結(jié)論：商場營銷，一定要塑造良好的形象，對商場前景的描述一定要得力。同時(shí)加強(qiáng)對百貨業(yè)態(tài)消費(fèi)意識的引導(dǎo)。 8）常德市民以中區(qū)商圈為首選購物地點(diǎn)此命題的前提是三大商圈。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以步行街為核心的中區(qū)商圈是常德市民的首選購物地點(diǎn)，占到了被訪者的72%，而橋南商圈和火車站商圈的消費(fèi)群體遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一水平。但仍有小部分城區(qū)消費(fèi)者向后兩個(gè)商圈流動，其中，橋南市場雖然購物環(huán)境差，但因其是品牌服飾的總經(jīng)銷點(diǎn)和批發(fā)點(diǎn)，比市區(qū)折扣要低，也吸

26、引了小部分的消費(fèi)者。另，去外地購物的消費(fèi)者占到了被訪者的6%，此部分消費(fèi)者屬于高端消費(fèi)群體，認(rèn)為常德現(xiàn)有商業(yè)無法滿足其消費(fèi)需求。由此，可以得出深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 26平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告如下結(jié)論：要在常德城區(qū)成功運(yùn)作中高檔大型商場，必須在品牌組織上考慮自帶部分品牌，以改變消費(fèi)群體對常德商業(yè)的整體印象。 9）消費(fèi)者大多數(shù)認(rèn)為常德缺少休閑健身配套需求抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52%的被訪者認(rèn)為常德缺少休閑健身設(shè)施，25%的被訪者認(rèn)為常德缺少兒童游樂場。由此，可以得出如下結(jié)論：在本項(xiàng)目功能規(guī)劃時(shí)，可適當(dāng)考慮消費(fèi)者這一需求。 10）消費(fèi)者大多數(shù)認(rèn)為常德缺少中高檔百貨及大型超市抽樣調(diào)查

27、數(shù)據(jù)顯示，35%的被訪者認(rèn)為常德缺少中高檔百貨，25%的被訪者認(rèn)為常德缺少中大型超市，21%的被訪者認(rèn)為常德缺少專業(yè)市場，還有14%的被訪者認(rèn)為常德缺少專賣店。可見，常德消費(fèi)者迫切需要購物環(huán)境好、質(zhì)量有保證、品牌組織中高檔的商業(yè)。由此可得出如下結(jié)論：購物環(huán)境好、質(zhì)量有保證、品牌組織中高檔的商業(yè)有較為廣闊的市場前景。 三常德消費(fèi)者媒體閱讀習(xí)慣研究1數(shù)據(jù)分析報(bào)告1）請問您通過什么途徑獲得廣告信息？ 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 27平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告2）請問您一般看什么報(bào)紙？ 3）請問您一般看什么電視？ 4）如果您收看常德本土電視，請問您一般收看什么節(jié)目？ 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧

28、問有限公司 28 平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告5）請問您一般在什么時(shí)間段收看電視？ 6）請問您是否留意電視欄目中的廣告？ 7）請問您收聽哪些電臺節(jié)目？ 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 29平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告8）請問您是否留意戶外廣告？ 9）請問您覺得哪些戶外廣告吸引您？ 10）請問您日常出行的交通工具？ 2綜合評價(jià)及結(jié)論1）消費(fèi)者獲得廣告信息的途徑以電視、報(bào)紙廣告為主此項(xiàng)命題的意義在于為我們的廣告投放尋找合適的媒體。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 30平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告常德消費(fèi)者有37%通過電視獲得廣告信息，16%通過報(bào)紙獲得廣告信息，13

29、%通過網(wǎng)絡(luò)獲得廣告信息，12%通過戶外獲得廣告信息。這在一定程度上表明了常德廣告信息發(fā)布渠道的扁平性。 2）消費(fèi)者報(bào)紙媒體閱讀習(xí)慣以瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德本土報(bào)紙的閱讀率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于外來報(bào)紙，其中，常德日報(bào)的閱讀群體僅占到被訪者的8%，常德晚報(bào)的閱讀群體占到被訪者的20%，而瀟湘晨報(bào)的則達(dá)到了35%，三湘都市報(bào)達(dá)到了25%。因此，在報(bào)紙媒體的選擇上，應(yīng)考慮外來報(bào)紙，結(jié)合成本因素，可選擇外地報(bào)紙?jiān)诔５卤就恋膴A頁廣告。 3）消費(fèi)者電視媒體閱讀習(xí)慣以省級及長沙市級電視媒體為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，省級電視媒體及長沙市級電視媒體基本壟斷了常德電視觀眾。其中，收看娛樂頻道的占到了被訪者的

