上海交大校園物業(yè)管理方案

1、上海交大物業(yè)管理方案上海交大物業(yè)管理方案 上海高校物業(yè)管理公司 2000 年 8 月 目 錄 一、物業(yè)概況 二、管理公司簡介 三、管理服務宗旨 四、管理服務目標 五、管理服務原則 六、管理服務模式 七、管理服務內(nèi)容及標準 八、管理服務機構 九、管理服務費用標準測算 一、物業(yè)概況 1、物業(yè)類型： 上海交大徐匯校區(qū)學生公寓； 上海交大法華鎮(zhèn)路校區(qū)的物業(yè)：教學樓，學生公寓及相關的 設施、設備，相關的場地。 2、物業(yè)地址： 上海交大徐匯校區(qū)： 上海交大法華鎮(zhèn)路校區(qū)： 3、物業(yè)面積： 上海交大徐匯校區(qū)： 上海交大法華鎮(zhèn)路校區(qū)： 4、物業(yè)所屬的附屬的設備、設施： 高層： 多層： 設備、設施： 二、公司簡介

2、 上海交大高校物業(yè)管理公司于 2000 年 6 月經(jīng)后勤集團批準 成立，隸屬于上海交大后勤發(fā)展有限公司，是學校后勤服務系 統(tǒng)中物業(yè)行業(yè)的專業(yè)公司。公司按照交大教學園區(qū)的分布，集 學生公寓、教學大樓、辦公大樓、實驗大樓及校區(qū)物業(yè)管理于 一體，分設閔行校區(qū)、徐匯校區(qū)、法華校區(qū)三個管理處，管理 物業(yè)面積 30 多萬平方米。 經(jīng)過十多年后勤改革的探索和實踐，生活后勤面對廣大師 生員工，為學校的教育、科研、培養(yǎng)人才積極做好保障工作， 逐步滿足不斷發(fā)展的教育事業(yè)的需求，堅持“服務育人、管理 育人”的原則，憑借員工對教育事業(yè)的奉獻精神，以服務為先 導，以質量為準繩，自我完善，自我提高，為交大校園環(huán)境、 學習

3、環(huán)境、生活環(huán)境的創(chuàng)優(yōu)建設，為學校年年獲得市府頒發(fā)的 “文明單位”稱號作出了突出貢獻，員工隊伍得到磨練和積累 了經(jīng)驗，為后勤管理體制和服務內(nèi)涵，進一步面向社會，面向 行業(yè)標準化、企業(yè)化打下了堅實的基礎。 公司的成立，有利于進一步提高生活后勤的物業(yè)管理水平， 使物業(yè)管理的各個方面更加系統(tǒng)化和規(guī)范化。以人為本，以服 務質量為企業(yè)的生命線，堅持“自我運轉、自我完善、自我發(fā) 展”的目標，公司宗旨是：以人為本，優(yōu)質服務，規(guī)范管理， 不斷完善。我們的服務理念是：“有困難找物業(yè)，您的需要， 我的目標”。 三、物業(yè)管理服務宗旨 1、信守合同，客戶至上； 2、規(guī)范管理，優(yōu)質服務； 3、實行全天候、全過程的管理服務

4、，做到管理無盲點，服務無 缺口。 四、物業(yè)管理服務目標 1、近期目標：在 2000 年 12 月 31 日前，在法華鎮(zhèn)路校區(qū)形成 物業(yè)管理一體化、收費標準規(guī)范化、服務行為標準化。 2、總體目標：在 2000 年 12 月 31 日前在法華鎮(zhèn)路達到上海市 物業(yè)管理行業(yè)文明窗口標準，并經(jīng)行業(yè)評比認可。 五、物業(yè)管理服務原則 1、管理規(guī)范，服務到位； 2、合法經(jīng)營，收支平衡。 六、物業(yè)管理模式及框架 1、模式：物業(yè)管理一體化； 管理服務綜合化。 2、框架： 模 式 物業(yè)管理一體化物業(yè)管理綜合化 業(yè) 戶 管 理 資 料 檔 案 管 理 房 屋 管 理 設 備 管 理 配 套 設 施 管 理 環(huán) 境 交

5、 通 管 理 常 規(guī) 性 服 務 委 托 性 服 務 經(jīng) 營 性 服 務 無 償 性 服 務 七、物業(yè)管理服務內(nèi)容及標準 （一） 房屋使用、維修保養(yǎng)管理 1、建立房屋極其維護保養(yǎng)檔案； 2、實施房屋結構完整與完好的維護； 3、實施房屋裝修、裝潢工程的管理與控制； 4、實施房屋使用的登記管理； 5、實施建筑內(nèi)外的標志、標識廣告的管理； 6、建立房屋維修保養(yǎng)管理制度； 7、制定年度維修、保養(yǎng)計劃。 （二） 水系統(tǒng)的使用、維修保養(yǎng)管理 1、建立水系統(tǒng)使用、維護保養(yǎng)管理制度； 2、建立水系統(tǒng)及其維護保養(yǎng)檔案 6； 3、建立水系統(tǒng)質料檔； 4、實施水系統(tǒng)的日常維護保養(yǎng)及定期修理； 5、實施水系統(tǒng)故障的及

