銀行系統(tǒng)論文：加強銀行業(yè)貸款抵押資產(chǎn)評估管理

1、加強銀行業(yè)貸款抵押資產(chǎn)評估管理銀行在辦理貸款時，現(xiàn)在一般都以借款人的資產(chǎn)進行抵押，對控制和降低貸款風險，取得了較好的效果，但是，我們也看到，不少貸款到期時，通過處置抵押物收回貸款時，難以收回貸款本金和利息的，也不在少數(shù)。為什么一般僅設定只有抵押物價值70%或更低比例的貸款額仍有較大風險呢？原因很多，本文僅就銀行貸款抵押資產(chǎn)評估管理中需要注意的幾個問題作一些探討：一、選擇合理的評估方法銀行實行抵押貸款的目的，就是當?shù)盅喝速J款到期時，不能全部或部分還清銀行貸款時，銀行根據(jù)我國法律規(guī)定，處置抵押物，變成現(xiàn)金，用以收回銀行放出的貸款。由于我國銀行不能從事除國債以外的投資業(yè)務，也不是為了占有、使用抵押物

2、，那么，銀行抵押資產(chǎn)評估目的和著眼點，就應該是對抵押貸款到期時，處置抵押資產(chǎn)能夠變現(xiàn)、收回的數(shù)額做出比較準確的估價。很顯然，抵押資產(chǎn)到期變現(xiàn)值是一個十分關鍵的指標。對于一般貸款時間較短(1-2年) ，抵押物市場交易活躍(比如城市商品房)的實物資產(chǎn)，同時用重置成本法和現(xiàn)行市場價格法二種方法評估比較合理，這是因為，用重置成本法可以知道抵押資產(chǎn)的現(xiàn)在價值，用現(xiàn)行市場價格法可以知道抵押資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，再考慮貸款到期時處置資產(chǎn)的成本、稅費、抵押資產(chǎn)實際折舊額和市場價格變化風險，確定一個合理的折減值，就可以將抵押資產(chǎn)處置的可能損失減到較小。對一般貸款時間較長、抵押物市場交易不活躍或只有個別交易案例的，很顯

3、然，這種資產(chǎn)風險較大。因為，當貸款時間長，到期時，抵押物的市場價格會發(fā)生較大變化，又由于有的抵押物，在目前我國產(chǎn)權市場發(fā)育還不充分的情況下，貸款到期時抵押資產(chǎn)在市場沒有買主或買主很少，沒有足夠的市場競爭時，抵押物變現(xiàn)價值就可能很低了。而往往中介機構對這類資產(chǎn)評估時大都采用重置成本法或收益現(xiàn)值法來確定其抵押價值，但實際上，有不少這類資產(chǎn)在被處置時，是處于一種生產(chǎn)經(jīng)營停頓、半停頓甚至被清算的狀態(tài)。已不適應收益現(xiàn)值法評估時的假設條件，因此，對這類型的資產(chǎn)抵押評估應同時選用重置成本法和清算價格法來評估，對同一資產(chǎn)評估規(guī)定同時使用二種評估出來價值相差很大的方法，有利于識別風險、控制風險。當然，還有一些不

4、同的資產(chǎn)抵押形式，如流通股票抵押，由于其流通股票價格是以一種虛擬價格的形式出現(xiàn)在公開交易市場上，它是一種人們對上市公司預期收益、人們的投機行為、某些市場操作行為等綜合行為形成的一種價格，他們可以與公司實際經(jīng)營狀況不關聯(lián)或關聯(lián)較少。目前，上市公司是銀行爭相發(fā)放貸款的熱門客戶，股東以上市公司法人股抵押貸款也較多，但有的上市公司由于大股東侵占、拖欠上市公司巨額資金，上市公司資產(chǎn)嚴重“空心化”，一旦某個鏈條環(huán)節(jié)斷裂，巨額銀行信貸資金將陷入其中。這些情況表明，股票抵押價值的確定，需要運用較多的證券市場研究方法，需另外專題探討。通過對不同類型抵押資產(chǎn)選擇不同的評估方法，對不同抵押貸款期限選用不同的抵押貸款

5、折減值，并充分考慮處置資產(chǎn)時應付出的處置成本、稅費。使評估的結果符合抵押資產(chǎn)處置時的客觀情況，應是我們控制貸款風險的重要一步。二、評估其他因素風險 我們除正確的評估資產(chǎn)價值外，還需注意對抵押資產(chǎn)法律方面、政策方面、社會因素方面風險進行評估。特別是如下幾項法定優(yōu)先權對銀行抵押資產(chǎn)受償?shù)挠绊懀? 、稅收優(yōu)先權；2 、土地使用權出讓金優(yōu)先權；3 、職工安置費優(yōu)先權；4 、建設工程款優(yōu)先受償權；5 、留置優(yōu)先權。目前，銀行在對房地產(chǎn)貸款發(fā)放上，不少以房地產(chǎn)商的在建項目抵押發(fā)放貸款，這時，銀行仍然存在巨大風險。根據(jù)我國最高人民法院的司法解釋，明確規(guī)定工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設工程款優(yōu)先于抵押權及其他債

6、權人受償。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同規(guī)定按時支付施工企業(yè)應得工程款項，施工企業(yè)有權優(yōu)先將在建工程或已完工程折價或出售用以收回自己應得工程款項，銀行的抵押物價值就可能大打折扣或喪失。 三、建立和培養(yǎng)一支銀行自己的評估人才隊伍 建議各銀行出臺一些有效激勵機制，把員工培養(yǎng)成銀行復合型業(yè)務人才。我們知道，四大國有獨資商業(yè)銀行已剝離了大量的不良資產(chǎn)，可以說，每一筆剝離、核銷不良資產(chǎn)都使銀行付出了沉重的代價，但同時也是銀行資產(chǎn)評估、貸款風險管理的很好的案例教材。銀行監(jiān)管部門、各銀行可以選編一些案例，用于對相關人員的培訓，較快地提高銀行評估人員和貸款風險管理人員識別和回避風險的能力。四、建立有效的監(jiān)督控制機制 銀行有一支能夠識別評估質(zhì)量的人才隊伍； 銀行應有審核資產(chǎn)評估報告的部門，應對評估部門和個人進行問責追究； 各銀行應按區(qū)域或業(yè)務量設立若干資產(chǎn)評估審核中心，可以由上級行根據(jù)隨機安排的原則，直接對重要項目進行評估； 評估部門應與貸款發(fā)放部門分離，以建立相互制約