30、27%，收看湖南經(jīng)視的為20%，收看湖南衛(wèi)視的為18%，收看生活頻道的為14%。而本土電視臺中，常德新聞綜合臺僅8%，常德公共頻道僅4%，常德圖文信息僅1%，共計(jì)13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于省級及長沙市級電視媒體。因此，在電視媒體的選擇上，可考慮外地電視媒體的切播廣告，而本土電視臺則主要考慮常德新聞綜合頻道。 4）消費(fèi)者對常德本土電視節(jié)目以新聞?lì)悶橹鞒闃诱{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在收看常德本土電視的部分電視觀眾中，47%收看新聞?lì)惞?jié)目，25%收看電視劇，22%收看娛樂、體育類節(jié)目，專題節(jié)目、財(cái)經(jīng)節(jié)目各為3%。因此，若選擇常德本土電視，首選新聞?lì)惞?jié)目插播廣告。 5）消費(fèi)者觀看電視時(shí)段以18:00-20:00之間為主抽樣

31、調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，18:00-20:00收看電視的占到了被訪者的39%，20:00-22:00收看電視的為34%，其他時(shí)間段仍有部分電視觀眾，但數(shù)量較少。因此，在電視廣告投放上，應(yīng)結(jié)合這一因素考慮。 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 31平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告6）消費(fèi)者對電視廣告排斥心理不大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%的被訪者并非完全排斥電視廣告，而會根據(jù)心情、興趣選擇性收看廣告，24%的被訪者較為關(guān)注電視廣告，對電視廣告完全排斥的僅占到了被訪者的19%（這類觀眾遇電視廣告即轉(zhuǎn)頻道）。因此，在廣告投放中，如何抓住這一大部分人的目光，應(yīng)該是我們應(yīng)該考量的一個(gè)問題。 7）消費(fèi)者廣播媒體收聽習(xí)慣以

32、本土電臺為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，41%的被訪者完全不聽電臺節(jié)目，剩余59%的電臺聽眾中，僅31%收聽常德交通電臺，而28%則收聽其他電臺（長沙市級電臺等）。這在一定程度上反映常德因外來人口較少、商業(yè)流通不夠順暢，導(dǎo)致交通阻礙并不嚴(yán)重，從而直接導(dǎo)致常德交通電臺的收聽率。 8）消費(fèi)者戶外廣告閱讀習(xí)慣隨意性較大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6%的被訪者會留意戶外廣告，64%的被訪者有時(shí)會看看戶外廣告，19%的被訪者會很認(rèn)真地看戶外廣告，11%的被訪者拒絕看戶外廣告。這說明戶外廣告所含概的信息量不能多，但必須有足夠的沖擊力才能引發(fā)受眾對它的關(guān)注。 9）消費(fèi)者對于戶外廣告載體的接受程度以墻體廣告、大型戶外為主抽樣調(diào)查

33、數(shù)據(jù)顯示，在戶外廣告的載體形式上，31%的被訪者認(rèn)為墻體廣告更能吸引他，29%的被訪者認(rèn)為大型戶外廣告更能吸引他，24%的被訪者認(rèn)為公交車身廣告更為吸引人，16%的被訪者認(rèn)為公交站牌廣告更為吸引人。 10）消費(fèi)者日常出行方式以公交車為主、的士為輔此命題亦為我們選擇廣告媒體提供了依據(jù)。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，43%的被訪者出行選擇乘坐公交車，29%的被訪者出行選擇的士，4%的被訪者有私家車，剩余24%選擇步行、自行車、摩托車。因此，公交車、的士所涉及的廣告形式可以適當(dāng)考慮。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 32平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第四部分 常德平和商業(yè)廣場消費(fèi)者定性調(diào)研分析 本項(xiàng)目相關(guān)情

34、況的定性調(diào)研是在商業(yè)經(jīng)營群體中展開，從被訪者商業(yè)經(jīng)營的角度衡量本項(xiàng)目在他們心中的商業(yè)價(jià)值。 一項(xiàng)目概念測試1請問您知道平和商業(yè)廣場嗎？ 2請問您對平和商業(yè)廣場的印象？ 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 33平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告3請問您認(rèn)為平和商業(yè)廣場所處的地段如何？ 4請問您理想的鋪位面積是多少？ 5請問您近兩年打算以什么方式取得鋪位經(jīng)營？ 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 34平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告6如果您打算租賃經(jīng)營，請問您是否會考慮進(jìn)駐平和商業(yè)廣場？ 7如果您打算租賃經(jīng)營，請問您所能承受的月租金水平是多少？ 8如果您打算自購鋪位經(jīng)營，請問您是否會考慮購買平和商業(yè)廣場