6、時排除； 6、實施水池、水箱的清潔保潔，防止二次污染； 7、實施停水的預先通知； 8、制定水系統(tǒng)的年度維護保養(yǎng)計劃； 9、水系統(tǒng)正常運行率達 100%； 10、水泵房的清潔。 （三） 供電系統(tǒng)的使用、維護保養(yǎng)管理 1、建立供電系統(tǒng)使用、維護保養(yǎng)管理制度； 2、建立供電系統(tǒng)及其維護保養(yǎng)檔案； 3、實施路燈、樓道燈的維護保養(yǎng)和修理； 4、實施供電系統(tǒng)故障的及時處理； 5、實施房屋維修、裝潢工程臨時用電的管理； 6、實施（學生公寓）電表抄表及用電量計量； 7、供電系統(tǒng)的正常運行率達 100%。 （四） 電梯的使用、維護保養(yǎng)管理 注：此部分適用于徐匯校區(qū)研究生公寓的物業(yè)管理服務。 1、建立電梯使用、維

7、護保養(yǎng)制度； 2、建立電梯及其維修保養(yǎng)檔案； 3、制定電梯年度維護保養(yǎng)計劃； 4、實施電梯規(guī)定時段內(nèi)的專人操作； 5、實施電梯的日常維修保養(yǎng)管理與控制； 6、實施電梯故障的及時排除； 7、實施電梯的安全年檢； 8、實施電梯檢修、停梯的預先通知； 9、電梯正常運行率達到 98%以上； 10、電梯轎廂的保潔； 11、電梯機房的保潔。 （五） 安全保衛(wèi)管理 1、建立安全保衛(wèi)管理制度； 2、在法華鎮(zhèn)路校區(qū)門衛(wèi)（包括學生公寓），徐匯校區(qū)學生公 寓實施 24 小時的安全保衛(wèi)； 3、在法華鎮(zhèn)路校區(qū)設置固定和流動的巡邏崗位，實行全方位 的安全保衛(wèi)； 4、在法華鎮(zhèn)路新教學樓、學生公寓，徐匯校區(qū)學生公寓實行 來客

8、登記制度； 5、在法華鎮(zhèn)路校區(qū)大門已實行大宗物品外出登記檢查制度； 6、設置安全保衛(wèi)防范設施； 7、開展安全防范宣傳教育； 8、杜絕重大盜竊、傷害事故。 （六） 消防管理 1、建立消防管理制度； 2、實施消防設施（消防泵、消防栓、避雷針（帶）維護保 養(yǎng)的管理； 3、實施消防器材的日常保潔和檢查； 4、建立消防設施、設備的使用、維護保養(yǎng)管理制度； 5、加強監(jiān)督、定期檢查、消防火險隱患； 6、建立消防安全應急預案； 7、做好火警第一時間的撲救工作； 8、杜絕重大火警事故； 9、制定消防設施、設備年度維修保養(yǎng)計劃。 （七） 清潔衛(wèi)生管理 1、建立保潔衛(wèi)生管理制度； 2、實施在學生公寓樓道、通道、盥洗

9、室、廁所、浴室、窗、 玻璃的保潔； 3、實施在教學樓樓道、通道、盥洗室、廁所、教室、窗、玻 璃、教師休息室的保潔； 4、實施校區(qū)綠地的日常清掃； 5、實施外墻的定期清洗，保持房屋外觀的美觀和整潔； 6、實施垃圾的收集、清運，做到日產(chǎn)、日收、日清； 7、實施對垃圾箱、陰井、下水道定期噴灑消毒藥水； 8、定期疏通下水道，做到暢通無堵； 9、實施保潔衛(wèi)生的宣傳教育，做到預防為主。 （八） 環(huán)境、綠化管理 1、制定環(huán)境綠化管理制度； 2、制定年度綠化維護保養(yǎng)計劃； 3、制定環(huán)境綠化日常保養(yǎng)、維護規(guī)定； 4、實施綠化的日常維護、保養(yǎng)工作，保持所有的綠化面積和 樹木的成活率； 5、在學生公寓、教學樓、法華

10、鎮(zhèn)路校區(qū)主要部位實行綠化布 置，并在重大節(jié)假日實施花卉的布置，美化生活、工作環(huán) 境，提高綠化品位； 6、實施綠化、美化環(huán)境的宣傳教育，提高校區(qū)的文化氛圍。 （九） 車輛交通管理 1、制定車輛停放管理制度； 2、實施車輛停放的日常管理； 3、實施車輛停放設施的維護保養(yǎng)； 4、實施車輛交通標識的管理。 （十） 業(yè)戶保修管理 1、按行業(yè)文明窗口達標的要求，制定業(yè)戶報修管理制度和相 關的收費標準； 2、實行 24 小時報修受理，設置報修處理電話和地點； 3、實行業(yè)主報修承諾制度，做到急修不過夜，小修不過 3 天。 急修項目 2 個小時趕到現(xiàn)場； 4、實行業(yè)主報修驗收制度，修理及時率、合格率分別達到 9