35、鋪位？ 深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 35平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告9如果您打算自購鋪位經(jīng)營，您所能承受的鋪位總價(jià)是多少？ 二綜合評價(jià)及結(jié)論1本項(xiàng)目在經(jīng)營戶中具備知名度，但并不具備認(rèn)知度抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，47%的被訪者知道但不了解，31%的被訪者僅聽說過，12%的被訪者表示不知道，僅10%的被訪者對本項(xiàng)目有所了解。這表明本項(xiàng)目在常德市場僅具備知名度，但并不具備認(rèn)知度。 2經(jīng)營戶對本項(xiàng)目品牌好評度較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者不予評價(jià)，28%的被訪者認(rèn)為一般，僅10%的被訪者認(rèn)為平和商業(yè)廣場不錯(cuò)，但該好評是針對平和堂進(jìn)駐而言，認(rèn)為長沙平和堂經(jīng)營狀況較好，若進(jìn)駐能帶動項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營。

36、 3經(jīng)營戶對本項(xiàng)目所處地段認(rèn)可度較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53%的被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所處地段不是很理想，主要原因是商業(yè)氛圍不濃、人氣不旺；42%的被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目地段一般；5%的被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目地段較好，面臨城市主干道，臨近步行街，形象面較好。 4經(jīng)營戶理想的鋪位面積在30-100之間抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%的被訪者理想的鋪位面積30-100，21%的被訪者理想的鋪位面積30以下，15%的被訪者理想的鋪位面積100-200。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 36平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 5經(jīng)營戶中有相當(dāng)一部分潛在購買群體抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，47%的被訪者打算以租賃方式取得鋪位經(jīng)營，24%的被訪

37、者打算以自購方式取得鋪位經(jīng)營，29%的被訪者看情況再說。這在一定程度上反映常德經(jīng)營戶中有相當(dāng)一部分的潛在購買群體。 6經(jīng)營戶進(jìn)駐項(xiàng)目不定性較大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，62%的被訪者看情況再說；33%的被訪者明確表示不會，主要原因是商場經(jīng)營成本過高，且不看好本項(xiàng)目的整體經(jīng)營環(huán)境；僅5%的被訪者明確表示會。 7經(jīng)營戶租金承受水平相對適中抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者所承受的月租金在2000元/間以下，37%的被訪者所承受的月租金在2000-3000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在3000-4000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在4000元/間以上。 8經(jīng)營戶購買本項(xiàng)目鋪位意向不定性較大抽樣調(diào)查

38、數(shù)據(jù)顯示，65%的被訪者看情況再說；20%的被訪者明確表示不會，主要原因是不認(rèn)可商場鋪位，而愿意選擇臨街門店，并表示對本項(xiàng)目后期商業(yè)經(jīng)營管理的疑慮；另，15%的被訪者明確表示會。 9經(jīng)營戶總價(jià)承受水平相對較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，68%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在30-50萬元，23%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在50-100萬元之間，8%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在100-150萬元之間，僅有1%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在150萬元以上。 三、小組座談會的定性分析針對常德平和商業(yè)廣場項(xiàng)目，我司就項(xiàng)目實(shí)際問題組織了座談會，參會人員的深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 37平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研

39、報(bào)告行業(yè)比例以市場為依據(jù)，涉及：服裝、皮具、餐飲、it、副食、百貨等各行業(yè)，基本能代表常德市的商業(yè)現(xiàn)狀。我方就消費(fèi)特性、經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)現(xiàn)狀等問題與參會人員進(jìn)行了交流。 （一）消費(fèi)特性1常德市購物環(huán)境近幾年發(fā)展較為緩慢。品牌商品的稀缺到豐富，消費(fèi)層次的單一性到多樣性，經(jīng)歷了一段較為漫長的時(shí)間。2常德市 38平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告1普遍表示項(xiàng)目地段不是很理想，商業(yè)氛圍不夠濃厚，但是有好的經(jīng)營管理也會考慮進(jìn)駐。另一方面，認(rèn)為該地段交通不便利，路口紅綠燈影響私家車購物群體，同時(shí)公交系統(tǒng)也遠(yuǎn)不如家潤多附近便利。2常德商業(yè)競爭激烈，商場經(jīng)營狀況不佳。要想在競爭中脫穎而出，必須在經(jīng)營管理上加大力度

40、，提高項(xiàng)目檔次，才能有效吸引消費(fèi)群體。建議本項(xiàng)目增添如下配套設(shè)施：肯德基或麥當(dāng)勞、西餐廳。3從商業(yè)類型來看，大型百貨商場是參會者較認(rèn)同的適合項(xiàng)目地塊的商業(yè)類型。4從建筑立面來看，普遍認(rèn)為較為新穎奪目，容易成為常德的視線焦點(diǎn)。5從建筑平面來看，覺得缺少大型停車場，缺少地面停車位。6從功能分區(qū)來看，覺得特色經(jīng)營可以放樓上，以提升樓上的經(jīng)營價(jià)值。因常德地小物薄，特色經(jīng)營將引發(fā)常德市民的強(qiáng)烈好奇心，從而引導(dǎo)人流。7從進(jìn)駐意向來看，如果本項(xiàng)目規(guī)劃超前、經(jīng)營管理出色、參會者對于進(jìn)駐本商場會予以考慮。租金并不是決定的主要因素，但也表示，價(jià)格會影響他們選擇是否決定進(jìn)駐項(xiàng)目。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 3

41、9平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第二章 常德辦公物業(yè)市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第一部分 常德辦公物業(yè)市場背景環(huán)境調(diào)研分析 一常德市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）常德市國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀常德的總體居民收入水平雖然在整個(gè)湖南地區(qū)處于中等，但消費(fèi)水平遠(yuǎn)超出其收入水平，是個(gè)僅次于長沙的典型消費(fèi)城市，這說明常德城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力和投資實(shí)力。 （二）常德市辦公物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀1常德辦公物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 40平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 2常德市辦公物業(yè)市場的銷售及需求現(xiàn)狀 總結(jié)：常德的辦公物業(yè)市場不穩(wěn)定，市場處于起步階段；2004年2005年市場需求量遠(yuǎn)大于市場供應(yīng)量，存在較大的

42、發(fā)展空間。 二常德市辦公區(qū)域分布及特征調(diào)查分析（一）常德市辦公區(qū)域的劃分1商務(wù)辦公區(qū)域1）概況以武陵大道為軸、以建設(shè)西路東500米、西200米區(qū)域 41平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告區(qū)域評價(jià)：該地段為常德酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)、中式飲食、西式咖啡廳休閑娛樂等多種行業(yè)匯聚的地方，且檔次較高，消費(fèi)力強(qiáng)，加之交通便利，是常德cbd的發(fā)展首選。 2、行政辦公區(qū)域1）概況位于武陵大道，柳葉路，郎州路之間，是常德的行政辦公中心，集中了常德十多家的辦公、辦公物業(yè)；該中心的周邊配套不全，交通方便度一般，辦公物業(yè)建筑有自己一定的特色； 2）主要辦公物業(yè)中國移動大廈、教育局辦公樓、建設(shè)局辦公大樓、國稅局辦公大樓

43、地稅局辦公大樓、消防指揮中心、交警指揮中心等區(qū)域評價(jià):深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 42平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告該地段在常德市發(fā)展規(guī)劃為行政辦公區(qū)域,這2-3年,政府相關(guān)部門逐步向該區(qū)域遷移,但交通及辦公配套有待于完善。 （二）近兩年 43平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 第二部分 常德市辦公物業(yè)市場調(diào)研分析 一常德市辦公物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量常德辦公物業(yè)市場租售兩旺，特別是20042005年常德辦公物業(yè)的供應(yīng)量<23000（2003-04年辦公物業(yè)供應(yīng)量52640，基本消化完），沒有任何項(xiàng)目與本項(xiàng)目競爭（辦公物業(yè)部分），而且近4年常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一部分公司不斷發(fā)展，壯大，

44、對辦公物業(yè)的要求越來越高，建設(shè)現(xiàn)代型的高檔辦公物業(yè)非常必要。 二常德市辦公物業(yè)面積分割對比分析從上表可見，目前常德辦公物業(yè)的面積分割主要集中在三個(gè)區(qū)間：40-60、80-110、130-170，但各物業(yè)的面積分割存在較大的面積差（最大存在100以上/間），常德的辦公物業(yè)面積分割存在不科學(xué)與不規(guī)范的地方。深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 44平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告 三常德市寫字樓物業(yè)價(jià)格及走勢對比分析從上表可見，2003年2004年，辦公物業(yè)價(jià)格平均上漲120元-250元，上漲幅度5%-12%。 四常德市辦公物業(yè)租金及租賃情況對比分析從上表可見，辦公物業(yè)單元面積在220-320之間很受公司租賃場地時(shí)青睞，主要是為公司的發(fā)展找一塊風(fēng)水寶地，常德辦公物業(yè)的租金穩(wěn)定在16-19元/。 五常德市辦公物業(yè)綜合指標(biāo)對比分析深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 45平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告從上表可見，常德的辦公物業(yè)自身配套存在許多不足，物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)基本沒有，只是城鎮(zhèn)化的辦公物業(yè)水平，不具備城市化標(biāo)準(zhǔn)辦公物業(yè)的各類特征。 六常德市辦公物業(yè)的營銷水平及傳播定位深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司 46平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告從上表