11、5%和 98%； 5、實行報修回訪制度，做到業(yè)戶稱心滿意；回訪率 85%；業(yè) 戶滿意率達到 90%。 （十一）業(yè)戶管理 1、學生公寓的業(yè)戶管理 制定學生公寓管理制度； 建立業(yè)戶資料檔案； 制定學生公寓公約； 實施學生公寓學生的進出登記及退房手續(xù)的辦理； 配合學校相關部門做好學生公寓的服務工作； 建立學生公寓中所用的用具資料檔案，并實施維護保養(yǎng)及 管理； 根據(jù)學校相關部門的要求和規(guī)定，對學生公寓學生入住的 房屋進心進行分配，并同入住者簽定入住公約； 定期召開學生公寓管理座談會，聽取業(yè)戶的意見和建議； 為加強管理，提高服務質量，建立業(yè)戶聯(lián)系箱，設置投訴、 監(jiān)督電話，投訴處理及時率達 100%； 為

12、加強溝通，開展管理處和學生的聯(lián)誼活動，密切相互之 間的關系，共同搞好學生公寓的管理和服務。 2、教學樓的業(yè)戶管理 制定教學樓管理制度； 制定教學樓管理公約； 建立業(yè)戶資料檔案； 根據(jù)以教學為主導的服務思想，配合業(yè)戶搞好教學的配合 和服務工作； 定期召開教學樓物業(yè)管理座談會，聽取業(yè)戶的意見和建議， 不斷改進服務； 為加強溝通，建立聯(lián)系箱及監(jiān)督投訴電話。投訴處理及時 率達 100%。 （十二）物業(yè)管理檔案資料的管理 1、建立物業(yè)管理檔案資料管理制度； 2、實施檔案資料的計算和管理； 3、實施檔案資料的實時管理； 4、實施檔案資料的專人管理 （十三）綜合服務 1、學生公寓的綜合服務 建立綜合服務的管

13、理制度； 制定綜合服務的收費標準； 提供洗衣服務； 提供餐飲服務包括熱飯、訂飯等； 提供小件物品租借服務如：雨傘等； 提供報刊信件的收發(fā)服務； 提供代訂報刊雜志； 提供業(yè)戶委托的其它項目。 2、教學樓 建立綜合服務的管理制度及收費標準； 提供報刊信件的收發(fā)服務； 代辦非物業(yè)管理范圍的保潔服務及打蠟服務； 代辦室內(nèi)擺花服務； 代辦購物等業(yè)務； 業(yè)戶委托的其它服務。 八、管理服務機構 資料管理 資料管理 理 保安 保潔 收發(fā)、其它 房屋 設備設施 綠化 租賃 經(jīng)營 委托服務 綜合管理部 綜合經(jīng)營部 工程管理部 管理處 九、管理服務費用標準測算 一、合作標的一、合作標的 根據(jù)上海交大后勤發(fā)展有限公司

14、與上海電話物業(yè)有限公司雙方 簽訂的規(guī)定（以下簡稱協(xié)議）標的為：上海交大法華鎮(zhèn)路（學生公 寓、新教學大樓、老教學大樓的相關場地）、徐匯校區(qū)學生公寓 二、合作期限二、合作期限 從 2000 年 8 月 1 日起至 2002 年 1 月 31 止 三、合作期限三、合作期限 根據(jù)房地局滬房地委辦199810 號文件關于印發(fā)上海市物業(yè) 管理行業(yè)規(guī)范服務達標考核標準的通知的精神，雙方協(xié)議合作要 達到的管理目標： 四、計劃編制四、計劃編制 由上海電話物業(yè)有限公司負責該計劃的編制。 五、實施方法五、實施方法 (1) 以甲方為主乙方配合，共同實施計劃； (2) 根據(jù)計劃責任至具體的部門； (3) 適時邀請物業(yè)管

15、理落實行業(yè)主管部門檢查指導； (4) 分工合作，共同完成，確保計劃的貫徹落實。 六、計劃的修改六、計劃的修改 在該計劃的實施范圍中，甲乙雙方可根據(jù)具體情況對此計劃指 出修改意見，經(jīng)雙方協(xié)商討論后，修改并執(zhí)行。 七、工作計劃表七、工作計劃表 序 號 實施內(nèi)容完成時間責任部門(人) 第一準備階段2000 年 812 月份 1物業(yè)管理現(xiàn)狀的調研8/18/15后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 2物業(yè)管理現(xiàn)狀調研情況匯總8/168/20后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 3物業(yè)管理環(huán)境整治方案制定8/168/20顧問方 4物業(yè)管理機構的設置方案8/218/31后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 5物業(yè)管理整治(法華路環(huán)境)8/218/3

16、1法華路管理處 6物業(yè)管理整治（法華路房屋、設 備） 8/2112/31 法華路物管處 7物業(yè)管理整治(徐匯學生公寓)8/2112/31 徐匯物管處 8物業(yè)管理方案的制定(草稿)8/168/21顧問方 9物業(yè)管理方案草稿討論8/218/26后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 10 物業(yè)管理規(guī)章制度的制定8/269/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 11 物業(yè)管理崗位職責、考核標準制 定 8/269/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 12 物業(yè)管理方相關關系的協(xié)調8/158/31后發(fā)物業(yè)公司 13 物業(yè)管理檔案、資料的建立、完 善 8/1511/30 后發(fā)物業(yè)公司 14 物業(yè)管理相關崗位培訓8/2612/31 后發(fā)物業(yè)

17、公司、顧問 方 15 牧業(yè)管理參觀學習 8/269/15后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 16 牧業(yè)管理 2001 年財務預、決算10/112/15 后發(fā)物業(yè)公司 17 物業(yè)管理 2001 工作計劃10/112/15 后發(fā)物業(yè)公司 18 物業(yè)管理房屋設施、設備維護保 養(yǎng)計劃 10/112/15 后發(fā)物業(yè)公司 19 物業(yè)管理服務座談會 10/111/15 后發(fā)物業(yè)公司 第二階段：試運行階段2001 年 14 月份 20 物業(yè)管理崗位培訓(內(nèi)部)1/11/31后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 21 物業(yè)管理人員培訓(持證上崗)1/12/28后發(fā)物業(yè)公司 22 物業(yè)管理規(guī)范化試運行2/14/15后發(fā)物業(yè)公司 23 物業(yè)

18、管理試運行自查 4/154/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 24 物業(yè)管理試運行匯總 4/154/30后發(fā)物業(yè)公司 25 邀請行業(yè)管理部門檢查指導4/154/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 26 物業(yè)管理試運行總結及整改4/254/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 第三階段：物業(yè)管理正式運行2001 年 59 月份 27 物業(yè)管理機構設置的完善調整5/15/31后發(fā)物業(yè)公司 序 號 實施內(nèi)容完成時間責任部門(人) 28 物業(yè)管理規(guī)章制度的修改完善5/16/15后發(fā)物業(yè)公司 29 物業(yè)管理檔案資料的進一步完善5/16/5后發(fā)物業(yè)公司 30 物業(yè)管理綠化的整治 5/16/30后發(fā)物業(yè)公司 31 物業(yè)管理的正式運

19、行 6/208/20后發(fā)物業(yè)公司 32 徐匯校區(qū)學生公寓的整治改造7/18/25后發(fā)物業(yè)公司 33 物業(yè)管理正式運行自查8/108/15后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 34 邀請行業(yè)物業(yè)管理部門預檢8/158/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 35 根據(jù)物業(yè)管理自查及行業(yè)預檢進 行整改 9/19/30后發(fā)物業(yè)公司、顧問 方 第四階段：行業(yè)評比檢查20001 年 1012 月份 36 迎接行業(yè)物業(yè)管理評比檢查10/112/31 后發(fā)物業(yè)公司 37 協(xié)調關系確定檢查的確切日期， 迎接正式檢查評比 10/112/31 后發(fā)物業(yè)公司 八、工作實施進度表八、工作實施進度表 時間 次目 八九十 十 一 十二一二三四五六

20、七八九十 十 一 十 二 準備階段 調研 方案制定 環(huán)境整治 機構設置 明年計劃 試運行 培訓 運行 檢查整改 正式運行 行業(yè)評比 交通大學物業(yè)管理調研計劃交通大學物業(yè)管理調研計劃 上海電話物業(yè)有限公司與交大治勤發(fā)展公司雙方通過會談，依據(jù) 合同，于 2000 年 8 月 1 日至 8 月 15 日間對徐匯校區(qū)的學生公寓？法 華路設備設施進行現(xiàn)場調研，作如下概述： 一、法華路校區(qū)調研現(xiàn)狀，參加人員：電話物業(yè)劉衛(wèi)國、 ？、校區(qū)葉、錢、楊、彭；時間：8 月 14 日 1、環(huán)境： 整個校區(qū)綠化樹木面積約 5000 千平方米，基本處于突出管理，無 專業(yè)人員實施有效的修剪施肥等一整套綠化、樹木、草坪養(yǎng)護工

21、作， 非機動車基本無人管理 2、保潔： 以學生公寓及管理教學大樓為主的保潔是以檢查為目地的清掃清 理為主，由于保潔員年齡偏大、勞動強度有限，根本無法保證有效時 段內(nèi)所有需保潔，范圍內(nèi)干凈整潔也無統(tǒng)一的垃圾塑料箱以及箱內(nèi)的 垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的現(xiàn)象 3、保安： 整個校區(qū)與兩單位保安及大門的是交大保衛(wèi)處安排，法華路校區(qū) 無法對其實施管理，學生公寓樓門口由法華路校區(qū)自己安排保安(并已 成傳人？模式)晚上 22:00 以后值班休息型，無人對學生公寓走道巡崗 及 24 小時保安 4、消防： 原校區(qū)消防器材由交大總部保衛(wèi)科實施管理因法華路校區(qū)無專人 對校區(qū)內(nèi)的消防器材進行管理消防箱內(nèi)的栓、水帶，水

22、槍頭基本無效， 缺損嚴重，消防泵也無法啟動，滅火機配備也無人檢查，所有滅火器 材基本無效。 5、房屋設備設施： 7#、8#學生公寓樓及管理教學樓？帶銹蝕嚴重，無人管理測試， 頂層水箱蓋以及頂蓋都無鎖，鋼筋外露，損壞嚴重，蓄水泵及樓頂供 水箱無人清洗，造成二次污染水箱水位自動控制器無罩(用破塑料瓶代 替)層頂?shù)乃軆x供小層保暖材料缺損，上水泵及水泵間蓄水池都需改 造，特別是蓄水池口與地面基本持平(包括管理教學樓)大面積積水后果 不堪設想(雨水、層道垃圾一并進入蓄水池內(nèi))管理教學樓上水泵間，也 在蓄水池旁與地坪一樣高，積水進入泵房，也無法水泵上抽，所有水、 電、泥、木等都常規(guī)小修，沒有進行保養(yǎng)維護

23、。 二、徐匯校區(qū)學生公寓調研現(xiàn)狀參加由電話物業(yè)：劉衛(wèi)國、唐文 景、徐、許。時間：8 月 15 日 1、7#學生公寓樓公用部位的保潔情況同法華路校區(qū)的基本相同， 特別是公寓門口已及收發(fā)室各種告示牌多而亂，安全梯和公用走道有 垃圾堆放。公用部門的保潔(綠化地由交大后勤管理) 2、保安及消防 保安情況也同法華路校區(qū)基本相同屬值班休息型樓寓內(nèi)消防系統(tǒng) 無法啟動，滅火機也無人檢查，供電的有水泵的交大保衛(wèi)科管理，無 法查看。 3、房層設備與設施 1#、2#研究生公寓樓上？及層頂水箱差鐵制，銹蝕嚴重，特別 是水箱銹蝕后要影起供水污染，層頂水水管供水管保暖已封損壞很嚴 重，大樓蔽雷帶銹蝕無油漆，無檢測電梯機房

24、無標牌管理總電源是木 制配地板無量，電源線、銅線外露、非常危險，每層配電間也無標牌 標識。 3#、4#、5#、7#學生公寓房屋設備廢話與 1#、2#基本相同，其中 5#4#是？項，供水箱在？項內(nèi)，處于無人管理狀態(tài)，4#、5#、7#據(jù)校 方介紹供水到層頂水泵是管理加水泵，無法查看，徐匯校區(qū)房屋設備 設施的維修保養(yǎng)由交大修造科負責。 下面符合實地調研情況收整識意見及時間表。 目 錄 一 概況 二 機構設置 三 物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容 四 物業(yè)管理模式 五 物業(yè)管理規(guī)則 六 物業(yè)管理服務宗旨 七 物業(yè)管理目標 八 費用測算 九 建議及對策 一、概況 （一）物業(yè)名稱：上海交大物業(yè)分為：教學樓、辦公樓、學

25、校宿舍及其相關的 場地、設備、設施等。 （二）物業(yè)地址：上海交大徐匯校園、閔行校園和法華鎮(zhèn)校園。（待開發(fā)的校 園：七寶和上中路校園） （三）物業(yè)面積： 1總占地面積：1321379 平方米 2總建筑面積約 300000 平方米 3總綠化面積：265921 平方米 （四）物業(yè)現(xiàn)狀：目前管理的教學樓按陳舊而且建造時間長，學生公寓大部分 是 90 年代的，部分教學辦公室是建國初期建造。 結論：大部份物業(yè)已老化，有的甚至年久失修。 二、物業(yè)的機構設置： （一）機構設置原則：精簡、高效，以此設崗、職責明確 （二）機構設置： 1實行二級管理：第一級公司：（1）設經(jīng)理、副經(jīng)理若干名 （2）設一部、一室：一部

26、即管理 部，一室即綜合辦公室 第二級管理處：設三個管理處。管理各類物業(yè)， 設主任、管理員若干名 2職能描述； （1）公司一級管理： 經(jīng)理、副經(jīng)理實行宏觀的綜合管理； 綜合辦公室：財務管理、公司日常事務處理、內(nèi)外關系協(xié)調； 管理部：各項業(yè)務的管理及監(jiān)督、考核； （2）管理處一級： 主任：管理處日常工作的處理，內(nèi)外關系協(xié)調； 管理處：日常的各項工作落實、檢查，生產(chǎn)任務的計劃、安排， 并檢查。 其中：設置管理員及領班進行現(xiàn)場的管理。 （3）組織機構圖 三、物業(yè)管理的范圍及內(nèi)容 范圍：根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范精神，結合上海交大的具體情況，其物業(yè) 管理的有關范圍有所調整，并分類列出。 1學生公寓： 其物業(yè)

27、管理的范圍與行業(yè)物業(yè)管理的范圍相同，即：公共、共用部 位的管理和服務。 2辦公樓： 其物業(yè)管理共用與行業(yè)物業(yè)管理的范圍相同。 3教學樓： 經(jīng)理室 管理處管理處管理處 其物業(yè)管理的范圍：（1）公共、共用部份； （2）教室內(nèi)的全部份； （一）內(nèi)容： 1房屋的使用、維修與養(yǎng)護 （1）房屋的小修：主要指日常零星維修養(yǎng)護工作，及時修復，小損小壞， 使房屋保持原來完損等級。 （2）房屋維修的技術管理：主要工作包括：制定年度房屋維修保養(yǎng)計劃； 房屋技術檔案的建立、完善和管理；保證資料齊全。 （3）房屋維修工程管理：主要工作包括：配合房屋維修部門進行施工、現(xiàn) 場的清潔；安全管理；協(xié)調關系；查驗施工相關手續(xù)；參

28、與施工結束 后的質量驗收。 2房屋設備、設施的管理： 此部份為兩部份管理：第一運行管理；第二養(yǎng)護維修管理。 （1）運行管理： a. 設備、設施的檔案資料的管理； a建立檔案資料及臺賬 b檔案資料的動態(tài)管理； b. 設備、設施的運行管理； a建立健全各項規(guī)章制度和規(guī)范； b制定使用、運行的有關規(guī)定； c制定設備、設施的使用操作標準及應急使用預案。 （2）養(yǎng)護、維修管理 a.制定設備、設施的年度維修、保養(yǎng)計劃，并提出經(jīng)費預算； b.制定設備、設施的維修、保養(yǎng)的制度、規(guī)范和標準； c.制定崗位職責和工作標準； d.制定維修、保養(yǎng)時的工作預案及安全保障措施； e.設備、設施維修、保養(yǎng)資料的管理； f.

29、建立設備、設施的維修、保養(yǎng)臺帳； g.對設備、設施總帳進行動態(tài)管理； h.建立維修、保養(yǎng)的匯總報表制度，經(jīng)常分析設備、設施的運 行情況。 說明：主要設備、設施 設備：電梯、空調、給排水、供電、消防等； 公共設施：道路、綠地、停車場（庫）、照明路燈給排水、窨井、 化糞池、垃圾箱（房）等。 3物業(yè)安保管理 （1）制定安保工作的規(guī)章和規(guī)范； （2）配備必要的硬件設備； （3）24 小時的值班、巡邏； （4）處理突發(fā)事件，并采取措施； 4物業(yè)的保潔管理 （1）制定保潔的服務規(guī)范及標準； （2）建立合理、科學的檢查、考評制度； （3）保證公共和共用部位的整潔，并列出相關標準。 （4）制定不同物業(yè)或同一物

30、業(yè)中不同材料的保潔規(guī)范和操作規(guī)范，使物業(yè) 保值增值。 5物業(yè)的綠化管理 （1）制定綠化管理的年度工作計劃，并提出預算經(jīng)費； （2）制定綠化維護保養(yǎng)工作的制度和規(guī)范； （3）建立綠化的明細臺帳，并進行動態(tài)管理； （4）配合委托方的工作，進行各項活動的配合工作。 （5）制定綠化管理的有關規(guī)定，保持綠化等級，爭創(chuàng)綠化達標單位。 6物業(yè)的車輛交通管理 （1）制定交通管理的規(guī)章和規(guī)范； （2）制定車輛管理硬件設施的年度維修、保養(yǎng)、更換計劃，并提出預算經(jīng) 費； （3）制定交通管理的各項規(guī)定，使之管理有序； （4）制定崗位職責及工作標準。 7物業(yè)的環(huán)境管理 主要工作：防止污染；降低噪音；杜絕黑色污染（亂張貼

31、、亂涂畫） 8綜合服務： （1）通信服務 （2）郵政服務 （3）其它經(jīng)營性服務 三、管理模式： 采用 iso9002 國際質量體系認證認可的管理模式，并結合上海交大的具體 現(xiàn)狀情況，制定和摸索出具有高校特點的管理模式。 四、物業(yè)管理原則： 1.統(tǒng)一管理，綜合服務； 2.收支平衡，量入為出； 五、物業(yè)管理服務宗旨： 業(yè)戶至上，優(yōu)質服務。 六、物業(yè)管理目標 1總目標： 2分目標： （1）閔行校區(qū) 2 年內(nèi)通過環(huán)境質量認證。 （2）徐匯校區(qū) 2 年內(nèi)達到市文明單位； （3）2 年內(nèi) 3 個研究生公寓達文明樓宇； （4）2 年內(nèi)導入 iso9002 質量認證體系，實現(xiàn)管理規(guī)范化。 （5）23 年內(nèi)進行

32、全崗位培訓，使培訓率達 90%，合格率達 80%。 七、費用測算（略） 八、建議及對策： （一）通過與校領導及有關方面的協(xié)商、論談、溝通，明確上海交大后勤改革 的整體思路，從確定物業(yè)管理的服務范圍，理順管理關系，實行統(tǒng)一管 理，提供綜合性的服務； （二）改變觀念，明確思路，開源節(jié)流，認真、合理地分析財務情況，按物業(yè) 管理行業(yè)的規(guī)范提出切實可行的收費價格。規(guī)范物業(yè)管理的收費行為。 （三）降低成本，合理用工，加強培訓，實行持證上崗。 物業(yè)管理處檢查評比管理辦法（暫）物業(yè)管理處檢查評比管理辦法（暫） 根據(jù)上海交大的規(guī)章制度及相應的考評辦法和上海市物業(yè)管理行業(yè)的相應規(guī)定，結合法華物 管處的實際情況，為

33、了提高物業(yè)管理服務質量，強化管理，獎優(yōu)罰劣，增強激勵機制的有效性，特 制訂法華物管處檢查評比管理辦法（以下簡稱管理辦法）。 一、目的：管理辦法的制訂和實施是為了提高物業(yè)管理的服務質量，使物業(yè)管理服務規(guī)范化、標 準化，提高從業(yè)人員的服務技能，從而樹立全新的物業(yè)管理服務理念和意識；強化內(nèi)部管理， 理順內(nèi)部管理關系，提高工作效率；建立健全管理處內(nèi)部的競爭激勵機制，獎優(yōu)罰劣，建立 競爭機制的良好氛圍，提高員工的責任心和工作進取心。 二、實施辦法： 物管處的監(jiān)督檢查評比按兩個管理層次實施。 第一：各物業(yè)管理專業(yè)組的每日檢查，由專業(yè)組管理員組織實施每周匯總，每月向管理處報 告，并提出相應的建議和預防措施；

34、 第二：物業(yè)管理處每周至少組織一次全面的檢查評比，由物管處領導小組負責組織實施每月 匯總，并及時組織各專業(yè)管理組分析物業(yè)管理工作的開展情況，提出相應的預防糾正措施。 三、組織領導： 1、 管理處成立檢查評比小組。 組長：管理處經(jīng)理；組員：管理處副經(jīng)理及各專業(yè)組管理 員。 2、 管理處每月制訂檢查評比計劃及確定實施辦法。 3、 每月末由管理處制訂下個月的檢查計劃，確定實施檢查的具體辦法，實施辦法有三種： 第一：由管理處對各專業(yè)組進行全面檢查評比；第二：由管理處組織各專業(yè)組進行交叉 檢查；第三：管理處組織對任一專業(yè)組的檢查評比（或采用抽查的方法）。 4、 每周的檢查評比由管理處經(jīng)理帶領，或管理處經(jīng)

35、理委托管理處副經(jīng)理帶領。每次實施檢 查評比前要召開預備會，就本次檢查評比的人員、內(nèi)容、評比的方法等進行溝通。每日 的檢查由管理處各專業(yè)組的管理員實施 5、 管理處經(jīng)理定期檢查副經(jīng)理、管理員的崗位責任落實情況，并進行評比。 四、檢查評比的要求： 1、 物業(yè)管理檢查評比領導小組組長負責檢查評比工作，并經(jīng)小組討論后由組長確定考評結 果； 2、 管理處的檢查評比的結果須以書面形式每月匯總，并告之責任人予以整改； 3、 在工作中出現(xiàn)嚴重違紀和違反規(guī)章的行為，要依有關規(guī)章，發(fā)出整改、處罰通知，依章 處罰。 4、 在檢查評比中，如遇對評比結果或事實有異議的可以進行核準，并相應調整； 5、 任何人不得對物業(yè)管

36、理處的檢查評比工作進行干擾，出現(xiàn)此項情況要嚴肅處理。 五、獎懲： 1、 獎懲的依據(jù)是物業(yè)管理處的檢查評比結果； 2、 獎懲的實施依據(jù)員工所處的評價考評等級確定； 3、 獎懲的數(shù)額按規(guī)章制度確定。 六、獎懲實施細則 物業(yè)管理工作匯報物業(yè)管理工作匯報 根據(jù)上海交大與我公司簽訂的合同，受公司的委派我們一行三人于 今年八月中旬正式進駐上海交大實施物業(yè)的顧問式管理。在公司的正 確領導和支持下，經(jīng)雙方的共同努力交大的物業(yè)管理工作正在走上正 軌、有了比較明顯的變化，并得到了校方對我們工作的肯定和好評。 目前，此項工作正在順利進行之中。 現(xiàn)將我們在兩個月中的主要工作，向公司領導做一匯報。 一、一、 深入實際、

37、調查研究，明確工作目標和方向深入實際、調查研究，明確工作目標和方向 這次與交大物業(yè)管理項目的合作成功是公司實施的面向社會、開拓 高校物業(yè)管理市場的重要舉措。高校的物業(yè)管理作為一個新的物業(yè)類 型即有其自身的特點，又給我們的工作提出了新的課題。為了有的放 矢地開展工作，我們確定先從調查研究入手廣泛全面地掌握第一手資 料。通過實際勘察、個別了解、召開座談會、翻閱檔案資料等形式， 我們找到了主要矛盾、發(fā)現(xiàn)了存在的問題： 第一、 從整體看，管理比較混亂 其主要表現(xiàn)是在一個校區(qū)內(nèi)存著在多頭管理現(xiàn)象，缺乏一體化 的物業(yè)管理； 第二、 從內(nèi)部看，缺乏規(guī)范的管理制度 其主要表現(xiàn)是內(nèi)部崗位職責分工不明確，造成管理

38、松懈、服務 不到位； 第三、 從硬件看，缺乏章法無計劃性 其主要表現(xiàn)是房屋及其附屬設施、設備年久失修造成了不同程 度的損壞。其中最嚴重的是消防設施、器材的損壞較為嚴重， 假如一旦發(fā)生緊急情況后果不堪設想。 在調查研究的基礎上使我們明確了工作方向，并確定了工作的重點 即在九月一日開學前使交大法華校區(qū)的環(huán)境面貌有明顯的改變。為了 實現(xiàn)這一目標，我們制訂了詳細的工作計劃和具體的措施。實施的主 要工作如下： 1實施了以美化和優(yōu)化環(huán)境為內(nèi)容的整改工作 首先對校區(qū)的綠化進行了重新規(guī)劃和布置，優(yōu)化了綠化環(huán)境。其次， 對校內(nèi)的車棚進行了改造。第三，對建筑物等表面進行了重新涂刷美 化了校區(qū)環(huán)境。 2實施了以標識

39、清、方向明為內(nèi)容的整改工作 首先，制作了法華校區(qū)的總平面圖使教師員工一進入校區(qū)就能便捷 地辯明方向。其次，制作、完善并規(guī)范了各類標識使其方便教學和管 理。 3實施了以規(guī)范交通環(huán)境為內(nèi)容的整改和管理 首先，新設或完善了各類交通標識，增劃了行車引導標識線從而規(guī) 范了內(nèi)部的交通管理。其次，調整了相關的崗位職責強化了交通環(huán)境 管理。 4實施了以樹立物業(yè)管理新形象為內(nèi)容的宣傳工作 首先，提出了明確的服務目標和宗旨-以物業(yè)管理為基礎，以教 學為中心，以優(yōu)質服務為保障。從而突出了高校物業(yè)管理的重點。其 次，為配合新學期的到來首次在法華校區(qū)掛出了“祝新學期順利；物 業(yè)管理給你一個溫馨的家”的橫幅，給教師員工帶

40、來了一種新的感覺 和觀念。 5實施了以實現(xiàn)物業(yè)管理一體化為內(nèi)容的協(xié)調工作 首先，與校內(nèi)保衛(wèi)部門進行了協(xié)調，對校內(nèi)的車輛管理等達成了共 識。其次，與其他相關部門對校區(qū)的統(tǒng)一管理等問題也進行了商談基 本上取得了一致意見。以上工作為一體化的物業(yè)管理打下了良好的基 礎。 二、二、 有的放矢、加強管理、制定規(guī)章，提高服務質量有的放矢、加強管理、制定規(guī)章，提高服務質量 制定嚴格、合理的規(guī)章制度是實現(xiàn)企業(yè)科學管理的基礎和前提。同 時，又是企業(yè)管理思想、管理方式、管理技術的綜合體現(xiàn)。據(jù)此， 我們依據(jù)行業(yè)的標準并結合交大的實際情況制訂了物業(yè)管理的實施 計劃、方案和規(guī)章制度。 1.物業(yè)管理的提案和實施計劃進度表；

41、 2.內(nèi)部管理規(guī)章制度及崗位責任制； 3.內(nèi)部員工的考評及服務管理監(jiān)督制度； 4.教學大樓和學生公寓管理規(guī)章制度。 目前，以上所訂的規(guī)章制度經(jīng)討論已基本定稿，并準備培訓實施。 三、三、 我們的體會及下一步的工作打算我們的體會及下一步的工作打算 （一）、體會 1. 有公司做我們的堅強后盾使我們在工作中充滿信心，心里更踏實 此次，我們一行三人受公司委派到交大實施物業(yè)的顧問管理。開 始時，重擔在肩心里沒底，而且還有些擔心。但在關鍵的時候，公 司領導給了我們及時的指導和極大的支持。公司的相關部門也給與 我們密切的配合。這些都給了我們極大的鼓舞，增強了完成任務信 心。 2. 在與交大物業(yè)公司的合作中，通過交往建立了良好的關系。而且 初步掌握了一些作為高校物業(yè)管理所具有的特點和規(guī)律